Chalet, propiedad, obra nueva & Co. – riesgo y errores

Importante, este artículo se refiere a la venta de:

• Propiedades exclusivas como villas
• Grandes propiedades, como los edificios nuevos
• Proyectos especiales como terrenos, terrenos forestales, terrenos agrícolas & Co.

Si «sólo» quiere vender un condominio o «sólo» una casa, siga leyendo: Los 15 errores más comunes al vender un inmueble.

Todo el mundo le habla de los típicos errores, pero aquí también obtendrá los verdaderos conocimientos para la venta de inmuebles.

Prefacio: Los errores son humanos y (!) evitables

Existen los típicos errores que se producen al vender pisos, casas y terrenos. Errores que también encontrará en todos los sitios web.

Tal vez ya se haya encontrado con titulares escabrosos como «Evite estos 7 errores» o «10 errores que debe evitar» y, por supuesto, mejor aún, «los 11 mayores errores al vender un inmueble» al investigar la venta de su propiedad. Estos errores «típicos» en la venta de inmuebles ya los conoces por el artículo «15 errores que debes evitar».

Los errores son bastante normales, ya que, como se ha mencionado en la introducción, sólo se venden algo más de 271.000 propiedades al año, analicemos el mercado inmobiliario alemán. Una parte considerable de ellas son también puramente B2B (es decir, de empresa a empresa). Así que casi ningún vendedor privado conoce los riesgos.

Lista de control: 15 errores resumidos

También se enumeran rápidamente estos errores realmente típicos:

1. Poco tiempo previsto para las ventas – ¿Poco tiempo? La presión ya está llegando
2. El mal momento para vender – Situación y economía
3. Descripción inexacta de la propiedad – La exposición está redactada de forma poco professional
4. Fotos poco favorecedoras en la exposición – Al igual que la exposición, apenas hay demanda
5. Grupo objetivo y estrategia equivocados: por ejemplo, piso de estudiantes en el periódico en lugar de en las redes sociales
6. El valor de la propiedad se evalúa incorrectamente – las propiedades no encuentran compradores
7. Faltan documentos y pruebas – Los documentos no están disponibles
8. El inmueble no está preparado para las visitas – No convence a los posibles compradores in situ
9. Subestimación del esfuerzo del proceso de venta – Así es como muchas personas se ven presionadas, por ejemplo, si la nueva propiedad ya está financiada.
10. La venta y la negociación se ven como algo fácil – la preparación es entonces sólo a medias y conduce a pérdidas en el precio de compra
11. La fase de venta se diseña sola: vender de forma privada sin agente inmobiliario y sin experiencia
12. Los prospectos se demoran demasiado – Se pierde un tiempo valioso, la propiedad se quema por el largo tiempo de la lista
13. Prueba de financiación (comprador) – no se comprueba la solvencia de los compradores
14. Se pasan por alto los defectos del contrato de compraventa: derechos pero también plazos
15. Quemar propiedades – Propiedades grandes o exclusivas en portales masivos

En el caso de los objetos pequeños en venta privada, esta es sin duda una buena primera visión de conjunto. Sin embargo, en cuanto ya no se trata de «sólo» unos 100.000 euros, sino quizás de 1 millón, 3 millones o incluso 10 millones, hay factores completamente diferentes que son importantes.

Regla de oro para el sector inmobiliario: la exclusividad como factor de venta

Regla número 1:

Lo más importante, la exclusividad en las ventas cuando se trata de propiedades > 1 millón de euros.

¿Por qué? Puede averiguarlo aquí, en este artículo.

Comparación de los bienes inmuebles

Veamos primero los diferentes tipos de compradores y la forma en que examinan y evalúan las propiedades. La palabra «ETW» significa condominio. Nos fijamos en 4 grupos de compradores:

1. Grupo: ETW / casa 80sqm ~ 200.000 más bien indiferente; significa también el lado del comprador es en su mayoría sin experiencia, hay menos escrutinio
2. Grupo: 150m2 ~ 900.000 / comprador crítico
3. Grupo: 200sqm ~ 1,200,000 / investigación de compradores
4. Grupo: 250 metros cuadrados y más de 1,5 M / comprador examinador
5. Grupo: grandes propiedades, nuevas construcciones, terrenos agrícolas, etc. – Propiedades especiales / compradores muy experimentados, en su mayoría con su propia oficina inmobiliaria

Los grupos 1-3, es decir, los inmuebles de hasta 200 metros cuadrados, pertenecen en su mayoría al mercado inmobiliario habitual, en el que «sólo» están interesados los particulares. La estrategia de marketing típica aquí es: Mucho ayuda mucho. A menudo se encargan 2 o 3 agentes y la propiedad ya está en 4 o 5 portales, periódicos, tal vez incluso en las redes sociales.

El grupo 4 adquiere propiedades de más de 200 m2, pero aún de forma privada. Los que compran en este segmento suelen tener ya experiencia y conocen el entramado del edificio, los topógrafos, etc. A más tardar aquí, necesita la ayuda de un agente inmobiliario en las negociaciones.

El Grupo 5 compra propiedades en flujo. 50 unidades (es decir, pisos) por trimestre o incluso por mes. Algunos inversores compran directamente 1.000 unidades, ya sea en una ubicación A, B o incluso C. Antiguos hoteles que necesitan ser renovados y que se convierten en condominios o incluso en zonas forestales, terrenos agrícolas, antiguos edificios prefabricados, etc.

Regla número 2, del grupo 5:

El tiempo es (normalmente) más importante que el dinero

Los grupos 4 y 5 necesitan intermediarios exclusivos, ventas anónimas de inmuebles, en lugar de masas y comercialización «amplias», con una línea directa a los inversores, fondos inmobiliarios y family offices.

