Espacio útil, espacio habitable y espacio de suelo: ¿cuál es la diferencia?

Empecemos de forma muy sencilla. Encontrará estos valores en las exposiciones, en los anuncios, en cada búsqueda de propiedades. Por eso es importante conocer la diferencia.

3 A menudo te encontrarás con superficies:

1. Espacio en el suelo
2. Área útil
3. Espacio vital

El orden ha sido elegido especialmente para este fin. Porque como se puede ver aquí, se pasa de la 1) superficie de suelo a la 2) superficie útil a la 3) superficie habitable final.

¡Tip! Al final del artículo también encontrará una infografía adicional para aclarar las cosas

Como todavía existe una «fórmula» sencilla de cálculo en Internet, aquí se explica de forma bastante sencilla.

Simplemente expresado como una «fórmula»:

• Superficie de suelo = superficie útil + superficie de circulación (como la escalera) + superficie funcional (como la sala de calderas)
• Superficie útil = Superficie utilizable (superficie habitable – sótano – ático – …)
• Espacio vital = sala de estar (sala de estar + dormitorio + …)

Calcular paso a paso

Veamos de nuevo el proceso paso a paso:

Superficie básica: Paso 1 + definición

Esto significa que la 1) superficie del suelo incluye toda la superficie útil, así como los pasillos y las escaleras (zona de circulación), y la sala de basuras o de calefacción (zona funcional).

Esto incluye todas las áreas del piso:

• Espacio vital
• Áticos, sótanos, garajes y balcones
• Escalera, pasillos, … (llamada zona de tráfico)
• Cuarto de la basura, cuarto de la caldera, … (llamada área funcional)

Esto no incluye:

• Tierra

Calcula:

Superficie de suelo = superficie útil + superficie de circulación (como la escalera) + superficie funcional (como la sala de calderas)

Infografía:

Ejemplo: Todas las zonas edificadas, las zonas cubiertas y los pisos superiores.

Área útil: Paso 2 + definición

Después de la superficie, hay que tener en cuenta el 2) espacio útil, es decir, lo que realmente se puede utilizar en la casa o el edificio de apartamentos (para los condominios).

Entre ellas se encuentran, por ejemplo:

• Ático
• Bodega
• Garajes
• Trasteros (fuera de la vivienda)
• Balcones

Esto ya no incluye:

• Escalera, pasillos, … (llamada zona de tráfico)
• Cuarto de la basura, cuarto de la caldera, … (llamada área funcional)

Calcula:

Superficie útil = Superficie utilizable (espacio habitable, sótano, ático, …)

Infografía:

Ejemplo: La escalera forma parte de la superficie útil.

Espacio vital: Paso 3 + definición

Sólo entonces se llega al 3) espacio vital. La superficie habitable indica entonces el espacio realmente habitable del inmueble.

Normalmente sólo incluye:

• Habitaciones (dormitorio, cocina, baño, sala de estar, etc.)
• Los balcones, las logias, las terrazas y los tejados ajardinados se contabilizan al 25% y, como máximo, al 50% (art. 4 de la WoFlV).

Calcula:

Espacio vital = sala de estar (sala de estar + dormitorio + …)

Ahora ya sabes la diferencia.

Infografía:

Ejemplo: Sala de estar de un condominio.

Resumen: Términos técnicos en forma de infografía

Una vez más, resumidos rápidamente, los ámbitos, simplificados con infografía.

1. Superficie total (uso + tráfico + función)
   1. Zona de tránsito (escaleras, pasillos de la casa)
   2. Área funcional (sala de calderas, sala de residuos, etc.)
2. Área utilizable (todo excepto el área de tráfico / área funcional)
3. Espacio habitable (espacio utilizable que no está ocupado, ejemplo: sótano)

Superficie total / superficie de la casa

Uso + tráfico + función dan como resultado la superficie total.

Espacio utilizable en la casa

Todo, excepto el área de tráfico / área funcional, resulta en el área utilizable.

Espacio vital en la casa

El espacio utilizable que no está ocupado, por ejemplo: el sótano, se denomina espacio habitable.

Valoración de inmuebles: explicada paso a paso

Por experiencia podemos decir que una valoración objetiva y exhaustiva de la propiedad determina el éxito de la venta. Si el precio es demasiado bajo, está regalando dinero; si el precio de compra es demasiado alto, está alejando a los posibles compradores genuinos. Fijar el precio de venta correcto es uno de los puntos más importantes a la hora de vender una propiedad.

Antes de profundizar en el tema de la valoración de la ubicación, la estructura del edificio, el valor de mercado y demás, vamos a empezar con las 3 preguntas básicas que recibimos en las reuniones de asesoramiento con los clientes:

• ¿Cómo puedo valorar una propiedad?
• ¿Quién determina el valor de mercado de un inmueble?
• ¿Cómo valora el banco una propiedad?

¡Tip! Más adelante en el artículo encontrará información mucho más detallada sobre todos los tipos de procedimientos de valoración de inmuebles.

Eliminación: edad, inversión, herencia y cambios

Hay muchas razones para vender una propiedad. Las consideraciones de inversión, una herencia o los cambios en las circunstancias de la vida pueden ser decisivos. Si hay niños, la familia puede querer una propiedad más grande.

En la vejez, muchas personas quieren mudarse a una vivienda más pequeña, por ejemplo para ahorrar en gastos de mantenimiento. Los propietarios suelen tener un fuerte apego a su propiedad. Se ha invertido mucho tiempo, trabajo y amor en la casa o el piso.

La propiedad tiene un alto valor personal, que se refleja en el precio de compra deseado. Sin embargo, si el precio es demasiado alto, muchos compradores lo descartan inmediatamente. El éxito aporta el equilibrio adecuado.

Cualquiera que se presente a la cita para ver el producto ya tiene argumentos para rebajar el precio de compra. Se buscan los defectos y el comprador potencial sólo evalúa, en última instancia, cuánto trabajo le queda por hacer a la propiedad. En resumen:

Si el precio de venta está muy por encima del valor real del mercado, no venderá.

Para que el periodo de venta sea corto y se consiga el mejor precio de compra, es fundamental una correcta evaluación del precio de mercado.

¿Qué propiedades se valoran y cómo?

En la siguiente tabla hemos recopilado los tipos de bienes inmuebles y sus procedimientos habituales de valoración. Con el procedimiento de valoración de «compensación», se produce una revisión de los valores previamente determinados:

Pisos (ocupados por el propietario)

• Método del valor comparativo
• Compensando con: Enfoque de ingresos o enfoque de activos

Pisos (alquilados a terceros)

• Método de las ganancias capitalizadas
• Compensando con: Método del valor comparativo o método del valor de los activos

Casa residencial (ocupada por el propietario)

• Método del valor real
• Compensando con: Enfoque de capitalización de ingresos

Edificio residencial (alquilado, por ejemplo, edificio de apartamentos)

• Método de las ganancias capitalizadas
• Compensando con: Método del valor del material

Terreno (sin urbanizar)

• Método del valor comparativo
• Desplazamiento con: [Ninguno]

Terreno (sin desarrollar pero alquilado)

• Método del valor comparativo
• Compensando con: Enfoque de capitalización de ingresos

¿¡Haga que valoren su propiedad!? Sí. Por supuesto.

Si quiere vender una casa, nuestra recomendación es: acuda a expertos para una valoración bien fundamentada. Si el precio es demasiado bajo, perderá dinero. Le daremos una valoración aproximada para una evaluación inicial.

Valoro su propiedad de forma gratuita: Valoración inmobiliaria

Un breve dictamen pericial suele ser suficiente para la valoración del inmueble. Este tipo de tasación experta va más allá de una valoración estandarizada y se convierte en la base esencial para determinar el mejor precio de oferta.

En esa valoración, los expertos también tienen en cuenta las características regionales, la oferta y la demanda. Le ayudan a determinar el valor de mercado actual de su propiedad. Confíe en contactos experimentados y consiga el mejor precio de venta posible para su propiedad.

Valoración para la venta de inmuebles

Un resumen de toda la información importante sobre la valoración a la hora de vender un inmueble:

Enfoque de ingresos: Desglose del valor de mercado y del valor de la renta del edificio

El método del valor de las ganancias capitalizadas divide la propiedad en el valor de mercado del terreno y el valor de la renta del edificio.

Interés del valor del terreno = 7 por ciento * 100.000 euros = 7.000 euros

Valor de la renta del edificio = 5.600 euros * 12,50 (multiplicador) = 70.000 euros

Esto incluye los ingresos por alquiler, los costes de mantenimiento y los costes de gestión del terreno y del edificio. Para ello, se comparan los ingresos por alquiler menos los gastos de gestión y el valor del terreno, incluidos sus intereses.

• Método de las ganancias capitalizadas

Método del valor del material: Valor de la nueva construcción de un inmueble

El cálculo utiliza en primer lugar el valor estándar del terreno para determinar el valor de mercado del mismo y, a continuación, se añade el valor real de la construcción.

El valor real del edificio se calcula a partir de los costes de producción del edificio menos las reducciones por edad. El valor real del terreno (valor de mercado del terreno) y el valor real del edificio se suman y se multiplican por un factor de valor real.

Valor en especie = (100.000 euros + 150.000 euros) * 0,5 = 125.000 euros

El cálculo del factor de valor real se basa en el tipo de edificio, el valor real preliminar y el valor estándar del suelo. El valor total del activo material así determinado indica los recursos financieros que habría que gastar para reconstruir el bien.

• Método del valor del material

Método del valor comparativo: Comparación de propiedades similares

El método del valor comparativo compara su propiedad con otras similares. Se utiliza, en particular, para la venta de pisos y casas en propiedad. El valor comparativo también puede determinarse para los terrenos no urbanizados.

Precio por metro cuadrado del inmueble comparable = 300.000 euros / 100 metros cuadrados = 3.000 euros por metro cuadrado

Precio de compra del inmueble a valorar = 3.000 euros * 200 m2 = 600.000 euros

En la comparación sólo se tienen en cuenta las propiedades situadas en lugares similares y con una disposición comparable. Los inmuebles incluidos en la valoración deben proceder de las inmediaciones de la vivienda. El método del valor comparativo se considera especialmente cercano a la realidad. Se utiliza muy a menudo para determinar el valor de las propiedades porque las ubicaciones son relativamente comparables a nivel regional.

• Procedimiento de valor comparativo

Formulario para propietarios de inmuebles

Alquilar, comprar, vivir, aquí encontrará todas las fórmulas importantes para usted como propietario. En nuestra colección de fórmulas inmobiliarias encontrará cálculos y ejemplos para comprar, vender y alquilar. Multiplicador del precio de alquiler o de compra, rendimiento bruto, rendimiento de los fondos propios, rendimiento de la propiedad, reservas para el mantenimiento y mucho más. Pulse aquí para volver a la vista general:

• Formulario inmobiliario

Costes: Evaluación final de la casa y el piso

Para el cálculo, se realiza primero una valoración aproximada. Por lo tanto, el precio de la tasación final se basa, en la mayoría de los casos, en el valor estimado del inmueble a valorar.

Para un valor de la propiedad que esté por debajo del límite de 150.000 euros, puede esperar unos costes aproximados de 1.500 euros. Para los edificios de apartamentos con un valor de la propiedad superior a 1 millón, la tasa estimada aumenta a 3.000 euros.

• Por debajo de 150.000 euros, aproximadamente 1.500 euros
• Más de 1.000.000 de euros, alrededor de 3.000 euros

Costes adicionales: Derecho de paso & Co.

Como también se ha evaluado un derecho de paso, se puede facturar un recargo del 20% = 360 euros. Esto significa que para una propiedad de menos de 150.000 euros, la tasa sería de 1.500 euros por la valoración de la propiedad más 360 euros por la tramitación del derecho de paso; el coste total sería de 1.860 euros netos.

Evaluación del valor (costes)

¿Quién prepara las tasaciones de los bienes inmuebles? ¿Cuánto cuesta un tasador de viviendas? ¿Cuánto cuesta un tasador de edificios antiguos? A menos que la normativa legal exija la designación de un perito, una tasación inmobiliaria le proporcionará una valoración realista de su propiedad en el mercado regional y nacional. Proporcionamos valoraciones puntuales y precisas de terrenos, propiedades residenciales y comerciales.

Sin embargo, si la valoración se va a presentar ante los tribunales, como en el caso de un divorcio, hay que llamar a los expertos a cambio de una tarifa. La propiedad residencial o de alquiler se inspecciona in situ. Por regla general, se emiten tanto una copia escrita como una digital de la tasación.

• Informe de valoración

Tarifa plana

Valoración de pisos y factores de valor – ¿Tiene un piso y quiere saber cuánto vale? Por supuesto, puede acudir inmediatamente a un tasador y/o agente inmobiliario con esta pregunta. Sin embargo, la valoración exacta cobra importancia a más tardar cuando se quiere vender o legar el piso. Incluso si se hipoteca la propiedad -por ejemplo, porque se quiere comprar otra- el valor debe determinarse con mucha precisión. Es entonces cuando entra en juego el experto.

¿Qué influye en el valor de un piso? Pero vamos a ceñirnos primero al llamado «valor de pi por pulgar», es decir, a una determinación muy aproximada del valor. Para determinar el valor de su piso, primero intervienen una serie de factores «blandos» que influyen.

