Villas Ibiza, Berlín, Los Ángeles

Aquí encontrarás mis favoritos personales de todo el mundo, desde los mediterráneos Ibiza, Mallorca, Marbella y Berlín hasta los fascinantes destinos de Estados Unidos como Los Ángeles, ¡todo en una sola línea!

• Villas Lukinski

Lukinski Villas como App

¿Y lo mejor? He desarrollado mi propia aplicación Lukinski Villas, que contiene todas las fotos y datos de la propiedad. Así que usted puede explorar las propiedades de sus sueños en su teléfono inteligente y tener toda la información a su alcance.

Mi misión: Seguir entrando, vendiendo, comprando, alquilando

Sin embargo, mi viaje no termina aquí. Mi misión es seguir adentrándome en el mundo de la inversión inmobiliaria, vendiendo, comprando y alquilando. Tanto en España como en Estados Unidos, buscaré nuevas oportunidades. Para ello, me centraré en mis lugares favoritos personales y en todos los destinos relevantes cercanos a ellos.

¡Descubra conmigo el mundo de las villas de lujo!

En mi último vídeo, te llevo de viaje por el mundo de las villas de lujo. Te muestro algunas de mis favoritas y te cuento mis experiencias en el mundo inmobiliario. Si te fascinan las villas impresionantes, los viajes emocionantes y la inversión inmobiliaria, no puedes perderte este vídeo.

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Lukinski YouTube: Yield, Investment & Co.

Descubra conmigo los factores decisivos, las cifras clave y los fundamentos de la inversión inmobiliaria. Comparada con otras formas de inversión, la inmobiliaria ofrece una forma «más segura» de invertir el capital, con rendimientos constantes y revalorización a largo plazo. ¿Quiere invertir su dinero sabiamente? Mi recomendación: Bienes inmuebles, ingresos pasivos y una buena vida.

• Lukinski YouTube

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Immobilie vermarkten: Defensiv, Offensiv & Off Market

Möchten Sie Ihr Haus oder Ihre Wohnung verkaufen, gibt es unterschiedliche Möglichkeiten, die sich je nach individueller Präferenz, Immobilientyp und Lage unterscheiden. Primär sprechen wir in der Vermarktung von 3 Varianten.

Vorab der Überblick:

• Defensive Strategie
• Offensive Strategie
• Off Market Strategie

Defensive Strategie: Immobilien in Top Lage

Sind Sie im Besitz einer exklusiven Immobilie, in einer Toplage, mit gutem Schnitt, so dass sie sowohl für Singles, als auch für Familien, interessant sein könnte? Herzlichen Glückwunsch! Diese Immobilie kann höchstwahrscheinlich schnell vermittelt werden. Die Vermarktung kann also relativ defensiv geplant werden und kostet dementsprechend weniger Zeit. Gegebenenfalls können Sie sogar direkt an einen internen Käuferkreis verkaufen, wenn Sie den richtigen Makler haben. So dass die Immobilie noch nicht einmal im regulären Markt erscheint.

Zusammengefasst:

• Immobilie in Top Lage
• Hohe Nachfrage
• Schneller Verkauf wahrscheinlich

Offensive Strategie: Immobilien in B-Lage / C-Lage

Wenn die Immobilie nicht in einer begehrten A-Lage liegt, muss die Vermarktung gesteigert werden. Das geht durch verschiedene Methoden, Plattformen und Möglichkeiten. Dementsprechend ist die Immobilienverkauf Strategie offensiv. Gleiches gilt für größere Objekte mit 20, 30 und mehr Einheiten – egal ob Neubau, saniertes Mehrfamilienhaus, Quartier oder Hochhaus.

Das bedeutet also:

• Immobilie in B-Lage / C-Lage
• Vermarkung auf Plattformen / in Zeitungen

Die Strategie variiert je nach Immobilientyp und Lage:

Off Market Strategie: Hohe Diskretion

Dann gibt es noch eine dritte Vermarktungsstrategie: die Off Market Immobilien. Je hochwertiger eine Immobilie, insbesondere Villen und größere Anwesen, je bekannter und prominenter eine Person, je vermögender eine Person, desto weniger Kommunikation ist gewünscht. Ebenso, keinerlei Präsenz der Immobilien in offenen Märkten. Dafür nutzen Immobilienmakler die Off Market Strategie.

