Misurare il successo | Lukinski https://lukinski.es Wed, 08 Mar 2023 05:04:50 +0000 es hourly 1 https://wordpress.org/?v=6.8.5 Vender un piso con inquilino: Derechos, obligaciones y particularidades https://lukinski.es/vender-un-piso-con-inquilino-derechos-obligaciones-y-particularidades/ Wed, 08 Mar 2023 05:04:50 +0000 https://lukinski.de/vender-un-piso-con-inquilino-derechos-obligaciones-y-particularidades/ Vender un piso con inquilino – Vender su piso de alquiler puede ser una forma rentable para los propietarios de liberar capital y obtener beneficios. Sin embargo, el proceso de venta puede presentar algunos retos particulares. En particular, hay que tener en cuenta los derechos del inquilino antes, durante y también después de la venta. Descubra aquí todo lo que debe saber sobre la venta de un piso de alquiler, desde la protección del inquilino frente a la rescisión hasta el derecho de inspección y comercialización.

Vender un piso con inquilino: Lo que hay que tener en cuenta

Vender un piso de alquiler es una empresa compleja. Al fin y al cabo, hay que tener en cuenta muchos factores, desde encontrar un comprador hasta la normativa legal. Sobre todo, los inquilinos desempeñan un papel importante. La venta de un piso no implica necesariamente la rescisión de los contratos de arrendamiento existentes. A continuación veremos con más detalle lo que hay que tener en cuenta.

Protección contra la rescisión: la compra no rompe el alquiler

La venta del piso no implica necesariamente la ruptura del alquiler. Al contrario, ambas partes deben respetar los contratos de alquiler existentes incluso después de la venta del piso. Así lo estipula el Código Civil. Esto significa que el nuevo propietario debe adoptar las condiciones del contrato de alquiler. El inquilino sigue teniendo derecho a la posesión tranquila y sin perturbaciones del piso mientras pague el alquiler y cumpla las condiciones del contrato.

Sin embargo, es importante que el propietario informe al inquilino de la venta prevista y le dé un plazo razonable para inspeccionar y preparar el piso. El inquilino también debe ser informado sobre el nuevo propietario y firmar un nuevo contrato de alquiler si es necesario.

En resumen:

  • § ART. 566 BGB: La compra no rompe el alquiler
  • El comprador se hace cargo de los contratos de alquiler
  • Condición: Los inquilinos siguen pagando el alquiler
  • No obstante, el propietario debe anunciar la venta

Derecho preferente de los inquilinos

Si no se vende una sola vivienda, sino un edificio de apartamentos completo que se divide en copropiedades individuales, el inquilino goza de un derecho de tanteo. Se trata de un mecanismo de protección para evitar que tenga que abandonar el piso sin previo aviso tras el éxito de la venta. Con el derecho de tanteo, el inquilino puede comprar el piso y pasa a formar parte de la comunidad de propietarios resultante.

Los datos más importantes sobre el derecho preferente:

  • Cuando un edificio de apartamentos se divide en pisos individuales
  • El derecho de tanteo protege al inquilino de mudarse
  • Se convierte en miembro de la comunidad de propietarios

Aquí puede averiguar qué otras particularidades deben tenerse en cuenta en este caso:

La alternativa cara: un contrato de arrendamiento

Por tanto, el nuevo propietario no puede rescindir unilateralmente el contrato de arrendamiento sin justificación suficiente. Sin embargo, el propietario tiene la opción de ofrecer a los inquilinos un contrato de rescisión del contrato y concederles una indemnización atractiva. En este contrato se acuerda un plazo de desalojo del piso alquilado, que es independiente de la normativa legal. Esto permite poner fin al arrendamiento de forma amistosa.

Derecho de inspección del propietario

Tanto si se trata de un dúplex como de un micropiso, si quiere vender su piso, la ley le permite concertar citas de visita. Son importantes para mostrar y presentar el piso a los posibles compradores. Sin embargo, el propietario no tiene derechos ilimitados de visita. Debe respetar la intimidad del inquilino y no puede realizar visitas con demasiada frecuencia o a horas intempestivas.

