Exposé für Haus & Wohnung erstellen

Sie haben jetzt schon viel gelernt, zum Immobilienverkauf. Jetzt geht es daran, das erste Wissen anzuwenden, indem das Immobilienexposé erstellt wird.

Immobilie beschreiben: Fakten & Zahlen

Im Immobilienexposé finden sich die wichtigsten Informationen zum Objekt. Das sind insbesondere Bilder und Fakten zum Objekt, vom Baujahr, über die Größe des Grundstück, bis hin zur Wohnflächenberechnung und auch die Infrastruktur: Wo befindet sich die Immobilie und was befindet sich in unmittelbarer Nähe?

Die wichtigsten Fakten:

• Baujahr
• Größe des Grundstücks
• Wohnflächenberechnung
• Infrastruktur
• Lage

All das wird im Immobilienexposé zusammengefasst und gibt Interessenten einen ersten Einblick. Bevor also aufwendige Besichtigungstermine organisiert werden müssen, können potentielle Käufer schnell und einfach die wichtigsten Informationen sehen und im Zweifel, auch mit anderen Angeboten vergleichen.

Unterlagen für das Immobilienexposé – Checkliste

Wie schon zuvor gelernt, ist insbesondere die visuelle Aufbereitung des Immobilienexposé ein großer Faktor für den letztendlich zu erzielenden Verkaufspreis. Denn, je besser die Aufarbeitung, desto mehr kaufkräftige Interessenten werden sich für Ihr Objekt interessieren.

Unterlagen für das Immobilienexposé – Checkliste

1. Baujahr
2. Größe des Grundstücks
3. Wohnflächenberechnung
4. Grundriss
5. Baubeschreibung
6. Energiewerte und Energieausweis
7. Fotos von innen und außen
8. Infrastruktur der Umgebung
9. Extras (Fußbodenheizung, Balkon, Pool, Carport, usw.)

Last but not least, was viele vergessen, gutes Bildmaterial!

Professionelle Fotos machen: Beispiel & Tipps

Ziehen Sie am besten auch hier wieder den einfachen Vergleich zum Autohandel, egal ob VW, Bentley oder Lamborghini. Wenn Sie das Werbematerial nicht richtig entwerfen, werden die Menschen das Produkt nicht hinterfragen. Im Immobilienhandel geht es also letztendlich immer darum, Nachfrage zu schaffen. Dabei geht es allerdings nicht um quantitative Menge in der Nachfrage, sondern um qualitative Menge.

Achtung! Die größten Fehler bei der Bilderstellung

Tatsächlich sind viele Exposés, die wir erhalten, „sehr einfach“ aus. Die Bilder sind verschwommen und nicht wirklich scharf. Die Lichteinstellungen stimmen nicht. Alles ist dunkel. Und die Räume wirken düster und klein. Dazu sind Informationen gequetscht aufbereitet oder zu wenig, und die Schriftart ist verspielt.

Bitte vermeiden Sie folgende Fehler:

• Verschwommene Bilder
• Unscharfe Bilder
• Falsche Lichteinstellungen
• Zu dunkle Bilder
• Räume wirken düster und klein

Hier ein paar Beispiele:

Außenbereich der Immobilie fotografieren

Im Außenbereich entstehen die meisten Fehler durch Bewegungsunschärfe, sehr häufig durch Überbelichtung. Manchmal ist die Linse der Smartphone-Kamera leicht verdreckt und oft achten Verkäufer einfach nicht auf optisch, ansprechendes Bildmaterial, wie hier im Beispiel eines Einfamilienhauses zu sehen.

Beginnen wir damit, wie Sie es nicht tun sollten – mit einem schlechten Bild:

• Verwackelt durch lichte Bewegung
• Schräg in der Perspektive
• Blasse Farbgebung

Richtig:

Innenbereich der Immobilie fotografieren

Auch in Innenräumen lassen sich viele Fehler begehen. Das Licht ist, ebenso wie im Außenbereich, eine große Fehlerquelle.

Hier beginnen wir ebenfalls mit dem schlechten Beispiel:

• Verwackelt durch lichte Bewegung
• Schräg in der Perspektive
• Blasse Farbgebung

Richtig:

Sie wollen sich noch ein paar weitere Beispiel-Exposés anschauen? Dann finden Sie hier noch 2, 3 weitere Beispiele für Gestaltung mit Wirkung:

• Immobilien Exposé gestalten – Beispiele und Vorlagen

Herzlichen Glückwunsch! Sie sind jetzt – zumindest von den Grundlagen – im Ablauf des Immobilienverkauf eingelesen.

Kommen wir nun zur Verkaufsphase.

