Ventas en hoteles: iniciarse en las ventas

¿Nunca has tenido nada que ver con la venta de una propiedad? A continuación, me gustaría darle algunos consejos generales sobre el proceso de venta de inmuebles.

En muchas páginas web y en portales online, se apuntan principalmente los procedimientos típicos, como la pregunta, ¿vender con o sin agente inmobiliario? Los propietarios de hoteles no deberían hacerse esta pregunta, después de todo, se trata de algo más que «sólo» un condominio.

Los operadores de hoteles tienen una propiedad especial, con una dedicación especial, muchos son ya una producción especial, en cuanto a corte (y dedicación). En consecuencia, se necesitan compradores especiales para este tipo de bienes.

Así pues, vender un hotel no sólo consiste en disponer de los documentos y registros adecuados, sino también de una estrategia de marketing correcta, idealmente exclusiva.

Como puede leer en el artículo Vender una propiedad, la venta de una propiedad implica 3 fases. Primero viene 1) la preparación, luego 2) la comercialización y 3) la realización de la venta.

Un vistazo a la preparación

El primer paso es siempre la estrategia correcta. El primer paso determina todo el proceso de venta. Dentro de la estrategia, se determina el calendario que se pretende para la venta, se reúnen los documentos y registros necesarios para la valoración del inmueble y la previsión económica, para el futuro de su hotel. Esto se utiliza para determinar el precio de venta.

Para aumentar el valor de la propiedad, también vale la pena considerar las correcciones y renovaciones cosméticas. Estos son los primeros e importantes pasos de la preparación.

Más adelante se hablará de ello.

Fase de venta: Discretamente o en portales

Luego pasa a la fase de ventas. En la fase de ventas, se abordan los contactos individuales de forma específica. Al menos en el caso de las ventas exclusivas en la zona fuera del mercado. Cuanto más ricas son las partes implicadas, más valioso es el tiempo. El tiempo es el único bien que no puedes producir. El dinero no es un problema para este tipo de compradores. Pruebas de financiación, acuerdos de confidencialidad, todo está disponible inmediatamente.

En consecuencia, estos inversores sólo quieren que se les presenten ofertas a las que nadie más tiene acceso. Un inversor con un volumen de más de diez millones de euros que desperdicia un mes está muy frustrado.

La reputación, en particular, desempeña un papel importante en estos círculos. Por eso te lo recomendamos si ya estás en este punto del artículo:

No queme su propiedad en los portales online. Puede que recibas cientos de consultas aquí, pero ¿quién tiene realmente la calificación crediticia? ¿Quién debe escribir a todos ellos, comprobar su solvencia, hablar con ellos, reunirse con ellos, negociar? Más bien fuera del mercado, dirigido a 1 o 2 inversores.

Por último, seguimos con toda la comunicación inicial. La criba de las solicitudes, la comprobación de la solvencia de los interesados, la información adicional, las llamadas telefónicas, hasta la cita de visita y, por supuesto, las negociaciones.

¿Con cuántos actores quiere pasar por este proceso?

El tiempo es dinero.

Tramitación de la venta: contrato de compraventa, notario e impuestos

El último paso es el proceso de venta. Aquí se trata principalmente del contrato de compra, la cita con el notario y la entrega del hotel.

Eso es a grandes rasgos, todo el proceso en la venta de un hotel. Si quiere más información sobre la venta de su primera propiedad, lea más aquí:

• Vender la propiedad

Aquí puede encontrar todo sobre el tema de los impuestos:

• Venta de inmuebles: Impuestos

Aquí hemos resumido el proceso en sus tres fases para usted:

• Preparación: Preparar el hotel y la venta
1. Cronometraje
2. Cita con el agente
3. Documentos
4. Preparar el hotel
5. Precio de la oferta
6. Exposición
• Fase de ventas: comercializar el hotel y encontrar compradores
1. Estrategia de marketing
2. Acepta las peticiones
3. Contacto con las partes interesadas
4. Comprobación de crédito
5. Fechas de visualización
6. Charla de ventas
• Operación de venta: Contrato de compraventa hasta la entrega
1. Contrato de compra
2. Nombramiento de notario
3. Inscripción en el registro de la propiedad y precio de compra
4. Entrega
5. Facturas para el notario y el agente inmobiliario
6. Pagar impuestos

Si usted trabaja con professionales en ambas ventas de propiedades, entonces no necesita preocuparse por los errores en las ventas de propiedades.

Siempre un buen lugar para alojarse, los hoteles en Berlín.

Tiempo y presión de tiempo en las ventas

Demasiado estrés, la vejez o la falta de un sucesor. Hay varios factores que a veces influyen en el tiempo en el que el hotel se va a vender / tiene que venderse. Por lo tanto, no espere demasiado tiempo si puede estimar ciertos factores (presión debido a las finanzas, presión debido a la edad o el deseo del fin del negocio).

Los motivos de la venta pueden ser diferentes:

• Demasiado estrés en el trabajo
• Alta edad
• Falta de sucesión
• Impresión de créditos

Antes de que la venta de su hotel prevista se convierta en una venta de emergencia, debe pensar en el momento óptimo con tiempo. El caso ideal es que no tengas presión de tiempo. Si lo hace, debe prepararse mejor para la venta.

No vender «demasiado tarde» si la venta es previsible, de lo contrario habrá presión de tiempo

Sin embargo, debido a los efectos anticíclicos, también se puede entrar en una fase en la que la demanda de hoteles, por parte de los inversores, sea menor.