Objekt wird ausschließlich ausgewählten, selektierten, kaufkräftigen Interessenten gezeigt

Fazit: Immobilienvermarktung

Circa 85% des Immobilienmarktes sind offensiv, 14% sind defensiv und benötigen nicht viel Vermarktung und < 1% wird im Off Market Bereich gehandelt. Daraus lässt sich schließen: ein Großteil der Immobilien braucht eine gute Vermarktung.

Die 3 Strategien zusammengefasst:

1. Offensive Strategie
2. Defensive Strategie
3. Off Market Strategie

Anhand dieser Matrix werden dann die verschiedenen Strategien, Kommunikationswege und Plattformen gewählt.

Kaum hat die Vermarkung Ihrer Immobilie begonnen, melden sich auch schon die ersten Kaufinteressenten bei Ihnen.

Weiter zu Schritt 8: Kontakt mit Kaufinteressenten

Die Vermarktung Ihrer Immobilie ist erfolgreich und die ersten Kaufinteressenten melden sich. Wie Sie mit Anfragen per Mail und Telefon umgehen, dazu mehr hier.

• Kontakt mit Kaufinteressenten

Zurück zu Schritt 6: Exposé erstellen

Das Immobilien Exposé ist einer der wichtigsten Schritte. Schließlich geht es hier darum, Ihr Haus oder Ihre Wohnung von der besten Seite zu zeigen. Alle unsere Tipps zu den wichtigsten Unterlagen, Fotos & Co. in unserem Ratgeber.

• Exposé erstellen

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Diferencia: factor de precio de compra y rendimiento del alquiler

Se utilizan los mismos factores para calcular ambos resultados. Los ingresos anuales por alquiler y los costes de inversión. La diferencia radica únicamente en la preparación del cálculo y, por tanto, en el resultado.

Ambos dan una indicación de la rentabilidad.

Rendimiento del alquiler: el resultado dice… Definición

Resultado del cálculo del rendimiento del alquiler:

Rendimiento de la renta > ¿Cuánto excedente queda cada mes para cubrir los reembolsos, los intereses y las reservas para reparaciones o acumulación de activos?

Factor de precio de compra: El resultado dice… Definición

Resultado del cálculo del factor de precio de compra:

Factor de precio de compra > ¿En cuántos años se amortizarán los costes de la inversión con los ingresos anuales por alquiler?

Simplificadas, las fórmulas, que conocerás en un momento, tienen este aspecto:

• X / Y = Z1
• Y / X = Z2

Z = Rentabilidad

Mi recomendación para los principiantes: el rendimiento del alquiler

Como novato en el sector inmobiliario, necesita un flujo de ingresos rápido, ya que la mayor parte de su patrimonio está probablemente invertido en su primera propiedad. Por lo tanto, para los principiantes, tiene sentido comparar las propiedades en función de los rendimientos del alquiler. De este modo, sabrá inmediatamente qué excedente mensual puede generar una propiedad individual (para usted).

El factor del precio de compra es más interesante para las inversiones a largo plazo (objetivo: revalorización y 10, 20, 30 años; antes se paga mensualmente), donde el flujo de caja a corto plazo no es importante.

• ¡Tip! Lea más sobre la diferencia aquí, en mi nuevo proyecto, ¡especialmente para los compradores de inmuebles! Las sutilezas entre el rendimiento y la inversión inmobiliaria – exterior

En cualquier caso, el objetivo de ambos cálculos es permitirles comparar diferentes ofertas inmobiliarias y hacerlo rápidamente.

Rendimiento de los alquileres: Ejemplo

Volvamos a ver en detalle ambas formas de cálculo de la rentabilidad, con ejemplos.

Una vez más, la definición: al calcular el rendimiento bruto del alquiler, el resultado le indica el excedente que queda cada mes y constituye su flujo de caja. Para el reembolso y los intereses (financiación del banco), así como las reservas para las reparaciones, o todo lo que entonces queda para su propia, la acumulación de activos adicionales.

