Novedad Especialmente para compradores de inmuebles

Comprar un inmueble de la A a la Z: preparación, criterios de búsqueda, proceso de compra y todo eso, gratis y en línea, de la mano de expertos.

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¿Comprar un piso, comprar una casa, vivienda en propiedad o inversión de capital, rentabilidad o inversión inmobiliaria? En mi nuevo proyecto Immobilien-Erfahrung.de encontrará todo lo que necesita saber para comprar una propiedad con éxito. Aprenda todo lo que necesita saber sobre la fijación de objetivos a la hora de comprar bienes inmuebles, los tipos de ubicaciones(ubicaciones A, B y C), los tipos de bienes inmuebles, sus rendimientos y ¡mucho más! Todo en línea y gratis. Lo que tienes que tener en cuenta antes de empezar a buscar piso. Ahora en Immobilien-Erfahrung.de:

• Criterios Comprar Apartamento

Lista de control: Criterios para su inversión inmobiliaria

Con nuestra lista de comprobación de 11 puntos estará bien preparado para su compra inmobiliaria:

Bienes inmuebles como inversión frente a uso personal

Al principio, la pregunta es clara: ¿quiere vivir usted mismo en su propiedad? ¿O le gustaría alquilar su piso como inversión inmobiliaria después de la compra? Esto es algo en lo que hay que pensar al principio. Al fin y al cabo, esto no sólo afecta a la financiación. Como propietario ocupante, seguirá siendo responsable de los gastos corrientes después de haber comprado la vivienda. Sin embargo, si se trata de un inmueble como inversión, estos gastos corren principalmente a cargo del inquilino y de Hacienda.

• ¿Interés propio o inversión de capital? Comparación

Importe del precio de compra: Factores

Es igualmente importante que te fijes un precio máximo de compra. A este respecto, debe tener en cuenta varios factores. Entre ellos figuran su solvencia, el capital propio disponible y el valor de su préstamo hipotecario.

Obtenga más información sobre los factores importantes, incluidos consejos y trucos, aquí:

• Precio máximo de compra

Rendimiento bruto máximo del alquiler: Fórmula

¿Cuál es el rendimiento mínimo del alquiler necesario para que la inversión sea rentable y pagada por el inquilino? Para ello, recomendamos la siguiente fórmula:

Fórmula: Alquiler anual / precio de compra * 100

Los inversores persiguen un objetivo primordial, la acumulación eficiente de riqueza. Por consiguiente, el rendimiento bruto del alquiler de un inmueble rentable debe ser elevado. Obtenga más información aquí:

• Rentabilidad bruta mínima del alquiler

¿Comprar alquilado o sin alquilar?

Por supuesto, puede comprar un inmueble ya alquilado igual que uno sin alquilar. Sin embargo, si va a comprar la propiedad para su propio uso, una propiedad no alquilada sería sin duda más ventajosa. Si ya tiene inquilinos en el piso, puede rescindir el contrato de arrendamiento después de comprar la propiedad para uso propio. Lo mismo se aplica a los inversores de capital. Por un lado, ahorras tiempo al tener inquilinos y no tener que buscar nuevos, pero al mismo tiempo estás atado al alquiler. Entonces, ¿debe comprar alquilado o sin alquilar? Descubre aquí todas las ventajas e inconvenientes:

• Alquilado vs no alquilado

¡Ubicación, ubicación, ubicación!

No sólo es importante la ciudad, sino también el barrio. ¿Dónde está el hospital más cercano? ¿Cómo es la conexión? ¿Hay muchas plazas libres en el barrio? ¿Es seguro el barrio? Todo esto afecta no sólo a su experiencia de vida local, sino también al valor de la propiedad y al precio de compra. ¿Qué significa exactamente localización A, B y C? ¿Cómo puede determinarse y cómo afecta al precio de compra? Más información

• Ubicación A, B, C

La ubicación perfecta

Dependiendo de si busca una propiedad como inversión o para uso personal, las exigencias en cuanto a la ubicación también difieren. Entonces, ¿cuáles son buenos lugares para sus objetivos personales de inversión?

• Buscar ubicación

¿Nueva construcción o vivienda existente?

Tanto los edificios nuevos como los ya existentes tienen sus respectivas ventajas e inconvenientes. La pregunta más importante es: ¿Utiliza su propiedad para uso propio? ¿O como inversión de capital? Por último, el uso de su propiedad también influye en su decisión. Aquí encontrará las diferencias entre los edificios existentes y los nuevos, así como sus respectivas ventajas e inconvenientes:

• ¿Existente o nuevo edificio?

