1. infórmese sobre las opciones de inversión que le convienen (objetivos, riesgo)

El primer consejo es investigar a fondo las distintas opciones de inversión y elegir las que mejor se adapten a sus objetivos y tolerancia al riesgo.

Esto significa que debe informarse sobre las distintas posibilidades en las que puede invertir su dinero heredado. Se trata, por ejemplo, de acciones, bonos, fondos, ETF, inmuebles como inversión o formas alternativas de inversión. Debe considerar qué opciones de inversión se adaptan mejor a sus objetivos financieros y a su tolerancia al riesgo. Un asesor o experto financiero puede ayudarle a elegir las opciones de inversión más adecuadas para usted.

He aquí una lista de viñetas con un breve resumen del contenido del consejo 1:

• Conozca las distintas opciones de inversión
• Elija las que mejor se adapten a sus objetivos y a su propensión al riesgo
• Considere sus objetivos financieros y su tolerancia al riesgo
• Pida consejo a un asesor o experto financiero si no está seguro.

2. hablar con un asesor financiero o un experto

El segundo consejo es: habla con un asesor financiero o un experto que pueda ayudarte a decidir.

Esto significa que si no está seguro de cómo invertir bien el dinero heredado, puede ser útil pedir consejo a un asesor o experto financiero. Un asesor financiero conoce las distintas opciones de inversión y puede ayudarle a desarrollar una estrategia de inversión que se ajuste a sus objetivos y a su tolerancia al riesgo. Un experto en un área de inversión concreta, como el sector inmobiliario o el arte, también puede darle valiosos consejos.

He aquí una lista de viñetas con un breve resumen del contenido del consejo 2:

• Hable con un asesor financiero o un experto
• Pida consejo si no está seguro de cómo invertir bien su dinero heredado
• Un asesor financiero conoce las distintas opciones de inversión y puede ayudarle a desarrollar una estrategia de inversión.
• Un experto en un área de inversión concreta puede darle valiosos consejos

3. objetivos realistas y plan financiero

Consejo 3: Fíjate objetivos realistas y crea un plan financiero para asegurarte de que inviertes tu dinero sabiamente.

Esto significa que es importante establecer objetivos claros y crear un plan financiero para asegurarse de que invierte el dinero heredado con sensatez. Por ejemplo, sus objetivos pueden ser ahorrar cierta cantidad de dinero para comprar una propiedad en el futuro (consejo 8), o crear seguridad financiera para su jubilación. Un plan financiero te ayuda a seguir tus objetivos y a controlar tus gastos e ingresos.

He aquí una lista de viñetas con un breve resumen del contenido del consejo 3:

• Establecer objetivos realistas
• Crear un plan financiero
• Te ayuda a seguir tus objetivos y a controlar tus gastos e ingresos

4. diversifique su cartera

El consejo 4 es diversificar la cartera para minimizar el riesgo.

Esto significa que es importante diversificar su cartera para minimizar el riesgo. Diversificación significa que invierte su dinero en diferentes opciones y sectores de inversión, en lugar de poner todo su dinero en una sola opción. De este modo, puede reducir el riesgo de sufrir grandes pérdidas si una inversión obtiene malos resultados. Es importante tener una cartera equilibrada que conste de diferentes opciones de inversión.

He aquí una lista de viñetas con un breve resumen del contenido del consejo 4:

• Diversifique su cartera
• Invertir en diferentes opciones y sectores de inversión
• Reducir el riesgo de pérdidas
• Mantener una cartera equilibrada de diferentes opciones de inversión

5. acciones con revalorización a largo plazo / menor riesgo

Consejo 5: Considere la posibilidad de invertir en acciones para beneficiarse de la revalorización a largo plazo.

Esto significa que puede ser una opción invertir en acciones para beneficiarse de los aumentos de valor a largo plazo. Las acciones son títulos de empresas que cotizan en bolsa. Pueden proporcionarle una rentabilidad atractiva si la empresa tiene éxito y aumenta de valor. Sin embargo, también es importante tener en cuenta que las acciones son especulativas y que existe un riesgo de pérdida. Por lo tanto, debe pensar detenidamente si las acciones se ajustan a sus objetivos y a su tolerancia al riesgo.

He aquí una lista de viñetas con un breve resumen del contenido del consejo 5:

• Considere la posibilidad de invertir en acciones
• Beneficio de los incrementos de valor a largo plazo
• Las acciones son participaciones en empresas que cotizan en bolsa.
• Tenga en cuenta que las acciones son especulativas y existe riesgo de pérdidas

6. piense en los ETF (fondos y bonos)

Consejo 6: Considere también opciones de inversión como bonos, fondos, ETF y otros valores.

Esto significa que es importante considerar otras opciones de inversión, como bonos, fondos, ETF y otros valores, si quiere invertir su dinero heredado de forma inteligente. Los bonos son instrumentos de deuda emitidos por empresas o gobiernos para recaudar dinero.

Pueden ser una buena forma de obtener una rentabilidad fija. Los fondos son vehículos de inversión que reúnen el dinero de muchos inversores y lo invierten en diversos valores. Los ETF son fondos cotizados que siguen un índice específico. Hay muchas opciones de inversión que puede considerar, y debe pensar detenidamente cuáles se adaptan mejor a sus objetivos y a su tolerancia al riesgo.

He aquí una lista de viñetas con un breve resumen del contenido del consejo 6:

• Considere opciones de inversión como bonos, fondos, ETF y otros valores
• Los bonos son instrumentos de deuda emitidos por empresas o gobiernos.
• Los fondos reúnen el dinero de muchos inversores e invierten en diversos valores.
• Los ETF son fondos cotizados que siguen un índice específico.
• Elija las opciones de inversión que mejor se adapten a sus objetivos y a su propensión al riesgo

7. robo advisor en lugar de gestor de activos

Consejo 7: Considere la posibilidad de utilizar un robo advisor como herramienta financiera automatizada.

Un robo advisor es una herramienta digital que actúa como gestor automatizado de activos. Utiliza modelos algorítmicos para desarrollar estrategias de inversión e invertir su dinero automáticamente. Todo lo que tiene que hacer es especificar sus objetivos de inversión y su tolerancia al riesgo, y el robo advisor creará una cartera personalizada para usted.

Puede utilizar el robo advisor en línea en cualquier momento y tener acceso a su cartera las 24 horas del día. Los robo advisors suelen ser más baratos que los gestores de activos tradicionales, por lo que son especialmente adecuados para los inversores que optan por una estrategia de inversión a largo plazo. Sin embargo, debe tener en cuenta que los robo advisors también entrañan riesgos, por lo que debe considerar detenidamente si se ajustan a sus objetivos y a su tolerancia al riesgo.

He aquí una lista de viñetas con un breve resumen del contenido del consejo 7:

• Considere la posibilidad de utilizar un robo advisor como herramienta financiera automatizada
• Utilice modelos algorítmicos para desarrollar estrategias de inversión e invierta su dinero automáticamente
• Especifique sus objetivos de inversión y su tolerancia al riesgo y reciba una cartera personalizada
• Utilice el Robo Advisor en línea las 24 horas del día
• Los robo advisors suelen ser más baratos que los gestores de activos tradicionales
• Ten en cuenta que los robo advisors también tienen riesgos

Más información sobre el trading automatizado:

• Robo Advisor: Proveedor
• Robo Advisor: 20 consejos

8. invertir en bienes inmuebles como inversión de capital

Consejo 8: Considere la posibilidad de invertir en bienes inmuebles para beneficiarse de la revalorización y de los ingresos por alquiler.

Esto significa que invertir en bienes inmuebles para beneficiarse de la revalorización y de los ingresos por alquiler puede ser una opción. Los bienes inmuebles pueden ser una buena forma de obtener una rentabilidad estable.

Por ejemplo, puede invertir en una propiedad y alquilarla a inquilinos para generar ingresos regulares. Sin embargo, también es importante tener en cuenta que las inversiones inmobiliarias requieren mucho capital y existe el riesgo de sufrir pérdidas. Por lo tanto, debe pensar detenidamente si las inversiones inmobiliarias se ajustan a sus objetivos y a su tolerancia al riesgo.

En función de los bienes heredados, también podría plantearse crear una fundación familiar con ventajas fiscales.

He aquí una lista de viñetas con un breve resumen del contenido del consejo 8:

• Considere la posibilidad de invertir en bienes inmuebles
• Beneficios por revalorización y alquiler
• Las inversiones inmobiliarias pueden proporcionar un rendimiento estable
• Tenga en cuenta que las inversiones inmobiliarias requieren mucho capital y existe riesgo de pérdidas
• Elija las opciones de inversión que mejor se adapten a sus objetivos y a su propensión al riesgo

Más sobre el tema:

• El sector inmobiliario como inversión
• Comprar la primera vivienda

9 Inversiones sostenibles y ecológicas con futuro – idea

Consejo 9: Considera la posibilidad de invertir el dinero de tu herencia en inversiones sostenibles para tener un impacto positivo y beneficiarte económicamente.

Esto significa que invertir su dinero heredado en inversiones sostenibles puede ser una opción para tener un impacto positivo y beneficiarse económicamente. Los vehículos de inversión sostenible son inversiones que se guían por criterios sociales, medioambientales y de gobernanza (ASG) y contribuyen a crear un futuro más sostenible. Por ejemplo, puede invertir en empresas comprometidas con la protección del clima o en fondos que inviertan en proyectos sostenibles.

Es importante tener en cuenta que las inversiones sostenibles no están exentas de riesgo y debe considerar si se ajustan a sus objetivos y tolerancia al riesgo. También debe asegurarse de que las inversiones sostenibles en las que invierte son realmente sostenibles y no sólo productos del llamado «lavado verde» que sólo pretenden ser sostenibles.

He aquí una lista de viñetas con un breve resumen del contenido del consejo 9:

• Considera la posibilidad de invertir tu dinero heredado en inversiones sostenibles.
• Invierta en un futuro más sostenible y benefíciese económicamente
• Las formas sostenibles de inversión se basan en criterios ASG (sociales, medioambientales y de gobernanza)
• Considerar que las formas sostenibles de inversión tienen riesgos
• Asegúrese de que las inversiones sostenibles en las que invierte son realmente sostenibles.

Más información aquí:

• Inversiones ecológicas

Conclusión: Invertir bien la herencia

Hay muchas formas de invertir el dinero heredado. Es importante que sopese las distintas opciones y elija la inversión más adecuada para usted. También debe considerar sus objetivos y cuánto riesgo está dispuesto a asumir. Si no está seguro, también puede contratar a un asesor financiero o a un planificador financiero para que le ayude a decidir.

Vender un edificio de apartamentos [año]: Paso a paso

Empecemos por las 3 preguntas más habituales de quienes venden por primera vez:

• ¿Cuánto vale su edificio?
• ¿Con o sin agente inmobiliario?
• ¿Vender públicamente o discretamente?

¡Entonces aprenderás los 18 pasos de la venta!

¿Cuánto vale su edificio?

Berlín, Hamburgo, Múnich, Colonia, Düsseldorf, Fráncfort y toda Alemania, hay muchas preguntas que responder. La mejor respuesta es contar con un experto a su lado para la tasación de inmuebles. Si desea vender su edificio de apartamentos, entonces una cosa importa: Un precio de compra informado, orientado al mercado y realista. El tipo de inmueble determina el método de tasación utilizado para determinar el valor de mercado. Existen tres métodos de valoración normalizados para determinar el valor de mercado de los inmuebles: el método del valor comparativo, el método del valor de los activos y el método del valor de los beneficios capitalizados. Por regla general, al menos dos de estos procedimientos se calculan simultáneamente.

• Método del valor comparativo
• Método de los beneficios capitalizados
• Método del valor real
• Procedimiento residual
• Determinación del valor del préstamo hipotecario

Las preguntas centrales de los propietarios: ¿Cuánto vale mi propiedad? ¿Cómo se calcula el valor de un edificio de apartamentos? ¿Cómo determina la Agencia Tributaria el valor de una casa? ¿Quién determina el valor de mercado de una propiedad? ¿Cómo valora el banco una propiedad? Para darle una primera impresión de la complejidad de la ubicación, el valor de mercado, las propiedades comparables, la estructura del edificio, etc., hemos escrito esta guía sobre el tema de la valoración de edificios de apartamentos.

• Tarifa casa de apartamentos

¿Vender con o sin agente inmobiliario?

No debe subestimar el tiempo de preparación. Sea realista y sincero consigo mismo, por ejemplo, sobre el posible retraso de las reformas. A todas las obras en la vivienda hay que añadir los preparativos para la venta.

Más del 70% vende con el apoyo professional del agente inmobiliario. Pasan meses sin conocer el mercado, desde la tasación hasta la creación del exposé, pasando por el acercamiento al cliente y la fase de venta. En todos los ámbitos, la ubicación es el factor más importante, no sólo en la venta de edificios de apartamentos. Es fácil cometer errores en la venta de inmuebles, sobre todo cuando se trata de grandes propiedades, como edificios de apartamentos.

A la pregunta con: «¿Vender con o sin agente inmobiliario?» viene la pregunta:

¿Vender en el mercado o fuera de él?

Off Market – Una venta off market significa que la venta de su inmueble nunca será visible públicamente. Su inmueble sólo se recomendará a un grupo interno y solvente de compradores con una constelación ideal. Las ventas fuera de mercado son especialmente populares entre personas prominentes que desean mantener en secreto la venta, la dirección, las fotos y mucho más. Los particulares también recurren a este servicio, por ejemplo si no quieren que su familia o sus vecinos se enteren de la próxima venta. Su ventaja: nadie se enterará de la venta.

• Inmuebles fuera de mercado

En el mercado – Con las ventas en el mercado, el agente presenta su edificio de apartamentos a través de los canales de comercialización habituales. Probablemente conozca los canales de comercialización habituales:

• Expositor publicitario en la oficina del agente
• Anuncios en periódicos regionales
• Portales inmobiliarios suprarregionales
• Portales de anuncios clasificados como Ebay

Así que al proceso habitual de 18 pasos se le añade +1 pregunta:

¿Vender en el mercado o fuera de él?

Para encontrar buenos agentes inmobiliarios fuera del mercado, debe prestar especial atención a las referencias, a las propiedades que se han vendido. A menudo podrá encontrarlas en los sitios web de los agentes inmobiliarios. Por lo tanto, merece la pena echar un vistazo al sitio web del agente inmobiliario en lugar de limitarse a «Contacto».

18 pasos para la venta: lista de comprobación MFH

Procedimiento, costes y consejos – todo en un gran artículo gratuito para la propiedad, piso, casa, chalet, edificio de apartamentos. Aprender a vender una propiedad, paso a paso: la venta de la propiedad.

Los 18 pasos en 3 fases:

1. Preparación: Preparar la casa y la venta
1. Planificación financiera y calendario de venta
2. Contratar a un agente inmobiliario
3. Registros y documentos
4. Aumentar el valor de la propiedad
5. Determinar el precio de la oferta
6. Crear exposición
2. Fase de venta: comercializar la casa y encontrar compradores
1. Mercado inmobiliario
2. Contacto con posibles compradores
3. Filtrar y seleccionar posibles compradores
4. Control de crédito
5. Ver fechas
6. Conversación de venta y negociación del precio de compra
3. Transacción de venta: Contrato de compra hasta la entrega
1. Redactar el contrato de compraventa ante notario
2. Nombramiento de notario
3. Inscripción en el registro de la propiedad y tramitación de los pagos
4. Entrega de la propiedad
5. Gastos de notario y comisión de agente
6. Pagar impuestos

He aquí algunos detalles más.

Preparación para la venta: procedimiento

¿Quiere vender su vivienda sin agente inmobiliario? Entonces debería planificar y llevar a cabo estos pasos de venta en su orden.

Decisión de vender

¿Cuándo es el momento adecuado para vender? En última instancia, sólo usted decide cuándo vender. No hay ningún momento del año que sea particularmente «prometedor» o «particularmente infructuoso» para vender inmuebles. Si no quiere agobiarse con las vacaciones o las Navidades, esa es sólo su decisión. Porque los propios compradores suelen decidir con total independencia de la época del año.

Consejo de Lukinski: Los inmuebles con jardín se venden mejor entre primavera y otoño. Sin embargo, el jardín también debe estar en buenas condiciones.

Análisis de mercado y estrategia de precios

¿Cómo conseguir el precio de venta adecuado?

Aquí es donde la cosa se pone muy especial. Porque evaluar el mercado inmobiliario en general y también a nivel regional requiere muchos conocimientos y experiencia. Esto también se aplica a la valoración de una propiedad. Especialmente cuando se trata de sus propias «cuatro paredes» que están a la venta.

La mejor forma de determinar el valor de una propiedad es sin «ataduras emocionales» a la misma. Por lo tanto, si quiere vender su propiedad sin un agente inmobiliario, tiene que liberarse de toda «atadura» a la casa. Pero incluso así sigue habiendo bastantes «trampas» en las que puede caer el vendedor particular. Por ejemplo, las inversiones en accesorios de alta calidad para baños, suelos, etc. no aumentan per se el valor de la vivienda. Especialmente la elección de baños, revestimientos de suelos, accesorios, etc. depende a menudo del gusto del propietario. Un nuevo propietario, por ejemplo, no querrá gastar dinero en estas cosas e intentará rebajar así el precio de compra. Un agente inmobiliario como Lukinski sabe con certeza qué mobiliario de una propiedad se considera «de lujo».

Un indicador importante del precio «correcto» de su inmueble puede ser la comparación con el precio de otros inmuebles de ubicación, equipamiento y estado comparables. Para ello, tendrá que hablar con compradores y vendedores de otros inmuebles o consultar los portales inmobiliarios de su región. Sin embargo, ni siquiera entonces sabrá con seguridad si los precios de otros inmuebles son totalmente trasladables a su situación. Esto se debe a que en la valoración de una propiedad siempre intervienen microfactores, que los expertos inmobiliarios le explicarán sin prejuicios.

Preparativos: ¿Renovar, diseñar, modernizar?

Pregunta frecuente a la hora de vender una casa: ¿Hay que hacer reformas previas? Nuestro consejo Lukinski en este punto: Si quiere conseguir el precio más alto por su propiedad, los principales defectos de construcción deben ser eliminados. Por supuesto, esto debe poder comprobarse mediante las facturas correspondientes. Las manchas de humedad en las paredes, el moho, los marcos de las ventanas con pintura desconchada, las ventanas «ciegas» o el parqué desgastado reducen considerablemente el precio de compra. Aunque sólo haya unos pocos lugares en los que su propiedad no muestre su mejor cara, estas deficiencias repercutirán en el conjunto del inmueble.

Los costes de renovación o modernización deben guardar siempre una proporción razonable con el precio de venta previsto. A menudo es muy difícil hacer una estimación. Por supuesto, también en este caso se puede consultar a un experto en construcción. Pero este peritaje cuesta dinero en cualquier caso. Lukinski y, por supuesto, otras agencias inmobiliarias asesoran gratuitamente con gran pericia y experiencia.

Un caso especial son las propiedades que no están (o han dejado de estar) habitadas en el momento de la venta. Una vez retirados todos los muebles y efectos personales de la casa o piso, los posibles daños se harán patentes muy rápidamente. También en este caso, el lema es: ¡retirar! De lo contrario, la venta puede anularse posteriormente debido a la ocultación de defectos. Si quedan muebles en la vivienda, deben estar en perfecto estado. Todo lo demás da la impresión de ser «desechos voluminosos» y debe retirarse antes de la primera visita.

Difícil para los vendedores particulares, pero ya práctica habitual para los expertos inmobiliarios: la llamada «home staging». Los pisos vacíos se amueblan deliberadamente para las citas de visita. Esto da al comprador una impresión de comodidad y confort y aumenta así -a menudo sin que el comprador se dé cuenta- la intención de compra.

Marketing y presentación: Exposé

¿Cómo se crea una exposición de ventas?

Sin duda, una de las tareas más exigentes del proceso de venta: la creación de un documento de venta significativo para la propiedad. Muy a menudo, la exposición es uno de los factores decisivos para el precio y también para la rapidez con la que se vende la propiedad. Las condiciones de iluminación adecuadas para las fotos, una buena perspectiva al tomar las fotos y textos significativos son los factores decisivos para la exposición. Las fotos deben transmitir una imagen realista del inmueble, y los textos no deben tener demasiadas palabras. Si las afirmaciones de la exposición y la realidad distan demasiado, el comprador tendrá la impresión de que el vendedor no es de fiar.