• Tarifa plana

Califique una casa

Evaluar aproximadamente el precio de compra o hacer que se estime – Si una casa o un piso se compró hace poco tiempo, los costes de construcción o el precio de compra proporcionan puntos de referencia iniciales para la valoración de la vivienda. En el portal inmobiliario de Lukinski puede obtener más indicaciones sobre el valor actual de su propiedad comparándola con propiedades en ubicaciones similares, del mismo tamaño y con el mismo mobiliario, etc. La determinación exacta del precio del inmueble depende de varios criterios.

El criterio más importante es la ubicación. Los precios de los inmuebles varían según la región, a veces considerablemente. Por lo tanto, sólo pueden incluirse en la comparación de propiedades las que se encuentran en las proximidades. Como expertos en la venta de inmuebles en las regiones de Renania-Palatinado y Hesse, podemos ofrecer rápidamente una valoración realista mediante la comparación de inmuebles. Los aspectos de las micro y macrolocalizaciones, así como la ubicación inmediata del inmueble, son igualmente importantes en la valoración de la vivienda: el ruido de fondo, las vistas y las condiciones de luz interesan a los posibles compradores e influyen en el valor de la propiedad y en el precio alcanzable.

• Califique una casa

Calificar la casa de apartamentos

Valor de mercado, valoración y precio de compra de su propiedad –

Si quiere vender su edificio de apartamentos, una cosa es importante: Un precio de compra informado, orientado al mercado y realista. Las cuestiones centrales de los propietarios: ¿Cuánto vale mi propiedad? ¿Cómo se calcula el valor de un edificio de apartamentos? ¿Cómo determina la Agencia Tributaria el valor de una vivienda? ¿Quién determina el valor de mercado de un inmueble? ¿Cómo valora el banco una propiedad? Son muchas las preguntas y muchos los datos que te vas a encontrar durante la valoración de la vivienda multifamiliar. Para darle una primera impresión de la complejidad de la ubicación, el valor de mercado, los inmuebles comparables, la estructura del edificio, etc., hemos redactado para usted esta guía sobre el tema de la valoración de edificios de apartamentos.

• Calificar la casa de apartamentos

Tasa de propiedad

Determinar el valor de mercado, la tasación y el precio de compra – ¿Cómo valorar un inmueble? ¿Cómo se calcula el valor de mercado de un inmueble? ¿Quién puede valorar un inmueble? ¿Quién proporciona información sobre el valor estándar del suelo?

• Tasa de propiedad

Calcula el rendimiento: Colección de fórmulas

Calcular el valor de la propiedad – alquilar, comprar, vivir, aquí encontrará todas las fórmulas importantes para usted como propietario. En nuestra colección de fórmulas inmobiliarias encontrará cálculos y ejemplos para comprar, vender y alquilar. Multiplicador del precio de alquiler o de compra, rendimiento bruto, rendimiento de los fondos propios, rendimiento de la propiedad, reservas para el mantenimiento y mucho más.

• Calcular el valor de la propiedad: Colección de fórmulas

Gastos de funcionamiento y reservas

• Gestión inmobiliaria para su propiedad
• Costes dereparación, mantenimiento y renovación
• Gastos de mantenimiento que no se producen regularmente
• Llamadas telefónicas, correspondencia, cuenta e intereses
• Tasas de servicio proporcionales para los pisos vacíos
• Seguro de gastos judiciales y pérdida de alquileres

Multiplicador del alquiler (factor de precio de compra)

En las exposiciones inmobiliarias casi siempre se encuentra información sobre el rendimiento bruto, a veces también sobre el multiplicador del alquiler. El multiplicador del alquiler (factor de precio de compra) es un simple ratio para comparar diferentes propiedades de un vistazo.

Así se calcula el multiplicador de la renta:

Multiplicador del alquiler = precio de compra / alquiler frío anual

Ejemplo:

Un piso en Los Ángeles cuesta 1.000.000 de euros y aporta una renta anual de 52.000 euros, tiene un multiplicador de renta de 19,2:

Multiplicador del alquiler = 100.000 euros / 5.500 euros = 19,2

Rendimiento bruto

El rendimiento bruto en porcentaje es la contrapartida del multiplicador.

Así se calcula el rendimiento bruto:

Rendimiento bruto = alquiler anual en frío x 100 / precio de compra

Ejemplo:

Su piso en Los Ángeles genera unos ingresos anuales por alquiler del equivalente a 52.000 euros, el precio de compra fue de 1.000.000 de euros. El rendimiento bruto es de 5,2:

• Rendimiento bruto = 52.000 x 100 / 1.000.000 = 5,2

Rendimiento bruto del alquiler

Así se calcula el rendimiento bruto del alquiler:

100 x alquiler frío neto anual / precio de compra del inmueble = rendimiento bruto del alquiler en %.

Ejemplo de cálculo del rendimiento bruto del alquiler:

1. Paso: 3.000.000 euros de precio de compra + 350.000 euros de gastos accesorios = 3.350.000 euros
2. Paso: Alquiler neto en frío por año = 150.000
3. Paso: 150.000 euros / 3.350.000 euros x 100 = 4,47 % de rentabilidad bruta del alquiler

Rendimiento neto del alquiler

Así se calcula el rendimiento neto del alquiler:

1. Etapa: Precio de compra + gastos accesorios de compra
2. Paso: Alquiler neto en frío – gastos de gestión (anuales) – gastos de mantenimiento (anuales) = ingresos netos anuales
3. Paso: Rendimiento neto anual / costes de inversión

Ejemplo de cálculo del rendimiento neto del alquiler:

1. Paso: 3.000.000 euros de precio de compra + 350.000 euros de gastos accesorios = 3.350.000 euros
2. Paso: 150.000 euros netos de alquiler en frío – 20.000 euros de administración – 70.000 euros de mantenimiento = 60.000 euros de ingresos netos anuales
3. Paso: 60.000 euros de ingresos netos anuales / 3.350.000 euros de costes de inversión x 100 = 1,79 por ciento de rentabilidad neta del alquiler

Rendimiento de los fondos propios

La rentabilidad de los fondos propios se calcula con la siguiente fórmula de rentabilidad:

Beneficio después de impuestos x 100 / capital inmovilizado

Rendimiento de la propiedad

El rendimiento de la propiedad se calcula de la siguiente manera:

Ingresos por alquiler – gastos de mantenimiento – carga fiscal = rendimiento de la propiedad

Vender un edificio de apartamentos [año]: Paso a paso

Empecemos por las 3 preguntas más habituales de quienes venden por primera vez:

• ¿Cuánto vale su edificio?
• ¿Con o sin agente inmobiliario?
• ¿Vender públicamente o discretamente?

¡Entonces aprenderás los 18 pasos de la venta!

¿Cuánto vale su edificio?

Berlín, Hamburgo, Múnich, Colonia, Düsseldorf, Fráncfort y toda Alemania, hay muchas preguntas que responder. La mejor respuesta es contar con un experto a su lado para la tasación de inmuebles. Si desea vender su edificio de apartamentos, entonces una cosa importa: Un precio de compra informado, orientado al mercado y realista. El tipo de inmueble determina el método de tasación utilizado para determinar el valor de mercado. Existen tres métodos de valoración normalizados para determinar el valor de mercado de los inmuebles: el método del valor comparativo, el método del valor de los activos y el método del valor de los beneficios capitalizados. Por regla general, al menos dos de estos procedimientos se calculan simultáneamente.

• Método del valor comparativo
• Método de los beneficios capitalizados
• Método del valor real
• Procedimiento residual
• Determinación del valor del préstamo hipotecario

Las preguntas centrales de los propietarios: ¿Cuánto vale mi propiedad? ¿Cómo se calcula el valor de un edificio de apartamentos? ¿Cómo determina la Agencia Tributaria el valor de una casa? ¿Quién determina el valor de mercado de una propiedad? ¿Cómo valora el banco una propiedad? Para darle una primera impresión de la complejidad de la ubicación, el valor de mercado, las propiedades comparables, la estructura del edificio, etc., hemos escrito esta guía sobre el tema de la valoración de edificios de apartamentos.

• Tarifa casa de apartamentos

¿Vender con o sin agente inmobiliario?

No debe subestimar el tiempo de preparación. Sea realista y sincero consigo mismo, por ejemplo, sobre el posible retraso de las reformas. A todas las obras en la vivienda hay que añadir los preparativos para la venta.

Más del 70% vende con el apoyo professional del agente inmobiliario. Pasan meses sin conocer el mercado, desde la tasación hasta la creación del exposé, pasando por el acercamiento al cliente y la fase de venta. En todos los ámbitos, la ubicación es el factor más importante, no sólo en la venta de edificios de apartamentos. Es fácil cometer errores en la venta de inmuebles, sobre todo cuando se trata de grandes propiedades, como edificios de apartamentos.

A la pregunta con: «¿Vender con o sin agente inmobiliario?» viene la pregunta:

¿Vender en el mercado o fuera de él?

Off Market – Una venta off market significa que la venta de su inmueble nunca será visible públicamente. Su inmueble sólo se recomendará a un grupo interno y solvente de compradores con una constelación ideal. Las ventas fuera de mercado son especialmente populares entre personas prominentes que desean mantener en secreto la venta, la dirección, las fotos y mucho más. Los particulares también recurren a este servicio, por ejemplo si no quieren que su familia o sus vecinos se enteren de la próxima venta. Su ventaja: nadie se enterará de la venta.

• Inmuebles fuera de mercado

En el mercado – Con las ventas en el mercado, el agente presenta su edificio de apartamentos a través de los canales de comercialización habituales. Probablemente conozca los canales de comercialización habituales:

• Expositor publicitario en la oficina del agente
• Anuncios en periódicos regionales
• Portales inmobiliarios suprarregionales
• Portales de anuncios clasificados como Ebay

Así que al proceso habitual de 18 pasos se le añade +1 pregunta:

¿Vender en el mercado o fuera de él?

Para encontrar buenos agentes inmobiliarios fuera del mercado, debe prestar especial atención a las referencias, a las propiedades que se han vendido. A menudo podrá encontrarlas en los sitios web de los agentes inmobiliarios. Por lo tanto, merece la pena echar un vistazo al sitio web del agente inmobiliario en lugar de limitarse a «Contacto».

18 pasos para la venta: lista de comprobación MFH

Procedimiento, costes y consejos – todo en un gran artículo gratuito para la propiedad, piso, casa, chalet, edificio de apartamentos. Aprender a vender una propiedad, paso a paso: la venta de la propiedad.

Los 18 pasos en 3 fases:

1. Preparación: Preparar la casa y la venta
1. Planificación financiera y calendario de venta
2. Contratar a un agente inmobiliario
3. Registros y documentos
4. Aumentar el valor de la propiedad
5. Determinar el precio de la oferta
6. Crear exposición
2. Fase de venta: comercializar la casa y encontrar compradores
1. Mercado inmobiliario
2. Contacto con posibles compradores
3. Filtrar y seleccionar posibles compradores
4. Control de crédito
5. Ver fechas
6. Conversación de venta y negociación del precio de compra
3. Transacción de venta: Contrato de compra hasta la entrega
1. Redactar el contrato de compraventa ante notario
2. Nombramiento de notario
3. Inscripción en el registro de la propiedad y tramitación de los pagos
4. Entrega de la propiedad
5. Gastos de notario y comisión de agente
6. Pagar impuestos

He aquí algunos detalles más.

Preparación para la venta: procedimiento

¿Quiere vender su vivienda sin agente inmobiliario? Entonces debería planificar y llevar a cabo estos pasos de venta en su orden.

Decisión de vender

¿Cuándo es el momento adecuado para vender? En última instancia, sólo usted decide cuándo vender. No hay ningún momento del año que sea particularmente «prometedor» o «particularmente infructuoso» para vender inmuebles. Si no quiere agobiarse con las vacaciones o las Navidades, esa es sólo su decisión. Porque los propios compradores suelen decidir con total independencia de la época del año.

Consejo de Lukinski: Los inmuebles con jardín se venden mejor entre primavera y otoño. Sin embargo, el jardín también debe estar en buenas condiciones.

Análisis de mercado y estrategia de precios

¿Cómo conseguir el precio de venta adecuado?

Aquí es donde la cosa se pone muy especial. Porque evaluar el mercado inmobiliario en general y también a nivel regional requiere muchos conocimientos y experiencia. Esto también se aplica a la valoración de una propiedad. Especialmente cuando se trata de sus propias «cuatro paredes» que están a la venta.

La mejor forma de determinar el valor de una propiedad es sin «ataduras emocionales» a la misma. Por lo tanto, si quiere vender su propiedad sin un agente inmobiliario, tiene que liberarse de toda «atadura» a la casa. Pero incluso así sigue habiendo bastantes «trampas» en las que puede caer el vendedor particular. Por ejemplo, las inversiones en accesorios de alta calidad para baños, suelos, etc. no aumentan per se el valor de la vivienda. Especialmente la elección de baños, revestimientos de suelos, accesorios, etc. depende a menudo del gusto del propietario. Un nuevo propietario, por ejemplo, no querrá gastar dinero en estas cosas e intentará rebajar así el precio de compra. Un agente inmobiliario como Lukinski sabe con certeza qué mobiliario de una propiedad se considera «de lujo».

