Venta parcial/compra parcial: ¿Qué es? Explicación + ventaja

Seguro que ya ha visto los anuncios de los numerosos proveedores de compraventa parcial. Esta oferta de compra se dirige en particular a los propietarios de edad avanzada que necesitan dinero, por ejemplo, para una jubilación más agradable.

Una mirada a los costes de uso, las ventajas, las desventajas, la venta total, el aumento de valor calculado bajo la inflación y una comparación de qué es más «barato»: ¿la compra parcial o el préstamo inmobiliario alternativo, más concretamente el préstamo hipotecario? Además, los impuestos, la venta de una comunidad de herederos, el divorcio y mucho más.

Aquí también encontrará todas las calculadoras con ejemplos: Comparación de proveedores de venta parcial.

En primer lugar, una definición rápida y breve.

Definición de venta parcial o compra parcial

¿Qué significa la venta parcial de un inmueble?

Por supuesto, no hay una segunda persona que se mude a su propiedad, usted sigue siendo el único usuario. Sin embargo, como antiguo propietario único, ahora paga un canon por el uso de la parte de la propiedad que ya no posee en su totalidad tras la compra parcial, comparable al alquiler. Este pago se denomina «compensación por uso» o «indemnización por uso».

Venta parcial resumida:

• Vendes parte de tu propiedad (normalmente entre el 10 y el 50%)
• Compra parcial de la casa: Sí
• Compra parcial del piso: Sí
• Compra parcial de terrenos: Sí
• La empresa financiera se convierte en copropietaria
• Usted sigue siendo el único usuario de la propiedad
• Pagas una cuota mensual de uso
• Ventas totales en X años (opcional)

Las preguntas más importantes sobre la compra parcial

Las preguntas más importantes de un vistazo:

• ¿Puedo vender la mitad de la casa? Sí, la mayoría de los vendedores ~ 20-50%.
• ¿Puedo vender parte de mi piso? Sí.
• ¿Compra parcial también de terrenos? Sí.
• ¿Ventaja? Transferencia del precio de compra rápida y sin complicaciones.
• ¿Desventaja? Tasa de uso (~ 3-5% anual)
• Además, para las ventas totales: a veces por debajo de la inflación

Estos factores son importantes a la hora de comprar piezas

Los factores clave para la venta parcial:

• Valor de la propiedad = 500.000 euros
• Pago inmediato deseado = 100.000 euros
• Acción en venta = 20%.
• Cuota mensual de uso = ?
• (si) Venta total después de X años = ?

Hay que responder a dos preguntas centrales en la comparación:

1. ¿A cuánto asciende la cuota mensual de uso?
2. (En la venta total, más adelante) ¿revalorización y tasas?

Diferencia: Venta vs. venta parcial

¿Qué distingue la venta parcial de la venta normal de la propiedad? Si quiere vender un inmueble de forma normal, pasará por un total de tres fases principales (preparación, visitas/comprobación de solvencia, venta), que a su vez contienen varios pasos. La búsqueda de compradores solventes (solvencia) puede llevar más tiempo en función de la situación inmobiliaria (demanda).

Venta periódica de inmuebles: calendario

A grandes rasgos, la venta de inmuebles incluye los siguientes pasos:

1. Preparar los documentos
2. Valoración
3. Comercialización inmobiliaria
4. Preparación de una exposición
5. Realización y planificación de las citas de visualización
6. Negociaciones de compra
7. Tramitación y elaboración del contrato de compraventa
8. Entrega de llaves

Acortar la fase de venta

Con una venta parcial, una gran parte de estos pasos se salta por completo. Usted acude directamente a un proveedor de servicios financieros que compra su propiedad a prorrata. En consecuencia, los siguientes pasos se mantienen del proceso de venta de una propiedad regular:

1. Valoración
2. Tramitación y elaboración del contrato de compraventa
3. Entrega de llaves

Las ventajas de un vistazo: Vendido y pagado rápidamente

Ya sea una casa adosada, un chalet o incluso un condominio en un edificio de apartamentos: nunca ha vendido una parte de su propiedad tan rápidamente.

Una venta parcial tiene ventajas:

• Método de financiación independiente de los bancos
• Sin comprobación de crédito, con financiación de crédito
• Proceso de venta rápido

¿Desventaja? Utilización en la comparación de costes

Como se ha descrito en la introducción, la oferta de «compra parcial» se dirige en particular a los propietarios de edad avanzada.

«Los bancos no conceden a las personas mayores ningún / pocos préstamos».

Este es un prejuicio común. Por eso la publicidad con la «compra parcial de su propiedad» funciona tan bien en este momento. Sin embargo, a menudo no se tienen en cuenta los costes de seguimiento. Si, por ejemplo, vendes el 25% de la propiedad y pagas 300 euros al mes en concepto de gastos de uso, no dudes en comparar la cantidad con un préstamo inmobiliario normal, más concretamente con un préstamo hipotecario.

Si no, a posteriori, es una experiencia que te cuesta dinero cada mes.

Empecemos el análisis.

Tasa de uso por compra parcial: Desventaja 1

Ahora los «costes de seguimiento».

¿Qué es la cuota mensual del usuario? Muchos lo anuncian actualmente como «fácil», «agradable», «sin banco». Es cierto. Pero el precio es alto. Sobre todo, los costes continuos que surgen en la compra parcial a las empresas financieras. La empresa financiera se convierte en copropietaria. La parte vendida de la propiedad se pone de nuevo a su disposición.

Por lo tanto, no cede «la mitad» del jardín o parte de sus habitaciones: sigue utilizando su propiedad en solitario.

Por ello, se paga la «compensación por uso».

Importe de la compensación por uso

La compensación que la financiera exige por el uso del inmueble suele ser con:

• Entre el 3 y el 5% del importe desembolsado anualmente.

La suma se refiere a 1 año en cada caso. La fórmula para calcular la cuota de uso (según el proveedor) por mes:

• Cuota mensual de uso = 3% * precio de compra (acción) / 12
• = 3% * 100.000 / 12

Esto significa que, con una venta parcial por valor de 100.000 euros, se pagan 250 euros al mes.

Cuota de usuario a 100.000 euros = 250 euros / mes

Como siempre, dependiendo del proveedor. Puede encontrar todos los proveedores aquí en la Casa de Compras Parciales: Comparación.

Comparación de préstamos inmobiliarios: 2-4% más baratos

¿Cuánto paga actualmente por un préstamo inmobiliario «clásico»? Debido a la fase de bajos tipos de interés, actualmente sólo paga:

• Aproximadamente el 1% del importe desembolsado anualmente.

En comparación con la solicitud de financiación de 100.000 sólo ~ 80 euros / mes.

Sólo crédito ~ 80 euros / mes

Vale la pena calcular y tener en cuenta cuando se trata de la venta parcial de su propiedad. ¡Tip! También conocerá la «renta inmobiliaria» como otra alternativa a la venta parcial.

Los impuestos: ¿Qué hay que pagar?

El impuesto no es diferente para una venta parcial que para una venta regular.

Como puede ver en esta lista de comprobación de impuestos, para los particulares se trata en realidad «sólo» del impuesto sobre la especulación. Entra en vigor cuando una propiedad se vende de nuevo dentro de los primeros 10 años después de la compra. El importe del impuesto sobre la especulación se calcula en función del tipo impositivo individual, que puede ser superior al 25%.

En aras de la exhaustividad, cualquier persona que venda 3 o más propiedades en 5 años también está sujeta al comercio de propiedades comerciales y, por tanto, también al impuesto sobre actividades económicas. Por último, en aras de la exhaustividad, el impuesto sobre el volumen de negocios (comprador) para el comercio de bienes inmuebles comerciales.