Por este motivo, debe concertar las visitas con los inquilinos con la debida antelación. También debe indicar el propósito de la visita para que el inquilino pueda ver el tiempo y el espacio necesarios. Aunque el propietario suele tener derecho a una inspección antes de la venta de la vivienda alquilada, el inquilino no tiene por qué permitir un número infinito de visitas. Según la jurisprudencia actual, las inspecciones una vez por semana se consideran razonables.

Se declara el derecho de inspección del propietario:

  • Realización de encuestas permitidas por la ley
  • Imprescindible consultar al inquilino
  • Una vez a la semana posible
  • Mención del objetivo de la visita

Propietario-ocupante: Cese en caso de uso propio

Si un propietario quiere vender su piso, no puede simplemente avisar al inquilino. Sin embargo, hay una excepción: si el propietario necesita el piso para sí mismo o para los miembros de su familia y no hay otro piso comparable disponible. En este caso, el propietario puede rescindir el contrato de arrendamiento con un plazo de preaviso.

Es importante subrayar que el arrendador debe presentar un caso creíble de necesidad propia. Una afirmación general de que necesita el piso para sí mismo o para los miembros de su familia no es suficiente. El propietario debe poder demostrar que realmente necesita el piso, por ejemplo explicando por qué lo necesita y que no tiene otro piso disponible.

En estas condiciones, es posible rescindir el contrato de arrendamiento para uso personal:

  • Interés legítimo del arrendador
  • Interés propio o de otros miembros de la familia
  • Prueba de que el piso es necesario
  • Cumplimiento de los plazos legales de preaviso

Vender un piso de alquiler: Procedimiento y consejos

Supongamos que ahora ha decidido no mudarse personalmente al piso ni acordar un contrato de rescisión del contrato de alquiler. He aquí algunos aspectos importantes a tener en cuenta a la hora de vender un piso de alquiler:

Inversores de capital e inversores como grupo destinatario

Si decide vender su piso de alquiler, debe contar con una menor demanda. Al fin y al cabo, la mayoría de los compradores buscan un piso para uso propio. Los bajos tipos de interés actuales hacen que cada vez más gente quiera invertir su dinero en lugar de atesorarlo en el banco. Por lo tanto, la compra de pisos de alquiler es de lo más interesante para los inversores de capital.

Los pisos de alquiler pueden ser una oportunidad de inversión estable y a largo plazo, ya que generan ingresos regulares al tiempo que permiten una posible revalorización del inmueble. Los inversores pueden beneficiarse de ingresos continuos por alquiler y, de este modo, seguir aumentando su patrimonio.

Consejos sobre planificación y procedimiento

Comercializar un piso de alquiler puede ser complejo. Hay que tener en cuenta algunos puntos importantes. Como ya se ha dicho, debe asegurarse de que conoce todos los derechos y obligaciones relacionados con la venta. También está obligado a informar al comprador de todos los detalles importantes del piso alquilado. Esto incluye, por ejemplo, el contrato de alquiler actual, la situación del inquilino, el estado del alquiler y los posibles retrasos en el pago del alquiler. Dado que un piso alquilado puede valer menos que un piso vacío, debe tener en cuenta tanto el estado del inmueble como el importe del alquiler a la hora de fijar el precio.

Lo más importante en resumen:

  • Familiarícese con los derechos y obligaciones
  • Informar al inquilino de la venta
  • Aclarar el arrendamiento al comprador
  • Fijar un precio de compra realista

Consejo: Vender un piso con un agente inmobiliario

Un consejo a la hora de vender un piso de alquiler es recurrir para ello a un agente inmobiliario con experiencia. Un buen agente inmobiliario tiene los conocimientos y la experiencia necesarios para que el proceso de venta se desarrolle sin problemas y logre los mejores resultados posibles para el vendedor. Un agente inmobiliario puede ayudar a valorar correctamente la propiedad, preparar la exposición, encontrar posibles compradores, organizar visitas y negociar al final de la venta. También puede ayudar con la obtención de los documentos necesarios y con cuestiones legales. Así pues, un agente inmobiliario puede ser un valioso apoyo a la hora de vender un piso de alquiler.