Un indicador importante del precio «correcto» de su inmueble puede ser la comparación con el precio de otros inmuebles de ubicación, equipamiento y estado comparables. Para ello, tendrá que hablar con compradores y vendedores de otros inmuebles o consultar los portales inmobiliarios de su región. Sin embargo, ni siquiera entonces sabrá con seguridad si los precios de otros inmuebles son totalmente trasladables a su situación. Esto se debe a que en la valoración de una propiedad siempre intervienen microfactores, que los expertos inmobiliarios le explicarán sin prejuicios.

Preparativos: ¿Renovar, diseñar, modernizar?

Pregunta frecuente a la hora de vender una casa: ¿Hay que hacer reformas previas? Nuestro consejo Lukinski en este punto: Si quiere conseguir el precio más alto por su propiedad, los principales defectos de construcción deben ser eliminados. Por supuesto, esto debe poder comprobarse mediante las facturas correspondientes. Las manchas de humedad en las paredes, el moho, los marcos de las ventanas con pintura desconchada, las ventanas «ciegas» o el parqué desgastado reducen considerablemente el precio de compra. Aunque sólo haya unos pocos lugares en los que su propiedad no muestre su mejor cara, estas deficiencias repercutirán en el conjunto del inmueble.

Los costes de renovación o modernización deben guardar siempre una proporción razonable con el precio de venta previsto. A menudo es muy difícil hacer una estimación. Por supuesto, también en este caso se puede consultar a un experto en construcción. Pero este peritaje cuesta dinero en cualquier caso. Lukinski y, por supuesto, otras agencias inmobiliarias asesoran gratuitamente con gran pericia y experiencia.

Un caso especial son las propiedades que no están (o han dejado de estar) habitadas en el momento de la venta. Una vez retirados todos los muebles y efectos personales de la casa o piso, los posibles daños se harán patentes muy rápidamente. También en este caso, el lema es: ¡retirar! De lo contrario, la venta puede anularse posteriormente debido a la ocultación de defectos. Si quedan muebles en la vivienda, deben estar en perfecto estado. Todo lo demás da la impresión de ser «desechos voluminosos» y debe retirarse antes de la primera visita.

Difícil para los vendedores particulares, pero ya práctica habitual para los expertos inmobiliarios: la llamada «home staging». Los pisos vacíos se amueblan deliberadamente para las citas de visita. Esto da al comprador una impresión de comodidad y confort y aumenta así -a menudo sin que el comprador se dé cuenta- la intención de compra.

Marketing y presentación: Exposé

¿Cómo se crea una exposición de ventas?

Sin duda, una de las tareas más exigentes del proceso de venta: la creación de un documento de venta significativo para la propiedad. Muy a menudo, la exposición es uno de los factores decisivos para el precio y también para la rapidez con la que se vende la propiedad. Las condiciones de iluminación adecuadas para las fotos, una buena perspectiva al tomar las fotos y textos significativos son los factores decisivos para la exposición. Las fotos deben transmitir una imagen realista del inmueble, y los textos no deben tener demasiadas palabras. Si las afirmaciones de la exposición y la realidad distan demasiado, el comprador tendrá la impresión de que el vendedor no es de fiar.

Incluso en la era digital, las exposiciones impresas y encuadernadas suelen ser muy útiles. Sobre todo si su propiedad es de gran valor. Si desea realizar la exposición en su impresora doméstica, los cartuchos de tinta deben estar bien cargados. Los colores apagados o las impresiones con rayas son absolutamente poco professionales.

No importa cómo: presentar su propiedad mediante fotos y texto requiere mucho tiempo. A esto hay que añadir una experiencia más profunda a la hora de elegir las palabras adecuadas para el texto que lo acompaña. Deje de lado toda relación personal con el inmueble y adopte -lo mejor que pueda- una perspectiva distanciada de su propiedad.

Oferta y negociación

¿Quién es el mejor comprador y cómo consigo el mejor precio?

Si vende su inmueble sin agencia inmobiliaria, no tiene casi ninguna posibilidad de filtrar previamente a los compradores. Los posibles compradores pueden causar una excelente impresión por teléfono. Pero, al final, nunca se sabe a quién dejarán entrar en la casa en la visita. Para la primera conversación exploratoria, haga una lista de preguntas al posible comprador. Entre otras cosas, pregúntele dónde y cómo vive actualmente. También es importante preguntar si ya existe una financiación bancaria para la posible compra. Sin embargo, sólo oídos entrenados pueden escuchar si el posible comprador dice la verdad por teléfono o no.

Si vende su propiedad de forma privada, también deberá coordinar y realizar usted mismo todas las citas de visita. Esta suele ser la parte del trabajo que más tiempo consume cuando se trata de inmuebles especialmente interesantes. Le cuesta tiempo y a menudo también nervios, ya que los posibles compradores reales hacen preguntas muy detalladas durante la visita. Y por último, usted mismo tiene que rechazar a los interesados que no son preseleccionados. Esto también cuesta tiempo y nervios.

Contrato de compraventa: ¿Cómo de individual puede ser el contrato?

La designación de un notario para el contrato final de compraventa también es responsabilidad del vendedor en el caso de una venta privada. Por supuesto, el notario también le dirá qué cosas deben figurar en el contrato y cuáles no. Muchos compradores tienen deseos individuales sobre el pago del precio de compra, la fecha de entrega, la responsabilidad, etc. Discutir estos puntos del contrato también lleva mucho tiempo. Por otro lado, el riesgo de que el vendedor privado cometa errores importantes es menor en este punto, ya que el notario actúa como asesor en la preparación del contrato de compraventa.

Entrega de la casa

Dependiendo de la relación entre la inmobiliaria y el vendedor, ésta es sin duda una de las partes emocionalmente más difíciles de la venta de una casa. Sobre todo si la venta de la casa ha surgido de una situación de emergencia y la separación de la propiedad es más o menos involuntaria. La venta a través de un tercero -como Lukinski- es especialmente tranquila y poco problemática en este punto.

A menudo se producen retrasos en la entrega de una vivienda. Por ejemplo, porque la nueva vivienda del vendedor aún no está lista para ser ocupada, o por otros motivos. En una venta puramente privada, corresponde de nuevo al vendedor gestionar estos retrasos. Esto implica a menudo discusiones desagradables con el comprador e incluso litigios. Como intermediario en el verdadero sentido de la palabra, los conocimientos y la experiencia del corredor también pueden ser necesarios en este caso.

Inspección, negociación y error

Preparación: documentos, planificación y apoyo

¿Desea vender su casa o una comunidad de propietarios y encontrar rápidamente un comprador adecuado y solvente? Entonces tenga en cuenta que la fase de preparación es la base de una venta sin problemas. Prepárese para una tarea larga y compleja.

Para una venta privada se necesita todo un contingente de documentos. Incluso los errores más pequeños pueden tener consecuencias costosas y hacer que la venta de la casa sea muy difícil y a largo plazo. La complejidad comienza ya con la determinación del precio de oferta. Si establece la condición sobre la base de una tasación inmobiliaria professional, tendrá muchas posibilidades de alcanzar el precio de venta deseado. No obstante, se necesita mucha capacidad de negociación, sensibilidad y conocimiento de la naturaleza humana. Prepárese para una gran variedad de preguntas de los posibles compradores y ármese con todos los documentos necesarios que le puedan pedir o que deba mostrar sin que se los pidan. Ahora tiene que preparar una exposición y describir su propiedad con veracidad, pero desde su lado más bello. La elección de las palabras en la presentación decide decisivamente con qué rapidez y a qué precio cambia de manos su propiedad.

Visitas: Charlas y presentación

Todo posible comprador quiere ver la vivienda antes de comprarla para hacerse una idea de cómo es. La visita es, por tanto, una parte importante de la fase de venta. Cuanto más atractiva sea la presentación del inmueble y mejor preparado esté usted para responder a las preguntas del posible comprador, mayores serán sus posibilidades de éxito. Sin embargo, para ello se requiere cierto trabajo de preparación y buenas dotes organizativas.

La primera impresión cuenta

Orden, transparencia y un ambiente adecuado: lo mismo ocurre cuando se vende una casa: la primera impresión es la que cuenta. Por eso, un inmueble debe presentarse de la forma más atractiva posible. Esto significa que tanto el interior como el exterior deben estar preparados en consecuencia. El césped y los setos deben estar bien cuidados. Si es necesario, se recomienda una nueva capa de pintura para la fachada. Hay que retirar la basura y los residuos voluminosos. En el interior, las habitaciones ordenadas y limpias crean un ambiente agradable. En el mejor de los casos, las visitas deben realizarse durante el día. En los meses de invierno, debe haber suficiente iluminación. Si las habitaciones están oscuras, dan una impresión incómoda. Puede hacer que la habitación parezca acogedora utilizando objetos decorativos discretos, como plantas o cortinas.

Presentación y decoración

Pero no sólo cuenta la presentación. Los vendedores de viviendas también deben ser capaces de responder a preguntas críticas en la cita de visita. También en este caso tiene ventaja si contrata a un agente inmobiliario. Ellos conocen las preguntas más habituales y, por supuesto, las respuestas adecuadas. Tendrá a mano el plano y el certificado energético y conocerá la superficie de la casa. A muchos compradores potenciales también les interesa la información sobre los gastos accesorios y los honorarios de la casa. Durante la visita, todas las preguntas deben responderse satisfactoriamente. Se puede hacer hincapié en las ventajas. Por el contrario, no deben ocultarse los defectos. El vendedor es responsable de ellos incluso después de la firma del contrato, al menos si conocía los defectos en cuestión y no los nombró cuando se le preguntó. Un agente inmobiliario con experiencia sabe exactamente qué debe revelar y qué no.

Por regla general, es aconsejable que el vendedor no esté presente en la visita. En su lugar, deje esta tarea enteramente en manos del agente inmobiliario. Esto tiene muchas ventajas. Por ejemplo, los posibles compradores se sienten menos cohibidos a la hora de hacer preguntas. Además, usted, como vendedor, no corre el riesgo de hacer un comentario que pueda desanimar al posible comprador. Además, el agente inmobiliario mantiene siempre una conversación professional y sin emociones. Después de la visita, entrega al posible comprador una exposición preparada con todos los datos clave importantes del inmueble.

Negociación: preparación, conocimientos y experiencia

Negociar la venta de una casa no sólo requiere pericia y experiencia, sino también sensibilidad. Los propietarios que venden su piso o casa suelen estar emocionalmente ligados a la propiedad y a menudo estiman su valor por encima de lo que es. Esto no sólo es perjudicial a la hora de evaluar el valor de la propiedad, sino también durante las negociaciones. Un agente inmobiliario, en cambio, siempre es objetivo. No se deja guiar por las emociones y, por tanto, suele ofrecer un mejor resultado en la negociación.

Si desea asistencia en la venta de una casa y en la negociación, lo mejor es ponerse en contacto con Lukinski. Vendemos inmuebles y nos distinguimos por nuestros conocimientos y años de experiencia. En las conversaciones de negociación, utilizamos nuestros conocimientos y nuestro tacto para que pueda conseguir el mejor precio de compra. Confíe en nuestro talento para la venta y benefíciese de nuestra rutina.

Lo que importa en la negociación

Una buena preparación es lo más importante para negociar el precio con éxito. El agente inmobiliario de Lukinski sabe que el comprador también se preparará para la negociación y sabrá utilizar cada defecto de la casa en su contra. Por eso es tan importante conocer las ventajas del inmueble. Entre ellas, por ejemplo, una ubicación tranquila en el campo o céntrica en la ciudad. Las buenas conexiones de transporte y las instalaciones comerciales también aumentan el valor de una propiedad. Otras ventajas pueden ser un sistema de calefacción recién instalado, paredes recién pintadas o una reforma reciente. La proximidad a una universidad o a un empleador importante también habla a favor de la propiedad.

Como la venta de una casa siempre se negocia, es de esperar que no se pueda alcanzar el precio de salida. En consecuencia, debe fijarse más alto, pero tampoco demasiado. Si el agente inmobiliario y el vendedor deciden un precio de salida moderado, el comprador se siente tratado con justicia y no tiene la sensación de estar sentado frente a un aprovechado. Un precio de compra inflado lleva a negociaciones más largas y duras, durante las cuales hay que bajar más el precio. Si la casa está en un lugar muy solicitado y hay que venderla rápidamente, también es posible fijar un precio bajo, lo que lleva a que varios posibles compradores pujen más que los demás y a que usted, como vendedor, acabe obteniendo el precio deseado. La estrategia más adecuada para su propiedad depende de muchos factores individuales.

Evitar errores: ¿Vender de forma privada o a través de un intermediario?

No puede ser tan difícil vender su casa o piso. Pero si procede a vender su casa con esta certeza, los errores costosos ya están preprogramados. Antes de entrar en más detalles sobre los errores y mostrarle por qué debería confiar la venta de su propiedad a un agente inmobiliario experimentado como Lukinski, nos gustaría señalar un problema fundamental.

Si gestiona usted solo la venta de la casa, prácticamente trabaja día y noche y tiene que invertir todo su tiempo en presentar el inmueble, responder a las consultas de los compradores y programar las visitas. Incluso la necesaria obtención de todos los documentos por adelantado es una carrera de obstáculos que no todos los propietarios dispuestos a vender pueden superar sin un «ojo morado». Puede vender inmuebles de forma seria y professional externalizando la compleja tarea y concentrándose en la ejecución professional por parte de agentes inmobiliarios como Lukinski. Como agente inmobiliario en línea, trabajamos de forma rápida y fiable para que usted pueda vender a un comprador solvente al mejor precio sin ningún tipo de estrés.

