Evalúe un bloque de apartamentos en menos de 5 minutos

Empecemos con un caso que podría ocurrirle hoy mismo:

Imagínese que un conocido se sienta a su lado en un café y le dice: «Alguien quiere vender un bloque de pisos aquí en la calle, conocí a la anciana, su hijo lo cuida ahora. Me informaré por usted». Un día después, recibes las cifras por WhatsApp: 240.000 euros de alquiler anual, el precio de compra se dice que es de 8,5 millones, ubicación A. Suena emocionante, pero ¿es realmente un buen negocio?

Lo importante es que sólo necesitas dos cifras: el precio de compra (PP) y el alquiler anual neto en frío (ANR). Una vez que las tengas, podrás calcular inmediatamente el factor de precio de compra y el rendimiento. Ambos son los ratios más importantes para reconocer si una inversión tiene sentido o no.

Otro consejo: Independientemente del factor rendimiento o precio de compra, utilice mi calculadora inmobiliaria gratuita en Immobilien Guru.

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Calcular el factor de precio de compra y el rendimiento

Ejemplo:

• Precio de compra: 8.500.000 euros
• JNKM: 240.000 EUROS

Ahora puede empezar de inmediato:

Factor de precio de compra = precio de compra / JNKM = 8.500.000 / 240.000 = 35,4

Un factor de precio de compra de 35 significa que se tarda más de 35 años en recuperar el precio de compra a través de los ingresos por alquiler, sin costes, sin intereses, sin riesgos. Demasiado tiempo.

¿Qué rentabilidad obtienes?

También puedes verlo inmediatamente:

Rendimiento = JNKM / precio de compra = 240.000 / 8.500.000 = 2,8 %.

Suena bien al principio, pero ¿lo es realmente?

El límite mágico: 5,5% o más – se aplica a los tipos de interés actuales del 3,5

Si trabajas con capital prestado -y casi todo el mundo lo hace-, tienes que tener en cuenta los tipos de interés vigentes. Supongamos que obtienes un 3,5% de interés. Si somos realistas, añadiremos un 2% para mantenimiento y reservas. En total, un 5,5%.

Así que sólo se gana de un rendimiento de más de 5,5

Con una rentabilidad de sólo el 2,8 %, está sufriendo pérdidas mes tras mes, a pesar de los ingresos por alquiler.

¿Cuánto debe pagar como máximo?

He aquí el truco: basta con invertir la fórmula. ¿Quieres al menos un 6 % de rentabilidad? Pues entonces:

Precio de compra = JNKM / rendimiento deseado Precio de compra = 240.000 / 0,06 = 4.000.000 euros

Con un rendimiento del 6 %, la propiedad debería costar un máximo de 4 millones de euros. Con un rendimiento del 8 %, podría llegar a costar 3 millones de euros.

Ejemplo: Desea un 8

Precio de compra = 240.000 / 0,08 = 3.000.000 euros

Todo lo que supere esa cifra no es atractivo desde el punto de vista financiero, o hay que negociar a la baja el precio de compra.

Eso es todo lo que tienes que recordar en el primer paso, ¡con una rápida evaluación desde tu smartphone o cuaderno! ¿Recibes una oferta? Pregunte por la dirección, el precio de compra, JNKM (estado de renovación, estado de alquiler, …) – entonces usted puede hacer una valoración rápida y el vendedor puede vender su edificio de apartamentos rápidamente.

Conclusión: «Sólo 2 números deciden» – en pocas palabras

Todo lo que realmente necesitas:

• El alquiler anual neto en frío (JNKM)
• El precio de compra

Luego compáralo con los costes de financiación actuales y el colchón de mantenimiento del 2 %. A partir de una rentabilidad del 5,5 %, estás en números negros: todo lo que sea menos es un riesgo o un pasatiempo.

Fórmula para su vida cotidiana

Rendimiento deseado / JNKM = precio máximo de compra

Tenga presente esta fórmula: la necesitará más a menudo cuando estudie ofertas inmobiliarias. Reconocerá en segundos si una propiedad es adecuada o no. Y aún mejor: podrás hacer inmediatamente una oferta realista al vendedor.