Antigüedad de la vivienda: ventajas e inconvenientes

Más de 2.650.000 viviendas que hay actualmente en Alemania se construyeron antes de 1919, 5.000.000 de ellas antes de 1949. Algunas de estas propiedades son auténticas gangas en el mercado cuyo precio de venta posterior puede incrementarse significativamente con medidas de revalorización. Pero, ¿cuáles son las ventajas y los inconvenientes de comprar una vivienda antigua? He aquí una comparación directa:

• Defectos según el año de construcción

Tamaño de la casa y del piso

¿Qué tamaño debe tener el inmueble? Además de la ubicación y la antigüedad de una propiedad, su tamaño también desempeña un papel importante. ¿Piso de un dormitorio o chalet con varios dormitorios? ¿Bungalow con sótano o más bien dúplex? Aquí comparamos tanto la superficie habitable para ocupación por el propietario como para inversión de capital. Especialmente para los inversores que planean alquilar su propiedad, la distribución de las habitaciones y el número de metros cuadrados son importantes.

• Tamaño óptimo de una propiedad

¿Arrendamiento? Sí o no

Algunas propiedades tienen un contrato de arrendamiento. Pero, ¿qué es un arrendamiento? ¿Pueden deducirse fiscalmente los costes o incluso repercutirse al inquilino? Infórmese sobre el arrendamiento de terrenos, su funcionamiento y sus ventajas e inconvenientes:

• Se traspasa

¿Vinculación social? Sí o no

Además del alquiler del suelo, también puede encontrarse con el tema del compromiso social. Todo sobre sus obligaciones a través de préstamos a bajo interés hasta el periodo posterior al compromiso – ¿Le merece la pena comprar un inmueble con compromiso social y posterior?

• ¿Sí o no? Vinculación social

GmbH & Co KG – Formación, Financiación, Responsabilidad y Co

La sociedad comanditaria -en pocas palabras: Kommandite o KG- es una de las llamadas sociedades completas y, como sociedad, está sujeta al Código de Comercio alemán (HGB). El proceso de constitución de esta forma jurídica de empresa es bastante sencillo, ya que puede constituirse de manera informal y sólo requiere un mínimo de dos socios fundadores. Pueden fundarla tanto personas físicas como jurídicas. La ley no especifica el número máximo de accionistas permitidos.

Si todos los socios colectivos de una KG son sociedades de responsabilidad limitada (GmbH), forman la denominada Gesellschaft mit beschränkter Haftung & Compagnie Kommanditgesellschaft – en resumen: GmbH & Co KG. A veces, una GmbH de este tipo también se denomina «socio colectivo», pero cuidado: la GmbH de socio colectivo es una sociedad anónima que forma parte de la GmbH & Co KG, mientras que la GmbH & Co KG, por su forma jurídica, es siempre una sociedad colectiva.

Otras asociaciones típicas:

• Sociedad Limitada (KG)
• Sociedad General (OHG)
• Sociedad de Responsabilidad Limitada y Sociedad Colectiva(GmbH & Co OHG)

Fundación y nombre de la empresa

Se necesitan dos personas para constituir una GmbH & Co KG: La GmbH como socio de pleno derecho -es decir, socio colectivo- y una persona física como socio parcial -llamada socio comanditario-. Si empieza de cero, primero debe constituir una sociedad de responsabilidad limitada para prepararse. Para ello, necesita, en pocas palabras, lo siguiente: una persona física o jurídica como fundadora de la empresa; un número de identificación fiscal (NIF); la confirmación de registro de la Oficina de Licencias Comerciales; el acuerdo de los accionistas alias estatutos junto con la certificación notarial; 25.000 euros de capital social; y, por último, la inscripción en el registro mercantil.

Aquí puede ver cómo funciona el proceso de creación de una GmbH en detalle:

• Constitución de una sociedad de responsabilidad limitada (GmbH)

¿Ha fundado con éxito su sociedad de responsabilidad limitada? ¿El socio comanditario está listo para irse? A continuación, el siguiente paso es constituir una sociedad de responsabilidad limitada (Gesellschaft mit beschränkter Haftung & Compagnie Kommanditgesellschaft). Dado que la GmbH & Co KG es una empresa independiente, también necesita un número de identificación fiscal y debe registrar la empresa en la oficina de comercio. También es obligatorio establecer los estatutos y, por supuesto, su empresa necesita una denominación social adecuada que incluya el sufijo «GmbH & Co KG».