Conclusión: Vender un piso con inquilino

En resumen, la venta de un piso de alquiler conlleva algunos retos especiales. Es importante respetar los derechos y obligaciones del propietario y el inquilino, realizar las visitas sólo con cita previa y cumplir con la protección del inquilino contra el despido. A la hora de vender, todos los documentos necesarios deben estar completos y actualizados para facilitar el proceso de venta.

Es aconsejable ponerse en contacto con un agente inmobiliario experimentado para que le ayude a comercializar el piso y gestionar la venta. Mediante una preparación professional y una ejecución cuidadosa del proceso de venta, los propietarios pueden lograr una transacción exitosa y obtener un rendimiento razonable de su inversión.

]]> Terminación para uso propio: Baja por uso propio tras la compra de una vivienda alquilada https://lukinski.es/terminacion-para-uso-propio-baja-por-uso-propio-tras-la-compra-de-una-vivienda-alquilada/ Mon, 11 Oct 2021 07:55:38 +0000 https://lukinski.de/terminacion-para-uso-propio-baja-por-uso-propio-tras-la-compra-de-una-vivienda-alquilada/ Aviso de necesidad propia – ¿Está comprando una vivienda alquilada y ahora quiere mudarse usted mismo? Esto también es posible con una notificación de necesidad propia. El requisito para ello es que usted mismo tenga razones comprensibles o que un beneficiario se traslade a la propiedad. Visite inicio. Descubra aquí todo lo que necesita saber sobre el plazo de rescisión del contrato de arrendamiento, los motivos importantes y los beneficiarios.

Aviso de uso propio: Definición y explicación

Si compra una propiedad que ya está alquilada, esto no significa que tenga que seguir alquilándola. Por el contrario, en algunos casos puede incluso mudarse a su nueva propiedad poco después de la compra. Para ello, debe preparar y presentar una notificación de necesidad propia.

Plazo para la declaración de necesidad propia: de 3 a 9 meses

Veamos ahora paso a paso los detalles de dicha terminación.

Razones demostrables para el uso propio: deseo de tener hijos, edad avanzada & Co.

Por lo tanto, debe demostrar los motivos para poner fin al arrendamiento. No toda razón es también una razón de necesidad propia. En cambio, debe poder demostrar que tiene que mudarse a la casa o al piso por razones imperiosas y que no tiene otra alternativa. La enfermedad, la vejez o el embarazo pueden ser estos motivos.

He aquí algunos ejemplos:

  • Deseo de tener hijos
  • Ampliación del espacio vital
  • Mudanza professional
  • Piso de reemplazo
  • Alta edad
  • Enfermedad

Aviso para los beneficiarios: De los niños a la abuela

Además, también puede avisar a los inquilinos si una persona que le beneficia necesita urgentemente la vivienda. Esto incluye a los nietos, a los compañeros de vida y también a los suegros y a los padres.

Los beneficiarios son:

  • Niños
  • Padres
  • Abuelos
  • Hermanos
  • Nieto
  • Sobrinos y sobrinas
  • Suegros y suegras
  • Cónyuge
  • Compañero de vida

Primos, sobrinos-nietos y bisnietos también forman parte del grupo de beneficiarios. En algunos casos, necesitará pruebas de los antecedentes exactos y de la relación entre usted y la persona.

Consejo de lectura: Todo sobre el tema de la compra de inmuebles

Si quiere saber aún más sobre la compra de un inmueble, ya sea para uso propio o como inversión, numerosos artículos, guías sobre el tema del alquiler frente al no alquiler, así como listas de comprobación, todo ello gratuito y disponible las 24 horas en línea, con nosotros.

