Valoración de edificios de apartamentos

La valoración de los edificios de apartamentos es una tarea compleja. Además del valor de los activos y del valor de mercado, el valor de los ingresos desempeña un papel primordial. La valoración de la propiedad incluye toda la información sobre el tamaño, la ubicación, los ingresos por metro cuadrado alquilado, así como el estado y la estructura del edificio. Todas las unidades alquiladas y no alquiladas deben estar enumeradas y los gastos de mantenimiento documentados.

Para los inversores, la información sobre los inquilinos existentes es importante, ya que pagan un alquiler más bajo que un nuevo inquilino. Otro punto que influye en los costes es la administración. Su oferta se vuelve interesante para los inversores de capital y, por lo tanto, como edificio de apartamentos si, tras la deducción de todos los gastos, resulta un rendimiento permanente de los ingresos por alquiler.

Vender un edificio de apartamentos con beneficios

Mientras que los edificios de apartamentos en el pasado eran predominantemente propiedades con numerosos inquilinos, hoy el término se utiliza también para las casas de dos y cuatro familias. Lo que no cambia es la vida inherente a un edificio de apartamentos, que se basa en la larga y tradicional historia de la propiedad. Venda su edificio de apartamentos con ánimo de lucro y base su oferta en hechos con los que pueda convencer a los inversores y que sean verificables en su totalidad. Esto incluye también información verosímil sobre las tareas de renovación y acondicionamiento que debe realizar el inversor tras la celebración del contrato. Para que el proceso de venta se desarrolle sin problemas, es necesario comprobar exhaustivamente la solvencia y la financiación del comprador. Una correcta evaluación de la solvencia requiere experiencia en la comprobación de créditos y presupone que usted es competente en la evaluación.

Consejos para agentes inmobiliarios

¿Quiere vender una casa o un piso, no tiene experiencia en el mercado inmobiliario y quiere evitar errores a toda costa? En ese caso, le conviene recurrir a los servicios integrales de un agente inmobiliario y simplificar la larga y compleja venta de su vivienda. Cuando contrata a un agente inmobiliario, no tiene que incluir la venta de su propiedad en su agenda, ya que todas las tareas son asumidas directamente por su agente inmobiliario y llevadas a cabo en su interés.

Propiedades de lujo

Es un hecho que los compradores de propiedades de lujo tienen expectativas muy altas sobre la propiedad que prefieren y su presentación. Aquí cambian de manos mayores sumas de dinero que en las viviendas clásicas del «segmento de precio normal». Por ello, hay que prestar mucha atención a la oferta y al proceso de venta y confiar en un agente inmobiliario que conozca la venta de casas y pisos de lujo. Más sobre el tema del lujo.

Vender el condominio

La venta de un condominio requiere toda una serie de documentos distintos a los necesarios para la venta de una casa. Dado que el piso es una unidad en un edificio multifamiliar, los posibles compradores necesitan, además de la información sobre el piso, todos los detalles relativos a la comunidad de propietarios y las actas de las reuniones, las instalaciones comunes y la visión general de las reservas de mantenimiento. Le recomendamos que encargue la venta del piso a agentes inmobiliarios con experiencia y evite errores en la presentación o en la gestión de la venta. Todo lo que necesita saber sobre la venta de un piso.

Vender hotel

Si quiere vender un hotel, el enfoque professional desde el principio es de gran importancia. A diferencia de lo que ocurre con los inmuebles de uso privado, la valoración global y la estrategia de comercialización desempeñan un papel conciso. ¿A qué grupo de compradores debe dirigirse su oferta? ¿Qué condiciones son relevantes en el actual contrato de alquiler y qué reputación tiene el hotel? Todos estos aspectos influyen en el precio de la oferta y deciden el interés de los hoteleros experimentados en su propiedad. Más información sobre el tema de la venta de hoteles.

Costes de los agentes inmobiliarios

Como propietario, no tiene que prescindir de un agente inmobiliario professional por razones de coste. Mientras que el principio de que el comprador paga se aplica al alquiler, no se incurre en ningún gasto al vender una casa a través de un agente inmobiliario. La comisión del agente forma parte de los gastos accesorios de la compra, que debe pagar el comprador. Los costes de un agente inmobiliario incluyen todas las tareas asignadas y, por tanto, todo el esfuerzo de organización y gestión de la venta de la casa. Si, por el contrario, vende de forma privada, se producen numerosos gastos que debe pagar usted. Más información sobre los costes.

Sistema fotovoltaico: las diferentes variantes de generación de energía renovable

El sistema por el que opta la mayoría de la gente es el llamado sistema fotovoltaico, que genera electricidad con la ayuda de la energía solar. Con este sistema, los propietarios son independientes de los proveedores de la red pública y no tienen que pagar más por su propia electricidad. Sin embargo, también existen diferentes variantes de sistemas fotovoltaicos, cada uno de los cuales tiene sus ventajas e inconvenientes.

Sistema de alimentación: ganar dinero con su propia electricidad

La variante más utilizada del sistema fotovoltaico es el sistema de alimentación. Esto produce electricidad para el hogar y alimenta la electricidad que no se consume a la red pública. Como exige la ley, la casa está conectada a la red pública y alimenta el excedente de electricidad en ella. La Ley de Energías Renovables (EEG) estipula que el productor debe ser remunerado por ello. La llamada tarifa de alimentación varía entre 10 y 13 céntimos por kilovatio hora (kWh) en función de la potencia nominal del sistema y es fija para los próximos 20 años. Para ilustrar esto: Una familia media sólo consume un 30% de la electricidad generada. El 70 % se inyecta en la red pública y se remunera. Sin embargo, aquí hay una trampa en la que suelen caer los particulares, porque vender electricidad es un oficio y en cuanto un particular lo hace, se convierte en un autónomo y es un trabajador por cuenta propia. Los impuestos y mucho papeleo te están esperando. Para evitarlo, eche un vistazo a nuestra guía sobre el tema de los sistemas de energía solar sin oficina de impuestos. Con un sistema de almacenamiento de electricidad, el autoconsumo puede aumentar hasta el 75% y el propietario se beneficia dos veces de la electricidad.