Más sobre el tema de los impuestos en la venta de inmuebles:

• Venta de inmuebles: Impuestos

¡Calculadora! Comparación de proveedores

En este análisis, he calculado un ejemplo para usted en todas las calculadoras de los proveedores. ¿A cuánto asciende la cuota del usuario? ¿Cuánto se obtiene por la venta total? Puede encontrar la comparación de grandes proveedores aquí:

• Proveedores de venta parcial en comparación

Precio total de compra e inflación: Desventaja 2

Si piensa detenidamente en el cálculo online del paso 2) la compra total, se dará cuenta de que no especifica ninguna región(ubicación de la propiedad) del inmueble. Por lo tanto, el aumento de valor es un valor muy aproximado. Pero tomemos esto como base.

Inflación frente a revalorización: comparación (-2,8% de pérdida)

Factor de inflación (devaluación de la moneda) – Si ahora se añade la inflación como segundo factor, que según el Banco Central Europeo debería ser del 2% anual, pero que actualmente llega al 5% (a fecha de 22 de enero), entonces se verá:

La revalorización de sólo un 25 %, un 30 % en 15 años, no compensa siquiera la inflación.

Así que comparemos el 30% en 15 años y la inflación («como se quiera» al 2%, sin aumentos):

El resultado de nuestra comparación:

Según la (mayoría) de las calculadoras online, una pérdida del -2,8%.

En consecuencia, ni siquiera se le compensará la inflación si está por debajo del 32,8%.

Consejos para su venta parcial: uso, renta vitalicia, divorcio y herencia

He aquí algunos consejos prácticos y elementos de reflexión:

Pensión inmobiliaria: Otra alternativa

Ahora se ha enterado de la venta parcial, también del préstamo hipotecario. Tal vez otro consejo para ti sea la pensión inmobiliaria. Esto es especialmente interesante si ya ha alcanzado una edad superior, normalmente 70 o 75 años.

La renta inmobiliaria significa: usted vende su propiedad (directamente) por completo, pero conserva un derecho de residencia y uso de por vida. Además, recibe una pequeña cantidad mensual. Para algunos, esta es una buena solución. Además, usted ya no tiene nada que ver con los gastos de mantenimiento, el nuevo propietario se encarga de ello.

La pensión inmobiliaria explicada de forma sencilla:

• Venta directa y completa de su propiedad
• Derecho de residencia y uso de por vida
• Pequeña «pensión extra» mensual del vendedor
• Sin costes de mantenimiento

Derecho de usufructo: «Derecho de residencia único y vitalicio

Antes de comparar los diferentes proveedores, le damos un consejo importante si realmente decide vender su propiedad en parte. Como ya ha aprendido en la guía sobre la venta parcial, puede vender su propiedad de dos maneras: Venta total en X años.

Si está considerando una venta global después de X años, asegúrese de echar un vistazo a la:

Derecho de usufructo en caso de venta total

En términos sencillos, el usufructo significa que usted tiene el derecho exclusivo de utilizar su propiedad, incluso después de la venta (así como en otros casos, como la herencia anticipada).

Ventaja: El derecho de usufructo te da la ventaja de que no dependes de la buena voluntad o del consentimiento del vendedor en ningún momento.

¿Es posible la venta parcial a pesar de la financiación actual?

Las ventas parciales son posibles -por acuerdo- pero tanto usted, como prestatario (propietario del inmueble), como el banco están fundamentalmente vinculados al acuerdo de préstamo celebrado, al menos durante un período de interés fijo acordado. Lo ideal es que su propiedad esté pagada.

¿Cuál es la diferencia entre una venta parcial y una renta vitalicia?

Aclaremos primero el término renta vitalicia: En una renta vitalicia, usted vende su propiedad a cambio del pago de una renta y del derecho de residencia y uso simultáneo y vitalicio. Es, por tanto, una forma especial de vender una propiedad. La ventaja: la liquidez.

• La mayoría de los propietarios tienen más de 70 años
• Venta completa a una empresa financiera
• A cambio, el derecho de residencia y uso de por vida
• Cantidad mensual adicional para usted (renta vitalicia)
• Sin costes adicionales / costes de mantenimiento

Comunidad de herederos: Venta después de la herencia

¿Se puede vender una acción en una comunidad de herederos? Sí. Con referencia al artículo 2033, apartado 1, del BGB, que establece:

«Cada coheredero puede disponer de la parte de la herencia».

Más sobre el tema:

• Comunidad de herederos: venta de bienes

Divorcio: Venta después de la separación

¿Es posible vender las acciones de una separación o divorcio? En el caso del divorcio, las cosas son un poco más complicadas al principio. En principio, sólo después del año de separación, pero como máximo después del divorcio, los cónyuges pueden exigir a su pareja que venda su vivienda. Hable con los proveedores individualmente sobre esto.

Más a:

• El divorcio: Venta de inmuebles

Microapartamento: ¿Qué es un microapartamento? – Definición y características

Debido a las numerosas variantes y a los diferentes requisitos, no existe una definición uniforme del término microapartamento. En los países de habla alemana, un microapartamento es un pequeño piso amueblado que suele tener una o dos habitaciones y un tamaño aproximado de entre 19 y 36 metros cuadrados.

Lea más sobre el piso convencional aquí.

Características de un microapartamento

Los microapartamentos se alquilan en la mayoría de los casos amueblados y suelen estar equipados con futones o camas extraíbles, mesas plegables y electrodomésticos pequeños u ocultos. En algunos casos, el coste de la electricidad o de Internet también está incluido en el contrato de alquiler. También suele haber zonas comunes como salas de fitness, terrazas en la azotea o campos deportivos.

• A menudo amueblado
• Montaje que ahorra espacio
• Electricidad e Internet incluidos en el contrato de alquiler
• Zonas comunes: Salas de fitness, terraza en la azotea, etc.

Ventajas e inconvenientes de un microapartamento: costes, rendimientos y co.

Antes de invertir en un piso, hay que ver las ventajas e inconvenientes de cada tipo de piso. Esto le ayudará a decidir si este tipo de piso es adecuado para usted y si puede aceptar las desventajas. Especialmente en el caso de un piso antiguo, la construcción es diferente a la de un edificio nuevo. Hemos recopilado una lista de los aspectos más importantes para que pueda hacer la elección correcta.

Ventajas: Alto rendimiento, seguro, central

Los microapartamentos tienen una ventaja muy decisiva: la ubicación y la localización. Este tipo de propiedad se encuentra sobre todo en el centro de las ciudades y es muy céntrica. Así que si quieres vivir en la ciudad pero no quieres gastar mucho, un microapartamento es la opción adecuada.

Si quiere invertir en un micropiso, puede estar seguro de una cosa: Si bien su inversión inmobiliaria requiere un desembolso de capital manejable, el rendimiento de los alquiler es y las rentas son más elevados que los de otros pisos, como el de los edificios antiguos, el loft o el piso. Además, son una inversión segura que merece la pena para los inversores con un horizonte temporal largo. Precisamente porque la demanda supera a la oferta, usted como propietario tiene un alto grado de seguridad en el alquiler.

• Como inversión inmobiliaria, los microapartamentos requieren una inversión de capital manejable
• La rentabilidad y los ingresos por alquiler son significativamente superiores a los de los pisos convencionales
• La inversión merece la pena para los inversores con un horizonte temporal largo y una gran necesidad de seguridad

Desventajas: Pequeño, amueblado

Lo que es una ventaja para algunos puede parecer una desventaja para otros. Los microapartamentos amueblados le impiden introducir su propio estilo o mobiliario en sus cuatro paredes. Además, los pisos son muy pequeños y ofrecen poco espacio para vivir.