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Ahora nuevo en Immobilien-Erfahrung.de:

]]> Uso propio: cese, objeción y casos de penuria https://lukinski.es/uso-propio-cese-objecion-y-casos-de-penuria/ Mon, 23 Mar 2020 11:00:28 +0000 https://lukinski.de/uso-propio-cese-objecion-y-casos-de-penuria/ Necesidad propia – Todo propietario tiene derecho a rescindir el contrato de arrendamiento con una notificación de rescisión de la necesidad propia si él mismo o los miembros de su familia quieren utilizar el piso. Sin embargo, el periodo de preaviso está diseñado para que sea fácil para el inquilino, debe probarse con precisión y hay muchas regulaciones para los llamados casos de dificultad, como las familias monoparentales o con hijos. En los últimos años, se han producido repetidamente sentencias contundentes a favor de los inquilinos. El plazo de preaviso tras un cambio de titularidad de la vivienda también se ha fijado en 3 años para proteger a los inquilinos, durante los cuales el nuevo propietario no puede avisarles. A pesar de esta normativa, siempre hay disputas legales entre inquilinos y propietarios. Si usted es un alemán que vive en una ciudad de habla inglesa como Londres y aún no conoce el vocabulario inmobiliario, seguramente le ayudará saber que «own requirements» es la palabra inglesa para «Eigenbedarf».

Uso propio en un vistazo

  • Rescisión del contrato de arrendamiento para mudarse al piso usted mismo o para los miembros de su familia
  • Largo plazo de preaviso para proteger al inquilino
  • Excepciones para casos de dificultad, como familias monoparentales o con hijos
  • Requisitos propios en inglés

Volver a toda la terminología inmobiliaria.

]]> Aviso de terminación de la sentencia BGH de uso propio y aumento de los precios para los compradores – Immo News KW21 https://lukinski.es/aviso-de-terminacion-de-la-sentencia-bgh-de-uso-propio-y-aumento-de-los-precios-para-los-compradores-immo-news-kw21/ Fri, 24 May 2019 19:02:15 +0000 https://lukinski.de/aviso-de-terminacion-de-la-sentencia-bgh-de-uso-propio-y-aumento-de-los-precios-para-los-compradores-immo-news-kw21/ Desestimación de la ocupación por el propietario – La sentencia del BGH es el gran tema de los periódicos inmobiliarios de hoy. Incluso en Focus y Spiegel, los editores discuten la sentencia. Spiegel se pregunta en el título «¿Demandado para que aumenten los beneficios?» – una cuestión importante para miles de inquilinos cada año. El actual boom de la construcción continúa, nuevas construcciones, renovaciones, sigue habiendo una fuerte inversión en oro de la vivienda. Al mismo tiempo, algunos comentaristas ven que los precios de los inmuebles para los compradores están aumentando considerablemente. El índice de renta está siendo criticado y algunos piden una verdadera reforma. Tenemos todos los titulares y noticias inmobiliarias importantes de la semana para usted. Puede encontrar los comentarios de la prensa recopilados después de nuestro resumen, aquí: Noticias de Immo.

Desestimación del uso propio – La sentencia para inquilinos y propietarios

Rescisión por uso propio – La rescisión de un piso por uso propio es una situación realmente estresante para muchos inquilinos. De repente tienes que buscar un nuevo piso. Si vives en las aglomeraciones de Berlín, Essen, Dortmund, Múnich o Fráncfort del Meno, es difícil encontrar un piso equivalente. O bien tienes que hacer concesiones en cuanto a la ubicación, el tamaño o el alquiler, que aumentará considerablemente. Por supuesto, el propietario puede rescindir legítimamente el contrato de arrendamiento si tiene necesidad de poseer la vivienda.

Sin embargo, hay casos de cese de la ocupación por el propietario que van más allá del nivel de ocupación genuina por el propietario. Las ovejas negras obtienen así un beneficio al realquilar y, a menudo, también al modernizar y renovar el edificio para hacerlo más eficiente energéticamente. La semana pasada informamos sobre la iniciativa del líder de Juso, Kevin Künast. Con su propuesta de expropiación general de las empresas inmobiliarias, causó un gran revuelo en la política, pero también en todos los periódicos inmobiliarios. Sus reflexiones versan sobre la expropiación de bienes inmuebles que van más allá de lo necesario, o en definitiva: 1 persona, 1 propiedad. La sentencia del BGH también se refiere a las grandes corporaciones y empresas con grandes carteras de bienes inmuebles. El Focus también aborda la sentencia y sus consecuencias. Focus lo resume como «nuevos obstáculos para el despido». Más concretamente, la sentencia aborda la siguiente cuestión: ¿cuál es la proporción de rescisiones justificadas de viviendas ocupadas por sus propietarios? Esta semana se ha dictado sentencia, como puede leerse también en Manager Magazin, porque las rescisiones de uso propio suelen ser legales.