Ventajas

• Reembolso del IVA sobre el precio de compra de la planta
• Buena relación calidad-precio
• Tarifa de alimentación según la EEG como ingreso adicional

Desventajas

• Registro de la planta como comercio
• Sin perjuicio de las obligaciones del EEG
• Mayor esfuerzo burocrático

Estos sistemas de alimentación son especialmente adecuados para los propietarios que tienen un consumo medio de electricidad constante y que desean reducir drásticamente los costes de electricidad. Por el contrario, un sistema de este tipo no sólo puede reducir los costes anuales de electricidad, sino que también puede utilizarse como fuente de ingresos.

Sistema de alimentación cero: toda la electricidad para su propia casa

La segunda variante del sistema fotovoltaico es el llamado sistema de alimentación cero. Como su nombre indica, no se inyecta el excedente de electricidad en la red pública. En el mejor de los casos, el 100% de la electricidad producida se consume en el hogar, por lo que no se vierte nada a la red pública. Para ello, el sistema debe estar adaptado con precisión a las necesidades individuales del propietario y contar también con un sistema de almacenamiento de electricidad adecuado. Además, la producción de electricidad está controlada por un inversor para que la producción del sistema coincida exactamente con la electricidad consumida y no se vierta electricidad a la red pública. Los propietarios de este tipo de sistemas renuncian así a la tarifa de alimentación de la Ley de Energías Renovables (EEG), pero al mismo tiempo evitan todas las obligaciones que conlleva la tarifa de alimentación. No tienes que registrar una empresa ni pagar impuestos por la electricidad que inyectas a la red. Aunque se supone que el sistema fotovoltaico genera el 100% de la electricidad necesaria, la propiedad sigue conectada a la red pública para poder seguir consumiendo electricidad normal si la energía solar no es suficiente.

Ventajas

• No hay un mayor esfuerzo burocrático, como el registro de empresas o similares.
• Mayor independencia
• No hay obligaciones en el marco de la EEG

Desventajas

• No hay tarifa de alimentación
• No hay devolución del impuesto sobre el volumen de negocios

Por ello, el sistema de cero emisiones es especialmente adecuado para los particulares que tienen un elevado consumo de energía. La instalación de una unidad de almacenamiento de electricidad adecuada es obligatoria para un sistema de este tipo, de modo que la electricidad autoproducida pueda utilizarse de forma más eficaz.

Sistema fotovoltaico en isla, independiente de la red eléctrica pública

La variante de la instalación fotovoltaica en isla prescinde de la conexión a la red pública y parte de la base de que la instalación solar siempre puede suministrar energía a la unidad de almacenamiento de electricidad. Así, el hogar se abastece de electricidad únicamente con los módulos solares y no depende de la electricidad de la red pública en caso de emergencia. Por tanto, el propietario no depende en ningún momento de la electricidad de la red pública. Aquí distinguiremos primero entre dos tipos.

Sistema autónomo sin conexión a la red eléctrica

Como su nombre indica, este modelo es un sistema que no está conectado a la red pública de ninguna manera. La casa depende exclusivamente de la energía del sistema fotovoltaico. El sistema se diseñó para este caso de forma que tanto los módulos solares como el almacenamiento de energía son tan grandes que pueden suministrar electricidad a toda la casa de forma independiente sin depender de otra fuente de energía. Por lo tanto, la electricidad en una casa de este tipo es producida y almacenada al 100% por el sistema fotovoltaico. Sin embargo, este sistema sólo suele instalarse cuando la conexión a la red eléctrica pública resulta demasiado costosa. Este es el caso, sobre todo, de las casas remotas, los refugios de montaña o las infraestructuras individuales.

Sistema autónomo de energía de reserva

Sin embargo, la independencia de la electricidad pública también puede ser posible para los propietarios alemanes. La instalación de un sistema autónomo para la alimentación de emergencia es la solución en este caso. En caso de fallo de la red eléctrica, puede intervenir el sistema autónomo de alimentación de emergencia. Hace posible que tanto los sistemas de alimentación como los de alimentación cero se conviertan en un sistema de isla en caso de emergencia. En caso de fallo de la red pública, este sistema cambia a la energía de reserva en pocos segundos y la casa sigue recibiendo electricidad con normalidad. Por tanto, el hogar no depende de la red pública y no tiene que preocuparse por un corte de luz. Esto garantiza que siempre haya suficiente electricidad disponible. Durante la instalación, toda la casa se desconecta de la red pública y se establece un sistema de energía de reserva que puede comunicarse con el sistema de almacenamiento.

Ventajas

• Funciona como un sistema de energía de reserva
• Máxima independencia de la red eléctrica pública
• Protección contra los cortes de electricidad

Desventajas

• Costes adicionales significativos
• Sólo se utiliza en raras ocasiones
• Apenas hay beneficios económicos para los propietarios

Esta inversión no siempre tiene sentido desde el punto de vista económico para el propietario. Así que antes de decidirte por esta opción, comprueba primero tu consumo medio diario, el tamaño adecuado del sistema y el diseño del acumulador solar. Esto le permitirá calcular si una inversión le resultará rentable o no. La independencia que los propietarios con esta tecnología tienen de la red pública es indiscutible y cambiará e influirá en la política energética de Alemania en los próximos años.