Fórmula y comparación

Rendimiento del alquiler = ingresos netos anuales / inversión * 100

El precio de compra es de 100.000, el alquiler anual de 3.200. El cálculo es así:

• 3,2 = 3.200 / 100.000 * 100
• Resultado: 3,2

Calcule el rendimiento del alquiler: Comparación de ofertas (ejemplo)

El resultado de este cálculo es siempre un porcentaje. Esto le indica cuánto excedente queda para cubrir los costes (amortización, intereses, reservas para reparaciones) y, en el mejor de los casos, cuánto excedente le queda a usted como inversor en la propiedad.

Con la situación actual de los tipos de interés, se puede esperar aproximadamente:

• 2 % Reembolso
• 2% de interés
• 2 % Gestión y reservas para reparaciones

esperar. En consecuencia, los inmuebles con un rendimiento superior al 6% son interesantes para usted como comprador.

• Por lo tanto, el rendimiento es del 6% + X

Al igual que con el factor del precio de compra, se comparan diferentes ofertas de forma rápida, basándose en dos factores, el precio de compra y el alquiler anual alcanzable.

• Objeto A: Rendimiento del alquiler 6,8%.
• Objeto B: Rendimiento del alquiler 5,3%.
• Objeto C: Rendimiento del alquiler 7,5%.
• Objeto D: Rendimiento del alquiler 4,2%.
• …

En consecuencia, usted optaría por fijarse más en el inmueble C, con una rentabilidad del 7,5% (+1,5% sobre el objetivo del 6%). De esta manera, el inquilino paga su propiedad y usted tendría un ingreso mensual adicional. También, la propiedad A, con un rendimiento todavía del 6,8%.

En el caso del inmueble B, con un 5,3%, podría comprobar más adelante, con su propia experiencia y aún más conocimientos, si existe alguna posibilidad de optimización, por ejemplo, el aumento del alquiler, si el propietario no realiza ningún ajuste durante mucho tiempo.

Conozca aún más sobre el retorno de la inversión.

En Immobilien-Erfahrung.de le muestro aún más sobre los rendimientos de los alquileres y las formas de hacer valoraciones rápidas, también con vistas a la ubicación de la propiedad. Aprenda todo sobre el:

• Rendimiento del alquiler

Factor de precio de compra: Ejemplo

De nuevo, como recordatorio, la definición: cuando se calcula el factor de precio de compra como resultado, le indica en cuántos años los ingresos por alquiler han cubierto los costes de la inversión.

Calcular el factor de precio de compra: Comparación de ofertas

El factor del precio de compra suele oscilar entre el 10 y el 40, dependiendo de la región y la ubicación del inmueble, su estado, etc. En Berlín está entre 30 y 38, en ciudades como Düsseldorf está entre 18 y 24.

Fórmula y comparación

Factor de precio de compra = inversión / ingresos netos anuales

El precio de compra es de 100.000, el alquiler anual de 3.200. El cálculo es así:

• 31,25 = 100.000 / 3.200
• Resultado: 31.25, así que ~ 31

En consecuencia, su comparación de ofertas inmobiliarias se parece a esto:

• Objeto A: Factor de precio de compra 18
• Objeto B: Factor de precio de compra 21
• Objeto C: Factor de precio de compra 19
• Objeto D: Factor de precio de compra 17

Por tanto, el inmueble D es el más rentable, ya que la financiación se amortizaría con el alquiler en 17 años. El inmueble A se amortizaría en 18 años, el inmueble C en 19 años y el inmueble B necesitaría 21 años para amortizar toda la financiación mediante los ingresos por alquiler.

Por lo tanto, ¡este consejo es para ti!

¡Tip! Calcular el alquiler anual

¿Cómo se puede calcular realmente el posible alquiler anual? Probablemente esté buscando su propiedad en un portal inmobiliario, como ImmobilienScout24, Immonet u otro proveedor. Sólo tienes que cambiar el filtro de búsqueda de compra a alquiler. Ya puede ver los precios de alquiler de propiedades comparables en la misma zona o, mejor aún, en el barrio (búsqueda en un radio de 1 km). A partir de ahí, puede prever la posible renta anual que puede conseguir para su propiedad.