Gestión y poder de representación

Como socio colectivo, la GmbH tiene básicamente poder de representación en las relaciones exteriores. Sin embargo, dado que una GmbH es una entidad jurídica, el poder de gestión se confía a una persona física. Este puede ser un accionista del socio general GmbH o el cargo puede ser asignado externamente a un llamado director gerente externo. En este caso, se suele hablar de una junta de terceros.

Alternativamente, los socios comanditarios también pueden actuar como administradores en la medida en que sean designados expresamente para este órgano. Dado que los socios comanditarios están generalmente excluidos de la gestión, su autoridad de gestión en este caso se limita, sin embargo, al derecho de oponerse a las transacciones extraordinarias.

Distribución de beneficios y reparto de pérdidas

En cuanto a la distribución de los beneficios y el reparto de las pérdidas, entran en juego los principios legales o se han establecido las disposiciones correspondientes en los estatutos. Los beneficios se distribuyen, por lo general, al 4% de la cuota de capital más los beneficios adicionales «en una proporción razonable». Las pérdidas también se reparten adecuadamente.

Es posible excluir completamente al socio general GmbH del reparto de beneficios mediante una declaración en el acuerdo de accionistas, por lo que se pueden distribuir mayores beneficios a los inversores. En la medida en que la GmbH tiene el poder de dirigir la empresa, puede recibir una remuneración adecuada para compensar su función de director gerente, por lo que la remuneración de un director gerente en su conjunto no puede deducirse como gasto empresarial a efectos fiscales. Sin embargo, la remuneración se paga independientemente de los beneficios obtenidos y, por lo tanto, tiene el efecto, en su caso, de que toda la empresa puede ahorrar impuestos.

Socio general, socio parcial y responsabilidad fiscal

Por lo general, los socios colectivos de una sociedad limitada son responsables de forma ilimitada y solidaria, es decir, con su patrimonio empresarial más su patrimonio privado. Si, por el contrario, el socio colectivo de una KG aparece en forma de sociedad de responsabilidad limitada (GmbH), sólo responde como persona jurídica en la medida de la aportación de capital de la GmbH. Los socios comanditarios son responsables -como en el caso de una KG convencional- sólo en la medida de la suma obligatoria que pagaron como contribución de socio comanditario cuando se fundó la GmbH & Co KG.

Como todas las demás formas jurídicas de empresa, una sociedad de responsabilidad limitada suele estar obligada a pagar impuestos. En primer lugar, están sujetos al impuesto sobre actividades económicas y, en el caso del volumen de negocios imponible, al impuesto sobre el volumen de negocios. Una GmbH & Co KG está generalmente exenta del impuesto sobre la renta y del impuesto de sociedades …. Sin embargo, los ingresos por beneficios siguen estando sujetos a impuestos: el impuesto de sociedades se calcula sobre la participación en los beneficios del socio general GmbH, mientras que los socios comanditarios deben pagar el impuesto sobre la renta por sus beneficios.

• Impuesto sobre el comercio (GewSt)
• Impuesto sobre el valor añadido (IVA)
• Impuesto sobre la renta (ESt)
• Impuesto de sociedades (KSt)

Consejo. Todos los impuestos de las empresas en una sola lista:

• Impuestos en Alemania

GmbH & Co KG – ¿Para quién vale la pena?

Una ventaja importante de una GmbH & Co KG es, sin duda, la limitación de la responsabilidad al patrimonio empresarial del socio general GmbH. Así, los fundadores no arriesgan directamente la existencia de su empresa si una inversión resulta desventajosa, y pueden aumentar rápidamente su capital social mediante la admisión flexible y sencilla de nuevos socios comanditarios. Pueden subcontratar con toda confianza el esfuerzo organizativo y la gestión a un organismo externo o hacer arreglos de sucesión desviados para mantener la GmbH & Co KG.

Entonces, ¿para quién es adecuada la GmbH & Co KG? Esta forma jurídica merece la pena para las empresas de nueva creación que quieran establecer su negocio como una sociedad sin tener que renunciar a las restricciones especiales de responsabilidad de una GmbH. Una GmbH & Co KG también es concebible como una empresa de gestión de activos y para las empresas familiares.

Alternativas a la GmbH & Co KG: formas jurídicas en Alemania

Formas jurídicas – ¿Qué tipos de empresa existen? Si quiere crear su primera empresa, la elección de la forma jurídica ideal es uno de los primeros pasos en el proceso de constitución de la empresa. Tanto si quiere crear una empresa inmobiliaria especial como una empresa de nueva creación, aquí le he resumido todos los tipos de empresas en Alemania.