• Estrecho, pequeño
• Mayormente amueblado

Microapartamento: ¿A quién va dirigido? Solteros, parejas, segunda residencia

El grupo objetivo de los pisos pequeños está formado principalmente por jóvenes solteros que trabajan y que tienen una media de edad inferior a los 30 años. Pero los microapartamentos también son en parte adecuados para las parejas y los pisos compartidos, así como para los solteros mayores que no necesitan mucho espacio. Los microapartamentos también se utilizan a menudo como segunda residencia.

Solteros: Flexible, central

Los microapartamentos son especialmente populares entre los adultos jóvenes. Estas viviendas suelen estar situadas en el centro de la ciudad, por lo que son ideales para estudiantes y solteros. La proximidad a la universidad y la flexibilidad que esto ofrece es también una gran ventaja. La mayoría de las veces, este tipo de propiedades ya están completamente amuebladas y, por lo tanto, listas para su ocupación inmediata. Esto es una gran ventaja para los jóvenes que son nuevos en una ciudad.

Mayores: Económicos, modernos

Al igual que en el caso de los jóvenes solteros, este tipo de vivienda es especialmente adecuada para personas mayores solteras que siguen queriendo vivir en la ciudad y en un lugar céntrico, además de barato.

Parejas: Habitación para dos

En contra de la creencia popular, un microplano también puede ser beneficioso para las parejas jóvenes. A pesar del reducido número de metros cuadrados, con el mobiliario y la distribución de las habitaciones adecuados y eficaces, el piso puede ser especialmente acogedor y ofrecer espacio suficiente para dos personas. Además, se ahorra dinero con el alquiler.

Residencia secundaria: casa de vacaciones, desplazamientos

Por ejemplo, si vives en el campo y te desplazas a la ciudad para trabajar, puedes comprar o alquilar un micropiso como segunda residencia. Esto ahorra tiempo y, dependiendo de la distancia, incluso costes. Sin embargo, los microapartamentos también pueden comprarse sin una finalidad específica y alquilarse como segunda vivienda o casa de vacaciones.

Lo que debe tener en cuenta antes de comprar/alquilar un microapartamento

Especialmente en el caso de los edificios antiguos, es muy importante hacerse una idea del piso antes de comprarlo o alquilarlo. Infórmese exactamente sobre el tipo de construcción y el edificio para estar preparado para todo. Los hemos resumido para que pueda aclararlo todo de antemano y evitar costes inesperados más adelante.

¿Qué hay que tener en cuenta a la hora de comprar?

En primer lugar, debe informarse sobre el estado de su posible propiedad. Los edificios antiguos suelen requerir renovación y modernización, lo que puede suponer costes adicionales. Le recomendamos que consulte a un especialista y a un agente inmobiliario que pueda ayudarle en la decisión de compra y le dé una idea de los costes que conlleva. Es posible, por ejemplo, que la fachada exterior esté dañada y la humedad pueda entrar en el piso, provocando moho. Tampoco es raro que haya que reparar la estática de los inmuebles antiguos para garantizar su estabilidad. A veces, también es necesario realizar trabajos de reparación. Así que déjese ayudar por un especialista para que nada falle. Tanto si se trata de una propiedad existente como de una nueva construcción, un experto no sólo le ayudará con la valoración de la propiedad según el año de construcción, sino también con la inspección técnica y comercial de la misma.

• Estado estructural
• Estática
• Trabajos de reparación

Si quiere saber más sobre la compra de una vivienda, puede encontrar consejos útiles sobre el tema en el artículo Comprar un piso.

Cita para ver: Qué tener en cuenta y lista de comprobación

Está invirtiendo en una propiedad y esta decisión no debe tomarse a la ligera. Las inversiones son siempre una buena idea, pero especialmente con los edificios antiguos hay que prestar atención a algunas cosas para evitar costes inesperados. Hemos elaborado una lista de comprobación con los aspectos más importantes que debe tener en cuenta a la hora de visitar una vivienda para comprar o alquilar.

¿Quieres vivir en las grandes ciudades alemanas y tener un piso en las calles más caras? Aquí encontrará las calles más caras de Berlín y Hamburgo.

¿Qué hay que tener en cuenta? – Estado, plano y ubicación

Echa un vistazo al estado del piso. Dependiendo del año de construcción, cada propiedad tiene sus defectos. ¿Cómo es el plano del piso y cumple con sus expectativas? A menudo hay que adaptarlo a la propiedad. Presta atención a la ubicación y a la infraestructura del piso, esto podría aumentar o disminuir el precio al que venderías el piso. ¿Están equipados la cocina y el baño, y cuáles son los costes auxiliares y de funcionamiento? ¿El microapartamento está alquilado o no? Estos son sólo algunos aspectos a tener en cuenta. A continuación hemos elaborado una lista de comprobación.

Lista de control: Para su cita de visualización

Aquí encontrará una lista de comprobación con los factores más importantes a los que debería prestar atención cuando vea un piso.

• Ubicación
• Institución
• Gastos de servicio
• Suministro de Internet
• Luz solar
• Aparcamiento
• Mascotas
• Estado (necesita ser renovado)
• Plano de la planta
• Vecinos
• Cocina/ Baño
• Habitaciones adicionales
• Calefacción, agua, electricidad
• Ruido

Broker: inversión segura con los mejores – Broker – Costes, procedimiento & Co.

Los condominios, como los microapartamentos, son ideales como inversión y son una inversión muy segura. Especialmente si no tiene mucha experiencia en la compra de bienes inmuebles, le recomendamos que consulte a un agente inmobiliario. Le asesorará en cuestiones importantes, le buscará propiedades y visitará los pisos con usted. Las inversiones inmobiliarias no están pensadas para un aumento de dinero a corto plazo, sino para una buena previsión de vejez. Por lo tanto, debe abordar el asunto con mucho cuidado y asesorarse bien.

Procedimiento de compra de un inmueble

En primer lugar, consultará con el agente inmobiliario y tendrá la oportunidad de expresar sus deseos. El agente inmobiliario le dirá ahora lo que es posible y comenzará con la primera investigación.

A continuación, comienza la administración de la organización. Se obtienen los documentos y papeles importantes para la compra de una propiedad. A continuación, el agente inmobiliario comienza a buscar posibles vendedores y condominios para usted. Se organizan y se llevan a cabo las citas de visita.

Por último, pero no menos importante, comienzan las negociaciones. Se negocia con el vendedor y se redacta el contrato de compraventa. Después, el agente inmobiliario está presente en la entrega de las llaves y se encarga de que todo vaya bien. Incluso después de la firma del contrato, el agente inmobiliario será su persona de contacto.

¿Busca un corredor professional y quiere saber más sobre las ventajas? Echa un vistazo.

Financiación de un condominio: ¿préstamo o capital?

¿Quiere cumplir su sueño de tener un condominio o invertir en un piso en un edificio antiguo para alquilarlo después? Entonces debe averiguar exactamente cómo financiar una propiedad de este tipo. Tiene que decidirse por el préstamo inmobiliario adecuado y debe obtener y comparar muchas ofertas diferentes. La elección del préstamo determinará en última instancia el coste total de su préstamo inmobiliario. Así que lo mejor es asesorarse y tomar la decisión correcta.

Préstamos y financiación inmobiliaria: consejos, lista de comprobación y más

La financiación de un inmueble puede hacerse de muchas maneras. Aquí encontrará algunas de las opciones de financiación con breves resúmenes. Además, encontrará un enlace que le llevará a artículos más completos.

Préstamo inmobiliario

• Préstamo inmobiliario adaptado a las necesidades personales
• Debe garantizarse la flexibilidad
• La planificación adecuada es importante
• Préstamo

Financiación de un piso

• Sin casa, pero con un piso para financiar
• Comparación de las diferentes financiaciones de viviendas recomendadas
• Consulta
• Financiación inmobiliaria

Esto forma parte de nuestra guía más amplia sobre la compra de una vivienda. Volver a Comprar una casa en Estados Unidos.