Fuentes de error: Vender sin experiencia

Una mala o insuficiente preparación puede llevar a errores legales, pero también a errores fiscales. Así que no espere años y posponga la venta si se pueden estimar ciertos factores.

Pero no sólo se pueden cometer errores en la fase de preparación, sino también en la fase posterior de venta, cuando se comercializa el inmueble.

Incluso los agentes inmobiliarios inexpertos se equivocan y «queman» la propiedad, por ejemplo, publicando el hotel en todos los portales inmobiliarios. Especialmente los grandes inversores se plantean rápidamente la pregunta:

¿Cuál es el problema si la propiedad está en todos los portales inmobiliarios? No se realiza ninguna otra comprobación.

El consejo aquí: Ventas fuera del mercado, directamente a operadores, inversores, inversores extranjeros y fondos. Especialmente en el ámbito de los inmuebles hoteleros, la discreción y el anonimato del vendedor suelen ser una cuestión muy importante en el proceso.

Anónimo y discreto: directo a los inversores

Siempre garantizamos el máximo nivel de discreción y anonimato en la venta de nuestros clientes. Los hoteles que se ajustan a nuestro perfil de compra sólo se comunican internamente a los compradores conocidos. Incluso esta comunicación tiene lugar en varios pasos.

Se informa a los inversores de forma selectiva y discreta

En el mejor de los casos, esto ya crea una coincidencia 1:1. Esto significa que hay un vendedor y un comprador y que ninguna información sobre la venta y la propiedad se revela al mundo exterior. Esto es tan importante para las familias, que también tienen que lidiar con el tema de la herencia de bienes, como para los empresarios que no quieren que otros se enteren de la inminente venta.

¿Cuánto vale mi hotel?

Cuando se vende un inmueble, se suele suponer que se trata principalmente del edificio y de la sustancia.

Para los inversores, sin embargo, siempre se trata de la rentabilidad = beneficios del futuro.

El factor decisivo en la valoración, tanto de los inmuebles hoteleros como de las empresas, son los ingresos futuros, es decir, el volumen de negocio que se generará a través del flujo de caja.

No es diferente cuando se compra una propiedad de alquiler.

Y aquí también, como en la venta de inmuebles en general, se aplica lo siguiente:

¡Ubicación, ubicación, ubicación!

El método del valor comparativo, de probada eficacia, ayuda a la valoración. Explicado de forma sencilla: ¿hay algún negocio de hostelería en los alrededores que se haya vendido recientemente? Si es así, esta información puede utilizarse para determinar los precios de oferta de su hotel y para prever los precios de venta.

Por ejemplo, cuando se trata de Kitzbühel, siempre resulta caro.

Fuente de error: la valoración del corredor es demasiado alta

El precio de la oferta posterior del hotel es importante, porque ahí se decide si los interesados pican o no, sencillamente. Precio demasiado alto, zona demasiado pequeña, sin interés. Aquí hay dos fuentes de error:

1. Precio de venta erróneo de los propietarios
2. Una valoración demasiado alta de los agentes inmobiliarios

En primer lugar, en el mal, demasiado alto precio de venta de los propietarios, antes de la primera cita con el agente inmobiliario.

Para una primera evaluación aproximada, muchas personas echan un vistazo a los portales inmobiliarios en línea. Sin embargo, allí encontrará los precios de oferta (!), no los precios de venta finales. Que se ofrezca un negocio hotelero por 20 millones no significa que el hotel se vaya a vender por 20 millones. Recuérdalo cuando te informes de antemano sobre los precios en los portales online.

Otra fuente de errores radica en la selección de ofertas por parte de los agentes inmobiliarios. Más concretamente, en una valoración demasiado alta de los agentes inmobiliarios. Dirán: «genial, una gran calificación». Pero de nuevo la referencia al cliente:

Precio demasiado alto, zona demasiado pequeña, sin interés.

Si la valoración del hotel es demasiado alta, nadie estará interesado y eso nos lleva al principio, ¡la presión para vender! Por eso, si pide ofertas a varias agencias inmobiliarias, no se quede automáticamente con la que tenga la mejor calificación. Asegúrese de que los aspectos críticos también se incluyen en la evaluación. Esto aumenta el éxito y la rapidez de la venta.

Elija corredores que también tengan en cuenta los aspectos críticos en lugar de centrarse en la calificación más alta

Los compradores serán igual de críticos y, en caso de duda, se retirarán, posiblemente ya en el primer contacto.

El tiempo y el precio de la oferta determinan el éxito

Sin embargo, vender una propiedad comercial también significa dirigirse a un grupo especial y relativamente pequeño de compradores. El hotel necesita inversiones para correcciones cosméticas, pequeñas y grandes renovaciones, los préstamos tienen que ser atendidos, si el momento de la venta no se elige inteligentemente, el precio de la oferta demasiado alto, el hotel no se venderá. Esto nos lleva de nuevo a la venta forzosa.

Ventajas fuera del mercado: inversores directos, venta discreta de hoteles

Por lo tanto, nuestra recomendación es comerciar exclusivamente con su hotel. Esto significa un socio, no portales inmobiliarios, sino inversores inmobiliarios, inversores de capital, contactos directos de una red. El término técnico para este tipo de venta de propiedades es, como ya hemos aprendido, fuera de mercado.