¿Son 8,5 millones un buen negocio?

He entrado en esto en detalle en immobilien-erfahrung.de, se puede leer de nuevo aquí: La diferencia entre propiedad de inversión y propiedad de inversión.

La diferencia radica en el enfoque: con una propiedad de inversión, lo que cuenta es lo que entra en su cuenta cada mes, es decir, un flujo de caja positivo de los ingresos por alquiler, por lo general en B-ubicaciones y C-ubicaciones. Con una inversión inmobiliaria, en cambio, lo que cuenta es la revalorización a largo plazo y los ingresos por ventas, normalmente en ubicaciones A como Berlín, Colonia, Düsseldorf & Co.

¿Quiere ingresos directos? La primera opción le aporta ingresos directamente. ¿Quiere más dinero a largo plazo? La segunda requiere paciencia, capital y conocimiento del mercado; a cambio, puede esperar grandes beneficios más adelante.

Aún mejor:

Si compra barato en una ubicación A, tanto mejor Flujo de caja + efectivo a largo plazo = clase superior. Compra, mejora, aumenta el alquiler, aumenta el valor.

Eso es. Así es como se evalúa con extrema rapidez. Buena suerte con su inversión.

Por lo tanto, su oferta de precio de compra depende siempre de sus objetivos personales: ¿Necesita/quiere liquidez operativa o estratégica?

¿Cuánto valdría para usted esta propiedad con un alquiler neto anual de 240.000 euros en una ubicación A?

¿Más consejos sobre el terreno?

¿Quiere reconocer regularmente las buenas operaciones, tomar decisiones más rápidas o simplemente aprender de mi experiencia? Entonces navegue por el blog o lea los artículos más importantes sobre los temas: paso a paso, desde la práctica, para inversores.

Te he explicado estos temas con detalle:

• Valorar bloque de apartamentos
• Calcular el factor precio de compra
• Consejo: Mi calculadora del factor precio de compra
• Calcular correctamente las devoluciones
• Financiación con apalancamiento

¿Quiere vender o tiene preguntas? Entonces escríbame: estaré encantado de ayudarle.

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Los documentos más importantes a la hora de vender un inmueble

Para garantizar un proceso de venta fluido y satisfactorio, es importante reunir cuidadosamente todos los documentos y registros de venta pertinentes. Si se proporciona la información necesaria con antelación, los posibles compradores y sus agentes podrán conocer mejor la propiedad y tomar decisiones con conocimiento de causa. A continuación encontrará una recopilación de documentos importantes que le ayudarán a completar la venta con mayor rapidez y éxito.

En primer lugar, hemos recopilado un resumen de los documentos más importantes para la venta de bienes inmuebles.

Consejo Al final encontrará mis listas de comprobación de documentos para casa, piso y propiedad. Aquí podrá ver rápidamente qué documentos necesita y cuándo.

Todo lo importante de un vistazo:

Plan de utilización del suelo

¿En qué consiste? El plan de uso del suelo es un instrumento de planificación urbana que muestra el uso previsto del suelo en un municipio. Determina qué zonas se destinan a zonas residenciales, zonas comerciales, zonas verdes, vías de circulación, etc. y sirve de base para la posterior planificación urbanística.

¿Dónde se puede conseguir? El plan de ordenación del territorio está en poder de la administración municipal responsable. Puede inspeccionarlo allí u obtener copias.

Plan de desarrollo

¿En qué consiste? El plan de zonificación es un plan legal que contiene estipulaciones sobre la forma en que se puede edificar en un terreno. Especifica exactamente qué edificios pueden levantarse en un terreno, qué altura pueden tener, qué distancias deben respetarse y qué usos están permitidos. El plan urbanístico es vinculante y debe respetarse en los proyectos de construcción.

¿Dónde se obtiene? El plan urbanístico lo elabora y mantiene la administración competente de la ciudad o el municipio. Puede inspeccionarlo allí u obtener una copia.

