¿Contratar o no a un asesor inmobiliario?

Sólo tienes que buscar en Google «coaching inmobiliario» y te aparecerán anuncios y cientos de páginas web que lo único que quieren es tu dinero. Ya lo puedes ver en la estructura de las llamadas páginas de aterrizaje. Se trata de sitios web que apenas ofrecen información, sino únicamente un «botón» para «registrarse», «comprar» u «obtener información gratuita»:

Aquí aprenderás:

1. Reconocer a los entrenadores reputados (dudosos)
2. Obtendrá 3 consejos concretos para ser un buen entrenador

Para:

• Inmobiliario principiantes
• Propietario:interior
• Empresarios:dentro
• Libertad financiera e ingresos pasivos
• Venta de inmuebles
• …

Coaching para empresarios – ejemplo

Un ejemplo en lugar de mil palabras – Si ya factura 1 millón de euros al año y paga sólo ~15% de impuestos en lugar de ~25%, mediante la forma jurídica y la estructura corporativa adecuadas, como una fundación familiar, el efecto es enorme.

• 1 millón de facturación, 100.000 de beneficio al 25% = 25.000 euros de carga fiscal
• 1 millón de facturación, 100.000 de beneficio al 15% = 15.000 euros de carga fiscal ( 10.000 euros más de beneficio / año )

Si los costes de coaching son ahora de 2.000 euros por 1 día en una clase magistral, ¡por qué no! Escalado a 5 millones de facturación, suponiendo un beneficio de 500.000 euros, 50.000 euros más a final de año.

Un simple ejemplo. Si nos quedamos aquí, hay más beneficios como subsidios, etc.

Seguro que ya empiezas a hacer cuentas.

No siempre tiene que ser la Masterclass, pero debes prestar atención a algunas cosas para encontrar buenos y reputados entrenadores inmobiliarios. O simplemente puedes echar un vistazo a mis recomendaciones.

Coaching para principiantes: aprender a empezar

La experiencia más flagrante la tuve yo mismo en Berlín, con una participante de 21 años. Antes había creado un fondo en Suiza, ahora quería entrar en el negocio inmobiliario. Una persona muy interesante. Empezó como «tipster», es decir, sin invertir ni intermediar ella misma. Ahora tiene 22 años y ha acumulado una gran cantidad de conocimientos y hace preguntas con puntos, vaya. Ya sea el cálculo del BGF, las listas de inquilinos y el escepticismo ante cálculos demasiado generosos. Es impresionante lo que se hace posible con la ambición y la formación adecuadas.

Coaching inmobiliario en Alemania

Una vez más, ésta es mi lista de recomendaciones en Alemania:

• Alex Fischer – mi consejo para todo
• Asesores inmobiliarios

Coaching inmobiliario serio: ¿qué hay que tener en cuenta?

Para mí sólo hay dos criterios de calidad

1. experiencia

2. éxito

¿Por qué el éxito es lo segundo? Cualquiera puede tener un «one trick pony» del que se hable durante años. Pero, ¿quién crea el éxito continuo? Aquí puede encontrar buenos entrenadores.

Lo que cuenta es la experiencia y el éxito.

¿Cómo encontrar buenos asesores inmobiliarios? Estos son mis 3 consejos

1. Consejo – Voces de los participantes en cantidad y calidad
2. Consejo – Comprobación en línea de North Data en 1 minuto
3. Consejo – Recomendaciones de mi entrenador

Opiniones de los participantes: Cantidad y calidad – Consejo 1

¿Confianza en qué? Los testimonios de los participantes son buenos, pero también pueden ser falsos, sobre todo si se basan exclusivamente en texto.

• Muchas voces participantes
• Idealmente en formato de vídeo con nombres claros
• In situ desde el entrenamiento o después, no sólo desde «casa».

Falsificación de las opiniones de los participantes: así funciona

Yo mismo soy SEO, así que (también) me ocupo del marketing online y de la optimización de motores de búsqueda. No hay nada más fácil de «falsificar» que las opiniones de los participantes. Sobre todo ahora con la IA (inteligencia artificial) y programas como ChatGPT.