Los errores más comunes al vender

El primer error se produce mucho antes incluso de que te ocupes de la exposición y su preparación. Usted fija el precio de venta de su propiedad demasiado alto y tiende a sobrevalorarlo, lo cual es bastante humano en relación con su conexión emocional con la propiedad. Un precio astronómicamente alto y completamente alejado del mercado acabará por alargar innecesariamente la venta y por no despertar ningún interés real entre los compradores. Por el contrario, un precio de oferta demasiado bajo también conlleva desventajas para usted. Si ofrece su inmueble por menos de lo que vale, numerosos compradores se presentarán inmediatamente, pero usted saldrá perdiendo cuando se firme el contrato. Los documentos que faltan, las fotos sin sentido o subexpuestas, las fotos del inmueble tomadas en un día lluvioso y las fotos en las que se ve la calle y el número de su casa siempre resultan ser un error en la venta de inmuebles. Si no quiere que le echen de casa sin una cita de visita acordada, debe dificultar la localización de su propiedad y, por este motivo, abstenerse deliberadamente de publicar en la exposición datos como el número de la casa o la identificación de la calle. Una venta privada atrae a los cazadores de gangas, pero también a numerosos revendedores dudosos. Difícilmente podrá evitar las consultas, pero difícilmente podrá conseguir el precio deseado y una transacción de venta satisfactoria. A más tardar durante una visita, la presencia del propietario puede tener un efecto perjudicial para la venta.

Contrato de compraventa: procedimiento, notario, contrato preliminar y principal

El contrato de compraventa recoge todas las normas e información necesarias para la venta de su casa. Por lo tanto, debe redactarse con sumo cuidado. Para evitar ambigüedades y sorpresas desagradables, es aconsejable poner el contrato de compraventa y toda la venta de la casa en manos de un agente inmobiliario con experiencia.

El precontrato notarial casi siempre es vinculante

Cuando se vende una casa o una comunidad de propietarios, se celebran los llamados contratos preliminares. Estos contratos sólo son jurídicamente vinculantes cuando se elevan a escritura pública. Sólo con la firma del notario se considera realmente vendida la casa. En el contrato preliminar se registran todos los puntos clave importantes para la venta de la casa. Si ambas partes están de acuerdo y se firma el contrato preliminar, a continuación se firma el contrato principal. Si el contrato preliminar no se ha formalizado ante notario, carece de importancia. En este caso, tanto el comprador como el vendedor pueden rescindir el contrato sin alegar motivos. Sin embargo, una vez formalizado ante notario, el contrato preliminar es vinculante, por lo que da seguridad a ambas partes. Sólo en raras ocasiones es posible rescindir el contrato preliminar. Por ejemplo, en caso de catástrofe natural. Si no hay motivos graves y una de las partes se retira del contrato preliminar, la otra parte puede reclamar daños y perjuicios.

En el contrato preliminar deben constar los siguientes puntos:

• Nombre y dirección del comprador y del vendedor
• Detalles del objeto de la compra, incluido el mobiliario
• El precio de compra y las condiciones de pago
• Fecha fijada para la celebración del contrato principal
• Cláusula de indemnización

Una vez aclarada la financiación, se puede firmar y elevar a escritura pública el contrato preliminar. El notario comprueba el registro de la propiedad y discute otros detalles con ambas partes contratantes. A continuación, el notario redacta el contrato principal. Este contiene la información del contrato preliminar, así como todas las condiciones que se discutieron durante la cita con el notario. Esto incluye, por ejemplo, la entrega de la casa, la regulación de los pagos del precio de compra y la fecha de vencimiento, las declaraciones del registro de la propiedad y, si procede, un poder de financiación. Esto es necesario si el comprador necesita un préstamo para financiar la propiedad.

Ambas partes tienen tiempo para revisar el contrato principal. Si no hay objeciones, el contrato principal puede firmarse y certificarse ante notario. Esto hace que la venta de la casa sea jurídicamente vinculante. Después de la fecha de pago, la casa y las llaves pueden entregarse según lo acordado en el contrato.

Comprobar comprador: Comprobación de crédito

Comprobación de solvencia y solvencia – La comprobación de solvencia proporciona información sobre diversos factores. Por un lado, certifica la capacidad de financiar una compra inmobiliaria y, por otro, la voluntad de pago y la fiabilidad. Estos datos pueden obtenerse a través de préstamos y cuotas anteriores. Con una autodeclaración de Schufa, los vendedores pueden evaluar de forma realista si el comprador puede y está dispuesto a pagar el precio de compra, así como otros costes, como los del notario o los del impuesto de transmisiones patrimoniales. El vendedor puede solicitar él mismo la información a Schufa o pedir una autodeclaración al comprador. Esta última opción es la más utilizada en la práctica, ya que implica menos costes. Además, la autodeclaración contiene todos los datos pertinentes, como la evaluación general del riesgo de pago y toda la información sobre las experiencias de pago en el pasado. La autodeclaración es gratuita para el comprador.

Confirmación de financiación, cuenta de garantía bloqueada ante notario y calificación crediticia

Además, se puede solicitar al banco una confirmación de la financiación. Sin embargo, esto sólo tiene sentido si el préstamo se destina expresamente a la financiación de una compra inmobiliaria. Además, el desembolso del préstamo no debe depender de otras condiciones.

Para mayor seguridad, también se puede crear una cuenta de depósito en garantía notarial. El notario se encarga de supervisarla y su objetivo es proteger al vendedor. Sólo cuando se ha recibido el dinero se transfiere la propiedad a posesión del comprador.

La evaluación del crédito debe realizarse lo antes posible. Así se evitan largas negociaciones que al final resultan superfluas. Además, es posible que ya haya rechazado a otros posibles compradores que hayan adquirido otra vivienda entretanto. Un buen agente inmobiliario realizará la comprobación del comprador a tiempo. Además, también indicará al comprador que debe mantener conversaciones de financiación con su banco lo antes posible. Esto se debe a que la confirmación de la financiación puede tardar hasta 14 días. Además, el comprador debe tener listos los documentos para la aprobación de un préstamo, que puede tener que obtener primero.

Traspaso: protocolo, entrega de claves y documentos

Una vez firmado el contrato de compraventa y tramitada la cita con el notario, llega el último paso de la venta de una casa: la entrega. Es el momento de poner la vivienda en manos del nuevo propietario. Para que nada falle y no haya sorpresas desagradables tras la firma del contrato de compraventa, hay que tener en cuenta algunos puntos. Los daños o una reducción posterior del precio de compra ponen los pelos de punta a muchos compradores.

Una vez firmado el contrato de compraventa y realizada la cita con el notario, llega el último paso de la venta de una casa: la entrega. Es el momento de poner la vivienda en manos del nuevo propietario. Para que nada falle y no haya sorpresas desagradables tras la firma del contrato de compraventa, hay que tener en cuenta algunos puntos. Los daños o una posterior reducción del precio de compra ponen los pelos de punta a muchos compradores. Pero no tiene por qué ser así.

El traspaso es el último obstáculo que hay que superar al vender una casa. Como agente inmobiliario, por supuesto también nos encargamos de esta tarea por usted. Un protocolo de entrega aporta claridad y evita disputas. El contrato de compraventa por sí solo no registra todos los puntos importantes. Los defectos, las lecturas de los contadores y el inventario existente pueden registrarse de nuevo o con mucho más detalle en un protocolo. Éste es firmado por el vendedor para que posteriormente no pueda alegar que no encontró la casa según lo acordado contractualmente.

El protocolo de traspaso para la venta de una vivienda no difiere mucho del protocolo de traspaso de una vivienda de alquiler. Sin embargo, hay que dejar constancia de otros puntos importantes. Entre ellos, por ejemplo, los defectos que aún debe subsanar el vendedor. También debe fijarse una fecha para ello. Además, el protocolo de entrega debe registrar qué inventario queda por retirar. Además, deben anotarse todas las lecturas de los contadores. El proceso de entrega de llaves también debe anotarse en el protocolo. Si aún faltan llaves, se anota cuántas y cuándo se entregarán. Por cierto, las llaves no suelen entregarse hasta que se ha pagado íntegramente el precio de compra.

En la entrega de la casa no sólo se entregan las llaves, sino también muchos otros documentos importantes. Ese día se entregan al nuevo propietario los planos del edificio, los planos del piso, el cálculo de la superficie habitable, los contratos de construcción, los dictámenes periciales, los contratos de mantenimiento, las pólizas de seguro y muchos otros documentos. Si vende una vivienda de alquiler, también debe entregar los contratos de arrendamiento y los documentos sobre los distintos inquilinos. Durante la entrega, el vendedor también suele explicar al comprador el funcionamiento del sistema de calefacción y de otros apparatos importantes de la casa.

Lista de control de los documentos de traspaso:

• Planos de construcción
• Planos
• Cálculo de la superficie habitable
• Contratos de construcción
• Opinión de los expertos
• Contratos de mantenimiento
• Pólizas de seguros

Notarización: Legalización notarial

Para redactar un contrato de compraventa de una propiedad, es necesario elevarlo a escritura pública. El propósito de la certificación notarial es proteger al comprador y al vendedor de decisiones precipitadas y garantizar que los intereses de ambas partes queden debidamente registrados. La consignación de los intereses la realiza un notario que no representa los intereses de una de las partes, sino que actúa con imparcialidad.

Valoración de bienes inmuebles: determinar el valor de mercado

¿Por qué precio puedo vender mi casa? Esta pregunta se la hace todo propietario que va a vender una casa y quiere saber qué precio es realista en la oferta. Aunque la tasación inmobiliaria es una estimación, se basa en una valoración objetiva y, por tanto, plausible. La práctica demuestra que el valor varía de un tasador a otro y que pueden darse diferentes recomendaciones de precio a pesar de la tasación inmobiliaria. No obstante, no debe fiarse de su instinto ni de sus propias estimaciones emocionales cuando se trate del precio de venta de su casa. Para valorar una propiedad, deben incluirse varios factores en la determinación. Cuanto más exhaustiva y professional sea la tasación del inmueble, más seguro estará de vender la casa y menores serán los riesgos de presentar una oferta por debajo o por encima del valor real de mercado.

¿No hay tasación? No es posible fijar precios realistas.

Prescindir de una tasación inmobiliaria significa que usted hace que el precio de su casa dependa principalmente de una sensación y de los gastos que le ocasione la propiedad. Los inmuebles que se venden sin tasación suelen tener un precio demasiado alto, por lo que prácticamente no se pueden vender, o demasiado bajo, por lo que sufren pérdidas al venderse. Como propietario, no necesita conocer los factores que influyen en el precio de venta si opta por una tasación experta. Antes de fijar un precio y comprometerse a un importe de venta, debería averiguar cuál es el valor de mercado de su casa. Si vende sin una tasación de la propiedad, estará cometiendo uno de los mayores errores en el negocio inmobiliario y rara vez hará una oferta que sea auténtica en el contexto de la propiedad en oferta y, por lo tanto, interesante para el comprador y adecuada para sus propias finanzas.

Valor real y valor de mercado: las diferencias

A la hora de vender una casa, existen en última instancia dos valores, de los cuales el valor de mercado o valor real de mercado es relevante para determinar el precio. El valor material real establece cuál es el valor de una casa en función de su año de construcción, su equipamiento y su sustancia, así como del tamaño de la parcela. Si conoce el valor material, sabrá cuál es el valor objetivo asociado a su casa. Sin embargo, el precio de compra no está relacionado con el valor material puro, sino con el valor de mercado o valor justo de mercado. Esta valoración de la propiedad tiene en cuenta factores relevantes para el entorno y el mercado y es la base para la fijación del precio. Para determinar el valor de mercado son necesarios muchos conocimientos técnicos y de mercado, análisis y comparaciones, así como experiencia en la valoración de bienes inmuebles. Debido a la gran demanda y a la escasez de ofertas, el valor de mercado actual suele ser superior al valor puro del activo y le brinda la oportunidad de vender el inmueble al precio más alto posible en la actualidad. El mercado desempeña el papel más importante a la hora de determinar el valor de mercado y es un factor decisivo para decidir si puede vender su casa por un buen precio o por un precio más bien bajo. Para evitar errores, debería encargar a un agente inmobiliario o a un perito los retos de la tasación y hacer que determinen el mejor precio de venta por el que se anunciará y venderá su inmueble.

El valor del préstamo hipotecario se basa en un peritaje fundado de una tasación inmobiliaria

El valor de mercado es un parámetro importante no sólo para usted como propietario, sino también para los posibles compradores. Para permitir la financiación inmobiliaria, el banco prestamista necesita el valor hipotecario del inmueble. Éste se basa en el valor de mercado y asciende al 80% de la suma determinada como valor de mercado en la tasación del inmueble. En concreto, el valor hipotecario es una estimación fundamentada de la cantidad por la que puede venderse un inmueble a largo plazo. Para un posible comprador, la tasación del inmueble es importante por dos razones. El precio de venta refleja seriedad e indica que ha sido determinado con pericia professional y no estimado con influencias emocionales. En segundo lugar está el valor del préstamo hipotecario, que es importante en el contexto de la financiación y decide decisivamente si un posible comprador puede financiar la propiedad por el precio de venta específico y obtener la confirmación del banco.