Family office (inversores) y fondos, en lugar de particulares

Si quiere conseguir un precio de compra elevado al vender un inmueble, tiene que tener en cuenta algunas cosas, especialmente la regla número 1: ¡la exclusividad!

Los inversores inmobiliarios, las family offices, cualquier tipo de «institución» comprueban las ofertas inmobiliarias y prefieren el anonimato a la hora de comprar y vender inmuebles. No se trata sólo de villas exclusivas, sino sobre todo de nuevas construcciones, edificios de apartamentos, barrios, parcelas y mucho más.

Por lo tanto, hay que separar las unidades individuales, como el piso, la casa, el adosado, el adosado, etc:

1. Propiedades con varias unidades (casa adosada, barrio, calle…)
2. Propiedades exclusivas de personas ricas o conocidas

Estos objetos no deberían aparecer en los portales públicos, porque lo ideal sería que sólo hubiera un interesado que se convirtiera rápida e inmediatamente en comprador. Para las propiedades de más de 5 millones de euros (lea nuestro perfil de compra aquí), el tiempo es el factor más valioso.

Los compradores deben tener una sólida formación financiera, las pruebas de capital no deberían ser un problema. Conocer a estos inversores inmobiliarios, particulares y grupos de inversión en particular es nuestro trabajo. En consecuencia, más del 99% de nuestras propiedades no aparecen en ningún sitio.

Así, la colocación no dura meses, sino a veces sólo de 7 a 10 días.

La gran ventaja de los inmuebles fuera de mercado y la venta a particulares, family offices y otros:

• Anonimato de compradores y vendedores
• Buenos precios de compra, a través de ofertas exclusivas

Casa de apartamentos en ubicación A con potencial de desarrollo.

Quema de inmuebles – 10 portales, 10 corredores, … Peligro

¿Los agentes inmobiliarios y los portales inmobiliarios conllevan riesgos? Sí, exactamente.

Demasiados anuncios – Error 1

El gran peligro es este, su propiedad está en el Portal 1, Portal 2, Portal 3, por lo que los compradores sólidos se preguntarán:

¿Por qué aparece esta propiedad en tantos portales?

¿Por qué? Los compradores de inmuebles comparan las ofertas (véanse los grupos 1-5 anteriores). En cuanto aparecen duplicados, se vuelven escépticos:

• ¿Por qué necesita la propiedad tanto marketing?
• ¿Hay alguna desventaja en la propiedad?
• ¿Es el precio de compra demasiado alto?

Si su oferta se encuentra ahora entre otras miles, la probabilidad de encontrar interesados disminuye, al igual que los típicos errores que se cometen al vender un inmueble.

Demasiados corredores – error 2

En consecuencia, viene el segundo error fatal, que hace que muchas ventas privadas bajen de precio: Como la propiedad no se vendió rápidamente, se llama a un segundo agente inmobiliario, quizás incluso a un tercer, cuarto y quinto agente inmobiliario.

No te creerías la frecuencia con la que ocurre. Incluso con propiedades de alto precio a partir de 10 millones.

Peligro: El objeto está quemado.

Factores para la venta: comprador y psicología

Los bienes inmuebles están sujetos a dos factores:

• Basado en números
• Basado en las emociones

Las emociones se explican rápidamente: a todo el mundo le gusta comprar cerca, se sabe el camino. Si se tratara de una cuestión puramente numérica, por lo general siempre hay alternativas interesantes (ubicaciones) con mejores rendimientos. Esto significa que los factores emocionales también desempeñan un papel.

Por supuesto, una «propiedad quemada» no significa que usted pierda el 70%, el 80% del precio de compra, pero sí retrasa la venta de la propiedad, a veces incluso en años. Especialmente en el caso de las casas. A menudo, los vendedores privados tienen que aceptar un precio de oferta más bajo.

Al fin y al cabo, en algún momento habrá que venderla, sobre todo si ya se ha financiado una nueva propiedad, tanto si se hace la mudanza como si el nuevo amor vive en otra ciudad.

Anonimato, exclusividad: fuera del mercado para los compradores conocidos

Vender de forma anónima no sólo es importante para las empresas de construcción, estos dos grupos también suelen no querer llamar la atención:

1. Personas adineradas y personajes públicos
2. Disposición antes de la herencia

Personas ricas y personajes públicos – Además del precio, está la familiaridad de los propietarios descrita anteriormente. En particular, los individuos ricos y las figuras públicas no quieren que sus propiedades estén abiertas al escrutinio público. Ya sean aficionados o representantes de la prensa, el anonimato se considera muy, muy importante en los círculos millonarios.

Luego hay otro grupo que prefiere vender de forma anónima y así beneficiarse del efecto de la venta exclusiva al mismo tiempo, un precio de compra más alto.

Venta antes de la herencia – Incluso en el tema de la venta de la propiedad antes de la muerte, hay muchas personas que no quieren que sus propios hijos o familiares cercanos, a menudo incluso los vecinos, se enteren de la venta de la propiedad. Esto podría dar lugar a disputas antes de que se complete la venta.

¡Tip! ¿Todavía está pensando en si vender o legar? Aprenda a hacerlo aquí: Legar correctamente. También para sus hijos y seres queridos: Heredar correctamente.

Efecto de escasez a través de la exclusividad: influye en el precio de compra

Esta escasez (es decir, el enfoque dirigido a los inversores individuales) también tiene un efecto positivo en el precio de venta que se puede alcanzar.

Como la oferta sólo está disponible para una persona, es extremadamente exclusiva y, en consecuencia, se aceptan sumas más elevadas para asegurar esta oferta.

Otra ventaja es que acelera el proceso de compra.

Al fin y al cabo, el posible comprador sabe entonces que es la única persona a la que se le ha ofrecido la propiedad hasta el momento.