La ciudad de los ángeles – Comprar un apartamento en Los Ángeles

Los Ángeles, donde los sueños se hacen realidad. Hogar de famosos, de Hollywood, de un extenso paisaje urbano, de la playa y el surf y de todo lo que pueda imaginar. De Malibú a Bel Air, Silver Lake y Venice Beach. Merece la pena atravesar el tráfico y el caos de la metrópolis para vivir el ambiente único de esta ciudad. ¿Quiere vivir en Los Ángeles, pero no sabe por dónde empezar? Desde luego, no es fácil entender dónde y cómo vivir. ¿Opta por Mid City y un paraíso comercial o por Silver Lake y pasa el rato con los jóvenes estudiantes? A continuación le ofrecemos un resumen completo.

Economía de Los Ángeles – Visión general

Los Ángeles tiene una economía enorme, la tercera del mundo después de Tokio y Nueva York. Su punto fuerte es, por supuesto, el sector creativo. Hollywood es la mayor zona de producción cinematográfica del mundo, y un sinfín de estrellas y estrellados tienen sus mansiones y palacetes en la ciudad. Sin embargo, esto no da la imagen completa. También alberga una industria de alta tecnología en auge, con una oleada de nuevas empresas que se trasladan a la ciudad costera. También hay una fuerte industria aeroespacial y de transportes y, quizás de forma inesperada, la mayor industria de comercio internacional del país.

• PIB: 941,06 mil millones.
• Creatividad, alta tecnología y amplificadores; industria aeroespacial

Drone de Los Ángeles – Qué bonito puede ser

Los Ángeles tiene mucho placer visual que ofrecer. Puesta de sol junto al mar, playas y rascacielos. Echa un vistazo a las imágenes de los drones de Los Ángeles:

Guía completa de Los Ángeles – Barrios de moda y más

¿Comprar o alquilar? Cálculo explicado

Tanto si compras como si alquilas, pagarás un precio elevado en Los Ángeles. La decisión de comprar o alquilar depende del clásico «punto de equilibrio». Cuánto tiempo tendrías que pagar de alquiler para alcanzar la cantidad que necesitarías para pagar una casa. Por ejemplo, en Los Ángeles, una vivienda de precio medio ronda los 630.000 dólares, y el alquiler puede rondar los 2.000 dólares. Esto significa que si vivieras en tu casa durante 6 años, habrías pagado la misma cantidad en alquiler para poder comprarla. En definitiva, depende de si quieres comprar o alquilar: Suponiendo que haya vivido en una residencia durante al menos cinco años, su renta debe ser inferior a 2.600 dólares para que el alquiler sea más rentable.

Además, puede que incluso sea mejor comprar en Los Ángeles que en otros lugares si se tienen en cuenta los manejables impuestos sobre la propiedad de Los Ángeles.

• Compre si su alquiler es superior a 2.600 dólares

¿Es un buen momento para comprar un piso en Los Ángeles?

Tal vez. En este momento, las altas tasas de vacantes se traducen en bajos alquileres. Esto significa que puede ser más ventajoso alquilar en este momento. Sin embargo, dado el crecimiento del mercado, podría ser inteligente invertir ahora, cuando las altas tasas de desocupación podrían llevar a más propietarios a vender sus propiedades a precios más altos de lo habitual, haciendo bajar los precios. Esto significa que cuando el mercado se recupere inevitablemente, es probable que obtenga un beneficio rápido.

¿Qué estado tiene los impuestos sobre la propiedad más altos? La lista completa

• Impuestos sobre la propiedad por Estado – Lista

Mercado inmobiliario de Los Ángeles – Explicación

El mercado inmobiliario de Los Ángeles, al igual que muchas de las grandes ciudades de Estados Unidos, va bien. Por ejemplo, las ventas de viviendas unifamiliares han aumentado un 23,2% interanual. El precio medio de la vivienda es de 630.000 dólares, lo que demuestra lo exclusivo que es el sector inmobiliario aquí. Los Ángeles no es un mercado de vendedores ni de compradores. Hay tantos anuncios de propiedades como ventas. Ello, unido al elevado incremento, pone de manifiesto la solidez de las ventas y la madurez de las oportunidades de inversión. Los precios también están subiendo, con las viviendas unifamiliares por encima del 16%.

Evolución del precio de los inmuebles

Los precios de la vivienda en la zona de Los Ángeles están subiendo alrededor de un 13% al año, y el número de ventas también aumentó el año pasado. El precio medio de un piso es ahora de 667.000 dólares. Además, los precios de los alquileres se han mantenido estables en los últimos años si se observa el alquiler medio.

• 2017: 2,281 $/m²
• 2018: 2,385 $/m²
• 2019: 2,516 $/m²
• 2020: 2,524 $/m²

Lo que hay que saber sobre las zonas de Los Ángeles

Los Ángeles es una ciudad enorme que abarca varios distritos. Es casi imposible elegir dónde vivir. En general, hay quienes quieren vivir en las famosas zonas residenciales de Bel-Air o Beverly Hills, también hay gente que quiere el bullicio del centro de Los Ángeles o gente más joven, y los que buscan un ambiente más acogedor irán a Silver Lake o Mid City, por ejemplo. En general, alquilar en lugar de comprar es una buena opción para Los Ángeles. Los precios de compra son comparativamente altos.

• El alquiler más bajo: Jefferson Park $1,355
• La renta más alta: Norte de Montana $4,690

Cómo comprar un piso

La compra de una vivienda es, por supuesto, un proceso largo y arduo que requiere mucho tiempo e inversión financiera. De principio a fin, hay pasos insustituibles que, si se pasan por alto, pueden resultar costosos. Si no está seguro de en qué propiedades invertir, empiece por aquí:

• Tipo de propiedad – ¿Cuál debe comprar?

Lista de comprobación – Cosas que hay que hacer antes de comprar

Cómo prepararse para comprar una vivienda. Antes de comprar una propiedad, debes hacer estas 5 cosas:

• Infórmate sobre tus finanzas
• Recopilar documentos sobre sus finanzas
• Hable con su posible agente hipotecario
• Decidir el tipo de financiación
• Buscar un abogado, un agente inmobiliario y un inspector de viviendas

Cuando compras una propiedad, necesitas hacer un pago inicial de tu hipoteca. En Los Ángeles, donde los precios de las propiedades son comparativamente altos, el pago inicial debe ser al menos del 20% para evitar los tipos de interés de las hipotecas, que probablemente serán muy altos.

Compra de pisos: proceso desde la negociación hasta el cierre

Para comprar finalmente el piso, querrá empezar a negociar.

Hacer una oferta – Cómo negociar el precio de venta

Así que decides que este es el piso de tus sueños. ¿Y ahora qué? Bueno, ahora es el momento de hacer una oferta. Eso significa dirigirse al vendedor con una oferta. Hay dos lados para negociar, y hay que elegir uno u otro. O bien intenta reducir el precio de venta. Es decir, comprar una propiedad por 800.000 dólares frente a 850.000 dólares. La otra opción es negociar los costes de cierre, por ejemplo, acordar el precio de venta pero pedir al vendedor que pague algunos de los costes adicionales, incluidos los impuestos de compra de la propiedad. Estas tácticas, por supuesto, suponen tener más dinero en la cuenta bancaria en ese momento o reducir el importe de los gastos mensuales en el futuro. Por regla general, puede esperar negociar entre el 5% y el 10% del precio de venta.

Próximos pasos – Inspecciones de edificios

Su prestamista le pedirá que realice una inspección del edificio de la vivienda, así como del propio piso. Suele mostrar defectos leves, como trabajos de mantenimiento que serán necesarios en el futuro o defectos estructurales, por ejemplo.