¿Un ejemplo?

No son críticas reales, pero parecen convincentes. Sobre todo si no te las esperas.

«Me llamo Markus y contraté el coaching inmobiliario hace unos meses. Ya había comprado mi primer piso y quería aprender a ampliar mi cartera inmobiliaria. El coaching fue absolutamente increíble. El coach me ayudó a optimizar mis estrategias y me enseñó cómo invertir con éxito en más pisos. Gracias al coaching, pude ampliar mi cartera a 12 pisos y superar mis objetivos financieros. Estoy muy agradecida al equipo de Online Coachings for Real Estate y los recomiendo encarecidamente.»

Perdón por el ejemplo tan largo, pero es exactamente así.

¿Qué hacer?

North Data Check: ¿Qué puede hacer su entrenador? – Consejo 2

Consejo: Compruebe simplemente la persona con North Data. Aquí podrá ver si se trata de un empresario individual o de una persona con varias empresas, a ser posible también sociedades limitadas patrimoniales o inmobiliarias o fundaciones familiares.

Esto es lo que debe tener en cuenta al realizar la comprobación:

• Estructura global, no «sólo» una UG o GmbH
• «Immobilien GmbHs» (gestión de activos inmobiliarios)
• Gestión de activos
• Fundación familiar

Verificación de antecedentes en línea: 2 ejemplos

Cuanto más professional y completo sea el entorno, mejor.

Ejemplo: Pequeño empresario, «sólo» una UG.

Sólido inversor inmobiliario con una estructura empresarial y participaciones inteligentes:

Ventajas e inconvenientes

Resumamos honestamente las ventajas y los posibles inconvenientes (dependiendo del entrenador con el que trabajes), los pros y los contras:

Comprobar: Cómo encontrar buenos asesores inmobiliarios

Resumamos una vez más los 3 consejos:

1. Consejo – Voces de los participantes en cantidad y calidad
2. Consejo – Comprobación en línea de North Data en 1 minuto
3. Consejo – Recomendaciones de mi entrenador

Ejemplo: Miles de participantes, una comunidad enorme (más de 100.000) no pueden estar equivocados (Foto: Alex Fischer Event).

Coaching inmobiliario en Alemania

Una vez más, ésta es mi lista de recomendaciones en Alemania:

• Alex Fischer – mi consejo para todo
• Asesores inmobiliarios

Preparar el contrato de compra: Datos importantes, anexos & Co.

Para asegurarse de que su contrato de compraventa esté listo para la certificación notarial, debe recopilar por adelantado todos los datos, documentos y compromisos importantes. Repasemos cronológicamente los puntos más importantes.

Datos maestros: Comprador y vendedor

Los datos maestros del comprador y del vendedor deben figurar al principio del contrato.

Los datos maestros incluyen:

• Nombre
• Dirección
• Fecha de nacimiento

Datos maestros: Casa, piso y edificio de apartamentos

Lo mismo ocurre con la propiedad. Los datos maestros de su propiedad incluyen la dirección exacta del inmueble y, en el caso de los condominios, la unidad residencial. También debe indicarse aquí la ubicación y el número de hoja del registro de la propiedad.

Resumido aquí:

• Dirección del inmueble
• Unidad residencial, si procede
• Ubicación
• Número de hoja del registro de la propiedad

Precio de compra y plazo de pago, incluidos los gastos imprevistos

El precio final de la compra se muestra entonces aquí. Importante: No se trata sólo del precio de compra de la vivienda en sí, sino del precio final, incluidos los gastos auxiliares como el notario, el agente inmobiliario, la inscripción en el registro de la propiedad, etc. También debe indicarse aquí el plazo de pago.

Consejo de lectura: Calcular el precio de compra incluyendo los gastos accesorios de compra

• Precio de compra
• Plazo de pago

Datos y lista de inquilinos: Anexo

Importante para los inmuebles alquilados: la lista de inquilinos y los datos. Se adjuntan como apéndice al contrato de compra. Por último, debe exponerse toda la información relativa al arrendamiento y a la fianza correspondiente. Los atrasos en el pago del alquiler y del dinero de la casa también deben figurar aquí. Si no hay atrasos, hay que confirmarlo.