Cese del uso propio – Sus derechos como inquilino – Vídeo

El auge de la construcción y las críticas al índice del alquiler

Continúa el boom de la construcción en Alemania – No hay fin a la vista, el boom de la construcción en Alemania continúa. Ese es el tema del Immobilien Zeitung de esta semana. Aunque muchos ven una recesión desde hace tiempo, el crecimiento económico se mantiene estable, con un 0,4% en el primer trimestre. Esto después de muchos años de éxito. Así que no hay razón para quejarse y muchos inversores y constructores de viviendas alemanes siguen aprovechando la favorable situación económica, así como los bajos tipos de interés. Puede leer más sobre este tema esta semana aquí: El boom de la construcción continúa (Immobilien Zeitung).

¡Ahora o nunca! Porque «El mejor momento para comprar un piso ha terminado», dice el Frankfurter Allgemeine. Quienes quieran vender su propiedad en Fráncfort tienen ahora la mejor oportunidad de obtener buenos beneficios. Los que quieran comprar deberían atacar ahora, antes de que los precios sigan subiendo. Más información en el Frankfurter Rundschau: El mejor momento para comprar un piso ha terminado.

Mietspiegel in der Kritik – Tras el alquiler del edificio. La base de muchas valoraciones es el índice de renta. Sin embargo, hay críticas y algunos piden ahora que se reforme el índice de renta. «La reforma de una instancia» dice el Handelsblatt esta semana. El índice de alquileres es la base, no sólo para los inquilinos, la normativa también se basa en el índice de alquileres local. Más información sobre el tema en el Handelsblatt: Mietspiegel in der Kritik.

Además, el tema de esta semana es el endurecimiento de las normas sobre chimeneas y hogares. Este problema afecta a millones de hogares en Alemania. Muchos temas para los que un domingo apenas es suficiente. Con los titulares de esta semana, le deseamos un fin de semana informativo y un buen comienzo de semana.

Noticias inmobiliarias:

El gerente Magazin sobre el caso actual relativo a la terminación de la ocupación del propietario

Ya informamos sobre el tema actual de Manager Magazin al principio de Real Estate News. El BGH ha dictaminado que las rescisiones de contratos de arrendamiento en propiedad suelen ser legales. Otros titulares de esta semana son sobre «El multimillonario Ortega apuesta por el sector inmobiliario en EE.UU.: el español más rico, de multimillonario textil a magnate inmobiliario», un artículo muy interesante sobre un prometedor made in USA:

Enfoque en línea para una mayor protección del medio ambiente – ¿Millones de personas se ven amenazadas por la reconversión?

El actual debate sobre el clima está alimentando muchas ideas. Actualmente, el Ministro de Medio Ambiente tiene previsto endurecer la normativa sobre chimeneas y conductos de humos. El blog Focus Online también informa sobre «Nuevos obstáculos para la terminación: Para los propietarios, la sentencia del BGH sobre el uso propio es un gran riesgo» . Más noticias y leyes actuales:

El Frankfurter Allgemeine ve un momento favorable para la compra

El Frankfurter Allgemeine de esta semana tiene algunos artículos interesantes, por ejemplo «El abogado constitucionalista Schorkopf: ¿Protege el derecho de la UE contra la expropiación?» y «El mercado inmobiliario alemán: se acabó el mejor momento para comprar una casa». Más noticias de los últimos días:

Handelsblatt sobre las críticas al índice de alquileres

Como se informó al principio, el índice de renta ha sido criticado. También en Múnich, una de las ciudades con los alquileres más altos. Aquí puedes ver también el reportaje de televisión:

Más titulares en el Handelsblatt:

¿Cómo se calcula el índice de renta?