Datos importantes del informe de valoración

La valoración inmobiliaria se compone de diferentes aspectos. Por supuesto, la estructura del edificio, es decir, el valor material real de la casa, desempeña un papel importante, por no decir el más importante. Pero igualmente significativa es la información sobre la ubicación, que tiene un efecto decisivo en el precio de venta. En las regiones muy frecuentadas y populares, los precios de los inmuebles están muy por encima de las ofertas en las regiones rurales, débiles desde el punto de vista de las infraestructuras y menos solicitadas. Mientras que el valor patrimonial del inmueble es una variable variable, por ejemplo por demolición y nueva construcción, la ubicación permanece estática e inmutable. Una tasación inmobiliaria tiene en cuenta el desarrollo futuro de la región, así como la popularidad actual del lugar en el que desea vender su propiedad. Cuanto mejor sea el desarrollo de las infraestructuras y las redes en el lugar donde se encuentra la propiedad, mayor será el precio de venta. Para tasar un inmueble, también se tienen en cuenta la demanda de una propiedad en esa ubicación y el volumen de oferta de viviendas. También se incluyen en la valoración los precios comparativos de propiedades similares en la misma ubicación.

Determinar el valor de mercado

La determinación del valor de mercado de un inmueble está regulada por ley en el Reglamento de Tasación Inmobiliaria (ImmoWertV). Además del tipo de uso, el tamaño y el estado del inmueble, las condiciones energéticas también son factores importantes para determinar el valor de mercado. También se tienen en cuenta la relevancia del valor de las circunstancias urbanísticas (medidas urbanísticas en zonas de reurbanización) y los desarrollos futuros previsibles. El valor de mercado lo determina un agente inmobiliario o un perito. Sin embargo, sólo los tasadores inmobiliarios autorizados pueden determinar un valor de mercado reconocido por un tribunal.

El valor de mercado es el precio que puede obtenerse en el plazo especificado en el curso ordinario de los negocios de acuerdo con las circunstancias legales y las características reales, otras características y la ubicación de la propiedad u otro objeto de la valoración. En 2004, el término «valor de mercado», que se utiliza en toda la UE, se añadió a la definición de valor de mercado § 194 Baugesetzbuch (BauGB). El valor de mercado es, por tanto, una estimación del precio que puede alcanzarse en el mercado. En la compraventa de terrenos y edificios suele utilizarse el valor de mercado. La determinación del valor de mercado también puede ser necesaria en el caso de subastas obligatorias, exacciones fiscales por parte de la Agencia Tributaria, así como en el caso de divorcios y herencias.

Determinar el valor de mercado: ¿qué factores son importantes?

La tasación del valor de mercado se refiere a la macrolocalización (ciudad/región) y la microlocalización (entorno inmediato del inmueble) del inmueble, su sección, tamaño y cualquier anotación existente sobre cargas del terreno que pueda reducir el valor. Según el BauGB, el valor de mercado no es un valor fijo permanente, sino que se refiere a la fecha de referencia indicada en el informe de tasación. Es posible que el valor de mercado cambie de forma decisiva en un determinado periodo de tiempo.

El valor de mercado cuantifica el valor en el momento de la tasación. La tasación del valor de mercado tiene en cuenta los siguientes puntos:

• Valor material de la propiedad, si está edificada
• Naturaleza y ubicación de la propiedad (tamaño, tipo de desarrollo)
• Circunstancias jurídicas (por ejemplo, catastro, protección de monumentos)
• Otros objetos de la valoración

De hecho, sin embargo, la demanda del mercado influye decisivamente en el valor de su propiedad. La demanda de inmuebles, así como las características buscadas, varían mucho de una región a otra.

Procedimiento práctico para determinar el valor de mercado

Cuando se trata de vender bienes inmuebles, la tasación inmobiliaria gratuita es un excelente punto de partida para una venta rápida y buena. Sin embargo, si un tasador debe determinar el valor de mercado, la tarea exacta se discute primero con el cliente. En casos especiales (por ejemplo, en caso de disputas por herencias o en caso de divorcio) debe designarse un tasador si, por ejemplo, se requiere una tasación del valor de mercado o una declaración escrita sobre el valor de mercado. El tasador sólo puede determinar el estado y el valor del inmueble en una cita in situ con acceso a todos los locales.

Documentos para la determinación del valor de mercado

En general, se evalúan los siguientes documentos para la valoración de las ventas de bienes inmuebles:

• Extracto del catastro
• Planos del edificio, planos de planta, secciones
• Especificación del edificio
• Plano del solar y mapa catastral
• Cálculo de la superficie habitable
• Certificado energético

En caso de propiedad horizontal, se exige además lo siguiente:

• Actas de las tres últimas juntas de propietarios
• Plan de empresa
• Declaración de división (registro de la propiedad)
• Declaración del subsidio de vivienda

En el caso de las propiedades de renta, también debe presentarse lo siguiente:

• Gastos de explotación
• Listas de alquiler
• Contratos de alquiler

En el caso de los derechos y gravámenes, también debe incluirse lo siguiente:

• Documentos notariales
• Registros especiales (derechos de paso, derechos residenciales, etc.)

Ponderación de los criterios en el valor de mercado

Se concede especial importancia a la ubicación y a los riesgos futuros previstos del inmueble. Los riesgos son sobre todo de modernización, como los costes que cabe esperar de un retraso en la renovación. Además, se evalúan las medidas de mantenimiento más costosas, que suelen incluir el tejado, el sótano, las ventanas y la calefacción. También se evalúa el tipo de casa. Si se construyó antes de 1945, se trata de un edificio antiguo; después de 1945, el edificio se clasifica como nuevo. Además, se tienen en cuenta el diseño exterior, la planta, el jardín, la fachada, la distribución de las habitaciones y las condiciones de iluminación.

Factores como la ubicación, el balcón y el atractivo para el grupo destinatario desempeñan un papel importante en la rentabilidad del inmueble. Otros factores incluidos en la valoración son, por ejemplo, el ascensor y el mobiliario del inmueble:

• Superficie del inmueble (superficie habitable proporcional o superficie total)
• Espacio habitable según la Ordenanza sobre el Espacio Habitable (WoFIV)
• Garaje, aparcamiento subterráneo, plazas de aparcamiento (riesgos de reurbanización existentes)
• El sótano se puede utilizar adicionalmente o, por ejemplo, atrasos de renovación en el sótano
• Datos demográficos de la ubicación del inmueble
• Tipo de propiedad (comercial, residencial, asistencial, monumento, otras formas especiales, propiedad mixta)

Valoración: método del valor de los beneficios capitalizados y método del valor de los activos

Toda la información importante sobre la tasación para la venta de bienes inmuebles y los demás procedimientos de tasación claramente resumidos para usted:

El método del valor de los ingresos capitalizados – división en valor de mercado y valor de los ingresos del edificio

El método del valor de los ingresos capitalizados divide la propiedad en el valor de mercado del terreno y el valor de los ingresos del edificio. Esto incluye los ingresos por alquiler, los costes de mantenimiento y los costes de gestión del terreno y del edificio. En consecuencia, se comparan los ingresos por alquiler menos los gastos de gestión y el valor del terreno, incluidos sus intereses.

Nuestro equipo de inversores de Lukinski estará encantado de elaborar cálculos de rentabilidad para la propiedad de sus sueños. Los posibles compradores podrán convencerse de la buena rentabilidad. Previa solicitud, le informaremos de los datos necesarios para el cálculo. Una vez recibida la documentación, determinaremos el valor capitalizado y le daremos una primera estimación del rendimiento.

El método del valor de los activos: valor para la reconstrucción de una propiedad

El cálculo determina en primer lugar el valor de mercado del terreno utilizando el valor estándar del terreno y, a continuación, se añade el valor real del edificio. El valor real del edificio resulta de los costes de producción del edificio menos las reducciones por antigüedad. El valor del terreno (valor de mercado del terreno) y el valor del edificio se suman y se multiplican por un factor de valor real. El cálculo del factor de valor real depende del tipo de edificio, del valor real provisional y del valor estándar del terreno. El valor real total así determinado indica los recursos financieros que habría que gastar para reconstruir el inmueble.

El método del valor comparativo: comparación con propiedades similares

El método del valor comparativo compara su propiedad con otras similares. Se utiliza sobre todo para la venta de pisos y casas ocupados por sus propietarios. El valor comparativo también puede determinarse para terrenos no urbanizados. La comparación sólo tiene en cuenta los inmuebles situados en lugares similares y con una distribución comparable. Las propiedades incluidas en la valoración deben ser de la vecindad inmediata de la propiedad residencial. El método del valor comparativo se considera especialmente cercano a la realidad. Se utiliza muy a menudo para determinar el valor de las propiedades porque las ubicaciones son relativamente comparables a nivel regional.

El certificado energético, obligatorio al vender un inmueble

El estado energético de una vivienda es uno de los criterios de decisión más importantes para los futuros compradores. Aquí es donde entra en juego el pasaporte energético, ya que proporciona información sobre la eficiencia energética de la vivienda y, por tanto, sobre el consumo futuro. La eficiencia energética se clasifica en una escala de la A+ a la H, en la que la letra H significa medidas urgentes de rehabilitación energética e indica que el inmueble ya no está al día en cuanto a consumo de energía.

Prohibida la venta de inmuebles sin certificado energético

Sólo los peritos autorizados pueden preparar un certificado energético (según el artículo 16 de la EnEV). Esto significa que debe buscar un perito con la debida autorización. El artículo 16 de la EnEV establece que todo comprador de un inmueble debe obtener un certificado energético. Para usted, como propietario y vendedor, esto significa que debe hacerlo elaborar e incluirlo en los documentos de venta. Si se niega a elaborarlo y presentarlo, el propietario comete una infracción administrativa y puede ser multado con hasta 15.000 euros.

¿Por qué es tan importante el certificado energético? Contiene toda la información relevante para el comprador sobre el estado energético del inmueble. También proporciona información sobre cuánta energía se ha consumido y qué costes de suministro puede esperar el futuro propietario. Si el balance energético es negativo, esta circunstancia indica a un posible comprador la necesidad de una renovación adecuada y, por tanto, los elevados costes que supondrá, por ejemplo, la renovación de un sistema eléctrico y de calefacción obsoletos. El certificado energético forma parte integrante de la exposición cuando una casa es vendida por nuestros agentes inmobiliarios y se publica directamente en línea. Durante una visita, los interesados reciben una vista directa del original y una explicación nuestra sobre cómo leer y evaluar el certificado energético.

¿Certificado de demanda o certificado de consumo?

Un certificado de consumo cuesta 100 euros, mientras que un certificado de demanda cuesta entre 300 y 500 euros. Los costes de emisión del certificado energético corren a cargo del propietario, que está obligado a facilitar estos datos al vender la vivienda. Le aconsejamos que haga expedir el certificado informativo a la demanda y que no ahorre por el lado malo facilitando sólo un certificado de consumo con datos mucho menos útiles para el comprador.

El certificado de consumo se basa en las 3 últimas facturas anuales del proveedor de energía. En cambio, el certificado de demanda contiene hechos determinados concretamente que son comprobados in situ por un asesor energético. La principal diferencia entre un certificado de consumo y un certificado de demanda es que el primero proporciona información sobre el pasado, mientras que el certificado de demanda analiza el consumo de energía en perspectiva. Para ello es necesario que un especialista in situ compruebe el estado del edificio, el aislamiento y el sistema de calefacción, y elabore una previsión del balance energético del edificio a partir de estos datos individuales.

Agente inmobiliario: ventajas

El mayor reto a la hora de vender una casa o un piso es determinar el precio de venta correcto. A este respecto, recomendamos una tasación del valor de mercado que incluya todos los factores alejados del puro precio del inmueble.

El mobiliario y la estructura de una casa son tan importantes para determinar el valor de mercado como la ubicación, los factores específicos del mercado y la infraestructura, así como la diferencia entre oferta y demanda. Si encarga la tasación como cliente privado, debe contar con unos costes de unos 1.000 euros o más.

Determinación del valor de mercado y costes accesorios de compra

Si, por el contrario, contrata a un agente inmobiliario, la tasación del valor de mercado está incluida en el alcance de los servicios y es financiada por el comprador a través de los gastos accesorios de compra. De este modo, podrá vender su inmueble de forma professional sin incurrir en ningún gasto a la hora de vender la casa o el piso. Quienes renuncian a una tasación del valor de mercado suelen estimar un precio inverosímil y ofrecer la casa por encima o por debajo de su valor real. En ambos casos, se está cometiendo un error trascendental que puede prolongar el proceso de venta o acarrear pérdidas evitables.

Con un agente inmobiliario experimentado, usted se protege de los errores en la venta de inmuebles y tiene la seguridad de saber que recibirá una oferta de venta que incluye el valor actual de su casa, terreno o piso basada en todos los hechos. Asimismo, no tiene que preocuparse de organizar los documentos, preparar la exposición o publicar su oferta. Todos los procesos relevantes en la venta se llevan a cabo desde una única fuente y de forma professional.

Venta de inmuebles: Procedimiento + listas de comprobación

Hay muchos tipos de inmuebles y cada uno de ellos atrae a grupos muy específicos de compradores (grupos objetivo). Condominio, casa, villa, edificio de apartamentos o incluso terreno. Pero los motivos de la venta también son importantes (si tiene que ser rápida). La venta de un inmueble puede tener diversos motivos, entre ellos los casos «urgentes» como la insolvencia inminente, el divorcio o incluso la casa paterna heredada con la gran pregunta: ¿Qué hacer? ¿Mantener, alquilar y gestionar o vender?