• Datos del inquilino / Lista de inquilinos
• Situación actual de los arrendamientos
• Depósitos de los inquilinos pagados
• Confirmación: No hay retrasos en el pago del alquiler
• Confirmación: No hay atrasos en el pago de la casa

Compromisos del vendedor en el contrato de compraventa

También es importante: todas las promesas hechas por el vendedor deben estar escritas en el contrato de compraventa. Si, por ejemplo, hay que hacer obras de renovación o reforma, hay que documentarlas aquí. Así se evitan malentendidos posteriores.

Los documentos de la carga de la tierra de su banco

Por último, necesitará los documentos de carga de la tierra de su banco financiador. Si aún no los tiene para su cita con el notario, entonces incluya en el contrato de compraventa el poder para el nombramiento de la carga de la tierra.

Transición económica: liquidación y costes

Si la propiedad se transfiere al comprador, esto también implica una transferencia económica. La transferencia económica implica tanto la liquidación de las cuentas de los inquilinos como las contribuciones de los residentes. Importante: Si compra la vivienda antes de mediados de año, el vendedor debe encargarse de la liquidación. Si compras la propiedad en la segunda mitad del año, tienes que ocuparte de ella.

También necesitará los siguientes documentos para la transición económica:

• Documentos para la declaración del inquilino
• Créditos debidos a las contribuciones de las autoridades locales
• Cesión de créditos a los artesanos

Lista de control: Cómo redactar el contrato de compraventa

A continuación, un resumen de todos los datos y anexos importantes para el contrato de compraventa:

1. Datos maestros del comprador y del vendedor
2. Datos maestros de la propiedad
3. Precio de compra y plazo de pago
4. Datos y lista de inquilinos
5. Compromisos de la parte vendedora
6. Documentos de la tasa de propiedad
7. Documentos para la declaración del inquilino
8. Créditos debidos a las contribuciones de las autoridades locales
9. Cesión de créditos a los artesanos

¿Quiere comprar un piso y aún tiene algunas dudas? A continuación, podrá informarse de todo, de la A a la Z, sobre la propiedad o el alquiler, la financiación de un condominio, la búsqueda de pisos, los portales inmobiliarios, las agencias inmobiliarias, la valoración, los precios de compra, las negociaciones y los impuestos. El conocimiento y la experiencia de los expertos, en una sola guía.

✓ Una guía
✓ Todos los hechos
Consejos de los expertos
✓ Listas de comprobación de compras

Conozca paso a paso el proceso de compra de un piso y muchos consejos de expertos.

• Comprar piso

Calcula el precio de compra: Factores importantes

Hay varios factores importantes para calcular el precio de compra. La ubicación del inmueble, su emplazamiento y su año de construcción son importantes. Una vez que se ha determinado el precio de compra de la propiedad durante la valoración de la misma, hay que añadir los costes de compra auxiliares.

Por lo tanto, el precio de compra final se compone de

1. Precio de compra del inmueble
2. Gastos de compra incidentales

Gastos accesorios de compra: impuesto de transmisiones patrimoniales, agente inmobiliario & Co.

No todos los costes de compra auxiliares son iguales en todos los estados federales. Algunos costes auxiliares, como el impuesto de transmisiones patrimoniales, difieren de un estado federal a otro. A veces también depende de si se compra una casa, un piso o un edificio de apartamentos . La estrategia de inversión, es decir, bienes de renta o bienes de inversión, también puede tener un efecto diferente en los costes auxiliares de compra. Si además compra a través de un agente inmobiliario, también tendrá que pagar una comisión de agente, que también difiere según el estado federal.

Consejo de lectura: Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales por Estado federado

¿Qué es lo que cuenta como gastos de compra auxiliares?

• Impuesto de transmisiones patrimoniales (3,5-6,5%)
• Gastos de notario (1,5%)
• Inscripción en el registro de la propiedad (0,5%)
• Comisión del agente (3,57-7,14%; 50:50 para la compra privada)

en su propia casa en un entorno de ensueño. ¿Cuáles son los costes de compra auxiliares en este caso?