• Formas jurídicas: Lista

Tipos de empresas en detalle:

• Empresa unipersonal
• Empresario registrado / mujer de negocios registrada (e. K.)
• Asociación civil (GbR)
• Sociedad General (OHG)
• Sociedad Limitada (KG)
• Empresa emprendedora (UG)
• GmbH: Sociedad de responsabilidad limitada
• Real Estate GmbH / Asset Management GmbH
• Sociedad anónima (AG)
• Sociedad anónima inmobiliaria (REIT-AG)
• Societas Europaea (SE)
• Fundación / Fundación familiar

Junta General de Accionistas – Órgano de decisión

La junta general funciona como órgano de decisión de una sociedad anónima. Representa el órgano legislativo de la empresa y está destinado a relevar a los miembros del consejo de supervisión y del consejo ejecutivo de sus funciones. La junta general está formada por los accionistas de una AG y suele convocarse una vez al año.

Más sobre los otros órganos de una sociedad anónima:

• Consejo de administración de una AG
• Consejo de Supervisión de una AG

Deberes de la junta general – auditor, asignación de beneficios & Co.

Decide qué accionistas son nombrados para el consejo de supervisión y también elige al auditor o auditores de las cuentas anuales. La junta general es el único órgano de una AG que puede decidir sobre la aplicación del beneficio del balance y puede verse influida por las propuestas de los miembros del consejo de administración y del consejo de vigilancia. Otra tarea importante de la junta general: adopta acuerdos sobre cuestiones esenciales, por ejemplo, en relación con aumentos o reducciones de capital, posibles fusiones o disoluciones, ventas, adquisiciones o compras…. -en la medida en que éstas den lugar a una modificación de los estatutos.

Resumen de las tareas de la junta general:

• Aprobación de la gestión del Comité Ejecutivo y del Consejo de Supervisión
• Elección de los miembros del Consejo de Supervisión en representación de los accionistas
• Elección del auditor
• Decisión sobre la aplicación de los beneficios
• Decisión sobre asuntos que modifican los Estatutos

Los miembros de la junta general participan automáticamente en el proceso de fundación de la sociedad anónima. A diferencia del consejo de administración y del consejo de vigilancia, no están vinculados a mandatos fijos, sino que pueden ejercer su cargo con poder de decisión hasta que dejen la empresa. Cada accionista recibe votos en proporción a su participación en los beneficios. Al accionista se le concede un voto por acción.

AG: fundación, forma jurídica, caso especial inmobiliario

1. Sociedad anónima (AG)
2. Sociedad anónima inmobiliaria (REIT-AG)
3. Inmobiliaria Ltd.

Sociedad Anónima (AG): formación, responsabilidad, forma jurídica y Co.

Aktiengesellschaft (AG) – La sociedad anónima es una forma jurídica alemana fundada por al menos una persona y organizada por diferentes organismos. En lugar de un director general, la empresa es gestionada por un consejo de administración formado por al menos una persona. Como su nombre indica, esta forma jurídica de empresa se dedica principalmente al comercio de acciones. ¿Desea crear una empresa por su cuenta o junto con otras personas y conocer de antemano los formularios del derecho de sociedades? Entonces ha llegado al lugar adecuado.

• Sociedad anónima (AG)

Sociedad anónima inmobiliaria (REIT-AG)

Sociedad anónima inmobiliaria / REIT-AG – ¿No le parece mal la idea de una sociedad anónima y se pregunta ahora cómo puede combinar su sociedad de capital con el sector inmobiliario? Una empresa inmobiliaria es una compañía que sirve para financiar, desarrollar, realizar, arrendar o comercializar bienes inmuebles, desde una sola propiedad hasta una cartera inmobiliaria de tres o más dígitos. La gestión de los bienes inmuebles o de los bienes inmuebles de terceros en nombre de terceros también puede ser gestionada por una empresa inmobiliaria.

• Sociedad anónima inmobiliaria (REIT-AG)

Immobilien GmbH & Vermögensverwaltende GmbH

Alternativa – En este artículo aprenderá lo básico sobre las empresas inmobiliarias. Explicado brevemente: Una empresa inmobiliaria es una empresa que persigue el objetivo de alquilar, desarrollar, financiar, realizar y/o comercializar. No importa si se trata de una o varias propiedades. La gestión de inmuebles residenciales y comerciales -en interés propio o como servicio ofrecido a terceros- es también un enfoque popular para las empresas inmobiliarias y las sociedades de responsabilidad limitada de gestión de activos. Infórmese sobre las principales ventajas e inconvenientes de la compra de bienes inmuebles y los costes que cabe esperar.

• Inmobiliaria Ltd.