Reducción del precio de venta de los inmuebles

Ahora puedes renegociar. Ha identificado los defectos del edificio y ahora tiene una posición de negociación fuerte. Comunique sus preocupaciones al vendedor y es probable que sea más indulgente en las negociaciones.

También hay una tonelada que puede ahorrar en los muchos y sencillos costes adicionales que conlleva la compra de una propiedad, le damos la guía completa

• Todos los gastos adicionales al comprar una casa

Por fin, un paso importante. Pasaje

No te olvides de la entrada. Este es uno de los errores más comunes de los principiantes. Después de la mudanza, las cosas pueden cambiar, el anterior propietario puede haber roto algo, o un armario puede haber tapado un error. Si no haces el recorrido final, puede ser tu mayor arrepentimiento después. No se tarda tanto y seguro que merece la pena, al menos por la tranquilidad.

¿Qué es diferente en Los Ángeles?

Hay, por supuesto, algunas advertencias a la hora de comprar un piso en Los Ángeles, a diferencia de otros lugares de Estados Unidos. Por supuesto, el proceso normal tiene lugar: Compras un piso con un pago inicial como parte de tu hipoteca, pagas los gastos de cierre, luego los impuestos y te mudas.

Tipos de inmuebles populares en L.A.

En Los Ángeles hay varios tipos de propiedades populares. Lo más popular, como en la mayoría de las zonas suburbanas, son las casas unifamiliares, las casas adosadas y los condominios. Son populares porque ofrecen un espacio bastante privado sin la molestia de que los vecinos vayan de puerta en puerta con usted. Tenga en cuenta que los dúplex (o incluso los tríplex) suelen ser difíciles de poseer para el residente, ya que los inversores suelen comprarlos y alquilarlos. Otros tipos de propiedades son las casas en hilera, las pequeñas casas adosadas (ventaja: no hay comunidad de propietarios), las cooperativas («building coops»), similares al mercado de la vivienda en Nueva York, las TIC (Tenancy in Common) y, por supuesto, los infames Vacant Lots, en los que simplemente se compra un terreno vacío.

• Casa unifamiliar
• Dúplex
• Plano
• Casa adosada
• Pequeña vida
• TICs
• Lotes vacíos

Antes – Comprar un piso Preparación y planificación

En Los Ángeles es tan importante, o más, obtener una aprobación previa. En inglés, se trata de una Pre-Aprobación de Hipoteca. Esto significa que su prestamista debe acreditar un certificado de que podrá financiar la hipoteca de su vivienda.

• Obtenga la preaprobación de su hipoteca

Negociación: pagar de más por su casa

En Los Ángeles, los cambios bruscos de precios como resultado de las negociaciones son poco frecuentes. La gran mayoría de las propiedades se venden al precio de lista o en torno a él. Esto significa que la negociación es escasa o nula, y cuando la hay, es a pequeña escala.

Impuestos – Costes inmobiliarios adicionales

Por supuesto, Los Ángeles tiene unos impuestos diferentes a los de cualquier otro lugar del país. Es importante conocer los impuestos únicos, desde los impuestos sobre la propiedad hasta los impuestos sobre la transferencia de bienes inmuebles en California, si quiere ser propietario de un inmueble en Los Ángeles.

Casi todo el mundo paga demasiado en impuestos. Es especialmente fácil ahorrar en los impuestos sobre la propiedad. Aprende a hacerlo:

• Ahorro de impuestos Bienes inmuebles en Estados Unidos

Seguro – Costes adicionales caros

No olvides que tendrás que pagar un seguro de hogar. Los Ángeles cuenta con una amplia gama de importes de seguros para propietarios de viviendas. En algunas partes se puede pagar tan sólo 837 dólares, siendo el importe medio en Los Ángeles de 1.116 dólares.

• 1.116 $/año Seguro de hogar

Consejos para ahorrar – ¡Baja tu seguro de hogar!

Estos son los consejos más importantes para reducir la cantidad que tiene que gastar en el seguro del hogar.

• Instalar un sistema de seguridad en el hogar que incluya alarmas de incendio, humo y monóxido de carbono
• Adapte su casa antigua para que cumpla las normas antisísmicas
• Sustituya su tejado por materiales ignífugos
• Consulte a su agente de seguros para saber si puede acogerse a los programas de descuento
• Reparación y sustitución de la instalación eléctrica y la fontanería para adaptarla a los códigos de construcción vigentes.

Dónde vivir en Los Ángeles – Los mejores barrios

Seguro que has oído hablar de Compton, Inglewood, Hollywood y similares. Probablemente también tengas algunas ideas preconcebidas sobre lo peligroso o seguro que es vivir aquí o no. Te damos una lista totalmente investigada de las peores zonas para vivir en Los Ángeles.

Casas para los ultrarricos

Por supuesto, algunos de los superricos de EE.UU. tienen casas de ultralujo en L.A. Entre ellos hay superestrellas de todo el mundo, y casi todas las estrellas de cine tienen al menos una residencia en Los Ángeles. A continuación tenemos una de estas propiedades de gama alta valorada en 50 millones de dólares. Por supuesto, lo encontrará en el legendario distrito de Bel-Air.

Los peores barrios de Los Ángeles: peligro, delincuencia y bajo nivel de vida

Seguro que has oído hablar de Compton, Inglewood, Hollywood y similares. Probablemente también tengas algunas ideas preconcebidas sobre lo peligroso o seguro que es vivir aquí o no. Te damos una lista totalmente investigada de las peores zonas para vivir en Los Ángeles. Es mejor tener en cuenta que L.A. es más peligroso en todas partes al este de Broadway.

• Skid Row
• Distrito de la Moda
• Centro Sur de L.A.
• Compton
• Ciudad Central
• Parque Jefferson

Los lugares que hay que visitar en Los Ángeles

Hay algunos barrios que no puedes dejar de visitar. Son los clásicos como Hollywood o Bel Air. Los mejores barrios de Los Ángeles para invertir son, por supuesto, los más famosos, pero hay algunos a los que hay que prestar atención si se quiere estar en el lugar adecuado. En Los Ángeles abundan los barrios de moda, como Culver City o Silver Lake. Algunos de los que se han perdido son Echo Park, Frogtown y Tujunga.

Clásico: Hollywood, Beverly Hills/Bel-Air, Centro de la ciudad

Hip: Fairfax, El Segundo, Chinatown, Culver City

Futuro: Echo Park, Frogtown, Tujunga

Desea obtener más información. ¿Dónde se puede comprar un piso en Los Ángeles? Te contamos todo lo que necesitas saber

• Los mejores barrios para comprar – Los Ángeles

Mejores distritos escolares de Los Ángeles

¿Estás pensando en mudarte a Los Ángeles? Estos son los mejores distritos escolares si se tiene en cuenta la calidad de la educación, la seguridad y mucho más.

• Escuela primaria de la ciudad de Hermosa Beach
• Newhall
• Unificado de South Pasadena
• Palos Verdes Unified
• Unificado de San Marino
• Unificado de Walnut Valley
• LA Canadá Unificada
• Unificado de Temple City
• Unificado de Manhattan Beach
• Arcadia Unified

¿Debo alquilar un piso en cooperativa?

Las cooperativas son probablemente más famosas y populares en Nueva York que en otros lugares. Sin embargo, de vez en cuando, se puede encontrar con ellos en Los Ángeles. Las cooperativas son un poco más difíciles de conseguir, con un proceso complicado y largo, pero la inversión de tiempo vale la pena la recompensa, con impuestos sobre la propiedad típicamente más bajos, la oportunidad de construir la equidad, y más.