Ejemplo: Comprar una casa en NRW, incluidos los gastos de adquisición

Este breve ejemplo le muestra cómo estos costes de compra auxiliares se suman al precio de compra original. Supongamos que quiere invertir en una vivienda unifamiliar en NRW. Para simplificar el ejemplo, supongamos que, tras la inspección técnica y comercial, el precio de compra es de 100.000 euros.

• Precio de compra de una casa en NRW: 100.000 euros

Calcular el impuesto sobre transmisiones patrimoniales en NRW

Dependiendo del estado federal, el impuesto de transferencia de tierras oscila entre el 3,5% y el 6,5%. Nuestra propiedad está en NRW. Un vistazo a la tabla y vemos: el impuesto sobre la propiedad en NRW es del 6,5%.

• Impuesto sobre transmisiones patrimoniales en NRW (6,5%): 6.500 euros

Gastos de notaría: Sellado del contrato de compraventa

También incurrirá en gastos de notario. Al fin y al cabo, el contrato de compra debe estar sellado. Puede estimar esta cantidad en un 1,5% del precio de compra de la propiedad.

• Gastos de notaría (1,5%): 1.500 euros

Inscripción en el registro de la propiedad Costes: Transferencia de la propiedad

¿Se ha pagado el impuesto de transmisiones patrimoniales, así como el notario? ¡Muy bien! Luego viene la inscripción en el registro de la propiedad. Aquí, la propiedad que ha comprado se registra como su propiedad. Debe prever un 0,5% para esta transferencia.

• Inscripción en el registro de la propiedad (0,5%): 500 euros

Costes de intermediación: comisión y distribución

Si interviene un corredor, la comisión del corredor se debe pagar en el último paso. Es importante señalar aquí: Si se trata de una compra de una propiedad privada, la comisión del agente se divide al 50% entre el comprador y el vendedor. Sin embargo, si la compra de la propiedad es una compra comercial (por ejemplo, en nombre de una empresa), entonces la comisión y la distribución son libremente negociables. El importe de la comisión del corredor varía en función del estado federal. En Renania del Norte-Westfalia es del 3,57%.

• Comisión del corredor (3,57% [3.570 / 2]): 1.785 euros

Conclusión: El precio de compra y los costes accesorios de compra en un vistazo

Por lo tanto, el precio real de compra de la propiedad es de 100.000 euros. Si se añaden los gastos de compra auxiliares, estamos entonces en 110.285 euros, que hay que invertir en total. Nuestro consejo: desde el principio, haga una lista concisa de los costes de compra auxiliares en los que incurrirá y añádalos al precio de compra original. Esto evitará sorpresas desagradables en cuanto a la financiación.

¿Quiere invertir en un inmueble y busca una guía adecuada? Encuentre aquí todo, de la A a la Z: propiedad o alquiler, financiación de un condominio, búsqueda de pisos, portales inmobiliarios, agentes de la propiedad, valoración, precios de compra, negociaciones e impuestos. El conocimiento y la experiencia de los expertos, en una sola guía.

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• Comprar piso

Inversión de capital en la compra de bienes inmuebles

Ya sea para uso propio o como inversión, el capital propio es necesario para toda compra de propiedades. Especialmente si va a comprar su primera propiedad, la cantidad de capital que debe aportar es importante. Si va a comprar una propiedad para su propio uso, debe aportar el máximo de capital posible. Si está invirtiendo en una propiedad como inversión de capital, menos es más.

Como regla básica:

• Interés propio = La mayor equidad posible
• Inversión de capital = el menor capital posible

¿Por qué?

La equidad como mecanismo de seguridad

Para que el banco le conceda un préstamo para su propiedad, necesita una cierta seguridad de que recuperará ese dinero en su totalidad más adelante. Por eso se comprueba previamente su solvencia. Cuanto más líquidas sean tus finanzas, menos capital necesitarás. Sin embargo, si sus gastos superan a sus ingresos, necesitará más capital. Una vez que haya recibido su préstamo, lo devolverá mensualmente mediante cuotas.

