Explicación de los distintos tipos de capas: capa A, B y C

En principio, se distinguen tres tipos de ubicación a la hora de buscar un inmueble:

• Localización A (metrópolis)
• Ubicación B (gran ciudad / ciudad con desarrollo positivo)
• Ubicación C (ciudad pequeña con desarrollo estancado)

¿Por qué son importantes los tipos de ubicación? Sencillamente, como comprador de una propiedad, lo ideal es que haya pensado en sus objetivos antes de comprarla. ¿Quiere comprar el inmueble para uso propio o como inversión? ¿Es una propiedad de rendimiento o de inversión? Dependiendo de la respuesta a esta pregunta, la ubicación que debe buscar también difiere.

Veamos ahora las distintas definiciones.

Ubicación A: metrópolis codiciadas como Berlín y Hamburgo

Las metrópolis y capitales se consideran, por lo general, lugares A. Son lugares muy solicitados para vivir porque en ellos suelen instalarse empresas con sede internacional. La economía es floreciente, el sistema educativo tiene mucho que ofrecer y la vida nunca es aburrida. Las metrópolis alemanas también albergan los barrios más bellos e históricos. Si compra una propiedad aquí, puede esperar un alto precio de compra pero una baja rentabilidad.

Típico de las ubicaciones A: precio de compra caro y bajos rendimientos

Comprar propiedades de inversión: Bajo riesgo y alto precio de compra

Debido al elevado precio de compra y a la baja rentabilidad, le aconsejamos que busque propiedades de inversión en ubicaciones A. Al fin y al cabo, los elevados precios por metro cuadrado apenas se cubren con los ingresos por alquiler. En otras palabras, debido a la codiciada demanda de las metrópolis, puede esperar un aumento del valor de su propiedad con un bajo riesgo. ¿Por qué bajo riesgo? Es poco probable que la popularidad de ciudades como Múnich, Berlín y Hamburgo disminuya en los próximos años; al fin y al cabo, cada vez son más los jóvenes que se sienten atraídos por estas ciudades.

Objetivo de una propiedad en una ubicación A: reventa posterior y rentable

Así que si usted no espera un flujo de caja directo poco después de adquirir la propiedad, entonces las propiedades en una ubicación A son ideales para usted. Por el contrario, es menos probable encontrar aquí propiedades que rindan. He aquí un breve resumen:

• Precio de compra: Alto
• Rendimiento: Bajo
• Ventaja: bajo riesgo
• Tipo de propiedad: Propiedad de inversión
• Objetivo: reventa posterior y rentable

Localización A en Alemania: Ejemplos

¿Qué ciudades suelen considerarse localidades A? Aquí según la población:

• Berlín
• Hamburgo
• Múnich
• Colonia
• Fráncfort del Meno
• Stuttgart
• Düsseldorf

Localización B: Grandes ciudades económicamente fuertes como Núremberg y Leipzig.

En cambio, las propiedades situadas en ubicaciones B se caracterizan por su elevada rentabilidad. Al fin y al cabo, las ubicaciones B están cerca de metrópolis populares y, por tanto, también se consideran lugares populares para vivir.

Típico de una ubicación B: precio de compra moderado y altos rendimientos

Rendimiento de la compra de propiedades: Precios de compra moderados y alquiler que cubre los gastos

Mientras que el elevado precio por metro cuadrado en las ubicaciones A significa que los alquileres no pueden cubrir estos costes, este problema no existe en las propiedades de las ubicaciones B y C. Así pues, las propiedades situadas en ubicaciones B se consideran propiedades de rendimiento perfecto.

He aquí las ventajas de un vistazo:

• Precio de compra: Moderado
• Rendimiento: Alto
• Ventaja: alquiler que cubre los costes
• Tipo de inmueble: Inmueble de renta
• Objetivo: tesorería inmediata

Localización B en Alemania: Ejemplos

Las ubicaciones B son, entre otras:

• Leipzig
• Dortmund
• Alimentación
• Bremen
• Hannover
• Nuremberg
• Wuppertal

A las afueras de las grandes metrópolis se encuentran los codiciados lugares B:

Ubicación C: Inmuebles de bajo coste con alto riesgo

Por lo tanto, las ubicaciones C también son adecuadas para propiedades de inversión. Se trata de localidades con una infraestructura débil y una fortaleza económica baja o moderada. Aquí puede disfrutar de un precio de compra más bajo, pero también tiene que contar con mayores riesgos, como desocupaciones, retrasos en el pago del alquiler, etc. Por lo tanto, los rendimientos se caracterizan por un alto riesgo.