La ventaja, a través de la venta exclusiva, es que se pueden abordar los inversores sólidos. El proceso de venta es mucho más rápido, a veces sólo lleva semanas en lugar de años.

Con el socio adecuado a su lado, no sólo llegará al mercado regional de inversores de capital, tampoco al nacional, ¿ha pensado alguna vez en el mercado internacional de inversores?

Muchos inversores del extranjero están muy interesados en el sector inmobiliario de este país. Todo a gran escala, para los fondos inmobiliarios, las familias, pero también para las grandes cadenas hoteleras que quieren implantarse en este país. Por eso no sólo nos dirigimos a los inversores de nuestro país, si la rentabilidad es la adecuada, la información inmobiliaria llega discretamente a inversores de todo el mundo. Una gran ventaja para usted como vendedor, aquí el dinero se sienta un poco más suelto que con el doméstico, la comprobación y la investigación de los inversores si un objetivo se va a cumplir.

Documentos y registros

Al vender un hotel, se necesitan muchos más documentos y cifras que al vender un inmueble privado. El nuevo propietario necesita cifras de negocio, datos sobre el contrato de alquiler y el funcionamiento del hotel.

Toda la información sobre las habitaciones, los niveles de ocupación, los asientos y las capacidades se incluyen en la decisión y muestran al posible cliente si su hotel es adecuado para su uso previsto.

Para convencer a un hotelero experimentado o a un futuro operador hotelero, los documentos deben ser completos y todas las cifras verificables.

Sin un agente experimentado, la venta de un hotel se hace difícil y conlleva algunos escollos que no deben subestimarse.

Como alternativa a la venta, puede optar por el arrendamiento. Puede averiguar qué variante es la mejor solución para usted como propietario en una comparación de las dos opciones y en una consulta de competencia del agente inmobiliario. La información básica en ambos casos incluye informar si el hotel está actualmente desocupado o si se pretende un cambio de propiedad mientras el hotel está en funcionamiento.

Vender un hotel – Conclusión

Si quiere comprar un hotel, necesita un socio fuerte, porque las mejores propiedades ya están vendidas de antemano. A través de conocidos y redes locales, las propiedades más lucrativas suelen comprarse antes de que aparezcan en el mercado y en los portales inmobiliarios. Por regla general, no encontrará las propiedades de primera calidad en una bolsa de inmuebles.

Como vendedor, usted también se beneficia de estas ofertas más exclusivas. Porque, por supuesto, se puede conseguir un precio de venta más alto siempre que los inmuebles se sigan comercializando en exclusiva. Aquí, uno u otro comprador sube un poco el precio de compra del hotel para que la oferta no vaya más allá. Desde los hoteles rurales hasta los hoteles boutique, el desarrollo actual del turismo nacional ofrece excelentes condiciones para la venta de hoteles con intermediarios.

Si quiere vender un hotel, el enfoque professional desde el principio es de gran importancia. A diferencia de lo que ocurre con los inmuebles de uso privado, la valoración global y la estrategia de comercialización desempeñan un papel conciso. ¿A qué grupo de compradores debe dirigirse su oferta? ¿Qué condiciones son relevantes en el actual contrato de alquiler y qué reputación tiene el hotel? Todos estos aspectos influyen en el precio de la oferta y deciden el interés de los hoteleros experimentados en su propiedad.

Estadísticas: boom del turismo

Como ya se ha mencionado al principio de la guía, el turismo nacional está en auge y lleva más de 10 años brillando con cifras récord. En consecuencia, el número de pernoctaciones y la demanda de hoteles en el mercado inmobiliario están aumentando. Desde el elegante y lujoso hotel boutique en el centro de la ciudad hasta el hotel con gastronomía conectada y áreas para eventos. En Alemania, la gente no sólo toma más vacaciones, sino que también gasta más en ellas. Así, los precios de las pernoctaciones aumentan y la industria hotelera se convierte en un negocio lucrativo para cada vez más empresas y empresarios.

Ergo: el mercado inmobiliario y el mercado turístico están en alza en este momento. Si vende ahora, obtendrá un buen precio de venta: ¿por qué esperar a la próxima burbuja inmobili aria? Le mostramos cómo aprovechar los beneficios actuales. Negocie su propiedad hotelera de forma anticíclica.

¿Quiere más datos y cifras interesantes de toda Alemania para los propietarios de inmuebles? Lea más sobre las estadísticas inmobiliarias aquí.

La prueba es que el turismo en Alemania está en auge desde hace años. Con un nuevo concepto, los viejos hoteles pueden aparecer rápidamente con un nuevo esplendor. Puede encontrar más estadísticas interesantes sobre el turismo interno y los efectos en la industria hotelera bajo el diagrama y el «Procedimiento de ventas de hoteles».

Noches de hotel en Alemania

Pernoctaciones en establecimientos de alojamiento alemanes de 1992 a 2018 (en millones).

Turismo Contribución al producto interior bruto

Evolución de la contribución directa y total de la industria turística alemana al producto interior bruto en los años 2012 a 2028 (en miles de millones de euros).

Puede encontrar más estadísticas en Statista

Empleados del sector turístico

Evolución de la contribución directa y total de la industria turística alemana al empleo en los años 2012 a 2028 (en 1.000).

Número de hoteles por estrellas

Número de hoteles clasificados en Alemania por estrellas de hotel (a fecha de enero de 2019).