Weiter zu Schritt 7: Immobilie vermarkten

Sind alle Vorbereitungen getroffen, geht es nun in die Verkaufsphase. Wie Sie Ihre Wohnung oder Ihr Haus vermarkten, hängt sowohl vom Immobilientyp, als auch von der Lage ab. Wie Sie eine Immobilie in A-Lage, B-Lage und C-Lage effizient an den Käufer bringen, erfahren Sie hier.

• Immobilie vermarkten

Zurück zu Schritt 5: Angebotspreis ermitteln

Wie wird der Kaufpreis für eine Immobilie festgelegt? Welche Kriterien haben hier Einfluss? Und sind Angebotspreis und Verkaufspreis das gleiche? In unserem Ratgeber lernen Sie, wie Sie den Verkaufspreis Ihrer Immobilie festlegen und welche Faktoren für den Käufer besonders im Vordergrund stehen.

• Angebotspreis ermitteln

¿Qué significa venta parcial de inmuebles?

Beim Teilverkauf veräußern Sie einen Anteil Ihrer Immobilie (i. d. R. 10–50 %) an ein spezialisiertes Finanzunternehmen. Sie werden damit Teil einer Eigentümergemeinschaft aus zwei Parteien. Da Sie alleiniger Nutzer der gesamten Immobilie bleiben, verlangt das Finanzunternehmen ein monatliches Nutzungsentgelt – wirtschaftlich vergleichbar mit Miete auf den verkauften Anteil. Grundlage jeder Berechnung ist der aktuelle Verkehrswert Ihrer Immobilie, der per Gutachten festgestellt wird.

Kurzdefinition in einem Satz

El subcompra = usted vende una parte de la propiedad, mantiene el derecho exclusivo de uso (un derecho anclado en un contrato de partición o usufructo), paga un canon mensual de uso – al vender posteriormente la propiedad completa, el comprador parcial recibe su parte más la plusvalía y posiblemente un canon de ejecución.

Las preguntas más importantes antes de la subcompra

• Vender una parte del inmueble? Sí – la mayoría de los proveedores aceptan un porcentaje de 10–50 %.
• Vender una parte de una vivienda? Sí, siempre que se cumpla el valor mínimo (generalmente 100.000–250.000 €).
• Vender una parte de un terreno? Posible en algunos proveedores, limitado.
• Ventaja? Liquidez rápida independiente de los bancos sin verificación de solvencia como en un préstamo.
• Inconveniente? Canon de uso de aproximadamente 2,75–3,5 % anuales más canon de ejecución al vender la propiedad completa.
• Riesgo? Al vender posteriormente, a menudo queda menos de lo que la inflación ha consumido.

Los factores centrales al comprar una parte de una propiedad

Quien quiera comparar correctamente a los proveedores debe entender cinco palancas:

• Valor de mercado de la propiedad (ejemplo: 500.000 €)
• Pago inmediato (liquidez deseada, por ejemplo: 100.000 €)
• Porcentaje de propiedad vendida (por ejemplo: 20 %)
• Costo mensual de uso (en % anuales del pago)
• Condiciones en la venta total (costo de ejecución, garantía mínima de precio, participación en la plusvalía)

Las dos preguntas clave son:

1. ¿Cuánto es el costo de uso anual – y se acumula durante su plazo restante a una cantidad soportable?
2. ¿Cuánto realmente queda en la venta total posterior tras la plusvalía y los gastos?

Regla de thumb: Si el costo de uso anual es superior al tipo de interés actual para un préstamo hipotecario, la compra parcial es financieramente la solución más cara.

Tabla comparativa de proveedores: todas las condiciones a primera vista

Ejemplo base: Valor de la vivienda 500.000 €, porcentaje vendido 20 %, pago inmediato 100.000 €.

*Beneficio restante tras la venta total después de 15 años con una supuesta subida de valor del 35 %. Los gastos de uso son cálculos ejemplificativos, las condiciones individuales varían según la ubicación, el inmueble y la negociación.

6 proveedores en comparación – ganador del test & ranking

Visión general con el ganador del test y una justificación detallada. Se evalúan: altura del gasto de uso, altura del gasto de ejecución, beneficio restante tras la venta total, valor mínimo de la propiedad, transparencia.

Puesto 1: Deutsche Teilkauf – Mejor relación calidad-precio

Proveedor líder actual gracias a un bajo gasto de uso y, lo más importante, a la completa renuncia al gasto de ejecución en la venta total.