¿Qué es un piso de la Cooperativa? Empresa inmobiliaria

Un piso en cooperativa es un piso gestionado por una cooperativa de viviendas. Cuando compra un piso en cooperativa, no está comprando realmente la propiedad, es decir, las cuatro paredes en las que quiere vivir. Más bien, está comprando una participación en una entidad legal. Las acciones que compra le dan derecho a utilizar una parte determinada del edificio. Por lo tanto, no eres el propietario de una vivienda, sino un socio que te permite utilizar el piso en el que vives. Por supuesto, esto también significa que no se contrata una hipoteca, sino un préstamo conjunto, es decir, un préstamo para pagar las acciones.

• Se compran acciones, no propiedades

Por qué elegir una cooperativa – Explicación

Al no ser el propietario del inmueble en sí, no tiene que pagar impuestos sobre la propiedad. En cambio, la cooperativa paga los impuestos sobre la propiedad de todo el edificio, que se reparten entre los socios, es decir, los residentes. La principal ventaja de una cooperativa es que es más barata. Los impuestos sobre la propiedad que paga cada residente son más bajos, y las tasas adicionales también son menores porque la cooperativa no tiene ánimo de lucro. Por último, los residentes de las cooperativas, aunque no sean propietarios del inmueble, tienen derecho a muchas deducciones fiscales que los propietarios pueden reclamar.

• Más barato

Cómo comprar un apartamento en cooperativa en Los Ángeles – Paso a paso

Antes de poder comprar en la cooperativa, hay que seguir algunos pasos. Antes de acercarse a una cooperativa o identificar un piso que le interese, deberá consultar a un abogado, un agente hipotecario y un ingeniero. Aunque no es necesario, aumentará en gran medida sus posibilidades de conseguir el piso que desea. Esto se debe a que, una vez que haya identificado el piso que desea, lo solicita. El consejo decide sobre su solicitud. Esta junta obviamente quiere los mejores residentes posibles, por lo que es importante que se presente como un comprador serio. Todas las cooperativas tienen una lista específica de requisitos, entre los que se incluyen el importe del pago inicial que se debe realizar y el importe de las reservas financieras. A continuación, se pone en contacto con el vendedor, comienza el proceso de búsqueda de títulos y de solicitud de hipoteca, y completa la compra.

Comprar un apartamento en Los Ángeles – Lista de comprobación

Si quieres comprar un piso en Los Ángeles, estas son las cosas más importantes que debes hacer y tener en cuenta.

1. ¡Decídete! ¿Alquiler o compra?
2. Prepárate. Visitar la ciudad, explorar el mercado
3. ¡Abogado! Encuentre a su abogado
4. Elija un precio asequible. Promover unidades, cooperativas o barrios emergentes

Ventajas y desventajas: De las condiciones de alquiler a la retención del mismo

Hay dos factores decisivos cuando se trata de la ubicación. Por un lado, están las condiciones de alquiler, la renta, pero también el compromiso de alquiler, y por otro, la proximidad a importantes rutas de transporte, proveedores y clientes. La elección de la ubicación ocupa una parte relativamente pequeña del plan de negocio. Pero es esencial para su negocio.

1. ¿Dónde ofrece sus servicios?
2. ¿Por qué eligió este lugar?
3. ¿Cuáles son las desventajas de la ubicación?
4. ¿Cómo se pueden compensar estas desventajas?
5. ¿Cómo evolucionará el lugar en el futuro?

¿Caros o muchos metros cuadrados?

Aquí tienes algunos consejos para elegir tu ubicación. Sobre todo al principio, los empresarios no saben muy bien por dónde empezar. Pero hay grandes alternativas a la solitaria oficina individual, especialmente para los jóvenes empresarios. ¿Has oído hablar del coworking? El coworking es el lugar donde se reúnen muchas start-ups. La gran ventaja es que puedes beneficiarte de los conocimientos de otros. Se ayudan mutuamente. Mientras que usted puede tener conocimientos especiales de InDesign, otra persona conoce WordPress. Otro sabe de optimización de motores de búsqueda y otro de marketing en Facebook e Instagram. Pueden ayudarse, inspirarse y apoyarse mutuamente. En el proceso, uno mismo aprende mucho, de su propia experiencia.

¿Gran ciudad o campo tranquilo?

Una vez que haya abierto su ubicación, es difícil volver a cambiarla. Sobre todo si quieres mudarte a otra ciudad. Por eso debe pensar de antemano dónde debe estar su ubicación. Lugares como Berlín, Hamburgo, Múnich y Colonia le ofrecen excelentes oportunidades de crecimiento, por supuesto, si sus compañeros no tienen que ser demasiado grandes para empezar. Si se puede prescindir de este lujo, merece la pena abrir un local en una región rural. Porque aquí los precios son extremadamente más baratos, pero también suelen controlar los municipios individuales. Además, hay menos peligro de que el personal especializado se marche debido a la escasa competencia.

¿Ampliación con los años?

El tercer punto que hay que tener en cuenta es el crecimiento. Si ya ha montado su primera oficina de forma tan prolongada que un traslado posterior será complicado, entonces tendrá problemas de espacio extremos con sólo 50 o 60 metros cuadrados, a más tardar cuando tenga 6 o 7 empleados. ¿Dos oficinas? No tiene sentido. Por lo tanto, la primera oficina debe establecerse de tal manera que nada se interponga en el camino de la futura expansión. Por lo tanto, es importante considerar la expansión de la empresa con antelación y planificar en consecuencia factores como el periodo de alquiler y el mobiliario. Por lo tanto, no debe hacer ninguna modificación importante en su primera oficina. Muy pocas empresas de nueva creación se quedan aquí después de la fase inicial. Por regla general, cambiará de local dos o tres veces hasta encontrar la ubicación perfecta con las condiciones de espacio ideales.

¿Compromiso a largo plazo?

Ten en cuenta que los contratos de alquiler son compromisos a largo plazo, al igual que la obligación de pagar el alquiler puntualmente cada mes. Calculado a lo largo de todo un año, esto puede suponer rápidamente una gran cantidad. Pero no es sólo el coste, también es importante la obligación de pagar, porque a diferencia de los alquileres de los particulares, aquí hay poca protección contra el desahucio. Si no paga el alquiler, recibirá un recordatorio de pago en un plazo de 14 días, un recordatorio 7 días más tarde y, si tiene mala suerte, un aviso de desahucio 7 días más tarde. Por supuesto, este es el peor de los casos, pero es posible, por ejemplo, si no eres un inquilino de larga duración y eres muy nuevo. Especialmente en el caso de las empresas de nueva creación y las empresas jóvenes, a los propietarios no les hacen ninguna gracia los retrasos en el pago de los alquileres. Si a final de mes tienes que decidir si pagas el sueldo o el alquiler, te quedan exactamente 30 días.

Hay que tener todo esto en cuenta a la hora de elegir un lugar. Como he dicho, este tema apenas tiene importancia en el plan de negocio. Pero es extremadamente importante para ti.

Selección del emplazamiento: 5 datos

A continuación, un resumen de todos los consejos para la elección del lugar:

1. Buscar puntos de acceso
   A&O → dónde tiene sentido su negocio
2. Para empezar: Coworking
   Otros fundadores
   Intercambio de experiencias
   Entrada de tipo desconocido
3. Ubicación superior o en las afueras
4. Espacio de oficina propio → Fin del alquiler y crecimiento
5. Efecto → Mobiliario y ambiente

Coworking – Sugerencia de ahorro

Coworking: el comienzo perfecto para los fundadores. Si quieres fundar tu start-up, en los espacios de coworking encontrarás excelentes oportunidades para formarte y capacitarte para nuevos retos. Con muchos conocimientos de personas del entorno y a través de conferencias. Especialmente las habilidades empresariales y mediáticas (desde la publicidad social hasta la optimización de los motores de búsqueda) se pueden encontrar en cada esquina. Por un lado, se desarrollan interesantes conversaciones, en la máquina de café, en el futbolín o en el gran balcón. Todas las semanas hay también talleres interesantes como: «Portales de evaluación en línea – el turbo de las ventas».