Puede encontrar más estadísticas en Statista

Chalet, propiedad, obra nueva & Co. – riesgo y errores

Importante, este artículo se refiere a la venta de:

• Propiedades exclusivas como villas
• Grandes propiedades, como los edificios nuevos
• Proyectos especiales como terrenos, terrenos forestales, terrenos agrícolas & Co.

Si «sólo» quiere vender un condominio o «sólo» una casa, siga leyendo: Los 15 errores más comunes al vender un inmueble.

Todo el mundo le habla de los típicos errores, pero aquí también obtendrá los verdaderos conocimientos para la venta de inmuebles.

Prefacio: Los errores son humanos y (!) evitables

Existen los típicos errores que se producen al vender pisos, casas y terrenos. Errores que también encontrará en todos los sitios web.

Tal vez ya se haya encontrado con titulares escabrosos como «Evite estos 7 errores» o «10 errores que debe evitar» y, por supuesto, mejor aún, «los 11 mayores errores al vender un inmueble» al investigar la venta de su propiedad. Estos errores «típicos» en la venta de inmuebles ya los conoces por el artículo «15 errores que debes evitar».

Los errores son bastante normales, ya que, como se ha mencionado en la introducción, sólo se venden algo más de 271.000 propiedades al año, analicemos el mercado inmobiliario alemán. Una parte considerable de ellas son también puramente B2B (es decir, de empresa a empresa). Así que casi ningún vendedor privado conoce los riesgos.

Lista de control: 15 errores resumidos

También se enumeran rápidamente estos errores realmente típicos:

1. Poco tiempo previsto para las ventas – ¿Poco tiempo? La presión ya está llegando
2. El mal momento para vender – Situación y economía
3. Descripción inexacta de la propiedad – La exposición está redactada de forma poco professional
4. Fotos poco favorecedoras en la exposición – Al igual que la exposición, apenas hay demanda
5. Grupo objetivo y estrategia equivocados: por ejemplo, piso de estudiantes en el periódico en lugar de en las redes sociales
6. El valor de la propiedad se evalúa incorrectamente – las propiedades no encuentran compradores
7. Faltan documentos y pruebas – Los documentos no están disponibles
8. El inmueble no está preparado para las visitas – No convence a los posibles compradores in situ
9. Subestimación del esfuerzo del proceso de venta – Así es como muchas personas se ven presionadas, por ejemplo, si la nueva propiedad ya está financiada.
10. La venta y la negociación se ven como algo fácil – la preparación es entonces sólo a medias y conduce a pérdidas en el precio de compra
11. La fase de venta se diseña sola: vender de forma privada sin agente inmobiliario y sin experiencia
12. Los prospectos se demoran demasiado – Se pierde un tiempo valioso, la propiedad se quema por el largo tiempo de la lista
13. Prueba de financiación (comprador) – no se comprueba la solvencia de los compradores
14. Se pasan por alto los defectos del contrato de compraventa: derechos pero también plazos
15. Quemar propiedades – Propiedades grandes o exclusivas en portales masivos

En el caso de los objetos pequeños en venta privada, esta es sin duda una buena primera visión de conjunto. Sin embargo, en cuanto ya no se trata de «sólo» unos 100.000 euros, sino quizás de 1 millón, 3 millones o incluso 10 millones, hay factores completamente diferentes que son importantes.

Regla de oro para el sector inmobiliario: la exclusividad como factor de venta

Regla número 1:

Lo más importante, la exclusividad en las ventas cuando se trata de propiedades > 1 millón de euros.

¿Por qué? Puede averiguarlo aquí, en este artículo.

Comparación de los bienes inmuebles

Veamos primero los diferentes tipos de compradores y la forma en que examinan y evalúan las propiedades. La palabra «ETW» significa condominio. Nos fijamos en 4 grupos de compradores:

1. Grupo: ETW / casa 80sqm ~ 200.000 más bien indiferente; significa también el lado del comprador es en su mayoría sin experiencia, hay menos escrutinio
2. Grupo: 150m2 ~ 900.000 / comprador crítico
3. Grupo: 200sqm ~ 1,200,000 / investigación de compradores
4. Grupo: 250 metros cuadrados y más de 1,5 M / comprador examinador
5. Grupo: grandes propiedades, nuevas construcciones, terrenos agrícolas, etc. – Propiedades especiales / compradores muy experimentados, en su mayoría con su propia oficina inmobiliaria

Los grupos 1-3, es decir, los inmuebles de hasta 200 metros cuadrados, pertenecen en su mayoría al mercado inmobiliario habitual, en el que «sólo» están interesados los particulares. La estrategia de marketing típica aquí es: Mucho ayuda mucho. A menudo se encargan 2 o 3 agentes y la propiedad ya está en 4 o 5 portales, periódicos, tal vez incluso en las redes sociales.

El grupo 4 adquiere propiedades de más de 200 m2, pero aún de forma privada. Los que compran en este segmento suelen tener ya experiencia y conocen el entramado del edificio, los topógrafos, etc. A más tardar aquí, necesita la ayuda de un agente inmobiliario en las negociaciones.

El Grupo 5 compra propiedades en flujo. 50 unidades (es decir, pisos) por trimestre o incluso por mes. Algunos inversores compran directamente 1.000 unidades, ya sea en una ubicación A, B o incluso C. Antiguos hoteles que necesitan ser renovados y que se convierten en condominios o incluso en zonas forestales, terrenos agrícolas, antiguos edificios prefabricados, etc.