Estrella sobre 5 conceptos erróneos en el derecho de arrendamiento

El blog de Stern analiza «Cabaña de surf: esta cabaña de ensueño viene en una caja de cartón y puede ser construida por profanos» y «Renovación, hora de la siesta, subarriendo: ¿lo habrías sabido? Cinco errores comunes en el derecho de arrendamiento» . Más noticias de la semana:

Haufe sobre el cultivo de la imagen de Vonovia

Tras las críticas del líder juso y la gran atención pública y mediática, Vonovia se esfuerza naturalmente por mejorar su propia imagen. Por ello, Haufe analiza esta semana la empresa con detenimiento. Las novedades de Haufe de esta semana incluyen «Cultivo de la imagen: Vonovia quiere ser uno de los «chicos buenos»» y «Por nuestra cuenta: Haufe y d.velopop cooperan». Más noticias inmobiliarias para inquilinos, compradores y vendedores:

T-Online sobre el contrato de alquiler: cláusulas importantes y no válidas

Esta semana, T-Online trata temas como «Alquileres fríos, distrito de la ciudad – Múnich debe revelar ciertos datos del índice de alquiler» y «Compruebe mejor la declaración de gastos de servicio – Estos errores se repiten una y otra vez». Nuevos temas de la semana:

Süddeutsche Zeitung ve subir los precios como FAZ

El blog del Süddeutsche Zeitung de esta semana trata sobre «Los precios se disparan» y «¿Qué hay de cierto en el mito del «Hotel Mama»? Actualizaciones y noticias del periódico:

El Boletín Federal sobre el impulso de Seehofer a la rehabilitación de edificios energéticamente eficientes

Esta semana en el Bundesanzeiger, entre otros, «Comité de coalición sobre el impuesto sobre la propiedad: la ZIA insiste en el acuerdo», pero también «Mietpreisbremsengesetz: Mieter nicht gegen Vermieter ausspielen». Nuevos artículos, titulares y tendencias:

  • Ley de Control de Alquileres: No enfrentar a los inquilinos con los propietarios
  • Comité de coalición sobre el impuesto de bienes inmuebles: la ZIA insiste en el acuerdo
  • Rehabilitación de edificios energéticamente eficientes: la ZIA celebra la iniciativa de Seehofer

Berlin.de sobre la advertencia de los anuncios usureros

Entre los nuevos artículos y posts de Berlin.de de esta semana se encuentran «Ministro de Hacienda: ponga en marcha rápidamente la reforma del impuesto sobre bienes inmuebles» y «Asociaciones de inquilinos: pueden advertir a los propietarios por los anuncios usurarios» . Más titulares de la semana:

Immobilien Zeitung sobre Blackstone: 200.000 millones de euros agrietados

La construcción sigue siendo popular y muchos alemanes siguen invirtiendo en sus propias casas. No sólo los constructores de viviendas, sino también, por supuesto, las empresas se están involucrando en el mercado. Tipos de interés favorables, una economía buena y sólida, la mejor base para la inversión y el capital inmobiliario. Además, hay otros muchos temas interesantes, como «Blackstone rompe la barrera del sonido de 200.000 millones de euros» y «Los chalets de Wiesbaden cuestan una media de 1,7 millones de euros» en la revista. Las entradas y más consejos se pueden encontrar aquí:

IM Immobilienmanager en la rehabilitación con un sistema

La remodelación sistemática, de eso trata el Immobilienmanager de esta semana. Esta semana en IM Immobilienmanager, entre otros, artículos sobre «El bloqueador RETT y las consecuencias para el sector inmobiliario» y «El terreno: el plan de desarrollo del barrio urbano de Magdeburgo se finalizará en 2020». Puede encontrar más noticias aquí:

Los titulares de Spiegel: «¿Demandado para aumentar los beneficios?»