A la inversa: Si un inmueble está en cinco portales y aún no se ha vendido, ¿por qué presionarlo? Hasta ahora tampoco parece ir bien.

Ahora imagine que utiliza estos conocimientos como agente inmobiliario experto (comprador y vendedor) cuando venda su propiedad, tal vez incluso por primera vez. Así que los buenos consejos valen mucho, al igual que la experiencia. Especialmente cuando se trata de negociaciones.

Riesgo de negociación: correcciones de precios y renegociación

Incluso en las negociaciones preliminares, a la gente le gusta jugar la carta de la oferta/demanda. En la situación real, los vendedores se vuelven rápidamente inseguros. Algunos compradores negocian hasta el último segundo.

Lo mismo ocurre con los agentes inmobiliarios cuando saben que otros tres agentes tienen la propiedad. De repente se puede hacer una gran diferencia en el precio con una hábil negociación, también podría llamar a otro lugar.

En resumen, cuanto más exclusiva sea la venta de un inmueble, cuanto menor sea el precio de venta, más rápido y más rentable se venderán las parcelas, las propiedades exclusivas y de gran tamaño.

Los portales inmobiliarios se equivocan claramente de grupo objetivo. Los compradores privados no están interesados en proyectos tan costosos y elaborados. Pero para los promotores de proyectos, ya sean particulares, promotores inmobiliarios o grandes fondos de inversión, estas ofertas pueden ser muy interesantes. Al menos si tienes la red adecuada.

¿Cuántas personas en Alemania creen que comprarían un terreno forestal en, digamos, Baviera? ¿Cuántas personas comprarían una participación en una mina que extrae metales, por ejemplo? Para eso se necesitan inversores muy exclusivos y financieramente fuertes. Fuente de agua, mina de mineral, parcela forestal, se pone aún más interesante con los objetos inmobiliarios y de inversión que no corresponden al típico condominio o casa adosada. Se trata de fuentes de agua, minas de cobre, mineral de hierro o terrenos forestales, así como terrenos agrícolas.

Ya puedes ver la diversidad de cosas que se enseñan. El A&O siempre es un valor sólido.

Valoraciones y peritajes – Bien fundados… !!!!

¿Cuánto vale su propiedad? Créame, ¡una gran parte de los agentes inmobiliarios le pondrán una gran cifra! Pensarás para ti mismo:

¿Cuánto vale mi propiedad?

¿Por qué la mayoría de los agentes inmobiliarios hacen esto? Por supuesto, los vendedores particulares suelen recibir una o dos ofertas comparativas. Así, si el agente inmobiliario A dice que su casa vale 900.000, el agente inmobiliario B dice 920.000 y el agente inmobiliario C dice 950.000 euros, está claro a quién va a elegir.

El peligro: la sobrevaloración por parte de los corredores

¡Cuidado! Se trata de una falsa valoración que, en última instancia, conduce exactamente a los errores mencionados anteriormente: 10 portales, 10 corredores. Al final, su condominio, casa o edificio de apartamentos se encuentra en innumerables portales y, lo que es peor, tal vez incluso con innumerables corredores.

¿Por qué? Porque la primera inmobiliaria no consiguió la venta, debido a la sobrevaloración.

Otra fuente esencial de peligro:

Evaluación crediticia de los intereses: Prueba de capital

La comprobación del crédito es muy importante para los vendedores de bienes inmuebles. Al fin y al cabo, no querrá negociar con una, dos o incluso tres personas que ni siquiera pueden pagar su propiedad o su terreno. Cuanto más valiosa sea una propiedad, más fundada debe ser esta comprobación y valoración de la misma.

Por supuesto, este tipo de inmuebles (de 20, 30 o más unidades) ya no son comprados por particulares, sino que suelen serlo por empresas, instituciones o dichos fondos de inversión. En consecuencia, la comprobación de la solvencia también aumenta su complejidad. La situación se complica aún más con los inversores extranjeros.

Si trabajas con Off Market, porque aquí, como con nosotros, una gran parte de los compradores son ya conocidos de la historia. En consecuencia, las pruebas de capital pueden proporcionarse rápidamente, la comunicación es buena y la información, los documentos y las pruebas también están disponibles rápidamente.

Esto forma parte de nuestra guía más amplia sobre la compra de una vivienda. Volver a Comprar una casa en Estados Unidos.

La ciudad de los ángeles – Comprar un apartamento en Los Ángeles

Los Ángeles, donde los sueños se hacen realidad. Hogar de famosos, de Hollywood, de un extenso paisaje urbano, de la playa y el surf y de todo lo que pueda imaginar. De Malibú a Bel Air, Silver Lake y Venice Beach. Merece la pena atravesar el tráfico y el caos de la metrópolis para vivir el ambiente único de esta ciudad. ¿Quiere vivir en Los Ángeles, pero no sabe por dónde empezar? Desde luego, no es fácil entender dónde y cómo vivir. ¿Opta por Mid City y un paraíso comercial o por Silver Lake y pasa el rato con los jóvenes estudiantes? A continuación le ofrecemos un resumen completo.

Economía de Los Ángeles – Visión general

Los Ángeles tiene una economía enorme, la tercera del mundo después de Tokio y Nueva York. Su punto fuerte es, por supuesto, el sector creativo. Hollywood es la mayor zona de producción cinematográfica del mundo, y un sinfín de estrellas y estrellados tienen sus mansiones y palacetes en la ciudad. Sin embargo, esto no da la imagen completa. También alberga una industria de alta tecnología en auge, con una oleada de nuevas empresas que se trasladan a la ciudad costera. También hay una fuerte industria aeroespacial y de transportes y, quizás de forma inesperada, la mayor industria de comercio internacional del país.