Regla número 2, del grupo 5:

El tiempo es (normalmente) más importante que el dinero

Los grupos 4 y 5 necesitan intermediarios exclusivos, ventas anónimas de inmuebles, en lugar de masas y comercialización «amplias», con una línea directa a los inversores, fondos inmobiliarios y family offices.

Family office (inversores) y fondos, en lugar de particulares

Si quiere conseguir un precio de compra elevado al vender un inmueble, tiene que tener en cuenta algunas cosas, especialmente la regla número 1: ¡la exclusividad!

Los inversores inmobiliarios, las family offices, cualquier tipo de «institución» comprueban las ofertas inmobiliarias y prefieren el anonimato a la hora de comprar y vender inmuebles. No se trata sólo de villas exclusivas, sino sobre todo de nuevas construcciones, edificios de apartamentos, barrios, parcelas y mucho más.

Por lo tanto, hay que separar las unidades individuales, como el piso, la casa, el adosado, el adosado, etc:

1. Propiedades con varias unidades (casa adosada, barrio, calle…)
2. Propiedades exclusivas de personas ricas o conocidas

Estos objetos no deberían aparecer en los portales públicos, porque lo ideal sería que sólo hubiera un interesado que se convirtiera rápida e inmediatamente en comprador. Para las propiedades de más de 5 millones de euros (lea nuestro perfil de compra aquí), el tiempo es el factor más valioso.

Los compradores deben tener una sólida formación financiera, las pruebas de capital no deberían ser un problema. Conocer a estos inversores inmobiliarios, particulares y grupos de inversión en particular es nuestro trabajo. En consecuencia, más del 99% de nuestras propiedades no aparecen en ningún sitio.

Así, la colocación no dura meses, sino a veces sólo de 7 a 10 días.

La gran ventaja de los inmuebles fuera de mercado y la venta a particulares, family offices y otros:

• Anonimato de compradores y vendedores
• Buenos precios de compra, a través de ofertas exclusivas

Casa de apartamentos en ubicación A con potencial de desarrollo.

Quema de inmuebles – 10 portales, 10 corredores, … Peligro

¿Los agentes inmobiliarios y los portales inmobiliarios conllevan riesgos? Sí, exactamente.

Demasiados anuncios – Error 1

El gran peligro es este, su propiedad está en el Portal 1, Portal 2, Portal 3, por lo que los compradores sólidos se preguntarán:

¿Por qué aparece esta propiedad en tantos portales?

¿Por qué? Los compradores de inmuebles comparan las ofertas (véanse los grupos 1-5 anteriores). En cuanto aparecen duplicados, se vuelven escépticos:

• ¿Por qué necesita la propiedad tanto marketing?
• ¿Hay alguna desventaja en la propiedad?
• ¿Es el precio de compra demasiado alto?

Si su oferta se encuentra ahora entre otras miles, la probabilidad de encontrar interesados disminuye, al igual que los típicos errores que se cometen al vender un inmueble.

Demasiados corredores – error 2

En consecuencia, viene el segundo error fatal, que hace que muchas ventas privadas bajen de precio: Como la propiedad no se vendió rápidamente, se llama a un segundo agente inmobiliario, quizás incluso a un tercer, cuarto y quinto agente inmobiliario.

No te creerías la frecuencia con la que ocurre. Incluso con propiedades de alto precio a partir de 10 millones.

Peligro: El objeto está quemado.

Factores para la venta: comprador y psicología

Los bienes inmuebles están sujetos a dos factores:

• Basado en números
• Basado en las emociones

Las emociones se explican rápidamente: a todo el mundo le gusta comprar cerca, se sabe el camino. Si se tratara de una cuestión puramente numérica, por lo general siempre hay alternativas interesantes (ubicaciones) con mejores rendimientos. Esto significa que los factores emocionales también desempeñan un papel.

Por supuesto, una «propiedad quemada» no significa que usted pierda el 70%, el 80% del precio de compra, pero sí retrasa la venta de la propiedad, a veces incluso en años. Especialmente en el caso de las casas. A menudo, los vendedores privados tienen que aceptar un precio de oferta más bajo.

Al fin y al cabo, en algún momento habrá que venderla, sobre todo si ya se ha financiado una nueva propiedad, tanto si se hace la mudanza como si el nuevo amor vive en otra ciudad.

Anonimato, exclusividad: fuera del mercado para los compradores conocidos

Vender de forma anónima no sólo es importante para las empresas de construcción, estos dos grupos también suelen no querer llamar la atención:

1. Personas adineradas y personajes públicos
2. Disposición antes de la herencia

Personas ricas y personajes públicos – Además del precio, está la familiaridad de los propietarios descrita anteriormente. En particular, los individuos ricos y las figuras públicas no quieren que sus propiedades estén abiertas al escrutinio público. Ya sean aficionados o representantes de la prensa, el anonimato se considera muy, muy importante en los círculos millonarios.

Luego hay otro grupo que prefiere vender de forma anónima y así beneficiarse del efecto de la venta exclusiva al mismo tiempo, un precio de compra más alto.

Venta antes de la herencia – Incluso en el tema de la venta de la propiedad antes de la muerte, hay muchas personas que no quieren que sus propios hijos o familiares cercanos, a menudo incluso los vecinos, se enteren de la venta de la propiedad. Esto podría dar lugar a disputas antes de que se complete la venta.

¡Tip! ¿Todavía está pensando en si vender o legar? Aprenda a hacerlo aquí: Legar correctamente. También para sus hijos y seres queridos: Heredar correctamente.