• Amplio espacio de oficinas y salas de reuniones en lugar de pequeños despachos individuales
• Vista de Mediapark con lago y espacios verdes, en pleno centro de la ciudad
• Comunidad de jóvenes empresarios
• Perfecto para combinar intereses professionales y privados
• Servicio integral: señora de la limpieza, conserje, etc.
• Servicios para los medios de comunicación: Impresora láser, proyector, etc.
• Personal amable

El desarrollo personal y empresarial propio es enorme gracias al entorno positivo. Llegué como diseñador, gestor de medios, recién mudado a Colonia y buscando mis primeros proyectos. En el coworking encontré rápidamente conexiones, primeros pequeños proyectos y muchas conversaciones interesantes. Ese año hicimos muchas cosas emprendedoras pero también locas, como 30 tiendas online en un mes, con 30.000 artículos. Al margen, simplemente por una idea. ¿Por qué no?

Desde el servicio integral, es decir, la señora de la limpieza, la impresora láser, la máquina de café y las salas de reuniones, hasta el ambiente. Para mí, ir a un espacio de coworking fue probablemente la mejor decisión. Debido al principio de compartir, un escritorio cuesta entre 200 y 400 euros, según el proveedor. Sin embargo, con los servicios adicionales, se compensa muy bien. Además, ahorras tiempo porque no tienes que preocuparte por las reparaciones, la limpieza u otros gastos que te hacen perder tiempo como el seguro, la calefacción o incluso la electricidad. Con un buen ambiente, buenas ideas y buen espíritu empresarial. El coworking, el lugar ideal para los jóvenes emprendedores.

Oficina de coworking – recomendaciones

Fuente: Lukinski Coworking List.

Berlín

• Colectivo Ágora
  Kopfstrasse 48, 12053 Berlín
• ¡Ah!
  Windscheidstrasse 18, 10627 Berlín
• Lanzamiento/CO
  Rudolfstrasse 14, 10245 Berlín
• Estación espacial
  Stendalerstrasse, 10559 Berlín
• Tía Renate
  Waldemarstrasse 37a, 10999 Berlín

Hamburgo

• Casa Beta
  Eifflerstraße 43, 22769 Hamburgo
• Lilienhof
  Lilienstraße 11, 20095 Hamburgo
• Lugares
  Schopenstehl 15, 20095 hamburgo
• Trabajar en casa
  Planckstraße 13, 22765 Hamburgo
  y en la calle Schützenstraße 9, 22761 Hamburgo

Múnich

• Allynet
  Bayerstraße 85, 80335 Múnich
• Combinat 56
  Adams-Lehmann-Str. 56, 80797 Múnich
• Cocina de ideas
  Hansastrasse 181, 81373 Múnich
• Nutrion
  Rosa-Bavarese-Strasse 3, 80639 Múnich
• El Centro de Fundadores
  Schopenhauerstraße 71, 80807 Múnich
• Planta1
  Grafinger Str. 6 81671 Múnich

Guía: Crear su propia empresa y plan de negocio

¿Quiere iniciar su propio negocio como agente inmobiliario o con otra idea de negocio? Le apoyamos con consejos sobre su plan de negocio y su concepto. Ya sea como autónomo a tiempo completo o como autónomo a tiempo parcial: Si quieres poner en marcha tu propio negocio, tienes que pensar en muchas cosas, tanto en la fase previa como en la operativa. Desde la idea correcta hasta el seguro médico: ¿qué hay que tener en cuenta cuando se quiere montar un negocio propio?

No hay formación ni perfeccionamiento para los empresarios. O se es director general o no se es. Lo que siempre es importante es tu propia ambición, porque es la única manera de mejorar cada día.

Los temas de un vistazo:

1. Plan de negocio
2. Fundador y equipo fundador
3. Producto / Servicio: USP
4. Aumentar la satisfacción del cliente
5. Panorama del mercado: clientes y competencia
6. Clientes de referencia: Transferencia de imagen positiva
7. Análisis de mercado / validación: idea de negocio
8. Selección del emplazamiento
9. Concepto de marketing: distribución
10. Publicidad: anuncios de Google, SEO, periódicos, radio…
11. Marketing: Publicidad en medios de comunicación, costes y CPM
12. Marketing: ferias, formación y publicidad comercial
13. Marketing: charla de ventas, llamada telefónica y psicología
14. Marketing: promociones, descuentos y ofertas especiales
15. Marketing: medios sociales y publicidad en línea
16. E-business: El comercio electrónico en la empresa
17. Cooperaciones: Principio de cooperación
18. Planificación financiera: capital y financiación

Pulse aquí para volver a la vista general:

• Fundar una empresa
• Formas jurídicas: OHG, KG, GmbH, AG & Co.

Alquilar un piso o una casa: los inquilinos adecuados, un contrato de alquiler apropiado y

¿Cómo se fija el alquiler correctamente? ¿Cómo puedo hacer que mi anuncio sea atractivo? ¿Y cómo puedo redactar un contrato de alquiler adecuado y justo? Todas estas preguntas se las hace un futuro arrendador, porque alquilar con éxito un inmueble requiere muchos conocimientos y experiencia. Sin embargo, si sigues unos sencillos pasos, darás el salto para convertirte en un arrendador de éxito y beneficiarte de las ganancias.

Lo más importante de un vistazo:

• Los propietarios tienen muchas obligaciones y tareas, entre las que se incluyen, por ejemplo, la organización de un cambio de inquilino o la preparación anual de una declaración de gastos de servicio para el inquilino.
• El alquiler puede fijarse con la ayuda del índice local de alquileres, pero siempre hay que tener en cuenta si la región en cuestión tiene un control de alquileres o no.
• El contrato de alquiler debe ser justo para el inquilino y el propietario y regular todos los puntos importantes
• A la hora de elegir al inquilino adecuado, no sólo cuenta el efecto de simpatía, sino también otros factores importantes, como la solvencia
• La exposición debe contener todos los datos importantes sobre el inmueble y convencer con fotos professionales.
• La visita es posible tanto a puerta abierta como a puerta cerrada y depende principalmente del número de interesados.
• El piso sólo se entrega tras el pago de la fianza y del primer mes de alquiler. Se elabora un protocolo que documenta las lecturas de los contadores y los daños existentes.

La rutina diaria del alquiler: estas son las tareas del propietario de un inmueble

Cualquiera que quiera ser propietario debe ser consciente de que una propiedad no se mantiene sola. El arrendador también tiene tareas y obligaciones para mantener el arrendamiento. Estas tareas incluyen, por ejemplo, la preparación anual de una declaración de gastos de servicio para el inquilino, la presentación anual de la rentabilidad para la oficina de impuestos, la organización de un cambio de inquilino, las renovaciones o reparaciones de la propiedad y, por supuesto, la participación en la junta de propietarios. Dependiendo de la situación inicial, una gran parte de las tareas puede ser asumida por un administrador de fincas, pero ser propietario siempre implica un compromiso de tiempo. Si quieres mantenerlo lo más bajo posible, debes esforzarte por firmar un contrato de alquiler permanente para conseguir un compromiso a largo plazo.

• Los propietarios tienen muchas obligaciones y tareas
• Esto incluye, por ejemplo, la organización de un cambio de inquilino o la preparación anual de una declaración de gastos de servicio para el inquilino.