Incluso en la era digital, las exposiciones impresas y encuadernadas suelen ser muy útiles. Sobre todo si su propiedad es de gran valor. Si desea realizar la exposición en su impresora doméstica, los cartuchos de tinta deben estar bien cargados. Los colores apagados o las impresiones con rayas son absolutamente poco professionales.

No importa cómo: presentar su propiedad mediante fotos y texto requiere mucho tiempo. A esto hay que añadir una experiencia más profunda a la hora de elegir las palabras adecuadas para el texto que lo acompaña. Deje de lado toda relación personal con el inmueble y adopte -lo mejor que pueda- una perspectiva distanciada de su propiedad.

Oferta y negociación

¿Quién es el mejor comprador y cómo consigo el mejor precio?

Si vende su inmueble sin agencia inmobiliaria, no tiene casi ninguna posibilidad de filtrar previamente a los compradores. Los posibles compradores pueden causar una excelente impresión por teléfono. Pero, al final, nunca se sabe a quién dejarán entrar en la casa en la visita. Para la primera conversación exploratoria, haga una lista de preguntas al posible comprador. Entre otras cosas, pregúntele dónde y cómo vive actualmente. También es importante preguntar si ya existe una financiación bancaria para la posible compra. Sin embargo, sólo oídos entrenados pueden escuchar si el posible comprador dice la verdad por teléfono o no.

Si vende su propiedad de forma privada, también deberá coordinar y realizar usted mismo todas las citas de visita. Esta suele ser la parte del trabajo que más tiempo consume cuando se trata de inmuebles especialmente interesantes. Le cuesta tiempo y a menudo también nervios, ya que los posibles compradores reales hacen preguntas muy detalladas durante la visita. Y por último, usted mismo tiene que rechazar a los interesados que no son preseleccionados. Esto también cuesta tiempo y nervios.

Contrato de compraventa: ¿Cómo de individual puede ser el contrato?

La designación de un notario para el contrato final de compraventa también es responsabilidad del vendedor en el caso de una venta privada. Por supuesto, el notario también le dirá qué cosas deben figurar en el contrato y cuáles no. Muchos compradores tienen deseos individuales sobre el pago del precio de compra, la fecha de entrega, la responsabilidad, etc. Discutir estos puntos del contrato también lleva mucho tiempo. Por otro lado, el riesgo de que el vendedor privado cometa errores importantes es menor en este punto, ya que el notario actúa como asesor en la preparación del contrato de compraventa.

Entrega de la casa

Dependiendo de la relación entre la inmobiliaria y el vendedor, ésta es sin duda una de las partes emocionalmente más difíciles de la venta de una casa. Sobre todo si la venta de la casa ha surgido de una situación de emergencia y la separación de la propiedad es más o menos involuntaria. La venta a través de un tercero -como Lukinski- es especialmente tranquila y poco problemática en este punto.

A menudo se producen retrasos en la entrega de una vivienda. Por ejemplo, porque la nueva vivienda del vendedor aún no está lista para ser ocupada, o por otros motivos. En una venta puramente privada, corresponde de nuevo al vendedor gestionar estos retrasos. Esto implica a menudo discusiones desagradables con el comprador e incluso litigios. Como intermediario en el verdadero sentido de la palabra, los conocimientos y la experiencia del corredor también pueden ser necesarios en este caso.

Inspección, negociación y error

Preparación: documentos, planificación y apoyo

¿Desea vender su casa o una comunidad de propietarios y encontrar rápidamente un comprador adecuado y solvente? Entonces tenga en cuenta que la fase de preparación es la base de una venta sin problemas. Prepárese para una tarea larga y compleja.

Para una venta privada se necesita todo un contingente de documentos. Incluso los errores más pequeños pueden tener consecuencias costosas y hacer que la venta de la casa sea muy difícil y a largo plazo. La complejidad comienza ya con la determinación del precio de oferta. Si establece la condición sobre la base de una tasación inmobiliaria professional, tendrá muchas posibilidades de alcanzar el precio de venta deseado. No obstante, se necesita mucha capacidad de negociación, sensibilidad y conocimiento de la naturaleza humana. Prepárese para una gran variedad de preguntas de los posibles compradores y ármese con todos los documentos necesarios que le puedan pedir o que deba mostrar sin que se los pidan. Ahora tiene que preparar una exposición y describir su propiedad con veracidad, pero desde su lado más bello. La elección de las palabras en la presentación decide decisivamente con qué rapidez y a qué precio cambia de manos su propiedad.

Visitas: Charlas y presentación

Todo posible comprador quiere ver la vivienda antes de comprarla para hacerse una idea de cómo es. La visita es, por tanto, una parte importante de la fase de venta. Cuanto más atractiva sea la presentación del inmueble y mejor preparado esté usted para responder a las preguntas del posible comprador, mayores serán sus posibilidades de éxito. Sin embargo, para ello se requiere cierto trabajo de preparación y buenas dotes organizativas.

La primera impresión cuenta

Orden, transparencia y un ambiente adecuado: lo mismo ocurre cuando se vende una casa: la primera impresión es la que cuenta. Por eso, un inmueble debe presentarse de la forma más atractiva posible. Esto significa que tanto el interior como el exterior deben estar preparados en consecuencia. El césped y los setos deben estar bien cuidados. Si es necesario, se recomienda una nueva capa de pintura para la fachada. Hay que retirar la basura y los residuos voluminosos. En el interior, las habitaciones ordenadas y limpias crean un ambiente agradable. En el mejor de los casos, las visitas deben realizarse durante el día. En los meses de invierno, debe haber suficiente iluminación. Si las habitaciones están oscuras, dan una impresión incómoda. Puede hacer que la habitación parezca acogedora utilizando objetos decorativos discretos, como plantas o cortinas.

Presentación y decoración

Pero no sólo cuenta la presentación. Los vendedores de viviendas también deben ser capaces de responder a preguntas críticas en la cita de visita. También en este caso tiene ventaja si contrata a un agente inmobiliario. Ellos conocen las preguntas más habituales y, por supuesto, las respuestas adecuadas. Tendrá a mano el plano y el certificado energético y conocerá la superficie de la casa. A muchos compradores potenciales también les interesa la información sobre los gastos accesorios y los honorarios de la casa. Durante la visita, todas las preguntas deben responderse satisfactoriamente. Se puede hacer hincapié en las ventajas. Por el contrario, no deben ocultarse los defectos. El vendedor es responsable de ellos incluso después de la firma del contrato, al menos si conocía los defectos en cuestión y no los nombró cuando se le preguntó. Un agente inmobiliario con experiencia sabe exactamente qué debe revelar y qué no.

Por regla general, es aconsejable que el vendedor no esté presente en la visita. En su lugar, deje esta tarea enteramente en manos del agente inmobiliario. Esto tiene muchas ventajas. Por ejemplo, los posibles compradores se sienten menos cohibidos a la hora de hacer preguntas. Además, usted, como vendedor, no corre el riesgo de hacer un comentario que pueda desanimar al posible comprador. Además, el agente inmobiliario mantiene siempre una conversación professional y sin emociones. Después de la visita, entrega al posible comprador una exposición preparada con todos los datos clave importantes del inmueble.

Negociación: preparación, conocimientos y experiencia

Negociar la venta de una casa no sólo requiere pericia y experiencia, sino también sensibilidad. Los propietarios que venden su piso o casa suelen estar emocionalmente ligados a la propiedad y a menudo estiman su valor por encima de lo que es. Esto no sólo es perjudicial a la hora de evaluar el valor de la propiedad, sino también durante las negociaciones. Un agente inmobiliario, en cambio, siempre es objetivo. No se deja guiar por las emociones y, por tanto, suele ofrecer un mejor resultado en la negociación.

Si desea asistencia en la venta de una casa y en la negociación, lo mejor es ponerse en contacto con Lukinski. Vendemos inmuebles y nos distinguimos por nuestros conocimientos y años de experiencia. En las conversaciones de negociación, utilizamos nuestros conocimientos y nuestro tacto para que pueda conseguir el mejor precio de compra. Confíe en nuestro talento para la venta y benefíciese de nuestra rutina.

Lo que importa en la negociación

Una buena preparación es lo más importante para negociar el precio con éxito. El agente inmobiliario de Lukinski sabe que el comprador también se preparará para la negociación y sabrá utilizar cada defecto de la casa en su contra. Por eso es tan importante conocer las ventajas del inmueble. Entre ellas, por ejemplo, una ubicación tranquila en el campo o céntrica en la ciudad. Las buenas conexiones de transporte y las instalaciones comerciales también aumentan el valor de una propiedad. Otras ventajas pueden ser un sistema de calefacción recién instalado, paredes recién pintadas o una reforma reciente. La proximidad a una universidad o a un empleador importante también habla a favor de la propiedad.

Como la venta de una casa siempre se negocia, es de esperar que no se pueda alcanzar el precio de salida. En consecuencia, debe fijarse más alto, pero tampoco demasiado. Si el agente inmobiliario y el vendedor deciden un precio de salida moderado, el comprador se siente tratado con justicia y no tiene la sensación de estar sentado frente a un aprovechado. Un precio de compra inflado lleva a negociaciones más largas y duras, durante las cuales hay que bajar más el precio. Si la casa está en un lugar muy solicitado y hay que venderla rápidamente, también es posible fijar un precio bajo, lo que lleva a que varios posibles compradores pujen más que los demás y a que usted, como vendedor, acabe obteniendo el precio deseado. La estrategia más adecuada para su propiedad depende de muchos factores individuales.

Evitar errores: ¿Vender de forma privada o a través de un intermediario?

No puede ser tan difícil vender su casa o piso. Pero si procede a vender su casa con esta certeza, los errores costosos ya están preprogramados. Antes de entrar en más detalles sobre los errores y mostrarle por qué debería confiar la venta de su propiedad a un agente inmobiliario experimentado como Lukinski, nos gustaría señalar un problema fundamental.

Si gestiona usted solo la venta de la casa, prácticamente trabaja día y noche y tiene que invertir todo su tiempo en presentar el inmueble, responder a las consultas de los compradores y programar las visitas. Incluso la necesaria obtención de todos los documentos por adelantado es una carrera de obstáculos que no todos los propietarios dispuestos a vender pueden superar sin un «ojo morado». Puede vender inmuebles de forma seria y professional externalizando la compleja tarea y concentrándose en la ejecución professional por parte de agentes inmobiliarios como Lukinski. Como agente inmobiliario en línea, trabajamos de forma rápida y fiable para que usted pueda vender a un comprador solvente al mejor precio sin ningún tipo de estrés.

Los errores más comunes al vender

El primer error se produce mucho antes incluso de que te ocupes de la exposición y su preparación. Usted fija el precio de venta de su propiedad demasiado alto y tiende a sobrevalorarlo, lo cual es bastante humano en relación con su conexión emocional con la propiedad. Un precio astronómicamente alto y completamente alejado del mercado acabará por alargar innecesariamente la venta y por no despertar ningún interés real entre los compradores. Por el contrario, un precio de oferta demasiado bajo también conlleva desventajas para usted. Si ofrece su inmueble por menos de lo que vale, numerosos compradores se presentarán inmediatamente, pero usted saldrá perdiendo cuando se firme el contrato. Los documentos que faltan, las fotos sin sentido o subexpuestas, las fotos del inmueble tomadas en un día lluvioso y las fotos en las que se ve la calle y el número de su casa siempre resultan ser un error en la venta de inmuebles. Si no quiere que le echen de casa sin una cita de visita acordada, debe dificultar la localización de su propiedad y, por este motivo, abstenerse deliberadamente de publicar en la exposición datos como el número de la casa o la identificación de la calle. Una venta privada atrae a los cazadores de gangas, pero también a numerosos revendedores dudosos. Difícilmente podrá evitar las consultas, pero difícilmente podrá conseguir el precio deseado y una transacción de venta satisfactoria. A más tardar durante una visita, la presencia del propietario puede tener un efecto perjudicial para la venta.

Contrato de compraventa: procedimiento, notario, contrato preliminar y principal

El contrato de compraventa recoge todas las normas e información necesarias para la venta de su casa. Por lo tanto, debe redactarse con sumo cuidado. Para evitar ambigüedades y sorpresas desagradables, es aconsejable poner el contrato de compraventa y toda la venta de la casa en manos de un agente inmobiliario con experiencia.

El precontrato notarial casi siempre es vinculante

Cuando se vende una casa o una comunidad de propietarios, se celebran los llamados contratos preliminares. Estos contratos sólo son jurídicamente vinculantes cuando se elevan a escritura pública. Sólo con la firma del notario se considera realmente vendida la casa. En el contrato preliminar se registran todos los puntos clave importantes para la venta de la casa. Si ambas partes están de acuerdo y se firma el contrato preliminar, a continuación se firma el contrato principal. Si el contrato preliminar no se ha formalizado ante notario, carece de importancia. En este caso, tanto el comprador como el vendedor pueden rescindir el contrato sin alegar motivos. Sin embargo, una vez formalizado ante notario, el contrato preliminar es vinculante, por lo que da seguridad a ambas partes. Sólo en raras ocasiones es posible rescindir el contrato preliminar. Por ejemplo, en caso de catástrofe natural. Si no hay motivos graves y una de las partes se retira del contrato preliminar, la otra parte puede reclamar daños y perjuicios.

En el contrato preliminar deben constar los siguientes puntos:

• Nombre y dirección del comprador y del vendedor
• Detalles del objeto de la compra, incluido el mobiliario
• El precio de compra y las condiciones de pago
• Fecha fijada para la celebración del contrato principal
• Cláusula de indemnización

Una vez aclarada la financiación, se puede firmar y elevar a escritura pública el contrato preliminar. El notario comprueba el registro de la propiedad y discute otros detalles con ambas partes contratantes. A continuación, el notario redacta el contrato principal. Este contiene la información del contrato preliminar, así como todas las condiciones que se discutieron durante la cita con el notario. Esto incluye, por ejemplo, la entrega de la casa, la regulación de los pagos del precio de compra y la fecha de vencimiento, las declaraciones del registro de la propiedad y, si procede, un poder de financiación. Esto es necesario si el comprador necesita un préstamo para financiar la propiedad.

Ambas partes tienen tiempo para revisar el contrato principal. Si no hay objeciones, el contrato principal puede firmarse y certificarse ante notario. Esto hace que la venta de la casa sea jurídicamente vinculante. Después de la fecha de pago, la casa y las llaves pueden entregarse según lo acordado en el contrato.

Comprobar comprador: Comprobación de crédito

Comprobación de solvencia y solvencia – La comprobación de solvencia proporciona información sobre diversos factores. Por un lado, certifica la capacidad de financiar una compra inmobiliaria y, por otro, la voluntad de pago y la fiabilidad. Estos datos pueden obtenerse a través de préstamos y cuotas anteriores. Con una autodeclaración de Schufa, los vendedores pueden evaluar de forma realista si el comprador puede y está dispuesto a pagar el precio de compra, así como otros costes, como los del notario o los del impuesto de transmisiones patrimoniales. El vendedor puede solicitar él mismo la información a Schufa o pedir una autodeclaración al comprador. Esta última opción es la más utilizada en la práctica, ya que implica menos costes. Además, la autodeclaración contiene todos los datos pertinentes, como la evaluación general del riesgo de pago y toda la información sobre las experiencias de pago en el pasado. La autodeclaración es gratuita para el comprador.

Confirmación de financiación, cuenta de garantía bloqueada ante notario y calificación crediticia

Además, se puede solicitar al banco una confirmación de la financiación. Sin embargo, esto sólo tiene sentido si el préstamo se destina expresamente a la financiación de una compra inmobiliaria. Además, el desembolso del préstamo no debe depender de otras condiciones.

Para mayor seguridad, también se puede crear una cuenta de depósito en garantía notarial. El notario se encarga de supervisarla y su objetivo es proteger al vendedor. Sólo cuando se ha recibido el dinero se transfiere la propiedad a posesión del comprador.

La evaluación del crédito debe realizarse lo antes posible. Así se evitan largas negociaciones que al final resultan superfluas. Además, es posible que ya haya rechazado a otros posibles compradores que hayan adquirido otra vivienda entretanto. Un buen agente inmobiliario realizará la comprobación del comprador a tiempo. Además, también indicará al comprador que debe mantener conversaciones de financiación con su banco lo antes posible. Esto se debe a que la confirmación de la financiación puede tardar hasta 14 días. Además, el comprador debe tener listos los documentos para la aprobación de un préstamo, que puede tener que obtener primero.

Traspaso: protocolo, entrega de claves y documentos

Una vez firmado el contrato de compraventa y tramitada la cita con el notario, llega el último paso de la venta de una casa: la entrega. Es el momento de poner la vivienda en manos del nuevo propietario. Para que nada falle y no haya sorpresas desagradables tras la firma del contrato de compraventa, hay que tener en cuenta algunos puntos. Los daños o una reducción posterior del precio de compra ponen los pelos de punta a muchos compradores.

Una vez firmado el contrato de compraventa y realizada la cita con el notario, llega el último paso de la venta de una casa: la entrega. Es el momento de poner la vivienda en manos del nuevo propietario. Para que nada falle y no haya sorpresas desagradables tras la firma del contrato de compraventa, hay que tener en cuenta algunos puntos. Los daños o una posterior reducción del precio de compra ponen los pelos de punta a muchos compradores. Pero no tiene por qué ser así.

El traspaso es el último obstáculo que hay que superar al vender una casa. Como agente inmobiliario, por supuesto también nos encargamos de esta tarea por usted. Un protocolo de entrega aporta claridad y evita disputas. El contrato de compraventa por sí solo no registra todos los puntos importantes. Los defectos, las lecturas de los contadores y el inventario existente pueden registrarse de nuevo o con mucho más detalle en un protocolo. Éste es firmado por el vendedor para que posteriormente no pueda alegar que no encontró la casa según lo acordado contractualmente.

El protocolo de traspaso para la venta de una vivienda no difiere mucho del protocolo de traspaso de una vivienda de alquiler. Sin embargo, hay que dejar constancia de otros puntos importantes. Entre ellos, por ejemplo, los defectos que aún debe subsanar el vendedor. También debe fijarse una fecha para ello. Además, el protocolo de entrega debe registrar qué inventario queda por retirar. Además, deben anotarse todas las lecturas de los contadores. El proceso de entrega de llaves también debe anotarse en el protocolo. Si aún faltan llaves, se anota cuántas y cuándo se entregarán. Por cierto, las llaves no suelen entregarse hasta que se ha pagado íntegramente el precio de compra.

En la entrega de la casa no sólo se entregan las llaves, sino también muchos otros documentos importantes. Ese día se entregan al nuevo propietario los planos del edificio, los planos del piso, el cálculo de la superficie habitable, los contratos de construcción, los dictámenes periciales, los contratos de mantenimiento, las pólizas de seguro y muchos otros documentos. Si vende una vivienda de alquiler, también debe entregar los contratos de arrendamiento y los documentos sobre los distintos inquilinos. Durante la entrega, el vendedor también suele explicar al comprador el funcionamiento del sistema de calefacción y de otros apparatos importantes de la casa.

Lista de control de los documentos de traspaso:

• Planos de construcción
• Planos
• Cálculo de la superficie habitable
• Contratos de construcción
• Opinión de los expertos
• Contratos de mantenimiento
• Pólizas de seguros

Notarización: Legalización notarial

Para redactar un contrato de compraventa de una propiedad, es necesario elevarlo a escritura pública. El propósito de la certificación notarial es proteger al comprador y al vendedor de decisiones precipitadas y garantizar que los intereses de ambas partes queden debidamente registrados. La consignación de los intereses la realiza un notario que no representa los intereses de una de las partes, sino que actúa con imparcialidad.