¡Ubicación, ubicación, ubicación! He aquí otra mirada especial a una selección de grandes ciudades:

• Berlín
• Düsseldorf
• Frankfurt
• Hamburgo
• Colonia
• Múnich
• Stuttgart

Vender propiedades inmobiliarias: ¿Qué debe tener en cuenta?

En esta guía aprenderá todos los pasos centrales de la venta. Aplicable a todo tipo de bienes inmuebles, desde condominios hasta edificios de apartamentos. Aquí encontrará características especiales sobre las viviendas multifamiliares: Venta de un edificio de apartamentos. Comencemos paso a paso en el tema de la venta de inmuebles.

En nuestras sesiones de asesoramiento, estas son las 8 preguntas más frecuentes de nuestros clientes:

• ¿Cuál es la mejor manera de vender una propiedad?
• ¿Cuándo debo vender mi propiedad?
• ¿Qué debe aclarar antes de iniciar las ventas?
• ¿Vender una propiedad de forma privada o a través de un agente inmobiliario?
• ¿A qué precio puede ofrecer su propiedad?
• ¿Qué párrafos deben figurar en el contrato de compraventa y cuáles no?
• ¿Debe mencionar los defectos conocidos en el contrato de compraventa?
• ¿Cuándo está libre de impuestos la venta de un inmueble?

En todos los ámbitos:

La ubicación y el tipo determinan significativamente el precio de venta de su propiedad

Empecemos con el procedimiento en 3 fases: ¡así es como se vende su propiedad!

Las 3 fases de la venta de un inmueble

1. Preparación: Preparar la propiedad y la venta
1. Planificación financiera y calendario de venta
2. Contratar a un agente inmobiliario
3. Registros y documentos
4. Aumentar el valor de la propiedad
5. Determinar el precio de la oferta
6. Crear una exposición
2. Fase de venta: comercializar la propiedad y encontrar compradores
1. Propiedad del mercado
2. Contacto con posibles compradores
3. Filtrar y seleccionar a los posibles compradores
4. Comprobación de crédito
5. Fechas de visualización
6. Charla de ventas y negociación del precio de compra
3. Operación de venta: Contrato de compraventa hasta la entrega
1. Redactar el contrato de compraventa ante notario
2. Nombramiento de notario
3. Inscripción en el registro de la propiedad y tramitación de los pagos
4. Entrega de la propiedad
5. Gastos de notario y comisión de agente
6. Pagar impuestos

En esta guía aprenderás todos los pasos paso a paso. Perfecto para quienes venden su primera propiedad.

¡Tip! ¡Haga clic en los enlaces que continúan (marcados gruesamente) y de nuevo, para que aprenda todo lo importante para la venta de inmuebles!

Preparación: Preparar la propiedad y la venta

Antes de vender un inmueble, como en todos los proyectos empresariales rentables, con beneficios suficientes al final de las negociaciones, es necesario planificar con antelación. Una persona vende una de las X propiedades de su propia cartera, por lo que tiene poca presión de tiempo. Otra persona vende su propia casa (ocupada por el propietario) y necesita el capital para financiar una nueva propiedad, lo que crea una presión de tiempo en la venta.

Por tanto, paso 1: «Planificación del tiempo y, si es necesario, planificación financiera».

Planificación financiera y calendario de venta

Por ello, hay dos aspectos especialmente importantes a la hora de preparar la venta. Un plan temporal realista y un plan financiero inicial y aproximado (para patrimonios mayores, trimestres & co.). S0 no sólo hay que fijar el momento de la venta de forma realista, sino que también hay que calcular por adelantado los costes accesorios.

• Planificación financiera y calendario de venta

Contratar a un agente inmobiliario: tareas y ventajas

¿Vender con o sin agente inmobiliario? Una gran parte depende del agente inmobiliario, pero no sólo por estos procedimientos y procesos individuales, sobre todo su propio tiempo, es un bien muy preciado para la mayoría de los vendedores. Por ello, siempre recomendamos vender su casa o piso junto con un agente inmobiliario. Un agente inmobiliario experimentado está muy familiarizado con el mercado actual, tiene su propia red de compradores y aprovecha su experiencia.

• Contratar a un agente inmobiliario

Si comete errores al vender su propiedad, lo pagará caro. Las propiedades presentadas professionalmente se venden mejor. Por eso los agentes inmobiliarios consiguen los precios de venta más altos. Por término medio, el 72% de las propiedades se venden a través de agentes inmobiliarios (fuente: Oficina Federal de Estadística).

1. Berlín con corredor: 78,6%.
2. Düsseldorf con corredor: 76,0%.
3. Hamburgo con corredor: 65,1%.
4. Colonia con corredor: 63,0%.
5. Stuttgart con corredor: 56,8%.
6. Múnich con corredor: 55,2%.
7. Fráncfort con corredor: 53,3%.

Vender supuestamente «por libre», es decir, de forma privada y sin intermediario, conlleva riesgos y hace que tanto la venta como toda la transacción (valoración a notario y contrato de compraventa) sean propensas a errores.

Documentos y registros: Certificado energético & Co

¿Qué documentos necesita para preparar la venta? Antes de llegar a la comercialización de los bienes inmuebles, primero hay que organizar todos los documentos importantes necesarios para la venta. Esto puede llevar bastante tiempo. Descubra aquí qué documentos necesita para la venta de su casa o piso.

• Registros y documentos

Aumentar el valor de la propiedad: piso y casa

En la preparación, hay mucho que puede hacer para influir positivamente en el precio de venta de su propiedad. Dependiendo de la propiedad, el tipo de construcción, el estado y las posibilidades, la gama va desde las mejoras visuales, por ejemplo, mediante personal de limpieza especializado, hasta la renovación y modernización para aumentar el valor de la propiedad.

• Aumentar el valor de la propiedad: piso y casa

Determine el precio de la oferta: Valorar una casa y un piso

Como ya hemos aprendido, un precio de oferta no es un precio de venta. Se puede ofrecer un simple piso de 100 metros cuadrados en Bochum por 5 millones, pero es dudoso que un solo interesado relevante responda entonces a la oferta. Por lo tanto, es importante definir un buen precio de oferta. Pero, ¿cómo se calcula el precio de venta de un inmueble? ¿Cómo se valora un inmueble?

• Determine el precio de la oferta: Valorar una casa y un piso

Crear una exposición para la casa – lista de comprobación

Ya ha aprendido mucho sobre la venta de inmuebles. Ahora es el momento de aplicar los conocimientos iniciales creando la exposición de la propiedad. La exposición ofrece a los interesados una primera visión. Antes de tener que organizar largas citas de visita, los posibles compradores pueden ver rápida y fácilmente la información más importante y, en caso de duda, también compararla con otras ofertas.

• Crear una exposición: Documentos, fotos, estrategia

Ahora pasemos a la fase de ventas.

Valoración: tipos de propiedad (valor de mercado)

Además del paso: «Precio de oferta: Valoración y precio de venta deseado», aquí encontrará información aún más detallada sobre los distintos tipos de inmuebles. Toda la información importante sobre la valoración de las ventas inmobiliarias, resumida para usted: Valorar una propiedad.

¿Cuánto vale todavía mi casa? Ya sea una casa, un terreno, un piso o un edificio entero de apartamentos, la base de una transferencia inmobiliaria exitosa es siempre una valoración sólida y realista de la propia propiedad.

Si el precio de venta está muy por encima del valor real del mercado, no venderás / el comprador no atacará

Si el precio es demasiado bajo, está regalando dinero; si el precio de compra es demasiado alto, está alejando a los posibles compradores genuinos. Fijar el precio de venta correcto es uno de los puntos más importantes a la hora de vender una propiedad.

Valoración de los distintos tipos de propiedad:

• Valoración inmobiliaria
• Tierra
• Plano
• Casa – también casa adosada, casa adosada & Co.
• Casa de apartamentos

Pasemos ahora a los 3 métodos de valoración mencionados anteriormente.

1. Método de las ganancias capitalizadas
2. Método del valor real
3. Método del valor comparativo

Enfoque de ingresos: Desglose del valor de mercado y del valor de la renta del edificio

El método del valor de las ganancias capitalizadas divide la propiedad en el valor de mercado del terreno y el valor de la renta del edificio.

Interés del valor del terreno = 7 por ciento * 100.000 euros = 7.000 euros

Valor de la renta del edificio = 5.600 euros * 12,50 (multiplicador) = 70.000 euros

Esto incluye los ingresos por alquiler, los costes de mantenimiento y los costes de gestión del terreno y del edificio. Para ello, se comparan los ingresos por alquiler menos los gastos de gestión y el valor del terreno, incluidos sus intereses.

• Método de las ganancias capitalizadas

Método del valor del material: Valor de la nueva construcción de un inmueble

El cálculo determina en primer lugar el valor de mercado del terreno con el valor estándar del suelo, y luego se añade el valor real del edificio.

El valor real del edificio se calcula a partir de los costes de producción del edificio menos las reducciones por edad. El valor real del terreno (valor de mercado del terreno) y el valor real del edificio se suman y se multiplican por un factor de valor real.

Valor en especie = (100.000 euros + 150.000 euros) * 0,5 = 125.000 euros

El cálculo del factor de valor real se basa en el tipo de edificio, el valor real preliminar y el valor estándar del suelo. El valor total del activo material así determinado indica los recursos financieros que habría que gastar para reconstruir el bien.

• Método del valor real

Método del valor comparativo: Comparación de propiedades similares

El método del valor comparativo compara su propiedad con otras similares. Se utiliza, en particular, para la venta de pisos y casas en propiedad. El valor comparativo también puede determinarse para los terrenos no urbanizados.

Precio por metro cuadrado del inmueble comparable = 300.000 euros / 100 metros cuadrados = 3.000 euros por metro cuadrado

Precio de compra del inmueble a valorar = 3.000 euros * 200 m2 = 600.000 euros

En la comparación sólo se tienen en cuenta las propiedades situadas en lugares similares y con una disposición comparable. Los inmuebles incluidos en la valoración deben proceder de las inmediaciones de la vivienda. El método del valor comparativo se considera especialmente cercano a la realidad. Se utiliza muy a menudo para determinar el valor de las propiedades porque las ubicaciones son relativamente comparables a nivel regional.

• Procedimiento de valor comparativo

Antes de pasar al proceso de venta, aquí están los métodos de valoración de los distintos tipos de inmuebles.

Valoración de un piso / condominio (incluida una parcela parcial)

La valoración exacta de su propia vivienda adquiere importancia a más tardar cuando quiere venderla o legarla. Incluso en el caso de que se hipoteque -por ejemplo, porque se quiere comprar otra propiedad- el valor debe determinarse con mucha precisión. Aquí es donde entra en juego un experto. ¿Qué influye en el valor de un piso? Pero vamos a ceñirnos primero al llamado «valor de pi por pulgar», es decir, a una determinación muy aproximada del valor. Para determinar el valor de su piso, primero intervienen una serie de factores «blandos» que influyen.

• Tarifa plana

Tarifa de la casa / casa unifamiliar

Evaluar aproximadamente el precio de compra o hacer una estimación – Si la casa o el piso se compró hace poco tiempo, los costes de construcción o el precio de compra proporcionan unas pautas iniciales para la valoración de la vivienda. El criterio más importante es la ubicación. Los precios de los inmuebles varían considerablemente de una región a otra. Por lo tanto, en la comparación de propiedades sólo deben incluirse las que se encuentran en las proximidades. Los aspectos de las micro y macrolocalizaciones, así como la ubicación inmediata del inmueble, también son importantes en la valoración de la vivienda: el ruido de fondo, las vistas y las condiciones de luz interesan a los posibles compradores e influyen en el valor de la propiedad y en el precio alcanzable.

• Califique una casa

Valoración de un edificio de apartamentos (incluidos los contratos de arrendamiento)

Si quiere vender su edificio de apartamentos, una cosa es importante: Un precio de compra informado, orientado al mercado y realista. Las cuestiones centrales de los propietarios: ¿Cuánto vale mi propiedad? ¿Cómo se calcula el valor de un edificio de apartamentos? ¿Cómo determina la Agencia Tributaria el valor de una vivienda? ¿Quién determina el valor de mercado de un inmueble? ¿Cómo valora el banco una propiedad? Son muchas las preguntas y muchos los datos que te vas a encontrar durante la valoración de la vivienda multifamiliar. Para que tenga una primera impresión de la complejidad que rodea a la ubicación, el valor de mercado, los inmuebles comparables, la estructura del edificio, etc., hemos redactado para usted esta guía sobre el tema de la valoración de las viviendas plurifamiliares. Factores de valor, ubicación, equipamiento, valor de mercado, precio realista:

• Calificar la casa de apartamentos

Valoración del suelo (urbanizado y no urbanizado)

Determinar el valor de mercado, la tasación y el precio de compra – ¿Cómo valorar un inmueble? ¿Cómo se calcula el valor de mercado de un inmueble? ¿Quién puede valorar un inmueble? ¿Quién proporciona información sobre el valor estándar del suelo?

• Tasa de propiedad

Fase de venta: comercializar la propiedad y encontrar compradores

La fase de ventas comienza con la búsqueda de una estrategia. ¿Encontrar la estrategia en la venta de inmuebles? Sí, así es. También aquí se trata de un juego de oferta y demanda.