El alquiler adecuado: orientación sobre el índice de alquileres

El alquiler correcto no sólo es decisivo para el éxito, sino que también es enormemente importante para el alquiler. A la hora de determinar un alquiler adecuado, hay que guiarse siempre por el índice de alquileres locales de la ciudad correspondiente. Ofrece criterios como la ubicación, el tamaño, el año de construcción o el mobiliario del piso, según los cuales se puede clasificar la propia vivienda. Una vez hecho esto con éxito, se puede leer la llamada «renta local comparativa». Esto proporciona un valor de orientación para los propietarios. Si existe un freno al alquiler en la región en cuestión, el alquiler del inmueble puede ser un 10% superior al «alquiler local comparable». Si no lo hay, el alquiler puede ser un 20% superior al «alquiler comparativo local».

Sólo se hacen excepciones si se puede demostrar que, de lo contrario, se producirían pérdidas. Sin embargo, si el alquiler supera el 50%, la ley asume la «usura», por lo que también hay límites en este caso. La renta debe determinarse siempre en cada caso concreto. Dependiendo de la región y del inmueble, tiene sentido cumplir con la «renta comparativa local» o superarla hasta un porcentaje razonable.

• El precio del alquiler puede fijarse con la ayuda del índice de alquiler local
• Siempre hay que tener en cuenta si la región en cuestión tiene un freno de alquiler o no

El contrato de alquiler: justo para ambas partes

La redacción del contrato de arrendamiento es muy importante y, por lo general, no se puede confiar simplemente en el primer formulario disponible en Internet. En función de la normativa, el contrato es favorable al propietario o al inquilino. Lo ideal es que sean ambas cosas y que cubran todos los puntos importantes. Esto incluye, por ejemplo, las normas sobre la tenencia de animales domésticos, las obligaciones de limpieza del inquilino, las obras de renovación cuando se muda, las opciones de subarriendo o el importe de los anticipos de los gastos de servicio. Evite las normas poco claras o que sean claramente desfavorables para el inquilino.

En el mejor de los casos, el contrato de alquiler es justo para ambas partes y no deja lugar a interpretaciones. Los contratos de alquiler prefabricados de las asociaciones de protección de los inquilinos o de los propietarios suelen ser muy detallados y adecuados, pero siempre deben comprobarse en cada caso concreto. En caso de preguntas o problemas abiertos, un agente inmobiliario professional puede ayudar y remediar la situación.

• El contrato debe ser justo tanto para el inquilino como para el propietario
• Un contrato de alquiler debe regular todos los puntos importantes

Encontrar al inquilino adecuado: simpatía y datos clave importantes

Elegir al inquilino adecuado no siempre es fácil y puede causar muchos problemas y costes si se toma la decisión equivocada. A la hora de elegir un inquilino, no sólo hay que tener en cuenta el efecto de simpatía, sino también obtener datos clave importantes. Esto incluye una comprobación de crédito y la obtención de pruebas de ingresos recientes, una autoevaluación del inquilino y la obtención de un certificado de ausencia de deudas de alquiler. Si todos estos datos clave son satisfactorios, la impresión personal del posible inquilino es importante. Conocerlos personalmente en la cita de visita puede aclarar muchas dudas y ayudar a tomar la decisión. El efecto de simpatía no debe pasar desapercibido, porque una buena relación entre inquilino y propietario ayuda a evitar futuros problemas y disputas y a conseguir un arrendamiento a largo plazo.

• A la hora de elegir el inquilino adecuado, no sólo cuenta el efecto de simpatía
• Otros muchos factores son importantes, como la solvencia

La exposición y la cita para ver: el camino hacia el inquilino ideal

La exposición es lo más importante a la hora de buscar un inquilino. Es lo primero que el potencial inquilino ve del piso y, por tanto, debe causar una buena primera impresión. Además de los datos clave más importantes, como el tamaño, el mobiliario, el alquiler, los costes adicionales y la ubicación, los propietarios están obligados a publicar las cifras clave más importantes del certificado energético en el anuncio del inmueble. Además, hay que destacar aquí las características especiales del inmueble. Una terraza en el tejado, el estucado o una cocina equipada proporcionada por el propietario son características que aumentan el valor de la propiedad y justifican un alquiler más alto, por ejemplo, y también atraen la atención de los posibles inquilinos. Asegúrese de que el número de metros cuadrados se indica correctamente en la exposición. Dado que el alquiler se basa en esta cifra, debe ser correcta, ya que de lo contrario los inquilinos pueden reclamar pagos en exceso. A la hora de calcular el alquiler, preste especial atención a los tejados inclinados, los techos bajos y el cálculo correcto de las terrazas o balcones.

La cita de visualización puede tener lugar de diferentes maneras. Para muchos posibles inquilinos, es posible una visita abierta, en la que todos los posibles inquilinos ven el piso de forma independiente y luego le presentan una pequeña solicitud con una autodeclaración, una carta de presentación y otros documentos. En función de ellas, podrá elegir un inquilino. Pero también son posibles las visitas a puerta cerrada, en las que se puede mostrar el piso a los posibles inquilinos y así aclarar una vez más las ventajas y conocer mejor a las personas. El tipo que se prefiera depende del gusto de cada uno.

• La exposición debe contener todos los datos importantes sobre el inmueble y convencer con fotos professionales.
• La visita puede ser tanto abierta como cerrada

La correcta entrega del piso – protocolo de entrega y la fianza

Antes de la entrega del piso, el inquilino debe haber pagado ya la fianza y el primer mes de alquiler. Si no es así, este hecho ya arroja dudas sobre la moral de pago del inquilino y no suele ser una buena señal. Si el traspaso se realiza según lo previsto, se mantiene un protocolo de traspaso. En él se documentan las propuestas existentes en cada habitación del piso, el sótano, el garaje y el ático. Además, se documentan las lecturas de los contadores de electricidad, agua y gas. En el momento de la entrega de un piso, es aconsejable que cada parte lleve consigo a una segunda persona, que debe ser lo más neutral posible, como testigo y para garantizar la existencia del protocolo en caso de litigio en los tribunales. En cualquier caso, sin embargo, el protocolo debe ser firmado por ambas partes después de dejar la propiedad y guardado en los documentos.

• El piso sólo se entrega tras el pago de la fianza y del primer mes de alquiler.
• En el momento de la entrega, se elabora un protocolo en el que se documentan las lecturas de los contadores y los daños existentes

Las preguntas más importantes sobre el alquiler de una casa o un piso

Especialmente para los inexpertos o principiantes, el tema del alquiler de inmuebles plantea muchas preguntas. ¿Quién es el inquilino adecuado? ¿Cómo redactar un contrato de alquiler justo? ¿Cuáles son mis obligaciones como propietario? El apoyo de un agente inmobiliario con experiencia ayuda en estas cuestiones, pero esta opción siempre implica perder dinero. Para que todas las preguntas queden resueltas y puedas empezar con éxito como arrendador, los expertos de Lukinski responden a las preguntas más importantes sobre el alquiler de una casa o un piso.

¿Cuáles son los contenidos más importantes de un anuncio?

El anuncio debe contener toda la información importante sobre el inmueble, como el tamaño, la ubicación, el mobiliario, el certificado energético, el plano, el precio del alquiler y los costes adicionales. Sin embargo, son especialmente importantes las fotos, que transmiten la primera impresión del inmueble a los interesados.

¿El contrato de alquiler debe ser verificado por un notario?

El contrato de arrendamiento no tiene que ser verificado por un notario. El notario puede, a lo sumo, comprobar si toda la normativa existente está legalmente permitida, pero el documento no tiene que ser protocolizado por él.

¿Es obligatorio el protocolo de traspaso plano?

El protocolo de traspaso plano no es obligatorio por ley, pero a pesar de ello suele hacerse. Protege tanto al inquilino como al propietario y sólo es beneficioso para ambas partes.

¿Debe determinarse el alquiler mediante el índice de alquileres?

La renta debe determinarse mediante el índice de renta. Esto ayuda a mantener los precios dentro de un rango determinado y a garantizar la equidad para los inquilinos.