Por supuesto, independientemente de la optimización del alquiler que acabamos de mencionar, si el anterior propietario no ha realizado ningún ajuste del alquiler durante mucho tiempo, también existen posibilidades de mejora y ampliación, dependiendo del tipo de propiedad.

Conclusión: el factor de precio de compra y el rendimiento del alquiler explicados de forma sencilla

Espero que haya encontrado aquí la explicación más sencilla que existe para el factor de precio de compra y el rendimiento del alquiler. Si quiere saber aún más sobre la compra de un inmueble, ya sea para uso propio o como inversión, numerosos artículos, guías y listas de comprobación, todo ello gratuito y disponible las 24 horas en línea, con nosotros.

Piso, casa, edificio de apartamentos, ¡todo para los principiantes del sector inmobiliario!

Ahora nuevo en Immobilien-Erfahrung.de:

• Compra de inmuebles: aprendizaje – externo

También, para todos los principiantes, este consejo:

• Comprar la primera propiedad

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Agente inmobiliario virtual: Inmobiliaria 4.0

Si se pregunta a los arquitectos, constructores y otras personas del sector inmobiliario qué les inspira, suele ser el futuro. El futuro, es el cambio de la realidad y siempre trae aspectos diferentes.

Mientras que el mundo inmobiliario ha ido girando a lo largo de los años, con edificios cada vez más modernos, que requieren menos energía y que crean paisajes urbanos diferentes, la presentación de las propiedades se ha quedado a menudo estancada, en la clásica exposición inmobiliaria.

Arquitectura del futuro: un ejemplo de Berlín

Siguiendo con el ejemplo de la arquitectura, estudios de arquitectura como Graft, en Berlín, muestran cómo se pueden diseñar edificios modernos para ciudades orientadas al futuro. Un desarrollo urbano que ya no se expresa en las típicas y aburridas fachadas, sino en elementos, formas y materiales que aportan puntos visuales completamente nuevos a la arquitectura urbana.

Si se observan las villas construidas por los arquitectos en Berlín, por ejemplo en Grunewald, se puede ver esta arquitectura única desde cientos de metros. Así como la «Villa M», un cubo hecho de azulejos de cerámica, cada uno de ellos único. Desde el exterior, toda la arquitectura recuerda a un gigantesco bloque errático. Una verdadera pieza única, al igual que la carcasa exterior de cerámica. En todo Berlín Grunewald, un objeto único. Estos pioneros son necesarios para que puedan surgir nuevas ideas.

Pero no sólo hay pioneros en la arquitectura. Ahora también existe el primer portal inmobiliario, con un avatar virtual «Ella» para la presentación.

Cambio de presentación: exposición virtual

¿Y si pudiera presentar cada propiedad de forma moderada sin necesidad de una visita extra al sitio? ¡Será posible en 2021!

Los avatares digitales presentan inmuebles

En primer lugar, ¿qué es un avatar digital? La digitalización va en aumento. En la arquitectura, como se ha descrito anteriormente, en la tecnología de la construcción y también en la presentación. Así que las personas virtuales y digitales se están encargando de la presentación y la moderación.

Especialmente para los agentes inmobiliarios suprarregionales que tienen propiedades no sólo en su propia zona, sino en otras ciudades, estados federados o incluso países, la presentación de una propiedad supone un esfuerzo relativamente grande. Hay que organizar los viajes, no sólo para el propio agente, sino también para el posible comprador, más adelante.

Con esta nueva tecnología, se puede saltar todo el elaborado proceso, la propiedad es presentada por un avatar digital.

• Agencia de modelos: Ella (VR)

Ejemplo: Portal inmobiliario con presentación digital

Las imágenes dicen más que mil palabras, así que aquí tienes un pequeño vídeo:

Fuente: GetKey

Aquí, por primera vez en el mundo, un avatar virtual presenta una propiedad. ¡Un rendimiento absolutamente superior! Aquí, la tecnología se combina con uno de los mayores sectores económicos del planeta, la industria inmobiliaria.