Valoración de bienes inmuebles: determinar el valor de mercado

¿Por qué precio puedo vender mi casa? Esta pregunta se la hace todo propietario que va a vender una casa y quiere saber qué precio es realista en la oferta. Aunque la tasación inmobiliaria es una estimación, se basa en una valoración objetiva y, por tanto, plausible. La práctica demuestra que el valor varía de un tasador a otro y que pueden darse diferentes recomendaciones de precio a pesar de la tasación inmobiliaria. No obstante, no debe fiarse de su instinto ni de sus propias estimaciones emocionales cuando se trate del precio de venta de su casa. Para valorar una propiedad, deben incluirse varios factores en la determinación. Cuanto más exhaustiva y professional sea la tasación del inmueble, más seguro estará de vender la casa y menores serán los riesgos de presentar una oferta por debajo o por encima del valor real de mercado.

¿No hay tasación? No es posible fijar precios realistas.

Prescindir de una tasación inmobiliaria significa que usted hace que el precio de su casa dependa principalmente de una sensación y de los gastos que le ocasione la propiedad. Los inmuebles que se venden sin tasación suelen tener un precio demasiado alto, por lo que prácticamente no se pueden vender, o demasiado bajo, por lo que sufren pérdidas al venderse. Como propietario, no necesita conocer los factores que influyen en el precio de venta si opta por una tasación experta. Antes de fijar un precio y comprometerse a un importe de venta, debería averiguar cuál es el valor de mercado de su casa. Si vende sin una tasación de la propiedad, estará cometiendo uno de los mayores errores en el negocio inmobiliario y rara vez hará una oferta que sea auténtica en el contexto de la propiedad en oferta y, por lo tanto, interesante para el comprador y adecuada para sus propias finanzas.

Valor real y valor de mercado: las diferencias

A la hora de vender una casa, existen en última instancia dos valores, de los cuales el valor de mercado o valor real de mercado es relevante para determinar el precio. El valor material real establece cuál es el valor de una casa en función de su año de construcción, su equipamiento y su sustancia, así como del tamaño de la parcela. Si conoce el valor material, sabrá cuál es el valor objetivo asociado a su casa. Sin embargo, el precio de compra no está relacionado con el valor material puro, sino con el valor de mercado o valor justo de mercado. Esta valoración de la propiedad tiene en cuenta factores relevantes para el entorno y el mercado y es la base para la fijación del precio. Para determinar el valor de mercado son necesarios muchos conocimientos técnicos y de mercado, análisis y comparaciones, así como experiencia en la valoración de bienes inmuebles. Debido a la gran demanda y a la escasez de ofertas, el valor de mercado actual suele ser superior al valor puro del activo y le brinda la oportunidad de vender el inmueble al precio más alto posible en la actualidad. El mercado desempeña el papel más importante a la hora de determinar el valor de mercado y es un factor decisivo para decidir si puede vender su casa por un buen precio o por un precio más bien bajo. Para evitar errores, debería encargar a un agente inmobiliario o a un perito los retos de la tasación y hacer que determinen el mejor precio de venta por el que se anunciará y venderá su inmueble.

El valor del préstamo hipotecario se basa en un peritaje fundado de una tasación inmobiliaria

El valor de mercado es un parámetro importante no sólo para usted como propietario, sino también para los posibles compradores. Para permitir la financiación inmobiliaria, el banco prestamista necesita el valor hipotecario del inmueble. Éste se basa en el valor de mercado y asciende al 80% de la suma determinada como valor de mercado en la tasación del inmueble. En concreto, el valor hipotecario es una estimación fundamentada de la cantidad por la que puede venderse un inmueble a largo plazo. Para un posible comprador, la tasación del inmueble es importante por dos razones. El precio de venta refleja seriedad e indica que ha sido determinado con pericia professional y no estimado con influencias emocionales. En segundo lugar está el valor del préstamo hipotecario, que es importante en el contexto de la financiación y decide decisivamente si un posible comprador puede financiar la propiedad por el precio de venta específico y obtener la confirmación del banco.

Datos importantes del informe de valoración

La valoración inmobiliaria se compone de diferentes aspectos. Por supuesto, la estructura del edificio, es decir, el valor material real de la casa, desempeña un papel importante, por no decir el más importante. Pero igualmente significativa es la información sobre la ubicación, que tiene un efecto decisivo en el precio de venta. En las regiones muy frecuentadas y populares, los precios de los inmuebles están muy por encima de las ofertas en las regiones rurales, débiles desde el punto de vista de las infraestructuras y menos solicitadas. Mientras que el valor patrimonial del inmueble es una variable variable, por ejemplo por demolición y nueva construcción, la ubicación permanece estática e inmutable. Una tasación inmobiliaria tiene en cuenta el desarrollo futuro de la región, así como la popularidad actual del lugar en el que desea vender su propiedad. Cuanto mejor sea el desarrollo de las infraestructuras y las redes en el lugar donde se encuentra la propiedad, mayor será el precio de venta. Para tasar un inmueble, también se tienen en cuenta la demanda de una propiedad en esa ubicación y el volumen de oferta de viviendas. También se incluyen en la valoración los precios comparativos de propiedades similares en la misma ubicación.

Determinar el valor de mercado

La determinación del valor de mercado de un inmueble está regulada por ley en el Reglamento de Tasación Inmobiliaria (ImmoWertV). Además del tipo de uso, el tamaño y el estado del inmueble, las condiciones energéticas también son factores importantes para determinar el valor de mercado. También se tienen en cuenta la relevancia del valor de las circunstancias urbanísticas (medidas urbanísticas en zonas de reurbanización) y los desarrollos futuros previsibles. El valor de mercado lo determina un agente inmobiliario o un perito. Sin embargo, sólo los tasadores inmobiliarios autorizados pueden determinar un valor de mercado reconocido por un tribunal.

El valor de mercado es el precio que puede obtenerse en el plazo especificado en el curso ordinario de los negocios de acuerdo con las circunstancias legales y las características reales, otras características y la ubicación de la propiedad u otro objeto de la valoración. En 2004, el término «valor de mercado», que se utiliza en toda la UE, se añadió a la definición de valor de mercado § 194 Baugesetzbuch (BauGB). El valor de mercado es, por tanto, una estimación del precio que puede alcanzarse en el mercado. En la compraventa de terrenos y edificios suele utilizarse el valor de mercado. La determinación del valor de mercado también puede ser necesaria en el caso de subastas obligatorias, exacciones fiscales por parte de la Agencia Tributaria, así como en el caso de divorcios y herencias.

Determinar el valor de mercado: ¿qué factores son importantes?

La tasación del valor de mercado se refiere a la macrolocalización (ciudad/región) y la microlocalización (entorno inmediato del inmueble) del inmueble, su sección, tamaño y cualquier anotación existente sobre cargas del terreno que pueda reducir el valor. Según el BauGB, el valor de mercado no es un valor fijo permanente, sino que se refiere a la fecha de referencia indicada en el informe de tasación. Es posible que el valor de mercado cambie de forma decisiva en un determinado periodo de tiempo.

El valor de mercado cuantifica el valor en el momento de la tasación. La tasación del valor de mercado tiene en cuenta los siguientes puntos:

• Valor material de la propiedad, si está edificada
• Naturaleza y ubicación de la propiedad (tamaño, tipo de desarrollo)
• Circunstancias jurídicas (por ejemplo, catastro, protección de monumentos)
• Otros objetos de la valoración

De hecho, sin embargo, la demanda del mercado influye decisivamente en el valor de su propiedad. La demanda de inmuebles, así como las características buscadas, varían mucho de una región a otra.

Procedimiento práctico para determinar el valor de mercado

Cuando se trata de vender bienes inmuebles, la tasación inmobiliaria gratuita es un excelente punto de partida para una venta rápida y buena. Sin embargo, si un tasador debe determinar el valor de mercado, la tarea exacta se discute primero con el cliente. En casos especiales (por ejemplo, en caso de disputas por herencias o en caso de divorcio) debe designarse un tasador si, por ejemplo, se requiere una tasación del valor de mercado o una declaración escrita sobre el valor de mercado. El tasador sólo puede determinar el estado y el valor del inmueble en una cita in situ con acceso a todos los locales.

Documentos para la determinación del valor de mercado

En general, se evalúan los siguientes documentos para la valoración de las ventas de bienes inmuebles:

• Extracto del catastro
• Planos del edificio, planos de planta, secciones
• Especificación del edificio
• Plano del solar y mapa catastral
• Cálculo de la superficie habitable
• Certificado energético

En caso de propiedad horizontal, se exige además lo siguiente:

• Actas de las tres últimas juntas de propietarios
• Plan de empresa
• Declaración de división (registro de la propiedad)
• Declaración del subsidio de vivienda

En el caso de las propiedades de renta, también debe presentarse lo siguiente:

• Gastos de explotación
• Listas de alquiler
• Contratos de alquiler

En el caso de los derechos y gravámenes, también debe incluirse lo siguiente:

• Documentos notariales
• Registros especiales (derechos de paso, derechos residenciales, etc.)

Ponderación de los criterios en el valor de mercado

Se concede especial importancia a la ubicación y a los riesgos futuros previstos del inmueble. Los riesgos son sobre todo de modernización, como los costes que cabe esperar de un retraso en la renovación. Además, se evalúan las medidas de mantenimiento más costosas, que suelen incluir el tejado, el sótano, las ventanas y la calefacción. También se evalúa el tipo de casa. Si se construyó antes de 1945, se trata de un edificio antiguo; después de 1945, el edificio se clasifica como nuevo. Además, se tienen en cuenta el diseño exterior, la planta, el jardín, la fachada, la distribución de las habitaciones y las condiciones de iluminación.

Factores como la ubicación, el balcón y el atractivo para el grupo destinatario desempeñan un papel importante en la rentabilidad del inmueble. Otros factores incluidos en la valoración son, por ejemplo, el ascensor y el mobiliario del inmueble:

• Superficie del inmueble (superficie habitable proporcional o superficie total)
• Espacio habitable según la Ordenanza sobre el Espacio Habitable (WoFIV)
• Garaje, aparcamiento subterráneo, plazas de aparcamiento (riesgos de reurbanización existentes)
• El sótano se puede utilizar adicionalmente o, por ejemplo, atrasos de renovación en el sótano
• Datos demográficos de la ubicación del inmueble
• Tipo de propiedad (comercial, residencial, asistencial, monumento, otras formas especiales, propiedad mixta)

Valoración: método del valor de los beneficios capitalizados y método del valor de los activos

Toda la información importante sobre la tasación para la venta de bienes inmuebles y los demás procedimientos de tasación claramente resumidos para usted:

El método del valor de los ingresos capitalizados – división en valor de mercado y valor de los ingresos del edificio

El método del valor de los ingresos capitalizados divide la propiedad en el valor de mercado del terreno y el valor de los ingresos del edificio. Esto incluye los ingresos por alquiler, los costes de mantenimiento y los costes de gestión del terreno y del edificio. En consecuencia, se comparan los ingresos por alquiler menos los gastos de gestión y el valor del terreno, incluidos sus intereses.

Nuestro equipo de inversores de Lukinski estará encantado de elaborar cálculos de rentabilidad para la propiedad de sus sueños. Los posibles compradores podrán convencerse de la buena rentabilidad. Previa solicitud, le informaremos de los datos necesarios para el cálculo. Una vez recibida la documentación, determinaremos el valor capitalizado y le daremos una primera estimación del rendimiento.

El método del valor de los activos: valor para la reconstrucción de una propiedad

El cálculo determina en primer lugar el valor de mercado del terreno utilizando el valor estándar del terreno y, a continuación, se añade el valor real del edificio. El valor real del edificio resulta de los costes de producción del edificio menos las reducciones por antigüedad. El valor del terreno (valor de mercado del terreno) y el valor del edificio se suman y se multiplican por un factor de valor real. El cálculo del factor de valor real depende del tipo de edificio, del valor real provisional y del valor estándar del terreno. El valor real total así determinado indica los recursos financieros que habría que gastar para reconstruir el inmueble.

El método del valor comparativo: comparación con propiedades similares

El método del valor comparativo compara su propiedad con otras similares. Se utiliza sobre todo para la venta de pisos y casas ocupados por sus propietarios. El valor comparativo también puede determinarse para terrenos no urbanizados. La comparación sólo tiene en cuenta los inmuebles situados en lugares similares y con una distribución comparable. Las propiedades incluidas en la valoración deben ser de la vecindad inmediata de la propiedad residencial. El método del valor comparativo se considera especialmente cercano a la realidad. Se utiliza muy a menudo para determinar el valor de las propiedades porque las ubicaciones son relativamente comparables a nivel regional.

El certificado energético, obligatorio al vender un inmueble

El estado energético de una vivienda es uno de los criterios de decisión más importantes para los futuros compradores. Aquí es donde entra en juego el pasaporte energético, ya que proporciona información sobre la eficiencia energética de la vivienda y, por tanto, sobre el consumo futuro. La eficiencia energética se clasifica en una escala de la A+ a la H, en la que la letra H significa medidas urgentes de rehabilitación energética e indica que el inmueble ya no está al día en cuanto a consumo de energía.

Prohibida la venta de inmuebles sin certificado energético

Sólo los peritos autorizados pueden preparar un certificado energético (según el artículo 16 de la EnEV). Esto significa que debe buscar un perito con la debida autorización. El artículo 16 de la EnEV establece que todo comprador de un inmueble debe obtener un certificado energético. Para usted, como propietario y vendedor, esto significa que debe hacerlo elaborar e incluirlo en los documentos de venta. Si se niega a elaborarlo y presentarlo, el propietario comete una infracción administrativa y puede ser multado con hasta 15.000 euros.

¿Por qué es tan importante el certificado energético? Contiene toda la información relevante para el comprador sobre el estado energético del inmueble. También proporciona información sobre cuánta energía se ha consumido y qué costes de suministro puede esperar el futuro propietario. Si el balance energético es negativo, esta circunstancia indica a un posible comprador la necesidad de una renovación adecuada y, por tanto, los elevados costes que supondrá, por ejemplo, la renovación de un sistema eléctrico y de calefacción obsoletos. El certificado energético forma parte integrante de la exposición cuando una casa es vendida por nuestros agentes inmobiliarios y se publica directamente en línea. Durante una visita, los interesados reciben una vista directa del original y una explicación nuestra sobre cómo leer y evaluar el certificado energético.

¿Certificado de demanda o certificado de consumo?

Un certificado de consumo cuesta 100 euros, mientras que un certificado de demanda cuesta entre 300 y 500 euros. Los costes de emisión del certificado energético corren a cargo del propietario, que está obligado a facilitar estos datos al vender la vivienda. Le aconsejamos que haga expedir el certificado informativo a la demanda y que no ahorre por el lado malo facilitando sólo un certificado de consumo con datos mucho menos útiles para el comprador.

El certificado de consumo se basa en las 3 últimas facturas anuales del proveedor de energía. En cambio, el certificado de demanda contiene hechos determinados concretamente que son comprobados in situ por un asesor energético. La principal diferencia entre un certificado de consumo y un certificado de demanda es que el primero proporciona información sobre el pasado, mientras que el certificado de demanda analiza el consumo de energía en perspectiva. Para ello es necesario que un especialista in situ compruebe el estado del edificio, el aislamiento y el sistema de calefacción, y elabore una previsión del balance energético del edificio a partir de estos datos individuales.

Agente inmobiliario: ventajas

El mayor reto a la hora de vender una casa o un piso es determinar el precio de venta correcto. A este respecto, recomendamos una tasación del valor de mercado que incluya todos los factores alejados del puro precio del inmueble.

El mobiliario y la estructura de una casa son tan importantes para determinar el valor de mercado como la ubicación, los factores específicos del mercado y la infraestructura, así como la diferencia entre oferta y demanda. Si encarga la tasación como cliente privado, debe contar con unos costes de unos 1.000 euros o más.

Determinación del valor de mercado y costes accesorios de compra

Si, por el contrario, contrata a un agente inmobiliario, la tasación del valor de mercado está incluida en el alcance de los servicios y es financiada por el comprador a través de los gastos accesorios de compra. De este modo, podrá vender su inmueble de forma professional sin incurrir en ningún gasto a la hora de vender la casa o el piso. Quienes renuncian a una tasación del valor de mercado suelen estimar un precio inverosímil y ofrecer la casa por encima o por debajo de su valor real. En ambos casos, se está cometiendo un error trascendental que puede prolongar el proceso de venta o acarrear pérdidas evitables.

Con un agente inmobiliario experimentado, usted se protege de los errores en la venta de inmuebles y tiene la seguridad de saber que recibirá una oferta de venta que incluye el valor actual de su casa, terreno o piso basada en todos los hechos. Asimismo, no tiene que preocuparse de organizar los documentos, preparar la exposición o publicar su oferta. Todos los procesos relevantes en la venta se llevan a cabo desde una única fuente y de forma professional.

Venta de piso: Vender condominio

Conozca las respuestas a preguntas como: ¿Cuándo es un buen momento para vender su casa? ¿Con o sin agente inmobiliario? ¿Qué documentos necesita por adelantado? ¿Puede vender su piso si aún no está totalmente pagado?

Antes de profundizar en el asunto de la «venta de un piso» paso a paso, primero el factor de valor (central) que seguramente conoces:

Ubicación, ubicación, ubicación

Factor de valoración ubicación y precio de venta

Independientemente de si vende su terreno, su casa o su edificio de apartamentos, la ubicación es un factor de valoración central para el precio de venta de su propiedad. Vender de forma privada o «por libre» y sin agente inmobiliario conlleva riesgos y hace que la venta, así como toda la transacción(valoración a notario y contrato de compraventa), sea propensa a errores. Piensa también en las negociaciones. Los compradores expertos destrozarán rápidamente su piso. Errores de construcción por aquí, defectos por allá. Así que la venta tiene 2 perspectivas:

1. Perspectiva macro (ubicación al suelo)
2. Microperspectiva(tipo de vivienda, mobiliario)

Después de la ubicación viene la propiedad en sí, es decir, el apartamento. ¿Vende un amplio piso de 150 m² en un edificio antiguo de Berlín, un pequeño ático de 60 m² o un espacioso loft o ático en Hamburgo?

¡Tip! ¡Haga clic en los enlaces que continúan (marcados gruesamente) y de nuevo, para que aprenda todo lo importante para la venta de inmuebles!

He aquí otra mirada especial a las grandes ciudades:

• Berlín
• Düsseldorf
• Frankfurt
• Hamburgo
• Colonia
• Múnich
• Stuttgart

Razones: Traslado, herencia, divorcio o liquidez

Puede haber varias razones para vender un condominio. ¿Compraste el piso como inversión y te ves obligado a desprenderte del condominio debido a un atasco financiero? ¿O vivía usted en el piso y se traslada a otra ciudad por motivos professionales o personales? No importa la razón que le motive a vender: Una transacción rápida y un precio de venta acorde con sus expectativas son sin duda importantes para usted.

Si tiene un apego muy emocional al piso, por ejemplo porque lo vende a raíz de un divorcio o tras otra experiencia drástica, como la herencia de una propiedad, debe considerar cuidadosamente la venta privada.

Los nuevos propietarios no (!) pagan el valor ideal del condominio, sino el valor real.

Con el apego emocional, la valoración realista es difícil y a más tardar tendrá problemas a la hora de negociar el precio de compra.

Apego emocional vs. evaluación realista

A la hora de vender un piso, hay que ser consciente de la complejidad del asunto y actuar con professionalidad desde el primer momento. Si tiene un apego muy emocional al piso, por ejemplo porque lo vende a raíz de un divorcio o tras otra experiencia drástica, debería considerar cuidadosamente la venta privada.

Con el apego emocional, la evaluación realista del estado, la ubicación, el mobiliario, etc. es mucho más difícil y, a más tardar, tendrá problemas a la hora de negociar el precio de compra. Los nuevos propietarios no pagan el valor ideal del condominio, sino el valor real desde su perspectiva (y también las condiciones del mercado). Así que los primeros escollos para el vendedor ya están esperando en este punto inicial del proceso de venta.

Procedimiento: Vender un piso por la vía rápida

La conexión emocional que acabamos de describir, un precio de compra realista, las negociaciones, son todas las razones por las que se contrata a los agentes inmobiliarios. Y, en primer lugar, piense en las numerosas citas para ver el inmueble, las negociaciones con los posibles compradores o inversores y las comprobaciones crediticias que hay que llevar a cabo de antemano.