Efecto de escasez a través de la exclusividad: influye en el precio de compra

Esta escasez (es decir, el enfoque dirigido a los inversores individuales) también tiene un efecto positivo en el precio de venta que se puede alcanzar.

Como la oferta sólo está disponible para una persona, es extremadamente exclusiva y, en consecuencia, se aceptan sumas más elevadas para asegurar esta oferta.

Otra ventaja es que acelera el proceso de compra.

Al fin y al cabo, el posible comprador sabe entonces que es la única persona a la que se le ha ofrecido la propiedad hasta el momento.

A la inversa: Si un inmueble está en cinco portales y aún no se ha vendido, ¿por qué presionarlo? Hasta ahora tampoco parece ir bien.

Ahora imagine que utiliza estos conocimientos como agente inmobiliario experto (comprador y vendedor) cuando venda su propiedad, tal vez incluso por primera vez. Así que los buenos consejos valen mucho, al igual que la experiencia. Especialmente cuando se trata de negociaciones.

Riesgo de negociación: correcciones de precios y renegociación

Incluso en las negociaciones preliminares, a la gente le gusta jugar la carta de la oferta/demanda. En la situación real, los vendedores se vuelven rápidamente inseguros. Algunos compradores negocian hasta el último segundo.

Lo mismo ocurre con los agentes inmobiliarios cuando saben que otros tres agentes tienen la propiedad. De repente se puede hacer una gran diferencia en el precio con una hábil negociación, también podría llamar a otro lugar.

En resumen, cuanto más exclusiva sea la venta de un inmueble, cuanto menor sea el precio de venta, más rápido y más rentable se venderán las parcelas, las propiedades exclusivas y de gran tamaño.

Los portales inmobiliarios se equivocan claramente de grupo objetivo. Los compradores privados no están interesados en proyectos tan costosos y elaborados. Pero para los promotores de proyectos, ya sean particulares, promotores inmobiliarios o grandes fondos de inversión, estas ofertas pueden ser muy interesantes. Al menos si tienes la red adecuada.

¿Cuántas personas en Alemania creen que comprarían un terreno forestal en, digamos, Baviera? ¿Cuántas personas comprarían una participación en una mina que extrae metales, por ejemplo? Para eso se necesitan inversores muy exclusivos y financieramente fuertes. Fuente de agua, mina de mineral, parcela forestal, se pone aún más interesante con los objetos inmobiliarios y de inversión que no corresponden al típico condominio o casa adosada. Se trata de fuentes de agua, minas de cobre, mineral de hierro o terrenos forestales, así como terrenos agrícolas.

Ya puedes ver la diversidad de cosas que se enseñan. El A&O siempre es un valor sólido.

Valoraciones y peritajes – Bien fundados… !!!!

¿Cuánto vale su propiedad? Créame, ¡una gran parte de los agentes inmobiliarios le pondrán una gran cifra! Pensarás para ti mismo:

¿Cuánto vale mi propiedad?

¿Por qué la mayoría de los agentes inmobiliarios hacen esto? Por supuesto, los vendedores particulares suelen recibir una o dos ofertas comparativas. Así, si el agente inmobiliario A dice que su casa vale 900.000, el agente inmobiliario B dice 920.000 y el agente inmobiliario C dice 950.000 euros, está claro a quién va a elegir.

El peligro: la sobrevaloración por parte de los corredores

¡Cuidado! Se trata de una falsa valoración que, en última instancia, conduce exactamente a los errores mencionados anteriormente: 10 portales, 10 corredores. Al final, su condominio, casa o edificio de apartamentos se encuentra en innumerables portales y, lo que es peor, tal vez incluso con innumerables corredores.

¿Por qué? Porque la primera inmobiliaria no consiguió la venta, debido a la sobrevaloración.

Otra fuente esencial de peligro:

Evaluación crediticia de los intereses: Prueba de capital

La comprobación del crédito es muy importante para los vendedores de bienes inmuebles. Al fin y al cabo, no querrá negociar con una, dos o incluso tres personas que ni siquiera pueden pagar su propiedad o su terreno. Cuanto más valiosa sea una propiedad, más fundada debe ser esta comprobación y valoración de la misma.

Por supuesto, este tipo de inmuebles (de 20, 30 o más unidades) ya no son comprados por particulares, sino que suelen serlo por empresas, instituciones o dichos fondos de inversión. En consecuencia, la comprobación de la solvencia también aumenta su complejidad. La situación se complica aún más con los inversores extranjeros.

Si trabajas con Off Market, porque aquí, como con nosotros, una gran parte de los compradores son ya conocidos de la historia. En consecuencia, las pruebas de capital pueden proporcionarse rápidamente, la comunicación es buena y la información, los documentos y las pruebas también están disponibles rápidamente.

Lo que importa a la hora de ofrecer un inmueble comercial

Los buenos agentes inmobiliarios no sólo encuentran rápidamente un comprador solvente, sino que también le apoyan en la venta del inmueble comercial según sus circunstancias y posibilidades. Las citas de visita se organizan, coordinan y llevan a cabo de forma professional.

Para acelerar la venta y ofrecerle seguridad en la selección de un socio contractual y del nuevo propietario, comprobamos la solvencia de los posibles compradores y obtenemos un concepto de financiación. Antes de que un agente inmobiliario con experiencia en usos comerciales le haga una recomendación y le proponga un comprador, ha obtenido todas las comprobaciones necesarias sobre la solvencia, la financiación segura y los datos específicos del cliente.