Código de programa y diseño CGI: convertir las ideas en realidad

Los avatares digitales se animan a partir de un código de programa, en parte post-procesado con diseño CGI. Así es como las ideas se convierten en personas virtuales que pueden viajar a lugares, hablar de temas y mucho más.

De hecho, esto significa que sólo estamos al principio del viaje en la industria inmobiliaria.

Fábricas de prefabricación XXL e impresoras 3D

Fábricas de prefabricación XXL – Hoy en día se están desarrollando las primeras fábricas que desarrollan piezas prefabricadas enteras para edificios de gran altura, para urbanizaciones enteras, ya no sólo la casa prefabricada individual.

Impresoras 3D: las impresoras 3D están dando forma a las casas, de modo que ya no es necesario comprar los materiales de construcción con un gran coste, todo sale fácil y rápidamente de la impresora 3D. Aquí hay un breve vídeo que demuestra cómo una impresora 3D construye una casa en muy poco tiempo.

Al igual que las empresas constructoras, los promotores y el sector de la construcción están cambiando, la comercialización de bienes inmuebles también cambiará con la digitalización.

Presentación de la casa y el piso a través de vídeos: Suprarregional

Hasta ahora, las exposiciones inmobiliarias han sido las preferidas por casi todo el mundo. Ninguna tecnología intermedia de presentación se ha puesto realmente de moda, como por ejemplo las visitas a casas de 360º. ¿Por qué? Falta el componente humano, alguien que guíe por la propiedad.

Por supuesto, como agente inmobiliario, podría cubrir la presentación con un vídeo, para que los posibles compradores puedan ver la propiedad antes de visitarla (sólo a partir de las fotos). Pero esto tiene dos desventajas. O bien tiene que presentarlo usted mismo, lo que significa estar in situ, o bien tiene que hacerlo otra persona y transmitir el mismo espíritu, el mismo saber hacer que el agente inmobiliario. Otra desventaja, el idioma. ¿Conoces a los israelíes? ¿Español? ¿Francés?

En resumen, la presentación de la propiedad tiene diferentes factores, desde la ubicación hasta los idiomas. Por eso, en cuanto la inmobiliaria ya no está destinada a un público regional sino a un público nacional o internacional, el esfuerzo de presentación aumenta.

Atraer a nuevos grupos objetivo: Herramienta de marketing para corredores/portales

Al igual que la economía en su conjunto, el sector inmobiliario depende de la oferta y la demanda. La nueva generación de futuros propietarios, por compra o por herencia, ha crecido con Internet. Saltan sobre otros portadores (factor desencadenante).

Por eso se necesitan nuevos conceptos, también en el marketing inmobiliario. Por un lado, en la comercialización de condominios que se venden individualmente a particulares, por ejemplo a través de portales inmobiliarios, y por otro lado, en la venta de propiedades de lujo, que son más difíciles de vender a través de una exposición inmobiliaria mal producida.

Si también quiere mostrar innovación, no puede evitar las nuevas estrategias de marketing. Bill Gates (fundador de Microsoft) llevaba pocos años con Internet en sus inicios. Hoy, más de 20 años después, muchos agentes inmobiliarios, oficinas de corretaje y portales inmobiliarios se comercializan a través de redes sociales como Facebook e Instagram(Marketing Social [externo]).

Estrategia: Llegar a la Generación Z

Ahora se ha puesto en marcha en Israel un nuevo proyecto nunca visto en el mundo. El inmueble presentado aquí por «Ella», que ya se puede ver en el vídeo de ejemplo anterior.

Fuente: GetKey

El uso del lenguaje en la tecnología: poner a las personas digitales en los anuncios, insuflarles emoción, un trabajo realmente difícil. El siguiente paso fue integrar el lenguaje, para que Ella se convierta en un talento multilingüe. Como se ve en el vídeo de ejemplo (arriba), por ejemplo en hebreo. De este modo, los clientes israelíes, en particular, son atendidos en el sitio web.

Der Beitrag Primer portal inmobiliario con agente virtual (humano digital): Marketing y Tecnología erschien zuerst auf ℄ Propiedad.