Preguntas del propietario: Antes de la venta – lista de comprobación

Mucho antes de que venda su condominio, tiene que hacer arreglos. Una de las cuestiones más importantes es, sin duda, si ya tiene una propiedad de seguimiento (segura) en perspectiva. La reforma de los pisos, especialmente la de los edificios antiguos, puede aumentar el valor de su condominio antes de la venta. Hablando de reurbanización e inventario, ya ha reunido todos los documentos necesarios, como el mapa catastral, el extracto del registro de la propiedad, los planos de planta y el certificado energético . He aquí un rápido resumen de las preguntas más importantes antes de empezar a vender su piso.

9 preguntas que debes hacerte como propietario antes de vender:

1. ¿Tiene una propiedad de seguimiento en perspectiva?
2. ¿Es necesario renovar o reformar el piso?
3. ¿Están disponibles todos los registros y documentos?
4. ¿Hay que pagar penalizaciones por reembolso anticipado?
5. ¿Están disponibles la declaración de partición, el seguro del edificio, el acta de la junta de propietarios, las facturas de los servicios públicos, la lista de alquileres, etc.?
6. ¿Existen listas del mantenimiento del condominio (gastos de mantenimiento)?
7. ¿Hay que vender las existencias?
8. ¿Existe el derecho de tanteo?
9. ¿Valor del piso?

Planificación del tiempo: Fase de ventas – Lista de comprobación

Entonces entramos de lleno en la cuestión de la venta de un piso. Aquí se trata sobre todo de la experiencia en el comercio inmobiliario, para evitar riesgos y errores de antemano al vender un piso. La parte activa también consiste en comercializar la propiedad. Hay que encontrar la plataforma adecuada o no, palabra clave fuera del mercado inmobiliario. Además, hay que tener en cuenta el tiempo de planificación de la venta, desde la preparación hasta la cotización, la respuesta a las consultas, la concertación de citas para ver, la comprobación de la solvencia del interesado, las negociaciones, el contrato de compraventa, los impuestos y mucho más.

9 sencillos pasos para vender un piso:

Valorar un piso: calcular el precio de compra

Hay muchas preguntas que responder, la mejor respuesta es tener un experto a su lado para la valoración de la propiedad. Valoración de pisos – ¿Tiene un piso y quiere saber cuánto vale? Por supuesto, puede dirigirse directamente a un tasador y/o agente inmobiliario con esta pregunta.

Sin embargo, la valoración exacta cobra importancia a más tardar cuando se quiere vender o legar el piso. El valor también debe determinarse con mucha precisión en el caso de que se hipoteque, por ejemplo, porque se quiere comprar otra propiedad. Es entonces cuando entra en juego el experto.

¿Qué influye en el valor de un piso?

Pero vamos a ceñirnos primero al llamado «valor de pi por pulgar», es decir, a una determinación muy aproximada del valor. Para determinar el valor de su piso, primero intervienen una serie de factores «blandos» que influyen.

Antes de profundizar en el tema de la valoración de la ubicación, la estructura del edificio, el valor de mercado y demás, vamos a empezar con las 3 preguntas básicas que recibimos en las reuniones de asesoramiento con los clientes:

• ¿Cómo puedo valorar una propiedad?
• ¿Quién determina el valor de mercado de un inmueble?
• ¿Cómo valora el banco una propiedad?

Ubicación, ubicación, ubicación: argumento de valorización y venta

Esto se refiere a todas las cosas que se pueden ver pero que no se pueden traducir directamente en un valor monetario o de otro tipo. En primer lugar, se trata, por ejemplo, de la llamada micro y macro localización del piso, es decir, la visión del entorno inmediato y regional. Si su piso está situado en una calle muy transitada o en un barrio tranquilo, si el entorno de su piso es más bien de clase media o socialmente desfavorecido: todas estas condiciones «blandas» influyen en el valor de su piso.

• Tarifa plana

Siempre en demanda: el centro de la ciudad.

Planificación y preparación de la venta

A la hora de planificar la venta de un condominio, hay que tener en cuenta algunas características especiales.

Documentos y adiciones

Además de los documentos clásicos (inscripción en el registro de la propiedad, plano, etc.), en los que el piso no difiere de la vivienda ocupada por el propietario, son necesarios otros documentos y pruebas. Esto es especialmente cierto si se trata de una comunidad de propietarios o de un condominio alquilado como inversión.

Comunidad de propietarios o un condominio alquilado como inversión de capital

A la hora de planificar la venta de un condominio, hay que tener en cuenta algunas características especiales. Además de los documentos clásicos, en los que el piso no difiere de la vivienda en propiedad, son necesarios otros documentos y pruebas. Esto se aplica si se trata de una comunidad de propietarios o de un condominio alquilado como inversión.

Propiedad, reembolso residual e impuestos

Los documentos importantes que hay que organizar en cualquier caso son el extracto del registro de la propiedad, que aclara su titularidad. Si, por el contrario, todavía está pagando el piso y el banco está en el registro de la propiedad, deberíais llegar a un acuerdo antes de la venta prevista y discutir detalladamente el pago restante. Es obligatorio presentar un plano de planta y también hay que obtener una prueba del seguro contra incendios, la descripción del edificio y el certificado energético.

Extracto del registro de la propiedad al plano

Entre los documentos importantes que hay que organizar en cualquier caso está el extracto del registro de la propiedad, que aclara su titularidad. Si, por el contrario, todavía está pagando el piso y el banco está en el registro de la propiedad, deberíais llegar a un acuerdo antes de la venta prevista y discutir detalladamente el pago restante.

Es obligatorio presentar un plano de planta y también hay que obtener una prueba del seguro contra incendios, el pliego de condiciones del edificio y el certificado energético. Si contrata a un agente inmobiliario para vender el piso, puede insistir en que el comprador pague la comisión, según la legislación. En el caso de un alquiler, usted, como propietario, corre con los gastos, lo que simplifica la decisión entre vender el condominio o alquilarlo.

Trampa: Pérdida financiera por renunciar al ahorro fiscal

Incluso con una venta privada, no puede prescindir del apoyo professional externo. Por lo general, necesitará un abogado o un notario para redactar y ejecutar el contrato de compraventa.

Un asesor fiscal puede ser útil para aquellos que han alquilado su vivienda hasta ahora y ahora quieren conocer los cambios en los ingresos fiscales. Como también se recomienda una evaluación objetiva del valor de mercado a la hora de vender, también necesitará un tasador o experto. Todos estos servicios tienen un coste: el suyo.

La conclusión es que los costes de los servicios encargados individualmente para la venta del condominio son más elevados que si se coopera directamente con un corredor y se opta por todos los servicios de una sola fuente. Planifique la venta del condominio de forma ventajosa y calcule cómo puede ahorrar dinero de la mejor manera posible, gastar la menor cantidad de tiempo y no tener que visitar un punto de contacto diferente para cada servicio.

Asegúrate de recordar esto:

El agente inmobiliario sólo cuesta dinero cuando la compra es perfecta.

¿Quién paga los gastos de intermediación?

Si utiliza un agente inmobiliario para vender el piso, la legislación le permite insistir en que el comprador pague la comisión. En el caso de un alquiler, usted, como propietario, corre con los gastos, lo que simplifica la decisión entre vender el condominio o alquilarlo.

Partes propietarias y nuevos propietarios

Si vende un piso en su propiedad, este problema no se plantea. Sin embargo, en el caso de propiedades gestionadas por otros o de varios propietarios, la Ley de Propiedad Horizontal estipula que todas las partes propietarias deben estar de acuerdo con su venta y con el nuevo propietario.

Seguramente lo primero que te preguntas es por qué los propietarios de otros pisos tienen que opinar sobre tu venta. La ley lo prevé, ya que todo complejo de condominios tiene varios locales y áreas de gestión conjunta, además de las áreas privadas.

¿Múltiples propietarios?

Hace años compró un condominio en una propiedad administrada por varios propietarios. ¿O es un gestor la persona de contacto con la que se comunicó en el momento de la compra y que decidió el consentimiento? Si es así, la venta del condominio puede plantear mayores problemas.

Venta en comunidades de propietarios

Una venta privada puede resultar una tarea compleja, casi irresoluble. Por otro lado, vender el condominio a través de un corredor local que esté familiarizado con las asociaciones de condominios y tenga muchos años de experiencia en la venta de condominios en complejos administrados.

Reunión de propietarios

La aclaración de la propiedad también es necesaria si vende un piso en una propiedad de una comunidad de herederos. Siempre que no sea el único propietario de todo el complejo en el registro de la propiedad, hay que tener en cuenta características especiales a la hora de vender un piso. En la mayoría de los casos, una presentación en la junta de propietarios puede ser útil e informarle de hasta qué punto los demás propietarios entienden su intención de vender y aceptar un nuevo propietario. No puede ignorar los motivos plausibles de rechazo, sino que debe buscar una solución mutuamente aceptable con la agencia inmobiliaria y la comunidad de propietarios.

Sí, lo es:

¿Qué hacer si el administrador no está de acuerdo con la venta del piso?

Como agente inmobiliario con experiencia y conocimientos en la venta de condominios, podemos tranquilizarle en este punto. Por lo general, no es posible una denegación general de venta, por lo que puede vender su piso.

Nuevos propietarios: denegación, solvencia y motivos de denegación

Los aspectos básicos para un rechazo sólo se refieren al nuevo propietario que usted propone y presenta en una junta de propietarios. Si existen dudas justificadas sobre la solvencia de un posible nuevo propietario que supere el precio de compra, el rechazo está justificado y debe ser aceptado por usted.

Otro motivo de denegación de la autorización se refiere a los planes de uso del inmueble. Si, por ejemplo, el potencial comprador prevé un uso comercial del condominio y esto contradice las normas de la comunidad, el administrador, la comunidad de propietarios o la comunidad de herederos también pueden negarse.

Motivos de rechazo:

• Dudas sobre la solvencia – Consejo de lectura: Evaluación del crédito
• Planes de uso de la propiedad

¿Evitar errores y riesgos?

Si quiere vender su condominio y evitar estos escollos desde el principio, póngase en contacto directamente con una agencia inmobiliaria. Los agentes inmobiliarios son contactos con experiencia que comprueban a los posibles compradores y averiguan su solvencia incluso antes de hacer una recomendación en la junta de propietarios.

En una conversación personal con los interesados, averiguan la intención de uso y también pueden descartar de antemano este motivo de rechazo.

Las recomendaciones que le hacen los agentes inmobiliarios se basan en los conocimientos que han adquirido sobre el complejo de apartamentos, las normas de la comunidad y las reclamaciones de los demás propietarios.

Con el servicio de un agente inmobiliario, usted descarta las largas negociaciones y los compradores rechazados, de modo que puede hacer que se redacte rápidamente un contrato de compra del condominio e iniciar la entrega.

Lista de comprobación – Documentos para la venta de un piso

Los siguientes documentos deberían estar ya disponibles antes de poner un anuncio de propiedad. El certificado energético es obligatorio. También estaremos encantados de ayudarle a obtener los demás documentos.

Consejo. Prepare un archivo para la venta del piso que conserve todos los documentos importantes. En la cita de visita, no sólo podrá responder a las preguntas de forma competente, sino también justificar la información con certificados y pruebas oficiales.

Plano de la planta

Este plano muestra la superficie del condominio, junto con los metros cuadrados del balcón, el piso y las habitaciones auxiliares. La distribución de las habitaciones también puede verse en el plano.

• Plano de la planta

Declaración de división

Se trata de un acta notarial que el comprador debe recibir antes de la venta del piso, porque es la base del contrato notarial. La declaración de división regula la relación interna de los condóminos.

• Declaración de división

Extracto del registro de la propiedad

Puede obtener un extracto actualizado y completo en el registro de la propiedad. Lea detenidamente el extracto para familiarizarse con los detalles legales del piso, la casa y el terreno. Certificado de seguro de incendio: Suele ser solicitado por el comprador, que lo necesita básicamente para financiar el piso. En Alemania, el seguro contra incendios es obligatorio.

• Extracto del registro de la propiedad

Actas de las reuniones de propietarios

Los últimos 3 protocolos suelen ser suficientes. También puede solicitarlos a la administración de la propiedad. Las actas de propietarios proporcionan al comprador más información sobre los acuerdos y planes de la comunidad de propietarios. Declaración de la ayuda a la vivienda / plan económico / reservas: La última declaración de la ayuda a la vivienda muestra la composición mensual de los gastos de la ayuda a la vivienda, cuánto se ahorra al año y mucho más.

• Actas de las reuniones de propietarios

Descripción del edificio

Si todavía existe una descripción del edificio del periodo de construcción de la casa, puede presentarse al comprador a la hora de determinar el precio de mercado y como información.

Certificado energético

Por regla general, recibirá el certificado energético de la administración de la propiedad. Este certificado energético es obligatorio para la venta del piso.

• Certificado energético

También para la venta de edificios de apartamentos:

Valoración de los condominios

En los edificios nuevos, pero también en los antiguos, el valor de mercado es la base para la venta de un condominio. Los análisis son más amplios que en el caso de una vivienda aislada en su propia parcela.

A la hora de determinar el precio de venta se tiene en cuenta el tamaño del piso y su mobiliario, pero también los factores que afectan al conjunto del inmueble. Por ejemplo, el estado de las instalaciones comunes, el número de unidades residenciales del edificio y la propiedad de los demás pisos.

También se determinan los precios de comparación de estos otros pisos y se comparan con su propiedad. Porque un precio de compra demasiado alto alarga notablemente el tiempo de venta, un precio demasiado bajo le acarrea dolorosas pérdidas.

• Guía: Valorar un piso

¿Precio de venta demasiado bajo?

Un precio demasiado bajo provocará insatisfacción en la junta de propietarios y le acarreará grandes pérdidas. No debe utilizar el precio de compra que pagó en su momento como base para su cálculo actual. En general, el valor de la propiedad ha aumentado, al igual que la demanda de condominios, por lo que puede obtener una atractiva rentabilidad por la venta.

La valoración professional le dirá cuánto dinero pide por el condominio y qué margen de negociación puede dejar. En el caso de las ventas urgentes, vale la pena que deje un poco de margen a la baja y nos dé la oportunidad de negociar. Tomamos como base el valor de mercado, determinamos los precios comparativos con análisis de mercado y nos aseguramos de que consiga el precio de venta deseado para su condominio con Lukinski.

Precios por metro cuadrado de las viviendas en las ciudades alemanas

Aquí puedes ver las ciudades con los precios más altos por metro cuadrado para los condominios en una comparación de 2010 y 2018* (en euros por metro cuadrado).

1. Múnich (Baviera) con 8.342 euros por metro cuadrado; desde los 6.737 euros por metro cuadrado de 2014; aumento de 1.695 euros por metro cuadrado en 4 años.
2. Stuttgart (Baden-Württemberg) con 5.925 euros por metro cuadrado; desde los 4.744 euros por metro cuadrado de 2014; aumento de 1.181 euros por metro cuadrado
3. Fráncfort del Meno (Hesse) con 6.060 euros por metro cuadrado; desde los 4.373 euros por metro cuadrado de 2014; aumento de 1.687 euros por metro cuadrado
4. Friburgo de Brisgovia (Baviera) con 4.943 euros por metro cuadrado; desde los 4.740 euros por metro cuadrado de 2014; aumento de 203 euros por metro cuadrado
5. Ingolstadt (Baviera) con 4.969 euros por metro cuadrado; desde los 4.287 euros por metro cuadrado de 2014; aumento de 682 euros por metro cuadrado

Puede encontrar más estadísticas en Statista

¿Qué influye en el valor de un piso?

Pero vamos a ceñirnos primero al llamado «valor pi por pulgar», es decir, una valoración muy aproximada.

«Factores blandos» para determinar el valor

Para determinar el valor de su vivienda, primero intervienen una serie de factores «blandos» que influyen. Son todas las cosas que se pueden ver pero que no se pueden traducir directamente en un valor monetario o de otro tipo. En primer lugar, se trata, por ejemplo, de la llamada micro y macro localización del piso, es decir, la visión del entorno inmediato y regional. Si su piso está situado en una calle muy transitada o en un barrio tranquilo, si el entorno de su piso es más bien de clase media o socialmente desfavorecido: todas estas condiciones «blandas» influyen en el valor de su piso.

«Factores duros» para determinar el valor

Entre los factores «duros» de la microlocalización se encuentran, de nuevo, la proximidad a médicos, instalaciones públicas o lugares culturales. Porque aquí las condiciones pueden medirse al menos en términos de distancias y número de instalaciones disponibles.

La regla básica aquí es:

Cuanto más cerca de la vida pública, más valor tienen estos factores

La proximidad de su piso al transporte público es también -y ciertamente cada vez más- una ventaja. Al fin y al cabo, los autobuses y los trenes están ganando importancia en la ciudad y en el país en el contexto del debate sobre el clima. Sin duda, disponer de plazas de garaje propias o incluso de un aparcamiento subterráneo también tiene un efecto positivo en el valor del piso.

¿Conoce el índice de criminalidad de su barrio? Se trata de un verdadero «factor mixto» de hard y soft en la valoración de la vivienda. Por un lado, esta tasa «dura» puede determinarse mediante cifras, pero por otro lado, la tasa de un barrio no tiene por qué aplicarse a la ubicación inmediata de la calle de su propiedad. Especialmente en esta zona hay mucha seguridad o inseguridad «percibida».

• Lea más: Tarifa plana
• Consejo: Estadísticas inmobiliarias

¿Comprobar su solvencia o hacerla comprobar?

La comprobación del crédito es fundamental para la venta. Y es una tarea compleja y que requiere mucho tiempo Como se indica en el punto Características especiales y motivos de rechazo, la comprobación de la solvencia de los posibles compradores requiere el máximo cuidado. Una buena calificación crediticia y la garantía de financiación para la compra de pisos no son suficientes en el caso de las comunidades de propietarios y los complejos de condominios gestionados.

Ingresos y ahorros seguros y elevados

Unos ingresos seguros y elevados, así como los ahorros, tienen un efecto positivo en la decisión y demuestran a los copropietarios que el comprador es capaz de pagar las reparaciones que surjan y de contribuir a los gastos comunes del complejo.

Riesgo: La evaluación del crédito es compleja

El examen de los posibles compradores es complejo y requiere mucho tiempo. Dado que se trata de grandes sumas, la comprobación del crédito para la compra de un condominio, por ejemplo, requiere conocer la puntuación, es decir, la evaluación del riesgo del posible socio contractual. Los datos deben ser leídos y evaluados de forma professional para que el riesgo se evalúe de forma transparente y de acuerdo con la verdad.

Como agencia inmobiliaria, nos encargamos de esta tarea durante la venta de su casa y le remitimos los documentos de los interesados que cumplen las condiciones de la comunidad de propietarios y que, por tanto, tienen la garantía de no ser rechazados. También le acompañamos en el proceso de venta posterior y somos la interfaz entre usted y el comprador.

Desventaja de la venta privada: riesgos, apego emocional y bajo precio de compra

Debido a la complejidad de la venta de un piso, sólo es aconsejable hacerlo de forma privada si ya se tiene experiencia y se pueden superar los obstáculos que se presentan con conocimiento de causa. De lo contrario, la venta se prolongará, provocará el rechazo de los posibles compradores o generará pérdidas debido a un bajo precio de compra. Seleccionamos a los posibles compradores y le ofrecemos un servicio integral a la hora de vender su condominio.

Al fin y al cabo, no se trata sólo de anunciar una oferta. La venta de un piso conlleva muchas preguntas. Las básicas sobre valoración, pero también las detalladas:

• ¿Qué documentos se necesitan para vender un piso? Sugerencia: ¡Más adelante tendremos la lista de control de los documentos!
• ¿Cuánto cuesta un condominio?
• ¿Qué es el consentimiento del administrador?
• ¿Qué se entiende por propiedad especial? También preguntas más específicas como:
• ¿Qué es la propiedad separada y qué es la propiedad común?
• ¿Es una tubería de agua propiedad del condominio?
• ¿El balcón es propiedad del condominio?
• … y mucho más

Venta con intermediario: negociación, precio de venta

Saquemos una conclusión: seguro que ya te has dado cuenta de una cosa: ¡no subestimes el esfuerzo y el tiempo necesarios para vender inmuebles! La falta de experiencia y un precio de venta demasiado alto o demasiado bajo pueden dificultar decisivamente la venta. En pocos pasos, puede evaluar de forma realista las posibilidades de venta de su condominio con nosotros. ¿Está pensando en vender su condominio ocupado por el propietario o alquilado anteriormente? Entonces, invierta en la experiencia de una agencia inmobiliaria nacional. Se encargarán de su encargo de forma gratuita y encontrarán rápidamente un comprador.