Se le libera de toda la fase de preparación y venta, para que pueda ocuparse de su negocio principal y externalizar la intermediación sin preocupaciones y de forma segura.

Tareas de intermediario en la venta de inmuebles comerciales

¿Quiere vender una casa o un piso, no tiene experiencia en el mercado inmobiliario y quiere evitar errores a toda costa? En ese caso, le conviene recurrir a los servicios integrales de un agente inmobiliario y simplificar la larga y compleja venta de su vivienda. Cuando contrata a un agente inmobiliario, no tiene que incluir la venta de su propiedad en su agenda, ya que todas las tareas son asumidas directamente por su agente inmobiliario y llevadas a cabo en su interés.

Básicamente, un agente inmobiliario realiza todas las tareas importantes antes y durante la fase de venta y alquiler. Crea una exposición, determina el valor de mercado de su propiedad, anuncia su propiedad y luego actúa como interfaz entre usted y las partes interesadas. Mientras que la creación y publicación de un anuncio es una tarea que requiere mucho tiempo pero que se realiza una sola vez, responder a las consultas de los clientes forma parte de la actividad diaria de un agente inmobiliario.

Aquí puede encontrar más información sobre el:

• Tareas de un corredor

Comisión para el corredor: las normas más importantes

Más del 80% de los inmuebles en venta o alquiler son intermediados. Esto significa que el propietario encarga a un agente inmobiliario la publicidad de la oferta y la realización de todas las tareas hasta la celebración del contrato en su nombre. La intermediación professional es un servicio que se acuerda entre el cliente y el agente inmobiliario. Una vez prestado el servicio, se debe pagar una comisión, la llamada tasa de intermediación.

El pago de la comisión depende del tipo de comisión y del motivo de la misma. Si vende su propiedad a través de un agente inmobiliario, el comprador suele pagar. En el caso de los alquileres, desde 2015 se aplica el principio del comprador, por lo que el destinatario de la factura y el pagador de la comisión es idéntico a la persona que ha encargado un servicio de agente inmobiliario.

Aquí encontrará más información sobre el:

• Comisión del corredor

¿Vender un local comercial? Procedimiento, impuestos & Co.

La venta de inmuebles comerciales es una tarea compleja que requiere mucho tiempo y conocimientos. Sin los conocimientos y la experiencia necesarios en la venta de inmuebles comerciales, los errores son inevitables. Si el precio de venta es desproporcionadamente alto, sólo recibirá unas pocas consultas y tendrá que estar preparado para un proceso de venta más largo. Si el precio es demasiado bajo, perderá dinero y quedará insatisfecho con la venta.

¡¿Vender en privado?! Evitar errores

Apóyese en expertos con experiencia en la venta de inmuebles comerciales y que sepan lo que es importante en la preparación de las ofertas, en la determinación de los precios y en las conversaciones con los interesados. Dedíquese a sus tareas diarias y opte por la venta professional de su local comercial. Evite errores al vender su propiedad.

Valoración y precio de oferta

¿Quiere vender su propiedad? Para que la venta de un inmueble tenga éxito y sea rentable, el primer paso es siempre una valoración bien fundada y realista. Esto determina, en última instancia, el precio de venta que debe fijarse. En el siguiente paso, los agentes inmobiliarios llevan su propiedad a interesados solventes. No se trata sólo de los portales inmobiliarios y la comercialización, sino también de la valoración de la propiedad( valoración dela casa / valoración del piso), la evaluación crediticia de los posibles compradores, las citas de visita y las negociaciones son tarea del agente inmobiliario, hasta el contrato de compraventa, la cita con el notario y las cuestiones fiscales. Conozca el tema de la venta de inmuebles aquí en la guía. Explicado de forma sencilla, paso a paso.

• Vender la propiedad

Propiedad comercial: caso especial

La venta de inmuebles comerciales es siempre un caso especial en comparación con el típico apartamento o casa unifamiliar. Por ejemplo, al vender hoteles y centros comerciales enteros, con garajes subterráneos como extra.

Vender propiedades hoteleras

Recibimos muchas preguntas específicamente sobre el tema de la venta de un hotel. Por eso hemos resumido aquí el tema una vez más para nuestros lectores. Especialmente para aquellos que venden un hotel por primera vez, o la primera propiedad.

Los hoteles tienen algunos parámetros especiales, por ejemplo en la valoración. Al igual que ocurre con los inmuebles comerciales en general, no se trata sólo del fondo, sino también del potencial de la propiedad, desde el estado de renovación hasta la ubicación del hotel. En pocas palabras, ¿cuánto generará el inmueble comercial, o en este caso especial el hotel, en los próximos cinco años? En pocas palabras. La valoración del hotel es, por tanto, mucho más compleja.

Lea más aquí en la pequeña guía sobre el tema:

• Vender hotel

Vender centro comercial

Ventas en centros comerciales – El comportamiento de compra está cambiando. Cada vez son más las personas que encargan artículos, ya sea ropa, accesorios, muebles o incluso otras chucherías en Internet, en las tiendas online. Los centros urbanos, las calles comerciales más caras, pero también la vida en los pueblos pequeños está cambiando. En consecuencia, la fluctuación de los centros comerciales es igualmente, cada vez menor. Si se encuentra en la desfavorable situación de pensar en vender su propiedad o centro comercial, puede encontrar aquí información inicial.