• Gasto de uso anual = 2,89 % = 241 €/mes
• Beneficio restante después de 15 años = + 41,53 % frente a la liquidación inmediata
• No hay gasto de ejecución
• Evaluar en Deutsche Teilkauf

Puesto 2: Hausanker – Mejores condiciones (empresa hermana)

Parte operativa de la Deutsche-Teilkauf-Gruppe, condiciones casi idénticas, únicamente +1 €/mes de tarifa de uso.

• Tarifa de uso anual = 2,90 % = 242 €/mes
• Beneficio restante tras 15 años = + 41,53 %
• No hay tarifa de ejecución
• Evaluar en Hausanker

Posición 3: Teilverkauf One

Condiciones justas en la tarifa de uso, aunque en el caso del venta total los beneficios restantes son ligeramente menores.

• Tarifa de uso anual = 2,89 % = 241 €/mes
• Beneficio restante tras 15 años = + 28,50 %
• Evaluar en Teilverkauf One

Posición 4: Wertfaktor

Proveedor establecido con gran cuota de mercado, aunque con una tarifa de ejecución de aproximadamente el 4 % del total de la venta, lo que reduce significativamente el beneficio restante.

• Tarifa de uso anual = 2,90 % = 242 €/mes
• Beneficio restante tras 15 años = + 29,13 %
• Tarifa de ejecución: aproximadamente 4,06 %
• Evaluar en Wertfaktor

Posición 5: Hausvorsorge

El mismo recargo mensual que el factor de valoración, pero un costo de ejecución significativamente más alto – en el caso del total de ventas, estaría usted aproximadamente un 15 % por debajo del ganador del test.

• Costo de uso anual = 2,90 % = 242 €/mes
• Resultado restante después de 15 años = + 26,34 %
• Costo de ejecución: aproximadamente 6,12 %

Posición 6: Engel & Völkers Liquidhome

Costo de uso más bajo del mercado, pero costo de ejecución más alto – atractivo para propietarios con una vida útil restante corta (por ejemplo, 5–7 años).

• Costo de uso anual = 2,75 % = 229 €/mes
• Resultado restante después de 15 años = + 25,33 %
• Costo de ejecución: aproximadamente 6,86 %
• Valor mínimo de la propiedad: aproximadamente 250.000 €

Cálculo acumulado de costes durante 15 años – el escenario peor posible

Lo que muchos calculadores de proveedores ocultan: el costo mensual de uso se acumula. Ejemplo: 100.000 € de pago inmediato, 20 % de participación, plazo de 15 años:

Claridad: durante 15 años, el confort de vivir en la vivienda cuesta al Testsieger aproximadamente 152.000 €, al proveedor más caro más de 214.000 € – en comparación con la venta total clásica seguida de una solución de alquiler.

Perfiles detallados de los proveedores

Compra alemana parcial – ganador del test en detalle

Datos clave de las condiciones (ejemplo: valor de circulación 500.000 €, participación del 20 % = pago de 100.000 €):

• Participación: 20 % | Pago: 100.000 €
• Compensación por uso: 241 €/mes | 2.892 €/año | 2,89 % a. t.
• Valor después de 15 años (estimado): 699.128 €
• Participación restante del propietario: 566.103 €
• Compensación por ejecución: 0 %
• Segundo pago: 566.103 € (+ 41,53 %)

Hausanker – hermana de la Compra alemana parcial

Condiciones prácticamente idénticas, +1 €/mes. Para propietarios sin preferencia por el nombre de marca, es prácticamente equivalente en términos económicos.

Factor valor – con compensación por ejecución

Vender al menos el 20 % (barrera de entrada más alta que en el ganador del test):

• Participación: 20 % | Compensación por uso: 242 €/mes (2,90 % a. t.)
• Valor después de 15 años: 673.000 € | Participación restante: 538.400 €
• Compensación por ejecución: − 21.872 €
• Segundo pago: 516.528 € (+ 29,13 %)
• Atención: la venta total está por debajo del equilibrio de inflación

Protección para la vivienda

• Compensación por uso: 242 €/mes (2,90 % a. t.)
• Valor después de 15 años: 672.934 € | Parte restante: 538.347 €
• Coste de ejecución: − 32.974 €
• Segunda liquidación: 505.373 € (+ 26,34 %)

Engel & Völkers Liquidhome

• Coste de uso: 229 €/mes (2,75 % a. t.)
• Valor después de 15 años: 672.934 € | Parte restante: 538.347 €
• Coste de ejecución: − 37.011 €
• Segunda liquidación: 501.336 € (+ 25,33 %)

Riesgos & escenarios críticos – esto rara vez se explica

La publicidad de los proveedores omite a menudo cuatro escenarios. Quien considere una venta parcial debe conocerlos:

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