Nuestra cartera de servicios incluye la organización de todos los documentos, la comunicación con los demás propietarios del complejo o con la administración, así como las visitas y comprobaciones de los posibles compradores. La venta de condominios cuesta mucho tiempo y nervios, ya que los gastos son muy superiores a los de la venta de una vivienda unifamiliar.

Protéjase de las trampas y las pérdidas financieras

Protéjase de las trampas y las pérdidas financieras realizando una valoración y dejándonos comprobar los requisitos para un nuevo propietario.

Seguridad

Nos encargamos de todo, desde la valoración gratuita de su propiedad hasta la comprobación del crédito.

Ahorro de tiempo

Gracias a los clientes habituales y a la presencia en los medios de comunicación, sus inmuebles estarán más disponibles.

Buen precio de venta

Con el conocimiento de los compradores y del mercado, nuestros agentes inmobiliarios conseguirán un buen precio de venta para usted.

Comparación: Precios de los inmuebles en Alemania

Buenos tiempos para los condominios en venta – Los precios en el mercado de la vivienda son decididamente buenos. En estos momentos, los condominios -incluso en las localidades rurales de la región del Rin-Meno- pueden venderse de forma ventajosa. Estaremos encantados de contarle cómo evoluciona el mercado regional. Para ello, determinaremos un valor de mercado óptimo comparando propiedades similares en ubicaciones comparables. Sólo entonces se decidirá si se desea vender el piso.

A efectos de comparación, puede encontrar aquí varios precios de inmuebles en Alemania. Centrado en las grandes aglomeraciones de los distintos estados federados.

Los precios de los inmuebles:

• Berlín
• Düsseldorf
• Frankfurt
• Colonia
• Hamburgo
• Hannover
• Múnich
• Stuttgart

Experiencias: Los 6 principales errores

Como ya ha visto, vender una casa de forma privada puede ser exigente. Pero peores son los riesgos y errores que pueden surgir durante una venta privada. Errores que, en última instancia, conducen a un menor precio de venta y, por tanto, a pérdidas económicas directas para usted como vendedor. Los errores más comunes al vender un piso:

Ventas bajo presión de tiempo, mala preparación

A menudo se subestiman el esfuerzo y el alcance de la venta de un piso. Una consecuencia frecuente es la presión de tiempo resultante, que tiene un efecto negativo en el precio de venta. Los errores en la preparación de la venta pueden tener consecuencias de largo alcance, no sólo financieras. Al fin y al cabo, el comprador también debe obtener financiación de su banco con la información facilitada y los documentos presentados. Si la preparación es insuficiente, el proyecto de venta puede fracasar en cualquier fase.

Consejo: No deje nada al azar. Tómese el tiempo suficiente para preparar la venta de su piso.

Establezca los objetivos y planifique los pasos de la venta con previsión. Deje que nuestro servicio professional le apoye en la venta selectiva y mejor de su casa.

Estimar el precio de venta de forma realista

El valor del piso debe determinarse con precisión. La valoración personal de los propietarios suele desviarse mucho de esto: El precio de venta se estima demasiado alto o demasiado bajo. En ambos casos, hay una pérdida financiera y el comprador puede no ser capaz de financiar la propiedad residencial. Nuestra valoración en línea con el mercado se compone de varios factores. Sólo tenemos en cuenta las propiedades que son comparables a la suya. Esto se aplica tanto al tipo de propiedad como a la ubicación y el mobiliario. La determinación del precio de compra es un aspecto muy decisivo para el éxito de la venta de un piso.

Consejo: Nuestro proceso evalúa las propiedades vendidas en su región y así determina un precio de venta realista y acorde con el mercado. No regales dinero.

Documentación incompleta

Es necesario obtener y presentar los documentos relativos a la venta y al piso en cada etapa. Los posibles compradores, las autoridades, las oficinas y los bancos exigen documentos o los emiten. Reúna todos los documentos necesarios lo antes posible. Los extractos del registro de la propiedad actuales son emitidos por el tribunal local, y las declaraciones de partición del complejo residencial también son importantes. Los datos clave completos de la propiedad, que resultan de los planos de construcción, extractos del registro de la propiedad y planos del sitio, serán solicitados por el futuro comprador serio a más tardar en la cita de visualización. Si el pase de energía o los documentos importantes no están disponibles en una fase temprana, los posibles compradores pueden perder el interés o la venta puede fracasar en una fecha posterior, por ejemplo, si el banco se opone a la falta de documentos o a un precio de compra demasiado alto.

Consejo: Si lo desea, podemos obtener muchos de los documentos requeridos por usted.

Toda la información se incluye en nuestra valoración para determinar un valor de mercado justo. Con los documentos completos y una declaración realista sobre la propiedad, el futuro comprador también puede evaluar y completar todos los pasos legales para la compra.

No presente su propiedad por debajo del valor

Hoy en día, los inmuebles se venden por Internet, ya sea por divorcio, separación o herencia. Los posibles compradores buscan pisos adecuados en las redes sociales y en las bases de datos de Internet. Presente su propiedad de forma óptima y de acuerdo con el grupo objetivo.

Consejo: Antes de la cita de visita e incluso antes de la primera sesión de fotos, el inmueble en venta debe parecer bien cuidado y acogedor.

No se pierda la oportunidad de tener su propiedad en las mejores condiciones por dentro y por fuera.

• No posponga más los trabajos de reparación y mantenimiento.
• Despeje y cree una impresión clara.
• Garantizar la limpieza y un ambiente hogareño y atractivo.

El llamado «home staging» vale la pena. Para ello, el inmueble se prepara de tal manera que los posibles compradores se sientan como en casa desde el primer momento y se enamoren del piso. Estaremos encantados de asesorarle. Algunos consejos sobre el home staging:

• Retire sus objetos personales antes de la cita de visita.
• Realzar el piso visual y emocionalmente.

Fotos: Luz del día, espacio abierto y diversidad

Sin embargo, el factor más importante son las imágenes. Naturalmente, un comprador quiere ver la mayor parte posible de la propiedad para hacerse una idea de si puede ser algo para él.

Para tomar buenas fotos de su propiedad, hay algunas cosas que debe tener en cuenta. En primer lugar, las habitaciones deben estar ordenadas y limpias. A nadie le atraen las fotos de una casa desordenada, ya que los compradores potenciales querrán imaginarse viviendo en la propiedad al ver las fotos.

Definitivamente, debe tomar las fotos con luz de día para que las habitaciones se vean realmente bien y los compradores puedan evaluar la cantidad de luz natural que entra en las habitaciones. Su foto de portada debe ser la más expresiva y representar lo mejor del piso.

La habitación más bonita, la terraza de la azotea, la cocina abierta o quizás el mirador con vistas. La primera foto debe impresionar y hacer que el posible comprador quiera ver el piso. Nunca deben faltar fotos de todas las habitaciones y, si están disponibles, del jardín/balcón/terraza, una vista exterior y, sobre todo, un plano.

Nunca debe faltar el plano de planta, ya que da a los posibles compradores una impresión de las proporciones de las distintas habitaciones en relación con las demás y facilita la visión de la distribución de las estancias. También es posible realizar un vídeo y, aunque no sustituye a la cita de visita, ofrece al posible comprador una buena visión general.

Consejos fotográficos de un vistazo:

• Habitaciones limpias y ordenadas
• La luz del día (habla de habitaciones luminosas)
• La primera foto debería ser la mejor
• Cubrir todas las habitaciones y superficies
• Plano de la planta

Creación de la exposición: tutorial en vídeo

Las imágenes y los textos venden su propiedad. De la multitud de ofertas en línea, debería atraer a los compradores potenciales, a primera vista. Para ello, tanto las fotos como las descripciones deben parecer professionales y competentes. Tenemos en cuenta qué grupo de compradores está interesado en su piso y diseñamos tanto las fotos como los textos de la exposición en consecuencia.

Consejo: No subestime el trabajo de los professionales a la hora de preparar la exposición de ventas. Conocemos muy bien los mercados regionales de la vivienda y sabemos qué características y propiedades se demandan y qué grupos de compradores se especializan en ellas.

Mal preparado para la cita de visualización

Los posibles compradores tienen preguntas importantes en las citas de visita. Necesitan tiempo para familiarizarse con la propiedad y sus alrededores. Cuando se trata de cuestiones estructurales, se espera una información competente y professionalmente sólida. Cuando se venden condominios, se hacen preguntas detalladas sobre los bienes comunes, porque estas acciones también se compran junto con el piso.

Consejo: Le ayudamos con las posibles preguntas en la cita de visualización. Ya durante la selección de los posibles compradores hacemos una preselección para que no se pierda ni tiempo ni esfuerzo.

Nos encargamos de las negociaciones de venta por usted. Con años de experiencia, podemos llevar a cabo las negociaciones para la venta de un piso con mucho éxito. Como agentes inmobiliarios, somos objetivos y no nos dejamos presionar para tomar decisiones.

• Consejos para las citas de visualización

Paso a paso para vender un piso: Conclusión

En resumen, la venta del condominio es un proyecto que necesita una buena preparación. La paciencia y la capacidad de negociación son cruciales para la fase de venta. A la hora de determinar el precio de compra, confíe en la valoración del experto. No fije el precio demasiado alto ni demasiado bajo. Decida si ha llegado el momento de vender en función del valor de mercado estimado. Estos son los hitos más importantes para vender un piso.

Plano y registro de la propiedad – Antes de vender su piso, obtenga el correspondiente plano, un extracto del registro de la propiedad y otros documentos necesarios.

Comisión del corredor – Tenga en cuenta que, según el estado federal, se debe pagar una comisión del corredor en una venta, pero esto se paga en todas las etapas del proyecto de venta.

Impuesto de sucesiones: cuando se vende una vivienda heredada, hay que tener en cuenta el impuesto de sucesiones que puede corresponder. Estaremos encantados de asesorarle sobre el uso o la venta de su propiedad residencial heredada. ¿Qué debe tener en cuenta el propietario? Más sobre el tema de la venta de una propiedad heredada

Divorcio- También hay que tener en cuenta numerosos detalles a la hora de vender un piso o una casa después de un divorcio. Nuestros expertos conocen los escollos y problemas legales, incluso en el caso de una venta forzosa en caso de divorcio. ¿Qué hay que tener en cuenta? Más información sobre la venta de bienes después del divorcio

Crédito – Se puede vender un piso a pesar de tener un préstamo que aún no se ha devuelto, pero hay que tener en cuenta varias cuestiones legales. A menudo el préstamo puede ser asumido por el futuro comprador. Nuestros especialistas están familiarizados con las condiciones básicas para el rescate y la asunción de préstamos. Más sobre el tema de los préstamos inmobiliarios

Impuestos – La venta de un piso también puede conllevar ciertos costes, como los impuestos. Podemos darle una estimación inicial de los costes previstos.

Entrega de llaves

Las llaves se entregan el día de la firma del contrato de compraventa definitivo. El comprador ha pagado el precio de compra y el vendedor le entrega las llaves a cambio. Con este gesto simbólico concluye el «traspaso de propiedad y posesión».

El comprador es dueño de la propiedad el día que se firma el contrato de compra. Puede vivir en ella o alquilarla como quiera. Esto también transfiere todos los riesgos y gastos imprevistos. Corresponde al propietario contratar un seguro para la propiedad (daños por agua, incendio, robo…). Además, hay que pagar los impuestos locales, las tasas y las obras de copropiedad.

Para protegerse legalmente al entregar las llaves de su piso alquilado, hay que tener en cuenta algunos puntos. ¿Seguro que no quiere cargar con costes de renovación innecesarios?

• Buenos consejos para el traspaso (externo): Entrega de lasllaves

Entrega anticipada de llaves (contrato de compra provisional)

Muchos compradores ya quieren obtener las llaves al firmar el contrato de compraventa preliminar. Por ejemplo, para iniciar las obras de construcción del inmueble, el acondicionamiento de la tienda, etc. Esta entrega anticipada de llaves es ventajosa para que los compradores ahorren tiempo o por comodidad. Sin embargo, entregar las llaves antes de tiempo sin esperar a que se firme el contrato de compraventa conlleva riesgos para usted como vendedor:

Desde el punto de vista del vendedor

Si la venta no se lleva a cabo, usted, como vendedor, puede tener un ocupante en su propia propiedad que no tiene derecho ni título. Sin embargo, en caso de duda, puede permanecer en la propiedad durante mucho tiempo. Este puede ser el caso, por ejemplo, si el comprador no obtiene una hipoteca, si el ayuntamiento ejerce su derecho de tanteo, si el comprador fallece.

Si el comprador ha realizado obras importantes, la propiedad puede haber quedado debilitada en su esencia. A veces ocurre que el comprador descubre la presencia de un defecto de construcción durante la ejecución de la obra y decide que ya no quiere comprar el inmueble. En este caso, el comprador puede intentar reclamar al vendedor una indemnización por el trabajo realizado, ya que se siente engañado.

Si las llaves se entregaron al comprador antes de la venta y se produce una catástrofe (incendio, daños por agua, etc.), esto suele acarrear problemas con la compañía de seguros y una reclamación de cobertura por la catástrofe.

Para los vendedores, la entrega anticipada de llaves conlleva muchos inconvenientes

Agente inmobiliario y persona de contacto: ETW

Tómese su tiempo al vender su piso. Como Lukinski, proporcionamos una importante asistencia en la venta de su condominio. Ahorramos tiempo y dinero en la venta de su propiedad. Desde la valoración, pasando por la presentación de escrituras y documentos, hasta la preparación de la exposición, nos encargamos de funciones importantes y de promoción de ventas para una venta a corto plazo y sin problemas de su propiedad residencial. Confíe en nuestra experiencia en las negociaciones de venta: ¡vale la pena!

Póngase en contacto con nuestro equipo inmobiliario y la persona de contacto para los condominios – ¡esperamos sus preguntas!

• Agente / Condominio – Persona de contacto
• Valoración de pisos: consejos, cálculos y errores

Vender propiedades inmobiliarias: Guía XXL + listas de control

Procedimiento, costes y consejos – todo en un gran artículo gratuito para la propiedad, piso, casa, chalet, edificio de apartamentos. Aprenda a vender una propiedad, paso a paso: vender una propiedad.

Vender un condominio: lista de comprobación en 3 fases

¿Conoce ya las 3 fases de la venta de un inmueble?

1. Preparación: Preparar la propiedad y la venta
1. Planificación financiera y calendario de venta
2. Contratar a un agente inmobiliario
3. Registros y documentos
4. Aumentar el valor de la propiedad
5. Determinar el precio de la oferta
6. Crear una exposición
2. Fase de venta: comercializar la propiedad y encontrar compradores
1. Propiedad del mercado
2. Contacto con posibles compradores
3. Filtrar y seleccionar a los posibles compradores
4. Comprobación de crédito
5. Fechas de visualización
6. Charla de ventas y negociación del precio de compra
3. Operación de venta: Contrato de compraventa hasta la entrega
1. Redactar el contrato de compraventa ante notario
2. Nombramiento de notario
3. Inscripción en el registro de la propiedad y tramitación de los pagos
4. Entrega de la propiedad
5. Gastos de notario y comisión de agente
6. Pagar impuestos

En esta guía aprenderás todos los pasos paso a paso. Perfecto para quienes venden su primera propiedad.

• Vender la propiedad

: ¿Cómo funciona la venta de un inmueble?

En todos los ámbitos, la ubicación es el factor más importante, no sólo a la hora de vender su chalet, casa adosada, villa & Co. En la venta de inmuebles, en la venta de casas pero también en la venta de un edificio de apartamentos, la ubicación es un factor de valoración central para el precio de venta de su propiedad, especialmente si quiere vender una casa antigua.

¡Tip! ¡Haga clic en los enlaces que continúan (marcados gruesamente) y de nuevo, para que aprenda todo lo importante para la venta de la casa!

¡Ubicación, ubicación, ubicación! He aquí otra mirada especial a una selección de grandes ciudades:

• Berlín
• Düsseldorf
• Frankfurt
• Hamburgo
• Colonia
• Múnich
• Stuttgart

¿Marketing, cartera de clientes, negociación, corredor?

Cuanto más tiempo se ocupe usted mismo de la venta de casas y condominios, más rápido se dará cuenta de lo complejo que es el asunto. Desde renovaciones sensatas en la casa antes de la venta, hasta el marketing moderno en la base de clientes, pero también a través de los medios digitales. Una simple búsqueda de «vender una casa» se convierte rápidamente en una búsqueda más compleja de «vender una casa de forma privada» y en la constatación de que vender una casa de forma privada cuesta mucho tiempo, posiblemente conlleva precios de compra más bajos y, por supuesto, riesgo.

A la hora de vender un inmueble, de forma privada o a través de una agencia inmobiliaria, surgen muchas preguntas. Desde simples cuestiones sobre el precio de venta hasta cuestiones fiscales más complejas, como:

• ¿Se puede desistir de un contrato de compraventa notarial?
• ¿Qué documentos necesito para comprar una casa?
• ¿Qué documentos necesito para vender un piso?
• ¿Cuáles son los plazos y la duración de la venta de una casa?
• ¿Quién paga al notario cuando se vende una casa?
• ¿Qué documentos necesita el notario de mí?
• ¿Dónde puedo encontrar un modelo de contrato privado para la venta de mi casa?
• Vender una casa sin agente inmobiliario, ¿es posible?

¿No hay tiempo? Leer más sobre el tema: Vender una casa rápidamente.

¿Guía especial? Casa, piso, edificio de apartamentos

Las casas se caracterizan por estar ocupadas por una sola familia, una pareja o una persona que vive sola. Tienen un jardín que también es propiedad del dueño. No todas las viviendas unifamiliares son habitadas por sus propietarios. También existe la posibilidad de alquilar una casa unifamiliar con jardín. En casi todos los estados federales, las casas unifamiliares son muy populares como forma de vivienda. La demanda en el mercado inmobiliario es correspondientemente alta.

Aquí hay guías gratuitas para todos los casos comunes de venta:

• Todos los consejos: Vender la propiedad
• Vender piso
• Vender casa
• Vender casa apartamento
• Vender terrenos
• Vender propiedades inmobiliarias: Herencia
• Venta de bienes: divorcio

Venta de inmuebles: rentable, segura y rápida

Una vez definido el precio de venta y creada la exposición, estaremos encantados de recibir consultas de los interesados en su nombre. También concertamos citas de visita con los interesados y realizamos las visitas. Para nosotros es importante que su casa se venda según sus ideas y deseos. Una vez que se haya encontrado un comprador adecuado, estaremos encantados de acompañarle y apoyarle en la conclusión del contrato de compra con el notario y en la inscripción en el registro de la propiedad.

Ahora ha visto claramente la complejidad y el alcance de la venta de una propiedad, por lo que debería abstenerse de vender de forma privada sin un agente inmobiliario con los conocimientos necesarios. Si todavía quiere vender sin agente inmobiliario, aquí tiene nuestra guía XXL para vender una casa. Para:

• Casa unifamiliar
• Casa de apartamentos
• Casa adosada
• Casa adosada
• Villa urbana
• Villa
• Casa de diseño
• Casa de campo
• Casa con entramado de madera
• Bauhaus / Cubo
• Casa del Mediterráneo
• Más especial (casa del capitán, casa frisona, casa de tejado inclinado, casa sueca o bungalow)

Valorar una vivienda: calcular el precio de compra

Hay muchas preguntas que responder, la mejor respuesta es tener un experto a su lado para la valoración de la propiedad. El criterio central suele ser la ubicación. Los precios de los inmuebles varían según la región, a veces considerablemente. Por lo tanto, sólo pueden incluirse en la comparación de propiedades las que se encuentran en las proximidades.

• Califique una casa

Los aspectos de la micro y macrolocalización, además de la ubicación inmediata del inmueble, son igualmente importantes en la valoración de las viviendas: el ruido de fondo, las vistas y las condiciones de luz interesan a los posibles compradores e influyen en el valor de los inmuebles y en el precio alcanzable.