• Vender centro comercial

Tipster inmobiliario: ¿Qué es?

¿Qué es un «tipster»? Un «tipster» (o » deal trader«) es una persona que transmite información sobre posibles ventas de inmuebles a una empresa inmobiliaria con experiencia. Su función consiste en establecer valiosos contactos y ponernos en contacto con las personas que desean vender un inmueble. Su actividad como informador puede reportarle una atractiva comisión si la venta se completa con éxito.

Por qué merece la pena convertirse en tipster

¿Por qué deberías convertirte en tipster?

1. Simplemente gana dinero
2. Sin esfuerzo para ti
3. Situación beneficiosa para todos

Simplemente gane dinero – Ventaja 1

Sus recomendaciones pueden convertirse en dinero. Si su consejo conduce a la venta de una propiedad por nosotros, usted recibirá un porcentaje de los honorarios de corretaje.

Sin esfuerzo para ti – ventaja 2

Nos ocupamos personal y exhaustivamente de la solicitud de venta para que usted no tenga que preocuparse del proceso de venta.

Situación beneficiosa para todos – ventaja 3

Usted ayuda a los vendedores potenciales a encontrar un agente inmobiliario professional que les ayude con su proyecto. Al mismo tiempo, ganas una comisión para tu correduría.

Contacto Tipster: Póngase en contacto con nosotros y conmigo

Póngase en contacto con mi equipo y conmigo.

• Póngase en contacto con nosotros

Conviértase en un tipster: Venta de inmuebles

¿Cómo hacerse Tipster? Es muy fácil convertirse en tipster y beneficiarse de nuestro programa:

1. Construya su red
2. Póngase en contacto con nosotros
3. Acordar la cooperación
4. Beneficios de

Construya su red

Hable con amigos, familiares, vecinos y propietarios para saber si alguien está pensando en vender su vivienda.

Póngase en contacto con nosotros

Póngase en contacto con nosotros y facilítenos la información sobre el inmueble que le gustaría recomendar.

• Póngase en contacto con nosotros

Acordar la cooperación

Comprobaremos la información y, si nos interesa, aceptaremos trabajar con usted. Los términos del acuerdo de tipster se establecerán por escrito.

Beneficios de

Una vez que la venta se haya completado con éxito, recibirá su crédito de tipster como agradecimiento por su recomendación.

Dé el primer paso para convertirse en un recomendador y ayude a sus contactos a vender con éxito su propiedad mientras se beneficia de nuestro generoso programa de recomendación. Póngase en contacto con nosotros hoy mismo y comience su viaje de recomendación.

¿Qué propiedades le interesan?

Gracias a nuestros contactos con agentes inmobiliarios e inversores, nuestro interés por las propiedades en venta es muy amplio. Desde condominios en Berlín hasta áticos en Hamburgo. Bloques de apartamentos en buenas ubicaciones en el centro de la ciudad y exclusivas villas urbanas en las afueras.

Como tipster, recomienda propiedades como

• Condominio (microapartamento, loft, ático, etc.)
• Villas
• Edificios de apartamentos
• Propiedades (sin desarrollar)
• Aparcamientos subterráneos / aparcamientos de varias plantas
• Cuartos
• Hoteles

Una vez comprobado, nos pondremos en contacto con usted por correo electrónico en un plazo de 72 horas.

¿Cómo funciona la comisión?

6 sencillos fundamentos:

1. No debe ser cónyuge ni pareja del propietario.
2. El inmueble aún no debe ser conocido por nosotros y no debe estar a la venta públicamente.
3. El inmueble debe estar situado en nuestra zona de actividad (ciudad y distrito de Siegen, Kreuztal, Olpe).
4. Quedan excluidas las personas que mantengan relaciones especiales de confianza con clientes.
5. La comisión del tipster se paga neta a particulares o empresas no sujetas al IVA; las empresas sujetas al IVA reciben un importe bruto.
6. Evitar la prospección anticompetitiva de conformidad con la UWG.

Contacto: Escriba o llame

Póngase en contacto con mi equipo y conmigo.

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Conviértete en un tipster: Comprar una propiedad

Nuestro objetivo es ayudar a compradores y vendedores por igual, garantizando que tengan la mejor experiencia posible en el mercado inmobiliario. Únete a nuestra red de referencia y ayudar a hacer las conexiones perfectas de propiedad mientras se beneficia.

Póngase en contacto con nosotros hoy mismo y comience su viaje de tipster para la compra de su propiedad.

Conviértete en tipster de:

• Berlín: 10,5 millones Villa Sur/Oeste
• Frankfurt (Mainz, Wiesbaden): 18 millones de villa
• Hamburgo: ático de 1,5 millones

¿Por qué debería recomendarnos a posibles compradores?

1. Ofertas únicas
2. Servicio excepcional
3. Atractivas recompensas

Ofertas únicas

Nuestras villas y fincas se caracterizan por su carácter excepcional y su mobiliario de alta calidad. Si conoce a alguien que esté buscando propiedades tan exclusivas, puede ayudarle a encontrar la casa de sus sueños.

Servicio excepcional

Como tipster para compradores, no sólo ofrecemos propiedades únicas, sino también un servicio de primera clase. Guiamos a los compradores en cada paso del camino para asegurarnos de que encuentran la propiedad perfecta.

Atractivas recompensas

Si su recomendación conduce a una compra, recibirá una generosa comisión como agradecimiento por su apoyo.