• PIB: 941,06 mil millones.
• Creatividad, alta tecnología y amplificadores; industria aeroespacial

Drone de Los Ángeles – Qué bonito puede ser

Los Ángeles tiene mucho placer visual que ofrecer. Puesta de sol junto al mar, playas y rascacielos. Echa un vistazo a las imágenes de los drones de Los Ángeles:

Guía completa de Los Ángeles – Barrios de moda y más

¿Comprar o alquilar? Cálculo explicado

Tanto si compras como si alquilas, pagarás un precio elevado en Los Ángeles. La decisión de comprar o alquilar depende del clásico «punto de equilibrio». Cuánto tiempo tendrías que pagar de alquiler para alcanzar la cantidad que necesitarías para pagar una casa. Por ejemplo, en Los Ángeles, una vivienda de precio medio ronda los 630.000 dólares, y el alquiler puede rondar los 2.000 dólares. Esto significa que si vivieras en tu casa durante 6 años, habrías pagado la misma cantidad en alquiler para poder comprarla. En definitiva, depende de si quieres comprar o alquilar: Suponiendo que haya vivido en una residencia durante al menos cinco años, su renta debe ser inferior a 2.600 dólares para que el alquiler sea más rentable.

Además, puede que incluso sea mejor comprar en Los Ángeles que en otros lugares si se tienen en cuenta los manejables impuestos sobre la propiedad de Los Ángeles.

• Compre si su alquiler es superior a 2.600 dólares

¿Es un buen momento para comprar un piso en Los Ángeles?

Tal vez. En este momento, las altas tasas de vacantes se traducen en bajos alquileres. Esto significa que puede ser más ventajoso alquilar en este momento. Sin embargo, dado el crecimiento del mercado, podría ser inteligente invertir ahora, cuando las altas tasas de desocupación podrían llevar a más propietarios a vender sus propiedades a precios más altos de lo habitual, haciendo bajar los precios. Esto significa que cuando el mercado se recupere inevitablemente, es probable que obtenga un beneficio rápido.

¿Qué estado tiene los impuestos sobre la propiedad más altos? La lista completa

• Impuestos sobre la propiedad por Estado – Lista

Mercado inmobiliario de Los Ángeles – Explicación

El mercado inmobiliario de Los Ángeles, al igual que muchas de las grandes ciudades de Estados Unidos, va bien. Por ejemplo, las ventas de viviendas unifamiliares han aumentado un 23,2% interanual. El precio medio de la vivienda es de 630.000 dólares, lo que demuestra lo exclusivo que es el sector inmobiliario aquí. Los Ángeles no es un mercado de vendedores ni de compradores. Hay tantos anuncios de propiedades como ventas. Ello, unido al elevado incremento, pone de manifiesto la solidez de las ventas y la madurez de las oportunidades de inversión. Los precios también están subiendo, con las viviendas unifamiliares por encima del 16%.

Evolución del precio de los inmuebles

Los precios de la vivienda en la zona de Los Ángeles están subiendo alrededor de un 13% al año, y el número de ventas también aumentó el año pasado. El precio medio de un piso es ahora de 667.000 dólares. Además, los precios de los alquileres se han mantenido estables en los últimos años si se observa el alquiler medio.

• 2017: 2,281 $/m²
• 2018: 2,385 $/m²
• 2019: 2,516 $/m²
• 2020: 2,524 $/m²

Lo que hay que saber sobre las zonas de Los Ángeles

Los Ángeles es una ciudad enorme que abarca varios distritos. Es casi imposible elegir dónde vivir. En general, hay quienes quieren vivir en las famosas zonas residenciales de Bel-Air o Beverly Hills, también hay gente que quiere el bullicio del centro de Los Ángeles o gente más joven, y los que buscan un ambiente más acogedor irán a Silver Lake o Mid City, por ejemplo. En general, alquilar en lugar de comprar es una buena opción para Los Ángeles. Los precios de compra son comparativamente altos.

• El alquiler más bajo: Jefferson Park $1,355
• La renta más alta: Norte de Montana $4,690

Cómo comprar un piso

La compra de una vivienda es, por supuesto, un proceso largo y arduo que requiere mucho tiempo e inversión financiera. De principio a fin, hay pasos insustituibles que, si se pasan por alto, pueden resultar costosos. Si no está seguro de en qué propiedades invertir, empiece por aquí:

• Tipo de propiedad – ¿Cuál debe comprar?

Lista de comprobación – Cosas que hay que hacer antes de comprar

Cómo prepararse para comprar una vivienda. Antes de comprar una propiedad, debes hacer estas 5 cosas:

• Infórmate sobre tus finanzas
• Recopilar documentos sobre sus finanzas
• Hable con su posible agente hipotecario
• Decidir el tipo de financiación
• Buscar un abogado, un agente inmobiliario y un inspector de viviendas

Cuando compras una propiedad, necesitas hacer un pago inicial de tu hipoteca. En Los Ángeles, donde los precios de las propiedades son comparativamente altos, el pago inicial debe ser al menos del 20% para evitar los tipos de interés de las hipotecas, que probablemente serán muy altos.

Compra de pisos: proceso desde la negociación hasta el cierre

Para comprar finalmente el piso, querrá empezar a negociar.

Hacer una oferta – Cómo negociar el precio de venta

Así que decides que este es el piso de tus sueños. ¿Y ahora qué? Bueno, ahora es el momento de hacer una oferta. Eso significa dirigirse al vendedor con una oferta. Hay dos lados para negociar, y hay que elegir uno u otro. O bien intenta reducir el precio de venta. Es decir, comprar una propiedad por 800.000 dólares frente a 850.000 dólares. La otra opción es negociar los costes de cierre, por ejemplo, acordar el precio de venta pero pedir al vendedor que pague algunos de los costes adicionales, incluidos los impuestos de compra de la propiedad. Estas tácticas, por supuesto, suponen tener más dinero en la cuenta bancaria en ese momento o reducir el importe de los gastos mensuales en el futuro. Por regla general, puede esperar negociar entre el 5% y el 10% del precio de venta.