Antes de profundizar en el tema de la valoración de la ubicación, la estructura del edificio, el valor de mercado y demás, vamos a empezar con las 3 preguntas básicas que recibimos en las reuniones de asesoramiento con los clientes:

• ¿Cómo puedo valorar una propiedad?
• ¿Quién determina el valor de mercado de un inmueble?
• ¿Cómo valora el banco una propiedad?

El valor de mercado se define como el precio que se calcula en un momento determinado según diversos criterios y que es realizable para la propiedad en el curso ordinario de los negocios.

• Califique una casa

Venta de casas: fundamentos y procedimiento

Vender en privado – Vender una propiedad con éxito siendo principiante es más difícil de lo que se piensa. Hay muchas cosas que hay que tener en cuenta y muchos errores que se pueden cometer. Por ello, debes informarte sobre los procedimientos desde el principio y asegurarte de que lo estás haciendo todo bien. Como apoyo, puede consultar a un agente inmobiliario, pero no siempre es la mejor opción.

Un anuncio adecuado es lo más importante para la comercialización de un inmueble. Pero también hay que tener en cuenta otros aspectos. Si aborda la venta de una casa sin ayuda, debe estar preparado para dedicarle mucho tiempo y organización. Este proceso sólo puede facilitarse si se cuenta con los conocimientos especializados adecuados sobre el tema.

Visualización: Titular, contenido y atención

No hay nada peor que su anuncio se pierda entre las masas. Las descripciones cortas y sobrias aburren a los compradores potenciales y son poco atractivas. Por lo tanto, asegúrese de que el título es flojo pero sigue siendo serio. Para ello, hay que utilizar un lenguaje lo más rico posible en imágenes, que despierte emociones y atraiga así la atención.

Piensa en qué titular te atascarías. Las ventajas especiales de su propiedad pueden destacarse con frases como

Elegante edificio antiguo con estuco» o «terraza soleada orientada al sur

se destaque, porque usted parece entusiasmado e invita directamente al buscador de propiedades. Intente atraer al comprador ya con el titular para que siga haciendo clic en su anuncio.

Una vez que el comprador potencial ha visto su anuncio, hay otros dos factores que pueden convencerle de la propiedad. El texto del anuncio y sus imágenes. En su texto, debe explicar los datos clave importantes del inmueble, así como los criterios del mismo.

Los datos clave son:

• Número de habitaciones
• Distrito
• Balcón
• Cocina amueblada
• Piso
• Baño completo
• Salas de la bodega
• Etc.

Describe la ubicación del piso, las ventajas y nombra también el equipamiento con la mayor precisión posible. Los equipos de especial calidad deben figurar en la lista del fabricante. Esto incluye los equipos de cocina, los sistemas de calefacción, pero también otros objetos que permanecerán en la propiedad. En el transcurso de la misma, mencione los costes de los pagos de compensación por el equipo existente y los honorarios de intermediación.

También es importante la información sobre el alquiler, los gastos de servicio y el tamaño del piso en metros cuadrados. De nuevo, pregúntate: «¿Qué querría saber de un piso?» y descríbelo todo con detalle.

• Meitpreis
• Gastos de servicio
• Tamaño de la huella
• Tamaño de la vivienda

Fotos: Luz del día, espacio abierto y diversidad

Sin embargo, el factor más importante son las imágenes. Naturalmente, un comprador quiere ver la mayor parte posible de la propiedad para hacerse una idea de si puede ser algo para él.

Para tomar buenas fotos de su propiedad, hay algunas cosas que debe tener en cuenta. En primer lugar, las habitaciones deben estar ordenadas y limpias. A nadie le atraen las fotos de una casa desordenada, ya que los compradores potenciales querrán imaginarse viviendo en la propiedad al ver las fotos.

Definitivamente, debe tomar las fotos con luz de día para que las habitaciones se vean realmente bien y los compradores puedan evaluar la cantidad de luz natural que entra en las habitaciones. Su foto de portada debe ser la más expresiva y representar lo mejor del piso.

La habitación más bonita, la terraza de la azotea, la cocina abierta o quizás el mirador con vistas. La primera foto debe impresionar y hacer que el posible comprador quiera ver el piso. Nunca deben faltar fotos de todas las habitaciones y, si están disponibles, del jardín/balcón/terraza, una vista exterior y, sobre todo, un plano.

Nunca debe faltar el plano de planta, ya que da a los posibles compradores una impresión de las proporciones de las distintas habitaciones en relación con las demás y facilita la visión de la distribución de las estancias. También es posible realizar un vídeo y, aunque no sustituye a la cita de visita, ofrece al posible comprador una buena visión general.

Consejos fotográficos de un vistazo:

• Habitaciones limpias y ordenadas
• La luz del día (habla de habitaciones luminosas)
• La primera foto debería ser la mejor
• Cubrir todas las habitaciones y superficies
• Plano de la planta

Ejemplo: Casa después de la renovación (aumento de valor)

Ejemplo: Zona exterior y propiedad en pantalla completa

Ejemplo: Interior con chimenea

Ejemplo: Jardín con estanque

Impuestos: no se ha tributado durante 2 años

Quien quiera vender su propiedad también debe tener en cuenta una serie de cosas desde el punto de vista fiscal. Estas preocupaciones se dividen en propiedades ocupadas por el propietario y propiedades utilizadas por otros.

En el caso de los inmuebles ocupados por el propietario, existe un plazo de dos años. Se refiere a la fecha de protocolización de la compraventa de la vivienda ante el notario.

Deben transcurrir al menos dos años entre estas dos fechas para que no tenga que pagar impuestos sobre el beneficio de la venta.

Un plazo diferente se aplica a los bienes inmuebles utilizados por terceros. En este caso, deben transcurrir 10 años completos entre ambas fechas. Pero en este caso hay que ser prudente, porque hay una normativa especial. Quien venda más de tres inmuebles en propiedad en un plazo de cinco años, la Agencia Tributaria presupone que tiene una intención comercial y que los beneficios de las ventas deben tributar, y esto también se aplica a posteriori si la Agencia Tributaria sólo reconoce más tarde que las ventas pueden atribuirse al comercio de bienes inmuebles.

Tiempo y esfuerzo: prepararse bien

Si se limita a poner un anuncio en Internet, sus posibilidades de éxito en la venta son más bien escasas. Debe prepararse con mucha antelación y adquirir los conocimientos necesarios. Para ello, debe obtener información sobre el mercado inmobiliario regional para poder estimar el rango en el que se mueve su propiedad. Además, debería tener ya preparados todos los documentos importantes, ya que los interesados querrán verlos y son necesarios para la posterior venta de la casa. Esto incluye copias de:

• Plano de la planta y del emplazamiento
• Extracto del registro de la propiedad
• Certificado energético
• Cálculo del espacio vital y de la propiedad

Repase usted mismo estos documentos para poder responder a posibles preguntas. Prepare su propiedad para las fotos y las visitas, limpie y ordene.

Contratación de un agente: ¿sí o no?

En qué hay que fijarse para elegir un agente inmobiliario y vender sin él: La decisión de vender su casa con o sin agente inmobiliario tiene muchos aspectos diferentes.

Un corredor puede asesorarte, utilizar su experiencia y quitarte trabajo de encima y ayudarte. Pero se lleva una comisión, lo que podría reducir tu beneficio. Por eso, si decide vender su casa sin agente inmobiliario, debe tener en cuenta los siguientes puntos para no cometer errores indeseados.

Aunque se ahorra la comisión del corredor en el caso de una venta privada, tendrá costes adicionales que no debe subestimar, ya que pueden ascender a varios miles de euros. Entre ellos se encuentran los impuestos (impuesto de especulación), las obras de renovación, la supresión de la carga de la tierra en el registro de la propiedad, los anuncios y la publicidad, las tasaciones (tasación del valor, certificado energético) o las penalizaciones por pago anticipado en caso de cancelación prematura del préstamo.

Si vende de forma privada, aquí tiene mi lista de recomendaciones de portales inmobiliarios online para ventas privadas.

Lista de control: El proceso de venta en 12 pasos

Lista de comprobación para la venta de casas: 12 pasos para vender casas y pisos. Así es como comercializamos su propiedad.

1. Una planificación temporal realista y una estrategia meditada para la fase de ventas
2. ¿Venta con o sin intermediario?
3. ¿Tienes todos los documentos para la venta?
4. ¿Está su propiedad preparada para la venta?
5. ¿Es realista el precio de venta que ha fijado?
6. Planificar la estrategia de comercialización de la propiedad y colocar anuncios específicos
7. Establecer contacto con las partes interesadas y prepararse para las preguntas
8. Prepararse para las preguntas y establecer contacto con las partes interesadas
9. Organizar y llevar a cabo citas de visita y comercializar la propiedad de forma convincente
10. Conversaciones de venta con los interesados y comprobación de la solvencia
11. Redactar el contrato de compra y prepararlo para la firma
12. Cita para la certificación notarial y entrega al nuevo propietario

Documentos: Certificado energético, registro de la propiedad y co.

Quien quiera vender una casa debe tener muchos documentos a mano. El plano y el certificado energético son sólo algunos de ellos. La presentación de su propiedad también es importante, por lo que necesitamos fotos bonitas y expresivas para la exposición. Deje que le ayudemos a crear su exposición y benefíciese de nuestra experiencia. Una exposición es básicamente la primera impresión que un comprador potencial se lleva de la propiedad, por eso es tan importante.

Sabemos lo que importa a los compradores potenciales, vemos inmediatamente qué características especiales merecen su atención y deben ser destacadas y qué aspectos no deben faltar en la exposición. Porque sólo si la casa se anuncia de forma atractiva se encontrará un comprador. Y sólo si se encuentra un comprador se puede ganar dinero con la propiedad.

Precio de venta: Determinar el precio de la oferta

Muchas personas basan el precio en lo que pagaron en su día por el inmueble y esperan recuperar el valor que invirtieron. Sin embargo, puede ser muy inferior o muy superior al valor actual del inmueble.

Puede hacer una estimación del valor de la propiedad o utilizar los precios actuales de propiedades similares como guía. Sin embargo, la situación actual de la oferta y la demanda es decisiva para el precio. Por lo tanto, trate de esperar el momento adecuado y venda su propiedad de forma rentable.

Valoración: ubicación, mobiliario y el encanto especial

Pero, ¿cuál es el precio real de la propiedad? La valoración es nuestro mayor punto fuerte, pero también depende de dónde se encuentre su propiedad, de qué tipo sea, de qué antigüedad tenga, de qué calidad sea y de en qué condiciones se encuentre el equipamiento. Desgraciadamente, no siempre importa lo que haya invertido en la renovación y la reforma o el precio que pagó cuando compró el inmueble, sino la demanda y la oferta actuales.

Precisamente por eso, a la hora de vender un inmueble propio es casi imprescindible recurrir a expertos que realicen la tasación gracias a sus conocimientos locales y a su experiencia en el sector, para que no se lleve demasiado dinero, pero tampoco sufra demasiadas decepciones.

¿Ya lo sabías? Evaluamos y analizamos para usted de forma gratuita

¿Ya lo sabías? Evaluamos y analizamos para usted de forma gratuita. En primer lugar, es importante saber qué criterios básicos influyen en la valoración de una casa o un piso. Para las valoraciones, se piden todas las condiciones en detalle. Entre ellas se encuentran:

1. Datos del objeto del piso
2. Equipamiento interior
3. Estado del edificio e instalaciones
4. Medidas de modernización
5. Criterios individuales del objeto de su piso
6. Conexiones de distrito y locales (escuela, supermercado, etc.)

A efectos de comparación, puede encontrar aquí varios precios de inmuebles en Alemania. Centrado en las grandes aglomeraciones de los distintos estados federados.

Los precios de los inmuebles: Comparación con Alemania

• Berlín
• Düsseldorf
• Frankfurt
• Colonia
• Hamburgo
• Hannover
• Múnich
• Stuttgart

Comercialización de la oferta

Colocar el anuncio en línea sólo en un portal reduce las posibilidades de una buena venta. Quiere llegar a una audiencia lo más amplia posible con el anuncio y, por lo tanto, debe ofrecerlo en varias plataformas.

Pero los portales online no son la única opción. Los anuncios en los periódicos también pueden ser eficaces. Sin embargo, el mercado clásico de los periódicos está cada vez más obsoleto, por lo que si vende a nivel privado, céntrese especialmente en los portales inmobiliarios online para ventas privadas.

Utilice también su entorno social para difundir la noticia de la venta. Tal vez el amigo de un amigo esté buscando una propiedad como la que usted ofrece. Utilice todas las plataformas posibles y aumente su alcance y sus posibilidades de venta.

Cita para ver hasta la conclusión del contrato

Siempre es gratificante cuando la exposición que has preparado despierta interés y los primeros posibles compradores empiezan a moverse. Si la demanda es alta, puede convertirse rápidamente en algo estresante para usted como vendedor, especialmente si tiene un trabajo y compromisos privados al mismo tiempo.

De visita: Primera impresión y consejos sencillos

Además, también realizamos las visitas acordadas en su interés. Por supuesto, tenemos el mismo objetivo que usted: Para vender su propiedad con éxito y rapidez.

Independientemente de que su agente inmobiliario realice la visita solo, o de que usted esté presente en la visita o nos encargue a nosotros que la realicemos solos: el cuidado y la preparación son la clave.

Su propiedad debe estar bien mantenida para que el posible comprador se lleve una buena impresión de ella. Un posible comprador quiere planificar el mobiliario en su mente antes de la visita y soñar con sentarse en la mesa del comedor con su familia. Si la propiedad está entonces descuidada o sucia, el interés puede perderse rápidamente.

Conclusión: precio de compra, contrato de compra y calificación crediticia

Una vez que se ha realizado la inspección y se han encontrado algunos interesados, el siguiente paso es averiguar si estos interesados también están en condiciones de comprar la propiedad al precio deseado. En este caso, su agencia inmobiliaria realizará todas las gestiones necesarias para que usted compruebe el poder adquisitivo de los clientes potenciales.

Una vez realizado este paso y encontrado el comprador ideal, el siguiente paso es acudir al notario.

A la hora de vender una casa, hay algunas reglas que hay que seguir para que la venta de la casa se realice de la forma más rápida y fluida posible. Los vendedores de un edificio de apartamentos deben aclarar ciertas cuestiones fiscales.

Quien haya sido propietario de una vivienda en alquiler durante menos de 10 años debe tributar por los beneficios obtenidos en una venta.

Sólo los propietarios están exentos de esta normativa. Además, también hay que tener en cuenta los costes auxiliares de la venta.

Gastos accesorios de compra: impuesto de transmisiones patrimoniales, gastos de notaría & Co.

La decisión de vender una casa conlleva costes, pero el comprador asume gran parte de ellos. La transferencia en el registro de la propiedad suele correr a cargo de ambas partes, al igual que los gastos del agente inmobiliario. Debe tener en cuenta estos elementos si está planeando vender su propiedad. Básicamente, no hay que pagar impuestos sobre el precio de compra.

El comprador paga el impuesto de transmisiones patrimoniales y los gastos de ejecución del contrato notarial.

Sin embargo, si ha heredado la casa y desea venderla antes de que hayan transcurrido diez años, es posible que tenga que pagar el impuesto de sucesiones. La cuantía del impuesto se basa en el parentesco con el fallecido y en la asignación individual. Se reduce la cantidad que ya ha reclamado como parte de la herencia.

Los costes de compra incidentales difieren en los estados federados

Los costes accesorios de la compra, como el impuesto de transmisiones patrimoniales o los gastos de notaría, varían de un estado federal a otro.

Mientras que en Schleswig-Holstein estos costes adicionales pueden suponer hasta el 15% del precio de venta, en Baviera sólo suponen alrededor del 10%.

Si aún no se ha pagado el préstamo de la casa, es aconsejable negociar la asunción del préstamo con el vendedor. Si se quiere pagar el préstamo uno mismo después de la venta, en la mayoría de los casos hay que pagar una comisión de reembolso anticipado al banco. Para conseguir un precio de mercado justo, debe consultarse la opinión de un experto.

Mejorar visualmente la propiedad

Una parte importante del proceso de venta es también la presentación de la propiedad. Si es posible, fotografíe su casa desde diferentes perspectivas. Presta atención a las condiciones de iluminación. Si no está seguro de que las fotos sean de suficiente calidad, consulte a un fotógrafo.

Antes de vender su casa, debe realizar las reparaciones necesarias. Son especialmente importantes las obras que mejoran visualmente su propiedad.

Función de las líneas e instalaciones

Por supuesto, todas las tuberías e instalaciones también deben estar en perfecto estado de funcionamiento. La necesidad de renovación reducirá definitivamente el valor de su propiedad. Asegúrese también de que la zona de entrada y el jardín delantero estén en un estado visualmente impecable.

Esto es enormemente importante para la primera impresión que se lleva un posible comprador. Despeja tu casa con cuidado. Los muebles viejos deben ser retirados. Si ya no vive en la propiedad usted mismo, lo mejor es contratar a una empresa para que se encargue del desorden completo.

Documentos y contratos

Incluso antes de la venta de la casa, elabore una lista de las tareas necesarias. Esto le dará una visión general de las cosas que hay que hacer para garantizar una venta sin problemas. Esto incluye principalmente los siguientes puntos:

1. Planos de planta
2. Plano del sitio
3. Extracto del registro de la propiedad
4. Certificado de seguro contra incendios
5. Una visión general de los costes auxiliares
6. Listado de todos los trabajos de renovación
7. Fotos
8. El certificado energético actual
9. La indicación del espacio vital
10. Cualquier contrato de arrendamiento existente
11. En el caso de varios propietarios, la indicación de la estructura de propiedad
12. Una descripción detallada del objeto

Plano de la planta y del emplazamiento

El plano muestra las plantas individuales y una sección a través de las plantas de la casa. El plano del terreno indica cómo encaja la casa en su entorno y qué edificios adicionales están unidos a la casa principal. Entre ellos se encuentran los garajes o cobertizos de jardín y los cobertizos para herramientas. Antes de la venta, debería obtener un extracto actualizado del registro de la propiedad y leer detenidamente los asientos que contiene. El seguro contra incendios es un documento obligatorio para los inmuebles en Alemania. Para el comprador, también puede ser útil para la financiación. En este caso, los costes auxiliares incluyen los costes de explotación incurridos, como el agua, la electricidad o el gas.

Sistema de calefacción

El tipo de calefacción también es crucial. ¿Se trata de un sistema de calefacción de aceite, eléctrico o de combustible sólido?

Los diferentes tipos de calefacción también provocan diferentes costes de funcionamiento. Al enumerar los trabajos de renovación recientes, debe enumerar todo lo que se ha renovado o reparado recientemente. Esto incluye sobre todo las instalaciones sanitarias o de fontanería. La descripción del edificio es opcional. Si todavía está disponible, añádalo también a los documentos de venta.

El cálculo de la superficie habitable puede estar ya disponible en su banco de financiación. Debe obtener el certificado energético y las fotos o hacer que las obtengan. La descripción de la propiedad incluye una exposición debidamente diseñada. En todas estas cuestiones es ventajoso consultar a un agente inmobiliario.

• Sistema de calefacción

Depósito

Hay dos opciones para el pago inicial. Una se hace antes del acta notarial y otra después. Sin embargo, la venta de una casa sólo es legalmente efectiva cuando se ha completado la escritura notarial.

Por lo tanto, un depósito antes del acta notarial no tiene sentido.

El comprador podría reclamar el pago inicial realizado. En algunos casos se puede considerar la posibilidad de depositar una fianza después de la certificación notarial. Si uno vende su casa y todavía tiene que vivir en ella durante un tiempo, en este caso se puede hacer un pago inicial. Esto le da tiempo y dinero para preparar su propia mudanza. Además, si el comprador quiere hacer obras de reforma antes de mudarse a la nueva casa, puede solicitar un anticipo. Esto le da derecho a realizar las obras en la casa.

Sin embargo, no se permite la recogida hasta que el precio de compra haya sido pagado en su totalidad.

Contratos de alquiler

La venta de una casa también es más difícil y compleja si en ella viven inquilinos. Por supuesto, la venta también cambia la situación de la propiedad. Por regla general, un contrato de venta no puede romper el arrendamiento existente.