Cuanto mejor sea su calificación crediticia, menor será su patrimonio neto

Importante: Como propietario, tiene que pagar usted mismo los intereses de su préstamo. Los inversores, en cambio, pueden deducirlos de sus impuestos.

Interés propio: Este es el capital que necesitas

Por lo tanto, como propietario, debe aportar el máximo de capital posible. Además, cuanto mayor sea el patrimonio neto, menor será la carga de los intereses. Cuanto más capital aportas, menos riesgo hay para el banco financiador y menos se calculan los tipos de interés.

Como norma general: 20% de fondos propios para los propietarios

Gastos e ingresos mensuales

Entonces, ¿cuánto debe ganar cada mes? Nuestro consejo: el coste mensual de tu préstamo no debe superar el 40% de tus ingresos netos.

He aquí un ejemplo de cálculo:

• Ingresos (netos): 3.000 euros
• 40% = 1.300 euros

Por lo tanto, el reembolso mensual, incluidos los intereses, no debe superar los 1.300 euros.

Inversión de capital: es el poco capital que necesitas

Mientras que para ser propietario se necesita el máximo capital propio posible, como inversor se disfruta de la ventaja de tener que aportar mucho menos capital propio. También puede deducir los intereses de sus impuestos. Lo ideal es que incluso el inquilino pague indirectamente sus intereses. Como comprador de una propiedad como inversión, su capital cubre sólo el 10-15% de los costes.

Entre ellas se encuentran:

• Gastos de compra incidentales
• Impuesto sobre transmisiones patrimoniales
• Gastos de notario
• Costas judiciales
• Costes de intermediación

Fondos propios rodantes: inversiones rápidas

Nuestro consejo: aprovecha tu capital rodante. ¿Pero cómo funciona? Es sencillo: compras una propiedad y aportas capital. Ahora se vuelve a pagar a través del canje y puedes utilizarlo directamente para tu próxima inversión.

Conclusión: ¡este es el capital que necesitas!

Así que aquí está la regla general de nuevo:

• Interés propio = La mayor equidad posible
• Inversión de capital = el menor capital posible

En el caso del uso personal, su capital sirve como garantía para el banco de que definitivamente recuperará su dinero tarde o temprano. En principio, los fondos propios que pongas no deben superar el 40% de tu salario neto. Como inversor, en cambio, sólo tiene que aportar entre el 10 y el 15 por ciento como capital. Los intereses corren a cargo del inquilino y, con la ayuda del capital rodante, se puede invertir directamente en la siguiente propiedad.

En mi nuevo proyecto para compradores de inmuebles (Immobilien-Erfahrung.de) puede encontrar más información sobre la financiación de fondos propios e inmobiliarios:

• Patrimonio (externo)

Comisión del agente: costes y desglose

Si un agente inmobiliario interviene en la compra de su propiedad, se incurrirá en gastos. Se trata de la comisión del corredor. El importe de la comisión depende del precio de compra y del estado federal. En las compras privadas, la comisión del agente se reparte al 50% entre el comprador y el vendedor. En el caso de las compras comerciales, este reparto puede negociarse individualmente.

• Compra privada: 50/50 entre comprador y vendedor
• Compra comercial: libremente negociable

Tasas por estado federal: Tabla

Dependiendo del estado federal en el que se encuentre la propiedad, se deben pagar diferentes tasas. En principio, puede esperar una comisión de corredor de entre el 3,57% y el 7,14%.

Comisión del corredor: 3,57% – 7,14%

Por lo tanto, para las compras privadas se aplican estos valores:

Comprar una propiedad: Aprender de la A a la Z

Aquí encontrará todo lo que necesita saber para su compra inmobiliaria de la A a la Z: propiedad o alquiler, financiación de una vivienda, búsqueda de pisos, portales inmobiliarios, agentes de la propiedad, valoración, precios de compra, negociaciones e impuestos. El conocimiento y la experiencia de los expertos, en una sola guía.

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• Comprar piso