Próximos pasos – Inspecciones de edificios

Su prestamista le pedirá que realice una inspección del edificio de la vivienda, así como del propio piso. Suele mostrar defectos leves, como trabajos de mantenimiento que serán necesarios en el futuro o defectos estructurales, por ejemplo.

Reducción del precio de venta de los inmuebles

Ahora puedes renegociar. Ha identificado los defectos del edificio y ahora tiene una posición de negociación fuerte. Comunique sus preocupaciones al vendedor y es probable que sea más indulgente en las negociaciones.

También hay una tonelada que puede ahorrar en los muchos y sencillos costes adicionales que conlleva la compra de una propiedad, le damos la guía completa

• Todos los gastos adicionales al comprar una casa

Por fin, un paso importante. Pasaje

No te olvides de la entrada. Este es uno de los errores más comunes de los principiantes. Después de la mudanza, las cosas pueden cambiar, el anterior propietario puede haber roto algo, o un armario puede haber tapado un error. Si no haces el recorrido final, puede ser tu mayor arrepentimiento después. No se tarda tanto y seguro que merece la pena, al menos por la tranquilidad.

¿Qué es diferente en Los Ángeles?

Hay, por supuesto, algunas advertencias a la hora de comprar un piso en Los Ángeles, a diferencia de otros lugares de Estados Unidos. Por supuesto, el proceso normal tiene lugar: Compras un piso con un pago inicial como parte de tu hipoteca, pagas los gastos de cierre, luego los impuestos y te mudas.

Tipos de inmuebles populares en L.A.

En Los Ángeles hay varios tipos de propiedades populares. Lo más popular, como en la mayoría de las zonas suburbanas, son las casas unifamiliares, las casas adosadas y los condominios. Son populares porque ofrecen un espacio bastante privado sin la molestia de que los vecinos vayan de puerta en puerta con usted. Tenga en cuenta que los dúplex (o incluso los tríplex) suelen ser difíciles de poseer para el residente, ya que los inversores suelen comprarlos y alquilarlos. Otros tipos de propiedades son las casas en hilera, las pequeñas casas adosadas (ventaja: no hay comunidad de propietarios), las cooperativas («building coops»), similares al mercado de la vivienda en Nueva York, las TIC (Tenancy in Common) y, por supuesto, los infames Vacant Lots, en los que simplemente se compra un terreno vacío.

• Casa unifamiliar
• Dúplex
• Plano
• Casa adosada
• Pequeña vida
• TICs
• Lotes vacíos

Antes – Comprar un piso Preparación y planificación

En Los Ángeles es tan importante, o más, obtener una aprobación previa. En inglés, se trata de una Pre-Aprobación de Hipoteca. Esto significa que su prestamista debe acreditar un certificado de que podrá financiar la hipoteca de su vivienda.

• Obtenga la preaprobación de su hipoteca

Negociación: pagar de más por su casa

En Los Ángeles, los cambios bruscos de precios como resultado de las negociaciones son poco frecuentes. La gran mayoría de las propiedades se venden al precio de lista o en torno a él. Esto significa que la negociación es escasa o nula, y cuando la hay, es a pequeña escala.

Impuestos – Costes inmobiliarios adicionales

Por supuesto, Los Ángeles tiene unos impuestos diferentes a los de cualquier otro lugar del país. Es importante conocer los impuestos únicos, desde los impuestos sobre la propiedad hasta los impuestos sobre la transferencia de bienes inmuebles en California, si quiere ser propietario de un inmueble en Los Ángeles.

Casi todo el mundo paga demasiado en impuestos. Es especialmente fácil ahorrar en los impuestos sobre la propiedad. Aprende a hacerlo:

• Ahorro de impuestos Bienes inmuebles en Estados Unidos

Seguro – Costes adicionales caros

No olvides que tendrás que pagar un seguro de hogar. Los Ángeles cuenta con una amplia gama de importes de seguros para propietarios de viviendas. En algunas partes se puede pagar tan sólo 837 dólares, siendo el importe medio en Los Ángeles de 1.116 dólares.

• 1.116 $/año Seguro de hogar

Consejos para ahorrar – ¡Baja tu seguro de hogar!

Estos son los consejos más importantes para reducir la cantidad que tiene que gastar en el seguro del hogar.

• Instalar un sistema de seguridad en el hogar que incluya alarmas de incendio, humo y monóxido de carbono
• Adapte su casa antigua para que cumpla las normas antisísmicas
• Sustituya su tejado por materiales ignífugos
• Consulte a su agente de seguros para saber si puede acogerse a los programas de descuento
• Reparación y sustitución de la instalación eléctrica y la fontanería para adaptarla a los códigos de construcción vigentes.

Dónde vivir en Los Ángeles – Los mejores barrios

Seguro que has oído hablar de Compton, Inglewood, Hollywood y similares. Probablemente también tengas algunas ideas preconcebidas sobre lo peligroso o seguro que es vivir aquí o no. Te damos una lista totalmente investigada de las peores zonas para vivir en Los Ángeles.

Casas para los ultrarricos

Por supuesto, algunos de los superricos de EE.UU. tienen casas de ultralujo en L.A. Entre ellos hay superestrellas de todo el mundo, y casi todas las estrellas de cine tienen al menos una residencia en Los Ángeles. A continuación tenemos una de estas propiedades de gama alta valorada en 50 millones de dólares. Por supuesto, lo encontrará en el legendario distrito de Bel-Air.