Un inquilino sólo puede ser desalojado de la vivienda mediante una notificación de desalojo, y eso sólo si el nuevo propietario registra una necesidad personal de la vivienda.

En algunos casos, los inquilinos tienen un derecho de tanteo si está previsto en el contrato de arrendamiento. Por lo tanto, al vender la casa, estos inquilinos deben ser informados primero de esta intención. Sin embargo, la rescisión de los contratos de arrendamiento debe considerarse como último recurso. Las rescisiones están justificadas cuando un inquilino causa problemas. Esto suele ocurrir cuando se acumulan los retrasos en el pago del alquiler. También es importante tener en cuenta una serie de puntos a la hora de rescindir los contratos de alquiler. Estos son:

• Terminar con el inquilino por necesidad propia
• Terminar con el inquilino por explotación económica
• Rescisión por reforma o demolición
• Rescisión por falta grave del inquilino

La notificación de necesidad propia es posible si el propio propietario quiere mudarse al piso alquilado o sus familiares cercanos necesitan esta propiedad. Sin embargo, esta necesidad propia también puede ser examinada por el inquilino ante los tribunales. Por lo tanto, hay que justificar detalladamente la necesidad del propio inquilino. Una necesidad propia pretextada justifica la reclamación de daños y perjuicios por parte del arrendatario. También existe una explotación económica en el caso de una venta.

Retraso debido a los contratos de alquiler existentes

Un contrato de arrendamiento existente podría retrasar o incluso impedir una venta. Sin embargo, esta venta debe ser efectivamente justificada por el propietario. Por lo tanto, debe demostrar por qué desea absolutamente vender la propiedad. También hay que justificar una rescisión por obras de renovación o demolición. Este puede ser el caso si la propiedad tiene que someterse a trabajos de renovación urgentes debido a las normas de construcción. Existe una mala conducta grave del inquilino en el caso de los retrasos constantes en el pago del alquiler, las molestias por ruido o la perturbación de la paz doméstica. En estos casos, puede rescindir fácilmente el contrato de arrendamiento del inquilino.

Los 8 mayores errores

Esto es lo que debe tener en cuenta – La decisión de vender una casa no es fácil para muchos, pero una vez tomada, surgen de repente mil preguntas.

No tienen experiencia y no están familiarizados con la venta de casas, el papeleo y el esfuerzo que supone. A menudo se cometen errores por descuido en este punto y el tema de la venta de una casa se convierte en una pesadilla.

Para prevenir este escenario, hay algunos errores que puedes evitar de inmediato y así ahorrarte mucho estrés. La mayoría de los vendedores de casas son bastante inexpertos en este campo y no saben por dónde empezar. Suelen hacer unas cuantas fotos y ponerlas en un portal inmobiliario. Sin embargo, los propietarios no saben qué esperar, a qué atenerse y qué les espera.

Para evitar esta incertidumbre, lo más importante antes de vender una casa es informarse y buscar la ayuda de expertos en la materia.

El corredor está excluido directamente

Por supuesto, también es posible llevar a cabo con éxito la venta de una propiedad sin un agente inmobiliario. Así que antes de decidirse a favor o en contra de un agente inmobiliario, piense en lo que tiene más sentido para usted en su situación. Un agente inmobiliario puede ahorrarle mucho trabajo y tiempo a la hora de vender una propiedad. También pueden asesorarle en cuestiones financieras y de marketing.

Así que hazte las preguntas:

1. ¿Tengo tiempo para organizar, acompañar y completar toda la venta de la casa por mi cuenta?
2. ¿Mi nivel de conocimientos y mi competencia professional son realmente suficientes para culminar con éxito la venta sin un agente inmobiliario?
3. ¿Puedo coordinar la venta en solitario en un mercado inmobiliario tan cambiante, regional y específico?

Debe ser consciente de que la venta de inmuebles requiere mucho tiempo, organización y experiencia. Un agente inmobiliario recibe una comisión por una venta exitosa, pero esto puede establecerse en un contrato de agencia inmobiliaria. Además, el agente inmobiliario se encargará de las tareas que usted realiza, como la correcta publicidad del inmueble, la organización y realización de las citas de visita, la preparación de los contratos de compraventa y la asistencia a la cita con el notario. Esto significa que siempre tendrá a su lado a alguien competente con la suficiente experiencia para asesorarle en todos los asuntos.

Hora equivocada

El momento de la venta del inmueble está directamente relacionado con el precio de venta. Por eso, para conseguir el mejor precio de venta, hay que tener en cuenta algunas cosas. En primer lugar, debe vigilar los precios de los inmuebles en su zona algún tiempo antes de la venta. Estos también fluctúan y muestran ciertas tendencias. Ofrezca su casa en el momento adecuado para evitar que se pierda en la competencia. Pero también hay que estar atento a los tipos de interés. Esta es la única manera de asegurarse de vender su casa al mejor precio.

Sin embargo, también hay que tener en cuenta el momento oportuno cuando se trata de los impuestos, ya que existe el llamado impuesto sobre la especulación. Esto significa que el impuesto sobre la propiedad expira al cabo de diez años. Así que no pagas impuestos a partir de 2018 por un inmueble que compraste antes de 2008. Así que tiene sentido vender la propiedad después del periodo de diez años para obtener más beneficios. Por lo tanto, es aconsejable tener en cuenta las legislaciones importantes y los aspectos de los costes del mercado inmobiliario para conseguir el mejor precio de venta.

No está preparado para las citas de visualización

Los posibles compradores se enfrentan a la decisión de realizar una gran inversión o no. Así que quieren ir a lo seguro y estar 100% seguros de su decisión. Para que la venta de la casa sea un éxito, debe dar a los posibles compradores la mayor seguridad posible.

Por lo tanto, en una cita de visita, debe estar preparado para muchas preguntas del comprador y tener una buena respuesta para todas ellas. A menudo se trata del estado de la casa: ¿cuántos años tienen las ventanas/puertas? ¿Cuándo fue la última renovación y remodelación? ¿Qué tipo de aislamiento hay? ¿Cómo de altos son los gastos de servicio? y y – prepárate para todas estas preguntas e infórmate detalladamente sobre tu casa desde el principio.

El desconocimiento puede desanimar a los posibles compradores o ser un pretexto para bajar el precio. También hay que ser abierto con los tasadores y entender que sus compradores sólo quieren ir a lo seguro.

El valor de mercado es desconocido

Todos los propietarios de viviendas recuerdan cuánto pagaron por su casa y cuánto costaron las renovaciones, reformas, etc. Sin embargo, a menudo sucede que el valor de la propiedad difiere del precio de compra original, ya que los precios de las propiedades están determinados por la oferta y la demanda. Por eso, antes de poner su propiedad a la venta, debe conocer su valor.

Puede hacer estimar el valor de la propiedad por un tasador pero también por un agente inmobiliario y así saber mejor en qué rango se puede mover en el precio.

Los pequeños defectos de la casa pueden reducir el valor del inmueble y ser un motivo para que los posibles compradores bajen el precio de compra. Por lo tanto, antes de vender, considere si puede hacer reparar los pequeños defectos de antemano y exigir así un precio de venta más alto. Sin embargo, los tasadores o los agentes inmobiliarios también pueden ayudarle en esta decisión y evaluar si esa inversión merece la pena.

No están dispuestos a negociar

Por supuesto, usted, como vendedor, quiere vender su propiedad de la forma más rentable posible. Pero frente a ti hay un comprador que se alegra de obtener un beneficio al final.

Así que no arruine sus posibilidades de comprar una casa por no estar dispuesto a negociar, pero también acomode a su comprador. Sólo hay una cosa que ayuda en las negociaciones y es una buena preparación.

Debes considerar desde el principio lo que puedes pagar y lo que es el mínimo absoluto para ti. También debe presentar buenos argumentos para justificar su precio de venta. Entre ellas se encuentran, por ejemplo, una buena infraestructura, la ubicación de la casa o las ventajas especiales de su propiedad. Un agente inmobiliario con experiencia en negociaciones también puede ayudarle a preparar una negociación exitosa o incluso apoyarle en el momento. La terquedad puede estropear muchas cosas y alargar las negociaciones innecesariamente.

Acérquense y encuentren un precio que satisfaga a ambas partes.

Equivocados / muy pocos interesados

Cada propiedad es especialmente interesante para un grupo específico de compradores. Esto se debe, por un lado, a las diferentes características de los inmuebles, como el tamaño, la ubicación y la distribución de las habitaciones, pero también al rango de precios en el que se encuentran. S

sted debe ser consciente de que su propiedad sólo atraerá a un determinado grupo de interesados. Para difundir su oferta lo más ampliamente posible y llegar así al mayor número de personas de su grupo de interés, debe publicar su exposición en muchas plataformas diferentes. Esto incluye, por ejemplo, los portales inmobiliarios, los anuncios en los periódicos, pero también las redes sociales. Esto le dará un mayor alcance y atraerá a más compradores potenciales.

Exponer da una falsa impresión

La exposición es una de las cosas más importantes para el éxito de la venta de su propiedad. La exposición es lo primero que ve un cliente potencial y, por tanto, debe causar una primera impresión perfecta.

Una mala exposición puede echar por tierra hasta la casa más bonita. A lo que sí debes prestar atención es a las buenas fotos. Ayuda que las tome un fotógrafo, pero las fotos hechas por uno mismo también pueden quedar muy bien. Asegúrate de que las fotos se tomen a la luz del día y que la habitación sea fácil de ver. También debe estar ordenada y limpia para que el comprador potencial se sienta inmediatamente a gusto y pueda imaginarse viviendo allí. Haga fotos de todas las habitaciones y, preferiblemente, también del plano, para que el comprador pueda hacerse una idea clara del inmueble. También quedan bien las fotos del jardín o de las características especiales de la casa.

En el texto de su exposición, sea sincero en cualquier caso. No dé al cliente falsas esperanzas ni exagere, ya que esto sólo le llevará a la decepción en la cita de visita.

Contrato de compra no revisado adecuadamente

El contrato de compraventa y la cita con el notario son los últimos pasos en el camino hacia el éxito de la venta de una casa.

En la cita con el notario, éste vuelve a leer el contrato de compraventa y ambas partes lo firman. Después de esta cita, el contrato es legalmente vinculante y la venta se completa.

Antes de esta cita, debe revisar a fondo el contrato de compra y tener claros todos los puntos señalados.

Si no está seguro, consulte previamente a un agente inmobiliario que revise el contrato y le asesore. Siempre puede hacer preguntas en la notaría, pero el notario no le asesorará. Sólo es responsable de que el contrato sea legalmente correcto.

Por eso, para estar absolutamente seguro de que no hay incertidumbres ocultas, es mejor hacer revisar el contrato por adelantado.

Ayuda. 10 consejos de los agentes inmobiliarios para la venta

Todo lo que debería considerar definitivamente – ¿Los niños están fuera de casa y simplemente se ha convertido en algo demasiado grande y demasiado trabajo para usted?

Tal vez ya no pueda permitirse mantener la casa económicamente o simplemente quiera mudarse a otro lugar. Todas estas son razones para vender su propiedad, pero dicha venta no es un asunto sencillo y debe estar bien planificada y organizada. Para que no se le olvide nada y esté preparado para cualquier eventualidad, hemos resumido los 10 mejores consejos para vender su propiedad.

Calcule el valor de las ventas de forma realista

Los precios de los inmuebles en Alemania varían mucho. Esto depende sobre todo de la ubicación y el tamaño de la propiedad. En las zonas rurales, por ejemplo, los precios son mucho más bajos que directamente en una gran ciudad. Así que lo mejor es informarse de los precios por metro cuadrado en su zona y compararlos con los precios de propiedades similares. En caso de duda, consulte a un asesor que examine su casa y estime el valor por usted.

Utilizar un corredor

Con un agente inmobiliario, el esfuerzo es mínimo. Se encarga de la venta de la casa de principio a fin, concierta las citas para las visitas y se encarga de los trámites. El agente inmobiliario puede, por ejemplo, realizar visitas incluso si usted no tiene tiempo, ya que de este modo se ahorra tiempo y su propiedad tiene más posibilidades de venderse rápidamente. Además, un agente inmobiliario tiene más conocimientos especializados que usted y también puede responder a las preguntas de los posibles compradores sobre la estructura del edificio, la ubicación o la tecnología.

Analice los costes con detenimiento

Como propietario de un inmueble, hay que tener en cuenta muchas cosas. Entre ellas se encuentran, sobre todo, las cuestiones fiscales y de costes. Un propietario de un edificio de apartamentos, por ejemplo, debe pagar impuestos sobre el beneficio de la venta del inmueble si lo ha poseído durante menos de diez años. Además, tendrá que pagar los costes secundarios de la compra. Para los propietarios, la venta está exenta de impuestos, pero también en este caso hay que seguir unas directrices y comprobar el crédito. Lo mejor es ponerse en contacto con el banco y pedir asesoramiento directamente.

Ser positivo con los evaluadores

Tienen que ser capaces de entender los pensamientos de los compradores potenciales, porque están haciendo una gran inversión y, naturalmente, quieren asegurarse de que todo está bien. Por eso, los posibles compradores suelen llamar a los tasadores para que examinen la casa más de cerca. No se sienta intimidado o amenazado por esto, aunque el perito vaya a su casa, sólo quiere determinar de forma neutral si todo está en orden. Por lo tanto, esté abierto a los tasadores y no se cierre, porque seguramente querrán hacer lo mismo como comprador.

Arregla tu casa

Una casa en buen estado tiene más posibilidades de venderse rápidamente que una con muchos defectos. Ayuda a tener un día de limpieza a fondo antes de que los posibles compradores vengan a ver la casa, y por supuesto a ordenarla. Pero tampoco está de más un poco más de arreglo en profundidad, incluyendo pequeñas cosas como engrasar la puerta que chirría o deshacerse de las malas hierbas en la entrada. Hoy en día, hay incluso expertos que preparan una casa específicamente para su venta.

Muestre su propiedad de la mejor manera posible

Uno de los consejos más importantes para vender su propiedad es hacer buenas fotos de ella. Unas buenas fotos y muchas mostrarán a los posibles compradores su casa de la mejor manera posible y podrán hacerse una primera impresión, porque, como todos sabemos, eso es lo que más cuenta. Tome las fotos a la luz del día y asegúrese de que todos los detalles y los activos de la casa son claramente visibles. Puedes recurrir a la ayuda de un fotógrafo professional o intentarlo por tu cuenta. También suele ser útil fotografiar el inmueble amueblado para que los compradores se hagan una idea directa de cómo podría ser su nueva casa.

Limpia, y hazlo a fondo

Esto puede ser más difícil si todavía vives en la propiedad, pero debes colocar un contenedor delante de la casa con tiempo y librarte del lastre innecesario. Limpia a fondo el sótano, el ático, el garaje y los trasteros y tira todo lo que desperdicia espacio innecesariamente. Pero también haz espacio en los salones guardando los adornos -como los cuadros- en cajas. Los dormitorios, en particular, deben estar bien ventilados y amueblados con el menor número posible de objetos privados. El comprador potencial no debe sentir que le está visitando, sino que debe poder imaginarse directamente el nuevo mobiliario.

Mira tu casa desde fuera

La primera impresión es la más importante, y los posibles compradores la reciben desde el exterior. Antes de concertar una cita para ver la casa, debería echarle otro vistazo desde fuera y evaluarla de la forma más neutral posible. Intente preparar el jardín delantero y la puerta de entrada lo mejor posible para dejar una impresión cuidada. Esto incluye, por ejemplo, retirar los juguetes de los niños de la entrada, barrer las hojas o simplemente poner una bonita corona en la puerta principal.

Compruebe la solvencia de su comprador

No cabe duda de que debe comprobar la solvencia de un posible comprador, ya que no querrá llevarse ninguna sorpresa desagradable después de vender la casa. Para ello, puede pedir al comprador que presente una autodeclaración. Pero una comprobación de crédito también puede darle una idea de si el comprador podría ser arriesgado para usted. Lo mejor es que su comprador pueda mostrarle el compromiso de financiación del banco de que ha obtenido un préstamo bancario para comprar la casa. De este modo, puede estar muy seguro de que el comprador no le dará ninguna sorpresa desagradable.

Tenga preparados los documentos importantes

Si va a vender su propiedad usted mismo, debe tener preparados todos los documentos importantes. Esto es importante para garantizar una venta rápida y sin complicaciones. Los documentos más importantes son:

• Mapa catastral oficial
• Extracto del registro de la propiedad
• Planos de planta / Plano del edificio
• Cálculo de la superficie habitable
• Cálculo del espacio cerrado
• Certificado energético
• Contrato de obra
• Pruebas de la normativa de protección de monumentos
• Arrendamiento de terrenos

… para las viviendas alquiladas:

• Copias de los contratos de alquiler y pruebas de los ingresos por alquiler
• Estados de gastos de funcionamiento de los últimos 3 años
• Lista de modernizaciones / reformas
• Facturas de los artesanos para todas las reparaciones y transformaciones importantes
• Certificados de garantía
• Facturas e instrucciones de uso de instalaciones como la calefacción, la chimenea o la cocina y, por supuesto, los registros de mantenimiento

Vivir individualmente: Factor de venta Propiedad de la Vivienda (Negociación)

El término vivienda unifamiliar se entiende inicialmente como una propiedad ocupada por personas con vínculos familiares. A diferencia de un piso de alquiler o un condominio, en una casa unifamiliar no hay zonas que se compartan con otras personas. Una de las excepciones es una casa unifamiliar con un piso de invitados. Se trata de un piso independiente dentro de la casa unifamiliar que tiene su propia entrada, cocina y baño. Sin embargo, estos pisos suelen estar ocupados por miembros de la familia, como los padres o los hijos del propietario.

A menudo se habla de la casa unifamiliar como el rey de los bienes inmuebles.

Esto es especialmente cierto en el caso de las viviendas unifamiliares. Esta forma de vivienda es muy individual. Ofrece mucho espacio y un gran jardín. Sin embargo, la casa unifamiliar aislada es también la forma de vivienda más cara. Los precios de las viviendas son más altos que si se decide comprar un piso.

Viviendas adosadas y pareadas

Como alternativa a la vivienda unifamiliar aislada, hay casas adosadas y pareadas. Estas formas de vivienda son especialmente populares en las afueras de las grandes ciudades y en las regiones estructuralmente fuertes. Las parcelas son algo más pequeñas y se reparten entre varias partes. El espacio vital también es algo más pequeño. Sin embargo, en comparación con los pisos, los adosados y las casas adosadas ofrecen la ventaja de que el edificio se vive solo. Los pasillos, los sótanos y las zonas de entrada no tienen que compartirse con otras personas.

Vida individual: Factor de ventas

Las casas unifamiliares también se consideran una forma de vivienda muy individual. Esto es especialmente cierto cuando la casa unifamiliar es diseñada por un arquitecto basándose en las ideas del futuro propietario. Las opciones de diseño de una casa unifamiliar pueden realizarse de forma tan individual como el tamaño y el uso de los materiales de construcción. Además de las variantes clásicas de piedra y hormigón, se puede utilizar madera o acristalamiento a gran escala.

Propiedades terminadas: Mudanza inmediata

Las casas unifamiliares que se venden como propiedades terminadas son muy populares. Dado que la construcción de una casa requiere una larga planificación y cuesta mucho tiempo y energía, muchos clientes que desean vivir en una casa unifamiliar deciden comprar.

Las viviendas unifamiliares suelen alcanzar un buen o muy buen precio de compra.

El valor de la propiedad depende de muchos factores diferentes y a veces se determina de forma bastante elaborada antes de la venta. Sin embargo, en última instancia, la ley de la oferta y la demanda rige la determinación del precio de compra. Esto significa que, en la práctica, se puede obtener más dinero por una vivienda unifamiliar que necesite una reforma y que esté en una muy buena ubicación que por una propiedad que esté como nueva y no necesite una reforma.

Además de la vivienda unifamiliar aislada, existen las casas adosadas y los adosados, que son más baratos de construir o comprar, pero que siguen gozando de una gran popularidad.

Casa unifamiliar

La casa unifamiliar se caracteriza por tener cuatro paredes exteriores. Se sitúa a cierta distancia del vecino y es, por tanto, la forma de vivienda con mayor libertad e individualidad. Esto es especialmente cierto si la casa unifamiliar se encuentra en una gran parcela y no hay ningún vecino a la vista o al oído.