Comercialización de bienes inmuebles: Defensivo, ofensivo y fuera del mercado

Para que su piso o casa llegue al comprador, también hay que comercializarlo adecuadamente. Hay algunas estrategias para ello, que difieren según el tipo de propiedad y la ubicación. Veamos con más detalle las diferentes opciones.

• Comercialización de bienes inmuebles: Defensivo, ofensivo y fuera del mercado

Contacto con posibles compradores: Aceptar consultas

Una gran parte del trabajo consiste ahora en procesar las consultas de los interesados. Porque: nada más anunciar su propiedad, los posibles compradores empiezan a ponerse en contacto con usted. Lea más aquí.

• Contacto con posibles compradores: Aceptar consultas

Filtrar y seleccionar a los posibles compradores: Consejos

Dependiendo de la exclusividad del inmueble, el proceso de comunicación con cada posible comprador puede durar horas o incluso semanas. Al fin y al cabo, no todos los posibles compradores son adecuados.

• Filtrar y seleccionar a los posibles compradores

Evaluación del crédito: Comprobación de la solvencia económica de los interesados

Para asegurarse de que el comprador potencial puede pagar, primero hay que comprobar su solvencia económica. Qué significa el proceso de evaluación del crédito y cómo funciona – lea más aquí:

• Evaluación del crédito: comprobar la solvencia económica

Organizar y llevar a cabo las citas de visita

Hay que preparar concienzudamente una cita de visita. Al fin y al cabo, a menudo se decide aquí quién está realmente interesado en su propiedad y quién quedará fuera como comprador. Para poder presentar los argumentos adecuados, todos los documentos deben estar disponibles a más tardar en este momento. Al fin y al cabo, la mayoría de los nuevos compradores quieren saber en qué se meten cuando compran una casa o un piso.

• Organizar y llevar a cabo las citas de visita

Charla de ventas y negociación del precio de compra

No sólo hay que preparar bien las visitas, sino también las conversaciones de venta. Una vez encontrado un comprador adecuado, el siguiente paso es negociar el precio. Aquí se necesitan tanto las habilidades de venta como el poder de persuasión. Puede encontrar nuestros consejos aquí:

• Charla de ventas y negociación del precio de compra

Operación de venta: Contrato de compraventa hasta la entrega

Una vez encontrado el comprador adecuado, es el momento de pasar a la siguiente fase, el proceso de venta.

Redactar el contrato de compraventa ante notario

Las negociaciones de compra tuvieron éxito y se encontró un comprador. Enhorabuena. Ahora sólo es cuestión de redactar el contrato de compra y la transacción puede comenzar. Número de llaves, entrega, equipamiento & Co. – descubra aquí qué puntos deben incluirse en el contrato de compra.

• Redactar el contrato de compraventa ante notario

Cita con el notario: Notarización, procedimiento y duración

Antes de entregar su propiedad, usted y el comprador conciertan una cita con el notario para confirmar la venta de la propiedad. Lea más sobre el procedimiento y la duración en nuestra guía:

• Cita con el notario: Notarización, procedimiento y duración

Inscripción en el registro de la propiedad y tramitación de los pagos

Con la inscripción en el registro de la propiedad y la transferencia del precio de compra, la venta de la propiedad prevista se convierte en una venta exitosa. El precio total de la compra se acredita en su cuenta y ahora puede utilizar el dinero para nuevas inversiones.

• Inscripción en el registro de la propiedad y tramitación de los pagos

Entrega de la propiedad

Un protocolo de traspaso, más concretamente un protocolo de traspaso de piso o un protocolo de traspaso de casa, resume el estado de un inmueble en el momento de la entrega a un nuevo propietario, arrendador o inquilino. La entrega es siempre la misma, se entregan los documentos importantes, por supuesto en el original, y finalmente las llaves.

• Entrega de la propiedad

Gastos de notario y comisión de agente

Después del precio de compra, el comprador suele tener que pagar al notario y al agente inmobiliario. Sin embargo, hay un pequeño cambio aquí, por lo que se menciona por separado como un elemento. Con la nueva ley sobre agentes inmobiliarios, bajo reserva, se da el caso de que yo divida los gastos para el agente inmobiliario cuando se vende a un particular. En virtud de esta nueva ley, el vendedor debe pagar al menos la mitad de los gastos del agente inmobiliario. Es importante señalar que esto sólo se aplica a las ventas privadas.

• Gastos de notario y comisión de agente

Pagar impuestos al vender un inmueble

En el ámbito de los impuestos, en la mayoría de los vendedores sólo el comprador está gravado con el impuesto sobre transmisiones patrimoniales. Si vende como particular y no lo hace con fines comerciales, generalmente no está sujeto a impuestos. Sin embargo, esto sólo se aplica si la venta de la propiedad tiene lugar diez años después de la compra y si no ha vendido más de tres propiedades en los últimos cinco años, incluida ésta. Consulte aquí la legislación actual y exacta.

• Pagar impuestos al vender un inmueble

Venta de inmuebles – Conclusión

Con esta guía detallada y gratuita sobre el tema de la venta de inmuebles, quiero darle una visión del proceso de venta de inmuebles. Empezando por la correcta gestión del tiempo, la selección de un agente inmobiliario, la preparación del inmueble, la exposición adecuada, el marketing, la comunicación con los interesados, la concertación de citas de visita, la negociación del precio de compra, el contrato de compra, el notario, el registro de la propiedad y todo lo demás.

Has aprendido a vender una propiedad paso a paso, con pequeños trucos y consejos por el camino.

Si está buscando un experto inmobiliario para su condominio, casa o chalet, somos el contacto adecuado para el trabajo. Con una sólida red en Alemania, Europa y Estados Unidos. De esta manera no sólo llegará a los típicos compradores de los típicos portales. Puede llegar a círculos de compradores exclusivos, promotores inmobiliarios de Alemania, empresarios de Europa, inversores de Estados Unidos. Encontramos la estrategia adecuada y usted puede utilizar su tiempo de forma provechosa.

• Contacte con

Venta de inmuebles: más consejos para los vendedores

Aquí encontrará consejos aún más específicos para terrenos, condominios, casas, edificios de apartamentos y villas.

• Vender terrenos / tierras de cultivo / terrenos forestales
• Vender piso
• Vender casa
• Vender villa
• Venta de locales comerciales / hotel / centro comercial
• Vender casa de apartamentos / Casa de apartamentos antigua
• Vender bienes inmuebles

Vender terrenos

Vender una propiedad es una decisión que se ha pensado durante mucho tiempo. Puede haber varias razones para la venta. Pero cuando se trata del éxito de la venta, todos los propietarios están de acuerdo. La propiedad debe venderse al mejor precio y sin una larga espera. Si decide vender de forma privada, se enfrenta a una enorme cartera de tareas y detalles organizativos. En la práctica, ofrecer su propiedad a través de un agente inmobiliario con conocimientos técnicos ha demostrado su valor, ya que se eliminan las fuentes de error y usted puede ofrecer su propiedad completamente sin estrés y sin una reorganización de su vida cotidiana.

• Vender terrenos
• Tasa de propiedad

Vender piso

Venta de pisos – Muchas razones en la vida nos hacen jugar con la idea de vender el condominio. Especialmente en la vejez. ¿Es menos adecuado para la vida de los mayores, difícil de alcanzar o simplemente demasiado grande y caro? ¿Se trata de una mudanza por motivos de trabajo o el piso se ha quedado pequeño para la familia? Lukinski le apoya de forma competente y fiable en la venta de su vivienda. Utilice nuestro servicio en línea y reciba una valoración de su propiedad residencial.

De la valoración al impuesto sobre la especulación. En esta guía, encontrará todos los factores importantes explicados en términos sencillos. Conoce el proceso de venta de un piso paso a paso para que también puedas responder a la pregunta: ¿Vender con o sin agente inmobiliario? La venta privada de inmuebles conlleva muchos riesgos y fuentes de error, empezando por la tasación del piso, pasando por el precio de venta, hasta la comercialización individual, desde la «publicidad» hasta las redes internas de clientes y las ventas inmobiliarias fuera del mercado. Conozca las respuestas a preguntas como: ¿Cuándo es un buen momento para vender su casa? ¿Qué documentos necesita por adelantado para vender? ¿Y puede vender su piso si aún no está totalmente pagado?

• Vender piso
• Tarifa plana

Vender casa

Vender una casa – Las casas unifamiliares se caracterizan por estar ocupadas por una sola familia, una pareja o una persona que vive sola. Tienen un jardín que también es propiedad del dueño. No todas las viviendas unifamiliares son habitadas por sus propietarios. También existe la posibilidad de alquilar una casa unifamiliar con jardín. En casi todos los estados federales, las casas unifamiliares son muy populares como forma de vivienda. La demanda en el mercado inmobiliario es correspondientemente alta.

• Vender casa
• Califique una casa

Tipos de casas: Tipos

El proceso de venta de los distintos tipos de vivienda es similar.

• Casa unifamiliar (y edificio de apartamentos)
• Casa adosada
• Casa adosada
• Villa urbana
• Villa
• Casa de diseño
• Casa de campo
• Casa con entramado de madera
• Bauhaus / Cubo
• Casa del Mediterráneo
• Más especial (casa del capitán, casa frisona, casa de tejado inclinado, casa sueca o bungalow)

Para ayudarle mejor en la venta del inmueble, le recomendamos que prepare los documentos necesarios de la mejor manera posible antes de la cita.

• Vender casa

¿Vender su casa rápidamente? Consejos

Vender una casa rápidamente – Vender una casa es un asunto complejo y conlleva muchos pasos diferentes. Desde la creación de un anuncio atractivo hasta la valoración de la propiedad y los pasos legales posteriores, como el contrato de compraventa y las citas con el notario. Durante todos estos pasos, hay que tener en cuenta varios puntos para completar la venta de la propiedad de la forma más rentable y rápida posible.

Vender una propiedad con éxito lo antes posible es más difícil de lo que se piensa. Hay muchas cosas que hay que tener en cuenta y muchos errores que se pueden cometer. Por ello, debe conocer los procesos desde el principio y estar seguro de que lo está haciendo todo bien. El proceso sólo le resultará más fácil si cuenta con la experiencia y el apoyo adecuados en la materia.

• ¿No tienes tiempo? Vender casa rápido

Vender casa apartamento

Vender un edificio de apartamentos – ¿Quiere vender? Si decide vender su casa de forma privada, esto significa invertir mucho tiempo. Desde la valoración hasta la creación de la exposición, pasando por el acercamiento al cliente y la fase de venta, pasan meses sin conocer el mercado.

Por eso, lo más importante para los vendedores particulares es calcular siempre el tiempo de forma realista. Después de todo, todo empieza antes de la venta, no hay que subestimar el tiempo de preparación. Sea realista y honesto consigo mismo, por ejemplo, sobre el posible retraso de las renovaciones. Además de todo el trabajo en el condominio o la casa, están todos los preparativos para la venta.

Las cuestiones fundamentales surgen mucho antes de la venta. He aquí un rápido resumen de las preguntas más importantes antes de empezar a vender su edificio de apartamentos: ¿Tiene una propiedad de seguimiento en perspectiva? ¿Es necesario renovar o reformar? ¿Están disponibles todos los documentos (mapa catastral, extracto del registro de la propiedad, planos, certificado energético)?

• Vender casa apartamento
• Calificar la casa de apartamentos

Vender villa

Vender una villa – La venta de villas y fincas exclusivas no sigue un patrón regular. ¿Por qué? Cuanto más exclusiva sea la propiedad, más probable será que los vendedores busquen agentes inmobiliarios absolutamente discretos. El término técnico aquí: Propiedades fuera del mercado. No aparecen en ningún portal inmobiliario. Las propiedades fuera del mercado sólo se ofrecen a compradores internos y conocidos, como particulares, family offices e inversores. Aquí tiene un resumen del tema: Vender un chalet.

• Vender villa

Divorcio

Quien decide casarse y contraer matrimonio, en la mayoría de los casos tiene la intención de pasar la vida con su cónyuge para siempre y compartir todo lo que le pertenece. Al casarse, nadie piensa en el hecho de que al final habrá un divorcio y posiblemente incluso una disputa sobre las posesiones. Pero en 2017, la tasa de divorcios en Alemania superó el 36%, lo que demuestra que, por desgracia, no todos los matrimonios duran para siempre. A menudo, el engaño, la vida cotidiana, incluida la rutina, o incluso los problemas financieros son las razones del divorcio.

• Venta de bienes: divorcio
• Más sobre el tema de los bienes inmuebles y el divorcio

Patrimonio

Vender una casa heredada – Hay preguntas comunes que nos llegan, como «¿Cuándo puedo vender una casa heredada?» y, en particular, muchas variaciones en torno a un tema: los impuestos al vender. ¿La venta de una casa heredada está sujeta a impuestos? ¿Cómo se grava una casa heredada? ¿A cuánto asciende el impuesto de sucesiones sobre una vivienda? Antes de vender la casa heredada, hay que decidir si se acepta la herencia. Hay que tener en cuenta que una herencia sólo puede ser aceptada en su conjunto. No sólo se adquiere el terreno y la propiedad, sino que también la hipoteca y las posibles deudas son asumidas por el heredero. Así, no sólo los derechos, sino también las obligaciones llegan al heredero. Tienes seis semanas para decidirte a favor o en contra de la herencia. Dentro de este periodo, hay que calcular si es económicamente rentable aceptar la herencia.