Los peores barrios de Los Ángeles: peligro, delincuencia y bajo nivel de vida

Seguro que has oído hablar de Compton, Inglewood, Hollywood y similares. Probablemente también tengas algunas ideas preconcebidas sobre lo peligroso o seguro que es vivir aquí o no. Te damos una lista totalmente investigada de las peores zonas para vivir en Los Ángeles. Es mejor tener en cuenta que L.A. es más peligroso en todas partes al este de Broadway.

• Skid Row
• Distrito de la Moda
• Centro Sur de L.A.
• Compton
• Ciudad Central
• Parque Jefferson

Los lugares que hay que visitar en Los Ángeles

Hay algunos barrios que no puedes dejar de visitar. Son los clásicos como Hollywood o Bel Air. Los mejores barrios de Los Ángeles para invertir son, por supuesto, los más famosos, pero hay algunos a los que hay que prestar atención si se quiere estar en el lugar adecuado. En Los Ángeles abundan los barrios de moda, como Culver City o Silver Lake. Algunos de los que se han perdido son Echo Park, Frogtown y Tujunga.

Clásico: Hollywood, Beverly Hills/Bel-Air, Centro de la ciudad

Hip: Fairfax, El Segundo, Chinatown, Culver City

Futuro: Echo Park, Frogtown, Tujunga

Desea obtener más información. ¿Dónde se puede comprar un piso en Los Ángeles? Te contamos todo lo que necesitas saber

• Los mejores barrios para comprar – Los Ángeles

Mejores distritos escolares de Los Ángeles

¿Estás pensando en mudarte a Los Ángeles? Estos son los mejores distritos escolares si se tiene en cuenta la calidad de la educación, la seguridad y mucho más.

• Escuela primaria de la ciudad de Hermosa Beach
• Newhall
• Unificado de South Pasadena
• Palos Verdes Unified
• Unificado de San Marino
• Unificado de Walnut Valley
• LA Canadá Unificada
• Unificado de Temple City
• Unificado de Manhattan Beach
• Arcadia Unified

¿Debo alquilar un piso en cooperativa?

Las cooperativas son probablemente más famosas y populares en Nueva York que en otros lugares. Sin embargo, de vez en cuando, se puede encontrar con ellos en Los Ángeles. Las cooperativas son un poco más difíciles de conseguir, con un proceso complicado y largo, pero la inversión de tiempo vale la pena la recompensa, con impuestos sobre la propiedad típicamente más bajos, la oportunidad de construir la equidad, y más.

¿Qué es un piso de la Cooperativa? Empresa inmobiliaria

Un piso en cooperativa es un piso gestionado por una cooperativa de viviendas. Cuando compra un piso en cooperativa, no está comprando realmente la propiedad, es decir, las cuatro paredes en las que quiere vivir. Más bien, está comprando una participación en una entidad legal. Las acciones que compra le dan derecho a utilizar una parte determinada del edificio. Por lo tanto, no eres el propietario de una vivienda, sino un socio que te permite utilizar el piso en el que vives. Por supuesto, esto también significa que no se contrata una hipoteca, sino un préstamo conjunto, es decir, un préstamo para pagar las acciones.

• Se compran acciones, no propiedades

Por qué elegir una cooperativa – Explicación

Al no ser el propietario del inmueble en sí, no tiene que pagar impuestos sobre la propiedad. En cambio, la cooperativa paga los impuestos sobre la propiedad de todo el edificio, que se reparten entre los socios, es decir, los residentes. La principal ventaja de una cooperativa es que es más barata. Los impuestos sobre la propiedad que paga cada residente son más bajos, y las tasas adicionales también son menores porque la cooperativa no tiene ánimo de lucro. Por último, los residentes de las cooperativas, aunque no sean propietarios del inmueble, tienen derecho a muchas deducciones fiscales que los propietarios pueden reclamar.

• Más barato

Cómo comprar un apartamento en cooperativa en Los Ángeles – Paso a paso

Antes de poder comprar en la cooperativa, hay que seguir algunos pasos. Antes de acercarse a una cooperativa o identificar un piso que le interese, deberá consultar a un abogado, un agente hipotecario y un ingeniero. Aunque no es necesario, aumentará en gran medida sus posibilidades de conseguir el piso que desea. Esto se debe a que, una vez que haya identificado el piso que desea, lo solicita. El consejo decide sobre su solicitud. Esta junta obviamente quiere los mejores residentes posibles, por lo que es importante que se presente como un comprador serio. Todas las cooperativas tienen una lista específica de requisitos, entre los que se incluyen el importe del pago inicial que se debe realizar y el importe de las reservas financieras. A continuación, se pone en contacto con el vendedor, comienza el proceso de búsqueda de títulos y de solicitud de hipoteca, y completa la compra.

Comprar un apartamento en Los Ángeles – Lista de comprobación

Si quieres comprar un piso en Los Ángeles, estas son las cosas más importantes que debes hacer y tener en cuenta.

1. ¡Decídete! ¿Alquiler o compra?
2. Prepárate. Visitar la ciudad, explorar el mercado
3. ¡Abogado! Encuentre a su abogado
4. Elija un precio asequible. Promover unidades, cooperativas o barrios emergentes

¿El más caro del país?

Los impuestos sobre la propiedadde Nueva York son de los más altos del país. Con los 5 tipos de impuestos sobre la propiedad más elevados de EE.UU., en el Estado de Nueva York se puede encontrar una vivienda relativamente cara. Esto es así a pesar de que los cinco distritos de la ciudad de Nueva York tienen un tipo medio de impuesto sobre la propiedad del 0,86%. Las oportunidades de inversión en Nueva York son infinitas y pueden encontrarse en los distritos, pero también fuera de ellos, a orillas del lago Ontario o en la capital, Albany. Nueva York es también uno de los pocos estados del país en los que hay que pagar el impuesto de las hipotecas.