Propiedades en ubicación C en breve:

• Precio de compra: Bajo
• Ventaja: gangas inmobiliarias
• Tipo de propiedad: Propiedad de alto riesgo
• Objetivo: tesorería inmediata

Aquí, un típico edificio prefabricado en una ubicación C:

Conclusión: Decidir según el tipo de propiedad

Mientras que las ubicaciones A son metrópolis codiciadas, las ubicaciones B se caracterizan por su fortaleza económica. Las ubicaciones C son menos solicitadas y tienen una infraestructura débil, pero incluso aquí puede merecer la pena invertir en una propiedad de inversión. Lo mejor es plantearse de antemano qué objetivo persigue con la compra de un inmueble y qué tipo de propiedad le interesa. Entonces le resultará mucho más fácil elegir el lugar. Una vez decidida la ubicación A, B o C, en un segundo paso se lleva a cabo un análisis de la macro, meso y microlocalización.

Más información: Macro, Meso y Microlocalización

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• Ubicación de la propiedad: A, B, C ubicación – externa

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• Rentabilidad frente a la inversión inmobiliaria

Definición: ¿Propiedad de inversión o propiedad de rendimiento?

¿Qué es una inversión inmobiliaria? ¿Y qué es una propiedad de rendimiento? El objetivo es muy importante aquí. ¿Quiere generar ingresos directos a través de rendimientos o alquileres? ¿O es más importante para usted el aumento de valor a largo plazo?

El sector inmobiliario como inversión: revalorización a largo plazo

Con una inversión inmobiliaria, el objetivo es conseguir un aumento de valor a largo plazo. Esto también significa que primero se invierte y sólo después se vende la propiedad con beneficios y, por tanto, se capitaliza. Por lo tanto, no se trata de una devolución o un alquiler inmediatos.

El valor del inmueble depende sobre todo de la ubicación del piso o casa. La reurbanización y la renovación también tienen un efecto de aumento del valor de su propiedad.

He aquí un resumen de los objetivos de una inversión inmobiliaria:

• Primario: Aumento del valor de la propiedad, beneficio de la venta
• Propiedades con una ubicación A correspondiente

Rentabilidad de la propiedad: Flujo de caja directo a través del alquiler

El objetivo principal de una propiedad con rendimiento es el beneficio inmediato tras la adquisición de dicha propiedad. Lo ideal es que estas propiedades generen un rendimiento por alquiler. Las propiedades en buenas ubicaciones C conllevan mayores riesgos que las propiedades en muy buenas ubicaciones B.

Aquí tiene un resumen de todos los destinos:

• Principal: Beneficio a través del alquiler
• Propiedades con una rentabilidad de alquiler superior al 6%.
• Propiedades en ubicación de C+ a B

Consejo: Rendimiento inmobiliario: ventajas e inconvenientes

Tanto los bienes de renta como los de inversión tienen sus ventajas e inconvenientes. Mientras que los bienes de inversión requieren una cantidad especialmente elevada de capital, los bienes de renta proporcionan unos ingresos directos. Por eso recomendamos invertir en una propiedad que genere ingresos, sobre todo al principio.

Ventajas: Ingresos directos y excedentes

La ventaja más obvia de una propiedad rentable son los ingresos inmediatos derivados de su alquiler. Además: si quedan excedentes, pueden utilizarse para cubrir otras propiedades de la cartera.

• Flujo de caja inmediato
• Los excedentes pueden compensar otras propiedades con déficit de cobertura

Desventajas: Mayores impuestos y temporalmente en localidades B

Sin embargo, también hay dos desventajas que vienen con una propiedad de rendimiento. El primero son los impuestos. Los excedentes adicionales aumentan la presión fiscal. En segundo lugar, las propiedades con rendimiento son muy poco frecuentes en las ubicaciones A.

• Aumenta la presión fiscal
• Propiedades que rara vez se encuentran en ubicaciones A

Conclusión: Consejos para principiantes y usuarios avanzados

Por lo tanto, si se trata de una de las primeras inversiones en bienes inmuebles, recomendamos una propiedad de rendimiento. Una vez creado un perfil inmobiliario sólido, se recomienda combinar más adelante inversión y rendimiento.

Para inversores avanzados: una mezcla de ambas formas de inversión