Mapa inmobiliario / mapa catastral

¿En qué consiste? El mapa inmobiliario o mapa catastral es un mapa topográfico que muestra los límites de las parcelas, sus superficies y, en su caso, otra información. Proporciona una visión detallada de la situación geográfica y la extensión de las propiedades y es importante para cuestiones de propiedad, uso del suelo y agrimensura.

¿Dónde se consigue? El mapa inmobiliario o mapa catastral se conserva en las oficinas catastrales u oficinas topográficas. Puede inspeccionarlo allí u obtener copias del mismo.

Extracto actual del catastro

¿En qué consiste? El extracto del Registro de la Propiedad es un documento que contiene información sobre la titularidad, las cargas y los derechos sobre una propiedad. Proporciona información sobre el propietario actual, cualquier carga sobre la tierra, hipotecas, servidumbres u otras restricciones que graven la propiedad. El extracto del registro de la propiedad sirve como prueba de la propiedad y de los posibles derechos de terceros.

¿Dónde puede obtenerlo? El extracto actual del Registro de la Propiedad puede solicitarse en la oficina local del Registro de la Propiedad o en una notaría. Allí se conservan los asientos correspondientes del Registro de la Propiedad y se recibe una copia compulsada del extracto.

Zonas contaminadas / Registro de Zonas Contaminadas

¿De qué se trata? Los terrenos contaminados son contaminaciones del suelo o el agua derivadas de un uso anterior y que suponen un peligro potencial para el medio ambiente. El sitio

El registro de emplazamientos contaminados es una lista oficial en la que se inscriben dichos emplazamientos contaminados. Proporciona información sobre la ubicación conocida de los lugares contaminados y sirve de base para las medidas de rehabilitación y protección del medio ambiente.

¿Dónde se puede obtener? El registro de terrenos contaminados lo llevan las autoridades medioambientales. Allí puede obtener información sobre los lugares contaminados conocidos o consultar el registro.

Gravámenes sobre edificios

¿En qué consiste? Los gravámenes sobre la edificación son obligaciones de derecho público que recaen sobre un terreno y prescriben determinadas medidas de construcción o restricciones de uso. Pueden referirse, por ejemplo, al mantenimiento de las distancias a los linderos, al diseño de las vías de acceso o a la conexión a las líneas de servicios públicos. Los gravámenes de construcción son vinculantes y deben respetarse en los proyectos de construcción.

¿Dónde se puede obtener? La autoridad competente en materia de construcción o la administración municipal pueden facilitarle información sobre los gravámenes existentes sobre edificios. Allí se conservan los asientos correspondientes y usted puede inspeccionarlos u obtener copias.

Índice

¿En qué consiste? La prueba de urbanización documenta que una propiedad está debidamente conectada a la red de servicios públicos (por ejemplo, agua, electricidad, carreteras). Contiene información sobre si la propiedad está urbanizada con las infraestructuras necesarias y cómo, y si se han cumplido todas las especificaciones y requisitos.

¿Dónde se obtiene? La prueba de urbanización suele proporcionarla el promotor. Puede facilitar información sobre la situación urbanística de la propiedad y emitir la prueba en consecuencia.

Gravámenes sobre bienes inmuebles que deben cancelarse

¿De qué se trata? Los gravámenes sobre bienes inmuebles son cargas sobre una propiedad, por ejemplo en forma de hipotecas o gravámenes sobre la tierra. Sirven de garantía para préstamos u otras reclamaciones y se inscriben en el registro de la propiedad. Los gravámenes sobre bienes inmuebles pueden restringir la propiedad y la libertad de disponer de ellos.

¿Dónde se obtiene? La información sobre las hipotecas que deben cancelarse puede encontrarse en el registro de la propiedad o en la oficina competente del registro de la propiedad. Allí se conservan los asientos correspondientes y se puede obtener información o una copia compulsada.

Estos eran los documentos más importantes.

Gratuita y en línea, mi lista de comprobación para la venta de su inmueble. ¡Necesita estos documentos! Sólo una de nuestras herramientas inmobiliarias.

Vender una casa: lista de comprobación

Venta de pisos: lista de comprobación

Venta de terrenos: lista de control

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