¿Qué son los impuestos sobre la propiedad?

Traducido, los impuestos sobre la propiedad son impuestos sobre la tierra o sobre la propiedad.

• Impuestos sobre la propiedad = impuestos sobre la tierra o impuestos sobre la propiedad

Los impuestos sobre la propiedad son impuestos ad valorem que se pagan por poseer una propiedad, es decir, se basan en el valor monetario que se atribuye a un artículo, terreno, propiedad, etc. Un tasador de propiedades proporciona la base para el cálculo.

El impuesto sobre la propiedad se confunde a menudo con un impuesto sobre la propiedad de la tierra. Sin embargo, se trata de un concepto erróneo. La mayor parte del impuesto sobre la propiedad recae sobre los bienes inmuebles, ya que es la propiedad más cara que posee la mayoría de la gente. Pero los impuestos sobre la propiedad también pueden recaer sobre aviones, ordenadores, muebles, etc. Cuando se compra una casa, hay que pagarlos por adelantado y luego recuperarlos del vendedor.

• Los impuestos sobre la propiedad son impuestos sobre: Bienes inmuebles, aviones, barcos, etc.

¿Cómo se calculan los impuestos sobre la propiedad?

Los impuestos sobre la propiedad son impuestos ad valorem, lo que significa que la cantidad que tiene que pagar por estos impuestos está determinada por el valor de la propiedad. Este valor es estimado por un tasador y tiene en cuenta la ubicación, la antigüedad del inmueble, etc. Los impuestos sobre la propiedad suelen ser una tasa multiplicada por el valor de tasación de la propiedad. Por ejemplo, una propiedad en California está sujeta a un impuesto sobre la propiedad de alrededor del 0,77%. Para una propiedad con un valor total de 3 millones de dólares, el propietario debe pagar un impuesto sobre la propiedad de 23.100 dólares.

Facturación del impuesto = tipo impositivo x valor de la propiedad

Los impuestos sobre la propiedad son un concepto complicado. Obtenga más información sobre los impuestos sobre la propiedad en Estados Unidos, cuándo hay que pagarlos y cuánto paga cada estado en impuestos sobre la propiedad:

• Impuestos sobre la propiedad en EE.UU. – Visión general

Explicación del impuesto sobre la propiedad en Nueva York

En Nueva York, los impuestos sobre la propiedad son bastante elevados en comparación con otros estados. En el Estado de Nueva York, los impuestos sobre la propiedad cambian de año en año en función de las necesidades del Estado. Para complicar aún más las cosas, a diferencia de otros tipos impositivos, los de Nueva York se calculan en tasas anuales

Los tipos de molienda son tipos impositivos

Los tipos de gravamen tienen la misma finalidad y funcionan de forma muy similar a los tipos convencionales del impuesto sobre la propiedad. La tasa de recaudación es principalmente un número. Esta cifra indica el importe del impuesto sobre la propiedad que el propietario debe pagar por su inmueble. Un tipo de gravamen de 1 significa un impuesto de 1 dólar por propiedad de 1.000 dólares, un tipo de gravamen de 24 significa un impuesto de 24 dólares por propiedad de 1.000 dólares.

• La tasa de fresado de 1 significa un impuesto de 1 dólar sobre una propiedad de 1.000 dólares.

Coeficientes de valoración de la vivienda – Determine el valor de su casa

Parece complicado, pero si está pensando en comprar un inmueble en Nueva York, debe saber qué son los RAR. Los RAR (Ratio de Valoración Residencial) son un método utilizado por el Estado para compensar las fluctuaciones del mercado inmobiliario. Puede impugnar la tasación que ha recibido a través del RAR si cree que su propiedad vale un 10% menos de lo que describe la tasación. Por ley, las tasas de nivelación se utilizan para dividir los impuestos en zonas fiscales que cruzan los límites municipales. Estas zonas fiscales pueden ser distritos escolares o el condado.

• El RAR es un ratio que determina la valoración de su vivienda

¿Los impuestos sobre la propiedad de su casa son demasiado altos?

Como siempre, hay una evaluación del valor de su casa. Para calcular los impuestos sobre la propiedad que pagará, normalmente los calculará multiplicándolos por el tipo impositivo de su condado. En el Estado de Nueva York, se obtiene un valor aproximado que se multiplica por el Ratio de Evaluación Residencial. Esto le da un valor a su propiedad en el que se basa el impuesto sobre la propiedad.

Valor estimado = Valor estimado x RAR

Exenciones del impuesto sobre bienes inmuebles en Nueva York

En Nueva York existen diversas exenciones fiscales. Existen con la intención de ayudar a los desfavorecidos. Tenga en cuenta que estas exenciones son desgravaciones fiscales, es decir, reducen el valor del inmueble por el que se pagan impuestos.

El programa STAR (School Tax Relief) es para los propietarios de viviendas con ingresos inferiores a 250.000 dólares, lo que permite ahorrar unos 300 dólares al año. Para los propietarios de inmuebles residenciales mayores de 65 años y con ingresos inferiores a 90.550 dólares, esto puede mejorarse a través del programa STAR (School Tax Relief), lo que supone un ahorro de unos 650 dólares al año. Todas las solicitudes deben presentarse antes de la fecha límite del 15 de marzo.

Si quiere saber más sobre cómo reducir sus impuestos sobre la propiedad, tenemos una guía sobre el tema

• Deducciones fiscales por bienes inmuebles

Impuesto sobre la propiedad de la ciudad de Nueva York

Mucha gente que quiere comprar una casa en el Estado de Nueva York está especialmente interesada en la enorme metrópolis a la que se debe gran parte de su fama. La Gran Manzana está formada por 5 condados, aunque estos condados se cuentan aquí como municipios y, por tanto, no tienen sus propios organismos gubernamentales. La ciudad de Nueva York tiene un tipo medio de impuesto sobre la propiedad del 0,86% para los cinco condados que la componen.