Las casas unifamiliares alcanzan precios muy elevados en las ventas inmobiliarias en comparación con otros tipos de vivienda. Esto no sólo se debe a la individualidad de esta forma de vivienda. La casa unifamiliar ofrece muchas posibilidades para realizar los propios deseos e ideas de vida. Esto es especialmente cierto si la casa es propiedad del ocupante.

Las viviendas unifamiliares aisladas pueden dividirse según su tipo de construcción. Si quiere vender una casa unifamiliar, el tipo de construcción influye en el precio. Normalmente se puede pedir un precio de compra más alto por una casa diseñada por un arquitecto que por una casa prefabricada.

Casa del arquitecto

Construir una casa de arquitecto es la mejor manera de hacer realidad sus ideas individuales. Ponga sus ideas sobre el papel y luego encargue un diseño a un arquitecto. Usted mismo puede determinar casi todos los componentes de la casa. Elija la superficie habitable, el número de habitaciones, el diseño del techo y los materiales de construcción. La casa se construye según sus especificaciones. Los costes de una casa de arquitecto pueden ser el doble que los de una casa prefabricada que se elige del catálogo. A cambio, sin embargo, tienes tus ideas individuales implementadas exactamente.

Casa sólida del catálogo

En el mercado hay un gran número de empresas especializadas en la promoción y comercialización de viviendas unifamiliares. Puede elegir un modelo y, en muchos casos, realizar ajustes individuales. Sin embargo, el tamaño de la vivienda y los muros de carga son fijos y no pueden modificarse.
El método de construcción sólida puede aplicarse en diferentes variantes. La alta calidad se consigue con el método tradicional de construcción de ladrillo sobre ladrillo. Como alternativa, se utilizan elementos prefabricados de hormigón. Esto puede reducir el tiempo de construcción a unas pocas semanas.

• Casa masiva

Viviendas unifamiliares de construcción ligera

La construcción ligera se considera la forma más barata y rápida de construir una casa unifamiliar. Las casas están disponibles en muchas variantes diferentes y los precios son muy razonables en comparación con otros tipos de casas. El constructor celebra la ceremonia de remate después de sólo unos días. Las casas ligeras tienen una vida útil de hasta 100 años y su planta no puede modificarse posteriormente.

Viviendas unifamiliares con anexo para la abuela

Las casas unifamiliares pueden estar equipadas con un piso de acogida. Estas casas tienen una mayor superficie. El anexo de la abuela ya está previsto durante la fase de construcción. La integración posterior del anexo de la abuela es posible si la casa tiene espacio suficiente.

Los pisos de la abuela pueden proyectarse en el ático, en el sótano o en un frontón. Lo importante es que sean autónomos. Ambas partes viven solas y no dependen de las instalaciones de la otra parte.

Muchos pisos de abuelos tienen su propia entrada. Se trata de una característica necesaria, sobre todo si el piso de la abuela se va a alquilar. También se puede acceder al apartamento de la abuela a través de su propia entrada y escaleras o de otra puerta.

El espacio habitable de una casa unifamiliar puede variar mucho. Las pequeñas casas unifamiliares de una sola planta con diseño de bungalow comienzan con superficies habitables de 80 a 100 metros cuadrados. La superficie habitable media es de entre 120 y 160 metros cuadrados. Las casas de los arquitectos encargadas por clientes ricos pueden tener superficies habitables de varios cientos de metros cuadrados. Las empresas de viviendas ofrecen sus modelos con superficies habitables de hasta 250 metros cuadrados.

Casas adosadas

Se construye una casa adosada en una parcela. El propietario adquiere una cuota de copropiedad en la parcela. Alternativamente, la parcela está dividida.

Las dos mitades de una casa adosada son idénticas en su construcción. Los espacios habitables suelen estar dispuestos de forma invertida. La superficie habitable es de entre 100 y 160 metros cuadrados de media.

Las casas adosadas suelen estar equipadas con un sótano y tienen una forma de techo bajo la que se puede ampliar el ático. De este modo, es posible ampliar el espacio vital.

La ventaja con respecto a la casa adosada es que hay un frontón y no se puede acceder al jardín sólo a través del salón, como ocurre con las casas de media terraza. También hay un jardín más grande, y se puede construir un garaje o cochera con mayor facilidad.

Los costes de construcción y el coste del terreno son significativamente más baratos. Sin embargo, hay que tener en cuenta que los vecinos de una casa adosada viven uno al lado del otro, al alcance del oído. Esto se aplica, en particular, a los balcones y las terrazas, que suelen estar uno al lado del otro en una casa adosada.

• Casa adosada

Casas adosadas

Las casas adosadas son idénticas a la casa adosada en cuanto a su forma de construcción. La parcela se divide o se vuelve a medir entre los copropietarios. Esto reduce los costes de construcción de la casa y de la parcela. La arquitectura de las casas adosadas, que se construyen juntas, no difiere entre sí. Aquí, también, las casas exteriores suelen ser imágenes especulares unas de otras, porque esto ofrece un aspecto más agradable.

Además del problema de la proximidad con los vecinos, la casa en hilera también tiene una mala accesibilidad al jardín de las casas del medio. El camino pasa por el salón o, si es posible, rodea toda la hilera de casas. Además, hay dos vecinos al alcance del oído en las casas del centro.

Sótano o lavadero

El sistema de calefacción, la caldera para la preparación de agua caliente y todas las conexiones necesarias para abastecer la casa pueden instalarse en el sótano o en el lavadero. El sótano aporta varias ventajas. Aumenta el espacio vital disponible y ofrece muchas posibilidades de uso individual. Por ejemplo, ampliar el espacio vital o crear una habitación para practicar aficiones. El sótano puede estar equipado con su propio acceso y ofrecer instalaciones de almacenamiento para bicicletas o herramientas de jardín. También es posible establecer una oficina.

Una habitación en el sótano se reserva regularmente para el mantenimiento de la casa. Así, el sótano ofrece muchas ventajas. La desventaja es el alto coste de la construcción de una bodega. Las casas muy grandes también pueden tener un sótano parcial. No obstante, los costes adicionales en comparación con un forjado suelen ser de cinco dígitos.

Si no hay sótano, hay que habilitar una habitación en la planta baja para todas las conexiones y la instalación del sistema de calefacción. Esto es una desventaja porque se dispone de menos espacio para vivir. Por otro lado, los costes de construcción de la casa no son tan elevados.

A la hora de revender, el sótano siempre añade valor a una casa. Si usted, como constructor, decide tener un sótano, definitivamente se considera una inversión financiera que vale la pena.

Garaje, cochera y dependencia

Las casas unifamiliares suelen ampliarse con una cochera o un garaje para aparcar los vehículos. Las dependencias pueden ampliarse con cuartos para las herramientas de jardín o las bicicletas. Las casas unifamiliares más antiguas suelen tener dependencias anexas que se utilizaban como cuartos de servicio en épocas anteriores. Estos edificios suelen tener una estructura muy sólida y pueden utilizarse de diversas maneras. Aumentan el valor de la propiedad en una venta, especialmente si están en un buen o muy buen estado de renovación.

• Carport

Jardín: Naturaleza y relajación en su propia casa

Todas las casas unifamiliares tienen un jardín adjunto, que puede variar mucho en tamaño. Las casas antiguas suelen tener jardines muy grandes. La razón es que los propietarios eran autosuficientes y cultivaban sus propias frutas y verduras en el jardín. En las propiedades más nuevas, los jardines son más pequeños y fáciles de mantener. Esto se debe a un cambio en las estructuras de vida.

Muchos propietarios están atados a su trabajo y tienen que aguantar más distancias que en el pasado. Ya no se desea un jardín que requiera mucha mano de obra. Los jardines pequeños y de bajo mantenimiento se utilizan para el recreo y la relajación. Se colocan con césped o plantas de hoja perenne. Las zonas de cultivo de frutas y hortalizas son mucho más pequeñas que en épocas anteriores.

En el contexto de la venta de inmuebles, un jardín tiene un efecto de revalorización, especialmente si está muy bien mantenido y al mismo tiempo es fácil de cuidar. El tamaño del jardín debe ser de entre 600 y 1.500 metros cuadrados si se quiere que tenga un componente de valorización.

Vender la casa heredada

En la mayoría de los casos, los herederos deciden heredar. Incluso si la propiedad está lejos del lugar de residencia del heredero. Pero precisamente en esta situación, se plantea la cuestión de qué debe hacerse con la propiedad. Si ni vivir en la casa ni alquilarla es una opción, la consideración más común es vender la casa heredada.

Tras heredar una casa, el primer paso para el heredero es acudir al juzgado de distrito. Allí se puede solicitar el certificado de herencia. Esta medida también debe adoptarse si el heredero sólo reclama la parte obligatoria. El certificado de herencia demuestra que el heredero es el legítimo propietario de los bienes.

El certificado de herencia lo expide el tribunal testamentario. El tribunal testamentario competente es siempre el tribunal de distrito del último lugar de residencia bajo el cual se registró el fallecido.

En la cita en el tribunal testamentario, el heredero debe probar su derecho a la herencia. Esto puede hacerse mediante el testamento público, el contrato de herencia o probando la relación de parentesco con la sucesión legal que la acompaña.

• Lea más: Vender una casa heredada

Vender una casa después del divorcio

Quien decide casarse y contraer matrimonio, en la mayoría de los casos tiene la intención de pasar la vida con su cónyuge para siempre y compartir todo lo que le pertenece. Al casarse, nadie piensa en el hecho de que al final habrá un divorcio y posiblemente incluso una disputa sobre las posesiones. Pero en 2017, la tasa de divorcios en Alemania superó el 36%, lo que demuestra que, por desgracia, no todos los matrimonios duran para siempre. A menudo, el engaño, la vida cotidiana, incluida la rutina, o incluso los problemas financieros son las razones del divorcio.

• Venta de bienes en caso de divorcio

¿Aumento del valor mediante la conversión?

Una propiedad antigua puede reutilizarse mediante una reconversión de la casa. Las habitaciones pequeñas se pueden combinar. También se pueden crear nuevas salas. Las transformaciones de tejados o sótanos pueden incluso añadir nuevos metros cuadrados. Esto abre muchas posibilidades para los actuales ocupantes de la casa, pero a veces también puede ser útil si quiere venderla. Especialmente en el caso de edificios antiguos con habitaciones pequeñas, una reconversión puede hacer maravillas y atraer a más compradores. Sin embargo, la remodelación supone un gran esfuerzo y un elevado desembolso económico. Por lo tanto, sólo debe utilizarlo para aumentar el valor de su propiedad si mejora notablemente sus posibilidades en el mercado inmobiliario.

• Vender una casa y aumentar su valor: Conversión de la casa

Vender propiedades inmobiliarias: Guía XXL + listas de control

Procedimiento, costes y consejos – todo en un gran artículo gratuito para la propiedad, piso, casa, chalet, edificio de apartamentos. Aprenda a vender una propiedad, paso a paso: vender una propiedad.

Vender una casa: lista de comprobación en 3 fases

¿Conoce ya las 3 fases de la venta de un inmueble?

1. Preparación: Preparar la propiedad y la venta
1. Planificación financiera y calendario de venta
2. Contratar a un agente inmobiliario
3. Registros y documentos
4. Aumentar el valor de la propiedad
5. Determinar el precio de la oferta
6. Crear una exposición
2. Fase de venta: comercializar la propiedad y encontrar compradores
1. Propiedad del mercado
2. Contacto con posibles compradores
3. Filtrar y seleccionar a los posibles compradores
4. Comprobación de crédito
5. Fechas de visualización
6. Charla de ventas y negociación del precio de compra
3. Operación de venta: Contrato de compraventa hasta la entrega
1. Redactar el contrato de compraventa ante notario
2. Nombramiento de notario
3. Inscripción en el registro de la propiedad y tramitación de los pagos
4. Entrega de la propiedad
5. Gastos de notario y comisión de agente
6. Pagar impuestos

En esta guía aprenderás todos los pasos paso a paso. Perfecto para quienes venden su primera propiedad.

• Vender la propiedad

Casa heredada y deudas

Sin embargo, el heredero es el sucesor legal y, por tanto, también es responsable de las deudas del fallecido. Con la aceptación de la herencia, puede ser necesario pagar los préstamos inmobiliarios y las deudas fiscales existentes con el propio patrimonio. Para evitar posibles peligros, le rogamos que se acerque a nosotros con tiempo. Sólo en muy pocos casos puede revertirse la aceptación o la renuncia de una herencia. Le asesoramos en todas las cuestiones y trámites relativos a la herencia. Con la aceptación de la herencia, debe presentarse una solicitud de corrección del registro de la propiedad (artículo 82 del Código del Registro de la Propiedad, GBO).

Disolución de la comunidad de herederos por división

La herencia a una comunidad de herederos puede ser problemática. En este caso, diferentes partes (por ejemplo, los hermanos) heredan los bienes inmuebles. Los diferentes intereses pueden dificultar el uso y la venta. La venta de la propiedad no suele ser posible sin una decisión unánime. En el marco de la liquidación de la herencia, es posible dividir los bienes y poner así fin a la comunidad de herederos. Los acuerdos sobre la división pueden consistir, por ejemplo, en un pago en efectivo al primer heredero, una transferencia de acciones de la propiedad a un segundo heredero y la transferencia de la propiedad de un inmueble del mismo valor a un tercer heredero. Todas las soluciones requieren una valoración objetiva y realista de la propiedad.

Uso propio o alquiler de la herencia

A menudo existe un estrecho vínculo personal con el hogar paterno. Sin embargo, en la decisión deben tenerse en cuenta otros criterios objetivos:

• ¿Cuál es el estado del inmueble (retraso en la renovación)?
• ¿Qué medidas de conversión son necesarias?
• ¿Es posible pagar una posible comunidad de herederos?

Trampa de la deuda herencia inmobiliaria

Si la propiedad heredada está en excelentes condiciones, también puede alquilarse. Sin embargo, en muchos casos, las sumas que hay que gastar en la renovación y la modernización son demasiado elevadas para conseguir una rentabilidad del alquiler. El cálculo del rendimiento de una vivienda plurifamiliar puede seguir siendo relativamente positivo aunque haya un retraso en la renovación. Dado que la venta de los bienes heredados es, en muchos casos, la única forma de resolver el conflicto sucesorio, los herederos suelen vender muy por debajo de su valor.

Más información sobre el tema de la herencia:

División de la herencia

Los inmuebles heredados en comunidad plantean una dificultad especial a la hora de venderlos. En el marco de una comunidad de herederos, hay varios propietarios en el registro de la propiedad. Esta circunstancia perjudica el interés de los posibles compradores y dificulta el proceso de venta. Existe una solución para simplificar la liquidación y, al mismo tiempo, establecer una pauta clara de todos los herederos con los mismos derechos. La liquidación de una herencia se refiere a la disolución de una comunidad de herederos, que se lleva a cabo sobre la base de normas contractuales claras y no está sujeta a la forma. Todo sobre la liquidación de la herencia.

Comunidad de herederos

Se sabe por la práctica que una comunidad de herederos rara vez se pone de acuerdo. Sin embargo, los desacuerdos y las disputas abiertas en torno a una herencia inmobiliaria dan lugar a pérdidas que usted puede evitar con prudencia. Evite los conflictos en torno a la propiedad buscando el asesoramiento de un agente inmobiliario y encontrando la mejor forma de apoyo. Si el testamento no dispone lo contrario, todos los coherederos tienen el mismo derecho y obligación. Esto significa que la venta es a menudo la mejor solución y le da la oportunidad de dividir el producto de la herencia entre todos los coherederos y así evitar el problema de una disputa por la herencia. Más información sobre la comunidad de herederos.

Impuesto de sucesiones

Para muchos herederos, la pena, la alegría y el dolor están estrechamente relacionados. Cuando se hereda una casa, este proceso siempre va unido a una pérdida dolorosa y emocional. Al cabo de un tiempo, se extiende una ligera alegría y te das cuenta de que eres propietario de una casa. Al mismo tiempo llega la preocupación de que la Agencia Tributaria le reclame el impuesto de sucesiones y que sólo pueda pagar esta cantidad si vende la casa. Dispone de un importe de exención por debajo del cual, por lo general, no se debe pagar el impuesto de sucesiones. La cuantía de este subsidio depende de su grado de parentesco con el fallecido. Los cónyuges pueden heredar bienes inmuebles libres de impuestos hasta 500.000 euros, los hijos hasta 400.000 euros. Para evitar el pago del impuesto sobre la especulación, debe considerar si desea vivir usted mismo en la casa heredada si ésta fue adquirida hace menos de 10 años. Todo sobre el impuesto de sucesiones.

Certificado de herencia

Está registrado en el testamento como único heredero de la casa paterna. Si el testamento es notarial y legalmente válido, su herencia no será impugnada. No obstante, sin un certificado de herencia adicional, se enfrentará a un problema a más tardar si se convierte en propietario de la vivienda como resultado de la corrección en el registro de la propiedad y quiere venderla, por ejemplo. Debería tener un certificado de herencia emitido independientemente del testamento y así protegerse a la hora de heredar casas o pisos. Todo lo relacionado con el certificado de herencia.

Subasta de partición en comunidades de herederos

La subasta parcial es una variante especial de la venta forzosa y se utiliza cuando varias personas son propietarias de una cosa. Suele tratarse de un terreno o una propiedad que se subasta y cuyo producto se reparte entre los propietarios. Esta situación se da a menudo en las comunidades de herederos cuyo patrimonio incluye una propiedad o un terreno. En una comunidad de herederos, los herederos comparten la propiedad de los objetos de la herencia. En consecuencia, cada uno puede disponer de su propia parte, pero de la totalidad de los bienes sólo de acuerdo con los demás. Todo sobre la subasta de la partición.

Heredar deudas

Una herencia no significa principalmente riqueza y nuevas posesiones. Una herencia suele estar cargada de deudas y supone una gran responsabilidad para los herederos. Tras el fallecimiento, los herederos no sólo se hacen cargo de los bienes, sino también de los derechos y obligaciones del fallecido. Si esto incluye deudas, los herederos también responden de ellas con su patrimonio privado. Si se produce un caso de herencia, se debe examinar cuidadosamente la herencia y comprobar si hay deudas. Más información sobre la herencia de deudas.

Aviso de herencia

Cualquier heredero puede renunciar a la herencia. Esto es especialmente importante si la herencia está sobreendeudada o si, por ejemplo, los bienes inmuebles en ruinas forman parte de la herencia. Sin embargo, el descargo de responsabilidad requiere ciertas formas y plazos que deben respetarse. Por lo tanto, la información precisa sobre el patrimonio y las deudas del testador es enormemente importante. El asesoramiento adecuado es la clave del éxito en este caso. Todo lo que necesitas saber sobre la herencia.

Herederos sin testamento

El derecho de sucesión entra en vigor si no hay testamento. Regula quién recibe los bienes del fallecido después de la muerte y cómo se hace. Pueden formarse comunidades de herederos si hay varios herederos y la herencia pasa a su poder. Las comunidades de herederos se forman automáticamente tras la muerte del difunto si hay varios herederos. A continuación, deben dividir el patrimonio entre ellos y tomar decisiones conjuntas sobre los bienes heredados, como los inmuebles. Si quieres decidir por ti mismo qué familiares heredan qué bienes, debes redactar un testamento y regularlo todo al detalle. Más información sobre la herencia sin testamento.

Parte obligatoria de la herencia

La porción obligatoria es un tema importante para los parientes desheredados, porque todavía tienen ciertos derechos a la herencia. Sin embargo, para reclamarla correctamente y cumplir las formalidades, hay que observar una serie de cosas. La cuota depende siempre de los demás herederos y de la cuantía de la herencia. Lea ahora más sobre la parte obligatoria de la herencia.

Asignaciones para herencias

Para proteger a los herederos de una gran carga financiera, se aplican diferentes tipos impositivos y desgravaciones en función del grado de parentesco. Estas desgravaciones incluyen varias cosas que no tienen que tributar para que los herederos no tengan que pagar la mayor parte como impuestos, especialmente en el caso de una herencia grande. ¡Todo sobre el tema de las desgravaciones fiscales!