Por supuesto, Spiegel, como uno de los principales medios de comunicación de Alemania, también aborda el tema del despido por motivos personales. Sin embargo, es mucho más crítico que Focus y Manager Magazin. Spiegel ya dice en el título «Rausgeklagte, damit der Profit steigt» («Demandado para que el beneficio aumente»). En el artículo, los redactores analizan los cambios actuales que ha provocado la sentencia del BGH y exponen las consecuencias para inquilinos y propietarios. También esta semana en Der Spiegel, «La fallecida leyenda del soul Aretha Franklin: ¿un testamento bajo el cojín del sofá?». Todo lo que necesitas para un domingo interesante:

Mietrecht – Auszug, Kündigung & Ihre Rechte

]]> Derecho de arrendamiento: mudanza, rescisión y derechos https://lukinski.es/derecho-de-arrendamiento-mudanza-rescision-y-derechos/ Fri, 26 Oct 2018 11:00:46 +0000 https://lukinski.de/derecho-de-arrendamiento-mudanza-rescision-y-derechos/ El derecho de arrendamiento es un gran tema, especialmente para las personas que viven en régimen de arrendamiento. Hay muchas disputas y muchos puntos en los que las partes pueden chocar. El derecho de arrendamiento debe contribuir a evitar conflictos y a hacer la vida lo más cómoda posible para inquilinos y propietarios.

Derechos de los inquilinos: ruido, rescisión y propiedad

Los inquilinos tienen muchos derechos en un arrendamiento de los que normalmente no saben nada. En caso de litigio, usted se encuentra perdido y no sabe si tiene la razón o si tiene derechos. Para evitarlo, hay muchas leyes de arrendamiento que deberían formar parte de los conocimientos básicos de muchos inquilinos y que son importantes para muchas situaciones.

Rescisión por uso propio – ¿Qué puede hacer el arrendador y qué no?

El primer paso más importante para rescindir un contrato de arrendamiento por uso propio es que debe hacerse por escrito. Existen numerosas sentencias judiciales sobre este tema, ya que puede convertirse en un problema incluso para los inquilinos de larga duración. Esto se debe a que si el propietario presenta una reclamación por uso propio, el inquilino puede perder rápidamente el piso. Sin embargo, esto no ocurre fácilmente y requiere algunas reglas. Este tipo de rescisión requiere una notificación de necesidad propia que sea correcta en su forma y contenido. Estos avisos pueden darse incluso a inquilinos que no han hecho nada malo durante todo el periodo de alquiler y que siempre se han comportado de acuerdo con el contrato. Dicha rescisión también debe ser justificada por el arrendador ante el inquilino. Sin embargo, es un error pensar que tras una rescisión de este tipo el inquilino siempre perderá el piso, ya que aunque este es el motivo más común de rescisión en Alemania, no siempre tiene por qué darse este caso. El mercado alemán: inmuebles Alemania.

El mero deseo de vivir en el propio piso no es suficiente como motivo para poner fin al arrendamiento por uso personal. El propietario debe dar una razón razonable y comprensible para la terminación. Numerosas sentencias judiciales demuestran que el inquilino no siempre tiene que abandonar la vivienda alquilada tras dicha rescisión. Por ejemplo, las empresas no pueden notificar la rescisión por uso personal, pero los propietarios que hubieran podido prever en el momento de firmar el contrato que el piso se necesitaría para uso personal en un futuro próximo no pueden notificar la rescisión por uso personal, porque en este caso habrían tenido que celebrar un contrato de arrendamiento de duración determinada. Pero, ¿cuál es el motivo que puede dar lugar a una notificación de baja por uso propio? Esto incluye, por ejemplo, las razones por las que el propietario necesita las habitaciones para sí mismo, sus parientes o los miembros de su hogar, pero también si quiere utilizar las habitaciones para su trabajo professional o el de un familiar.

Un punto importante a tener en cuenta si su casero le envía una notificación de este tipo es si posee otras propiedades. A menudo los propietarios son dueños de varios inmuebles. En ese caso, el arrendador debe comprobar si existe o va a existir otro inmueble comparable para su uso antes de notificar la rescisión por uso personal. En caso de que el arrendador siga sin poder utilizar este inmueble comparable para sus fines debido, por ejemplo, a una discapacidad para caminar, debe ofrecerle el inmueble comparable como sustituto y también informarle de las condiciones financieras de esta alternativa. En caso contrario, el cese por uso personal no es válido.