Tipo de impuesto sobre bienes inmuebles en NYC: 0,86%.

Comprar una propiedad: Impuesto sobre la renta de las personas físicas

Al comprar una propiedad en la ciudad de Nueva York, puede estar sujeto al «Impuesto sobre las Mansión», que comienza con un recargo del 1% sobre las compras de propiedades valoradas en más de 1.000.000 de dólares. Este impuesto está diseñado para proporcionar más fondos al estado de las personas con altos ingresos o con más capital. Este impuesto lo paga el comprador, a diferencia del impuesto de transmisiones patrimoniales. Por esta razón, también es un impuesto graduado, ya que a mayores precios de los inmuebles se aplican tipos más altos. Estos tipos oscilan entre el 1% y el 3,9%, en función del valor del inmueble. Por debajo de los tipos impositivos de las mansiones, en función del importe por el que se adquiera el inmueble.

• 1,00% – $1.000,00 < $1.999.999
• 1,25% – $2.000.000 < $2.999.999
• 1,50% – $3.000.000 < $4.999.999
• 2,25% – $5.000.000 < $9.999.999
• 3,25% – $10.000.000 < $14.999.999
• 3,50% – $15.000.000 < $19.999.999
• 3,75% – $20.000.000 < $24.999.999
• 3,90% – 25.000.000 $ o más

El impuesto sobre mansiones es sólo uno de los impuestos que hay que pagar al comprar una propiedad. Obtenga más información en nuestro artículo sobre los impuestos que se pagan al comprar una propiedad.

Clases de edificios – ¿En qué clase de impuesto se encuentra su edificio?

En la ciudad de Nueva York, hay diferentes clases de impuestos para los distintos edificios. Estos determinan las tasas de evaluación mencionadas en los RAR. Esto significa que, dependiendo de la clase de edificio a la que pertenezca su propiedad, pagará un tipo impositivo diferente. Lo más probable es que usted sea el propietario de un inmueble de la clase 1, ya que se trata de inmuebles residenciales. La clase 2 incluye cualquier propiedad que no se incluya en la clase 1, pero que siga perteneciendo a la categoría residencial. La clase 3 es lo que se llama propiedad de servicios públicos y la clase 4 es la propiedad comercial e industrial. En esta última clase, usted tributaría como propietario de una oficina o fábrica. Los tipos impositivos para estas clases son:

• Clase 1 – 21,05%
• Clase 2 – 12,27%
• Clase 3 – 12,83%
• Clase 4 – 10,69%

Tipos impositivos de los condados de Nueva York

Los distintos distritos de la ciudad de Nueva York tienen diferentes tipos de impuestos sobre la propiedad, pero también forman los 5 tipos de impuestos sobre la propiedad más bajos de todo el estado. Esto hace que sean un lugar atractivo para invertir, con bajas pérdidas de capital al año.

• Reyes (Manhattan) – 0,65%
• Queens – 0,87%
• Nueva York – 0,90%
• Richmond (Staten Island) – 0,91%
• Bronx – 0,97%

Clasificación – Tipos de impuestos sobre la propiedad por condado

Hay 62 distritos en el Estado de Nueva York. Todos tienen sus propios tipos impositivos. Las tasas de los impuestos sobre la propiedad en California son mínimas en comparación con éstas, aunque los condados populares alrededor de la ciudad de Nueva York se encuentran entre los más bajos y son menores que la mayoría de los de California. Los tipos impositivos más elevados se encuentran en Orleans(3. 28%), Allegany(3. 30%) y Montgomery(3. 46%), y los más bajos en Nueva York son los de Kings (0,65%), Queens (0,87%) y Nueva York (0,90%). A continuación se muestra la lista de los tipos impositivos sobre la propiedad del Estado de Nueva York, de menor a mayor.

• Reyes – 0,65%
• Queens – 0,87%
• Nueva York – 0,90%
• Richmond – 0,91%
• Bronx – 0,97%
• Hamilton – 1,11%
• Saratoga – 1,62%
• Warren – 1,63%
• Jefferson – 1,64%
• Greene – 1,70%
• Essex – 1,76%
• Lewis – 1,83%
• Otsego – 1,83%
• Columbia – 1,93%
• Westchester – 1,95%
• Delaware – 1,99%
• Clinton – 2,06%
• Albany – 2,08%
• Franklin – 2,09%
• Nassau – 2,17%
• Yates – 2,17%
• Dutchess – 2,20 %
• Washington – 2,25%
• Schoharie – 2,28%
• Schuyler – 2,31%
• Rockland – 2,35 %.
• Suffolk – 2,35%.
• Ulster – 2,39%
• Ontario – 2,41%
• Tompkins – 2,45%
• Rensselaer – 2,47%
• Madison – 2,49%
• Cayuga – 2,50%
• San Lorenzo – 2,51%
• Fulton – 2,53%
• Herkimer – 2,55%
• Naranja – 2,55%
• Chenango – 2,56%
• Oneida – 2,56%
• Putnam – 2,57%
• Chemung – 2,59%
• Sullivan – 2,59%
• Erie – 2,63%
• Tioga – 2,64%
• Broome – 2,77%
• Steuben – 2,78%
• Séneca – 2,80%
• Wyoming – 2,80%
• Livingston – 2,81%
• Onondaga – 2,81%
• Schenectady – 2,84%
• Genesee – 2,86%
• Chautauqua – 2,87%
• Oswego – 2,88%
• Wayne – 2,94%
• Niágara – 2,98%
• Cattaraugus – 3,11%
• Cortland – 3,17%
• Monroe – 3,19%
• Montgomery – 3,28%
• Allegany – 3.30%
• Orleans – 3,46%