En la mayoría de los casos, los herederos deciden heredar. Incluso si la propiedad está lejos del lugar de residencia del heredero. Pero precisamente en esta situación, se plantea la cuestión de qué debe hacerse con la propiedad. Si ni vivir en la casa ni alquilarla es una opción, la consideración más común es vender la casa heredada.

• Vender propiedades inmobiliarias: Herencia
• Más sobre el tema de los bienes inmuebles y la herencia

Insolvencia patrimonial

Insolvencia patrimonial, ¿qué es? La muerte de una persona que estaba cerca de nosotros es siempre una carga pesada. Independientemente de si ya era previsible que a una persona no le quedara mucho tiempo de vida o si fue un golpe de suerte sorprendente, la situación nunca es fácil para los familiares. El fallecimiento de una persona no sólo suele ir asociado a un dolor agobiante, sino que también hay que tratar el tema de la herencia. Hay muchas situaciones diferentes: Algunas personas ya han pensado en quién debe heredar qué acciones antes de su muerte y otras no han pensado en ello o no han tenido tiempo de ocuparse del tema porque les ha sorprendido un golpe del destino.

• Vender propiedades inmobiliarias: Insolvencia patrimonial

Evaluación de la casa

El criterio más importante es la ubicación. Los precios de los inmuebles varían según la región, a veces considerablemente. Por lo tanto, sólo pueden incluirse en la comparación de propiedades las que se encuentran en las proximidades. Como expertos en la venta de inmuebles en las regiones de Renania-Palatinado y Hesse, podemos ofrecer rápidamente una valoración realista mediante la comparación de inmuebles. Los aspectos de las micro y macrolocalizaciones, así como la ubicación inmediata del inmueble, son importantes en la valoración de la vivienda: el ruido de fondo, las vistas y las condiciones de luz interesan a los posibles compradores e influyen en el valor de la propiedad y en el precio alcanzable.

Antes de profundizar en el tema de la valoración de la ubicación, la estructura del edificio, el valor de mercado y demás, vamos a empezar con las 3 preguntas básicas que recibimos en las consultas con los clientes:

• ¿Cómo puedo valorar una casa?
• ¿Quién determina el valor de mercado de una vivienda?
• ¿Cómo valora el banco una casa?

Por supuesto, siempre hay dos partes que buscan un método de valoración aproximado para los bienes inmuebles: Vendedores y compradores de propiedades.

En primer lugar, he aquí dos consejos directos para vendedores y compradores.

Vendedor – Método de valoración más rápido

Realice usted mismo la valoración – Utilice los indicadores iniciales para ello, por ejemplo este atlas de precios (externo), para los precios actuales del suelo. Sin embargo, esto sólo le da una visión general. Hay muchos otros factores que intervienen en una buena valoración aproximada.

Valoración por un professional – Para terrenos, condominios, casas, edificios de apartamentos, pero también para propiedades especiales. Estos 6 factores cuentan para la valoración: el tipo de propiedad, la ubicación, el piso y la superficie habitable, el año de construcción de su propiedad. Los factores opcionales son: el motivo de la venta (si necesita vender rápidamente) y las fotos de la propiedad.

• Obtenga una calificación

Comprador – Método de valoración más rápido

¿Valoración en 5 segundos? Eso es posible con el rendimiento del alquiler, o más exactamente con el rendimiento bruto del alquiler. Como pequeña digresión, para las inversiones a largo plazo, los compradores con mucho capital, también existe el factor del precio de compra.

Pero, ¿cuál es la diferencia y cómo funciona esta valoración súper rápida? Los principiantes y novatos en el sector inmobiliario suelen escuchar dos términos técnicos a la hora de valorar las propiedades, el factor de precio de compra y el rendimiento bruto del alquiler (simplemente rendimiento del alquiler). Ambos ayudan a realizar una valoración rápida de la propiedad para que pueda comparar diferentes ofertas. Incluso antes de la visita, al mirar la exposición, la oferta o el anuncio en el portal inmobiliario.

Calificación en 5 segundos:

• Rendimiento del alquiler (y factor de precio de compra)

Definición de valor de mercado: explicado de forma sencilla

El valor de mercado se define como el precio que se calcula en un momento determinado según diversos criterios y que es realizable para la propiedad en el curso ordinario de los negocios. Hay varios puntos de partida para determinar el valor de mercado. Por un lado, se refieren a las circunstancias legales y, por otro, a las características reales de la propiedad. Esto se refiere al estado de renovación, el mobiliario, la ubicación en el edificio, el certificado energético y mucho más.

Las circunstancias personales del propietario no se tienen en cuenta. Por lo tanto, para el valor de mercado no importa si el propietario necesita el dinero de la venta y con qué urgencia. Por otra parte, la demanda general del tipo de propiedad correspondiente influye en el valor de mercado. En la legislación europea, el término valor de mercado tiende a no utilizarse. Aquí se habla del valor de mercado desde hace mucho tiempo.

Valoración según: materia, rendimiento o valor comparativo

Se definen tres procedimientos diferentes para determinar el valor de una propiedad. La valoración de una casa se realiza, por ejemplo, mediante el método del valor material, el método del valor de las ganancias capitalizadas y el método del valor comparativo. En todos los métodos de valoración, el valor material del inmueble es el primer factor decisivo. Los métodos de valoración se utilizan de forma individual o combinada. La elección del método depende principalmente del uso de la vivienda. Por ejemplo, el método del valor de las ganancias capitalizadas suele utilizarse para los pisos alquilados, y el método del valor comparativo para los pisos y casas ocupados por sus propietarios.

Actualmente, los valores del tráfico están aumentando con especial fuerza en el sur:

Puede encontrar más infografías en Statista

Factores que entran en el valor de mercado

El valor de mercado de un inmueble es, en última instancia, el precio de venta que puede alcanzarse en el mercado. En la práctica, sin embargo, el valor de mercado de una casa o un piso se basa en gran medida en una evaluación realista de la oferta y la demanda: cuanto mayor sea la demanda de un terreno o de la propiedad y más escasa la oferta correspondiente, mayor será el precio de mercado de la propiedad y, por tanto, su valor de mercado.

Determinar el valor del terreno por el valor estándar del suelo

La forma más fácil de determinar la ubicación de la propiedad es utilizar el valor estándar del terreno. Los valores estándar del suelo se determinan por separado para cada parcela en Alemania. Sin embargo, el valor del suelo también es sólo un valor orientativo, ya que sólo se tiene en cuenta el valor medio fijo. Las propiedades reales – ventajosas y menos ventajosas – de la parcela concreta no se reflejan en el valor estándar del terreno. El valor estándar es un valor calculado a partir de otras ventas de terrenos. El valor estándar del suelo desempeña un papel fundamental en el procedimiento de valor comparativo.

Cómo se determina el valor del edificio

Para una valoración completa de la propiedad, se tiene en cuenta el valor de mercado de un edificio existente, además del valor del terreno. El valor del edificio viene determinado por sus posibles usos. En el caso de un edificio alquilado, se comparan los ingresos anuales por alquiler y los costes de mantenimiento que se producirán durante el mismo periodo. Si, por ejemplo, sólo se puede conseguir un alquiler muy bajo, por ejemplo, basado en el índice de alquileres local, el potencial de ingresos de la propiedad también es limitado. Esto también se incluye en el valor de mercado.

Costes de valoración

Para el cálculo, se realiza primero una valoración aproximada. Por lo tanto, el precio de la tasación final se basa, en la mayoría de los casos, en el valor estimado del inmueble a valorar.

Para un valor de la propiedad que esté por debajo del límite de 150.000 euros, puede esperar unos costes aproximados de 1.500 euros. Para las propiedades de lujo o los edificios de apartamentos con un valor superior a 1 millón de euros, la tasa estimada aumenta a 3.000 euros.

• Por debajo de 150.000 euros, aproximadamente 1.500 euros
• Valor de más de 1.000.000 euros, aproximadamente 3.000 euros

Fuente: Asociación Federal de Expertos

Lo que cuenta en la valoración de la vivienda

En el caso de los edificios no alquilados, se incluyen en la valoración de la vivienda los siguientes criterios, además del valor del terreno:

• Ubicación
• Tipo de casa – casa unifamiliar, casa de apartamentos, casa adosada, chalet, casa con entramado de madera, etc.
• Equipo
• Calidad de la construcción
• Planos del edificio con el tamaño, la distribución y el número de habitaciones

La calidad de la construcción y el estado de los revestimientos del suelo, el baño, la cocina y el tejado son también criterios para determinar el valor de mercado. Otras características especiales que distinguen a la propiedad de otras en el vecindario, como una chimenea, un hermoso jardín, invernaderos, calefacción por suelo radiante, una piscina o seguridad y tecnología inteligente, influyen en la determinación del precio. Los inmuebles residenciales también resultan interesantes debido a los amplios y modernos cuartos de baño, así como a las medidas de renovación periódicas.

Método del valor del activo: así se calcula el valor del activo

A diferencia de la evaluación del valor comparativo orientada al mercado, los tasadores designados o jurados públicamente calculan el valor intrínseco de la propiedad utilizando el método del valor de los activos. Sólo se tienen en cuenta el valor estándar del terreno y los costes de producción de la propiedad. Sin embargo, con una valoración realizada por agentes inmobiliarios experimentados, también puede confiar en la determinación del mejor precio de compra posible. Sabemos qué lugares y características son especialmente buscados. Al determinar el precio de compra, tenemos en cuenta la situación actual del mercado inmobiliario. Nuestro procedimiento de valoración permite extraer conclusiones exactas sobre el valor de mercado realizable de su propiedad. El método de valor comparativo utilizado no se centra en el valor material del inmueble, sino en los precios de venta que alcanzan realmente las ofertas de inmuebles similares en lugares comparables.

• Método del valor real

Siempre importante: la eficiencia energética

El vendedor tiene la obligación legal de facilitar al posible comprador un certificado energético del piso o edificio. Un bajo requerimiento energético es una característica muy buscada en el sector inmobiliario y tiene un efecto beneficioso en la valoración de la propiedad. Regla de oro: Cuanto mayor sea la eficiencia energética, menores serán los costes energéticos (calefacción, electricidad) para el comprador. Entretanto, las razones idealistas también desempeñan un papel importante en la eficiencia energética a la hora de comprar inmuebles: los clientes inmobiliarios modernos sólo quieren ser responsables del cambio climático en la menor medida posible.

Creación de valor añadido: Ampliaciones, transformaciones y renovaciones

Lasobras de renovación o reconversión que contribuyen a aumentar el confort de vida, la calidad y el equipamiento de la vivienda pueden incrementar adicionalmente el valor de la misma. Conserve las facturas de las renovaciones y, si es posible, preséntelas en el momento de nuestra valoración online. La instalación professional de la piscina, por ejemplo, con detalles sobre el precio, el año de construcción y los componentes utilizados, convencerá a los futuros compradores del valor añadido de la propiedad.

En cuanto al estado del inmueble, las ventanas, el tejado y la fachada están en primer plano. Si se han realizado renovaciones para sustituir instalaciones anticuadas u obsoletas, esto aumentará definitivamente el valor de la propiedad. Los peritos también tienen en cuenta los factores relacionados con el estado del inmueble bajo el término «retraso en la renovación»: ¿Qué costes puede esperar el futuro propietario en los años siguientes? Los sistemas de calefacción nuevos y de bajo consumo, la renovación de los sanitarios, los tiradores de las puertas o el aislamiento térmico adicional son otras medidas que añaden valor a una propiedad.

Presentar el extracto del registro de la propiedad

El extracto del registro de la propiedad contiene los acontecimientos pasados y actuales relacionados con la propiedad y su desarrollo: ¿Cuándo fue la propiedad de quién, qué edificios se construyeron o cambiaron en qué fecha? La oficina del registro de la propiedad del tribunal de distrito local administra todas las inscripciones del registro de la propiedad en la región y proporciona el extracto del registro de la propiedad al propietario que lo solicite.

• Extracto del registro de la propiedad

Los contratos de alquiler se incluyen en la valoración

Suele ser más fácil comercializar propiedades que no están alquiladas, porque muchos compradores quieren mudarse a la nueva casa o piso que han comprado ellos mismos. Si los inmuebles están alquilados, los ingresos por ventas son, por tanto, algo menores en estas circunstancias. Para los inversores, en cambio, la tasa de ocupación de un piso es un factor decisivo en la intención de compra.

Para la valoración de las propiedades alquiladas son muy importantes los contratos de arrendamiento existentes. Si el comprador potencial puede obtener una rentabilidad con la compra de la propiedad, una propiedad residencial alquilada puede ser ciertamente interesante para los inversores y aumenta el precio. Los contratos de alquiler proporcionan información sobre el tiempo que los inquilinos llevan viviendo en la casa o el piso y el importe del alquiler neto mensual. Los buenos agentes inmobiliarios utilizan el método del valor de las ganancias capitalizadas para determinar cómo se amortiza realmente la compra de un inmueble alquilado.

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El precio de compra definitivo

Independientemente del procedimiento de valoración, el precio de compra se ve influido en última instancia por los acontecimientos del mercado. Desde el punto de vista del comprador, los precios de compra que se exigen actualmente parecen demasiado elevados para muchos. El vendedor, por su parte, tiene una ventaja considerable con la evolución actual de los precios de los inmuebles: debido a los precios -dependiendo de la ubicación, por supuesto- actualmente alcanzables, muchos propietarios pueden vender sus inmuebles muy por encima del valor real de mercado.