Si recibe una notificación de despido para uso personal, revísela a fondo, porque hay algunos puntos formales y de fondo que deben incluirse. Si no se incluyen en la carta de rescisión, ésta no es válida. Presta atención a los siguientes puntos:

  • La notificación de rescisión por uso propio debe hacerse por escrito y debe dirigirse a todos los inquilinos del piso que sean parte del contrato de arrendamiento.
  • El aviso de rescisión también debe ser firmado por todos los propietarios.
  • Las personas que se instalarán a título personal deben figurar con nombre, edad y dirección
  • Cuanto más largo sea el arrendamiento, más largo será el periodo de preaviso: al menos tres meses, seis meses para arrendamientos de cinco años o más, y nueve meses para arrendamientos de más de ocho años.
  • El motivo de la necesidad del propietario debe describirse detalladamente
  • Los plazos de preaviso legales se aplican en el caso de un preaviso de rescisión por uso propio.

Contaminación acústica: derecho a vivir sin ruido

La contaminación acústica es un tema frecuente de disputa entre el propietario y el inquilino, ya que el propietario está obligado a eliminar el ruido pero a menudo no tiene ninguna influencia sobre él. Si hay molestias por ruido en el piso, hay que informar inmediatamente al propietario. El propietario debe mantener la vivienda en un estado libre de defectos, y esto incluye el ruido, ya que puede causar molestias al inquilino. Tras la notificación de este defecto, el propietario debe subsanarlo en un plazo razonable. Si no lo hace, el inquilino tiene derecho a reducir el alquiler, incluso si el ruido es causado por terceros ajenos al control del propietario.

Reducción del alquiler: ¿cuáles son sus derechos y cuándo puede reducir el alquiler?

A menudo se discute sobre qué fuente de ruido puede dar lugar a una reducción de la renta y sobre la idoneidad de dicha reducción. Probablemente el caso más común es el ruido del piso vecino. En este caso, no se puede reclamar una reducción del alquiler si se trata de ruidos relacionados con el uso normal de la vivienda. Sin embargo, si la música suena tan fuerte cada noche que no puedes dormir, una reducción del alquiler es definitivamente posible. Otro motivo de reducción del alquiler son los pasos que se oyen desde el piso superior. Los propietarios son responsables de garantizar que haya suficiente aislamiento acústico de las pisadas. Si no es el caso, existe automáticamente un motivo para una reducción del alquiler. El aislamiento acústico de impacto debe cumplir las normas en el momento de la instalación, aunque ahora hay una normativa más estricta. Por tanto, si hay un aislamiento acústico de impacto, pero se sigue oyendo cada paso del vecino, hay que vivir con ello. De hecho, el ruido de la construcción es también una de las razones más comunes para la reducción del alquiler. Dependiendo de la magnitud del ruido, los inquilinos pueden reducir su alquiler hasta un 35%. Aunque los propietarios no pueden influir en el ruido y normalmente no pueden hacer nada al respecto, tienen que aceptar esta normativa. En tal caso, los propietarios pueden hacer valer una reclamación de indemnización por daños y perjuicios contra el propietario del solar.

Sin embargo, el ruido causado por los niños recibe un tratamiento especial. Esto debe ser tolerado por los vecinos, sin importar la hora del día en que ocurra. Sin embargo, debe seguir siendo socialmente adecuado y, por tanto, estar dentro de los límites de lo habitual. Esto incluye, por ejemplo, los gritos y chillidos de los niños. Sin embargo, si los niños patinan por el piso o lanzan continuamente pelotas contra las paredes o el suelo, se ha superado el límite y se puede reclamar una reducción del alquiler. El tipo de ruido es muy diferente y depende de la situación. No siempre tiene que ser música fuerte, porque incluso los pequeños ruidos pueden ser molestos a la larga. Lo que tampoco puede figurar como motivo de reducción del alquiler es el ruido del tráfico. Aunque el ruido de los aviones o de los coches también puede ser muy molesto, no es suficiente para reducir el alquiler siempre que esté dentro de los límites para la ubicación del piso. Por eso, antes de mudarse, preste atención a la ubicación del inmueble y a las molestias acústicas que puede esperar.

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