Käuferseite: So schätzen Käufer eine Immobilie ein

Kommen wir erst einmal zu einer persönlichen Einschätzung, wie Immobilien aus meiner Erfahrung, von Käufern, bewertet werden – schauen wir also zuerst auf die Käuferseite.

Faktoren: Bausubstanz, Ausstattung & Co.

95% bis 98% vom Verkaufspreis, den Käufer bereit sind für eine Immobilie zu zahlen, hängt von den harten Fakten ab: Bausubstanz, Ausstattung, Grundstücksfläche, Wohnfläche, Zimmeranzahl / -aufteilung und so weiter.

95% bis 98% = Harte Fakten

Diese Kriterien sind dem Käufer wichtig:

• Bausubstanz
• Ausstattung
• Grundstücksfläche
• Wohnfläche
• Zimmeranzahl
• Zimmeraufteilung
• …

Persönliches Interesse: Wohnort & Umgebung

Ein kleinerer Anteil vom persönlich, gerechtfertigten Kaufpreis, von maximal 2% bis 5%, ist dann das persönlich Interesse an einer Immobilie. Ein einfaches Beispiel? Manche Menschen lieben die Natur, sind aber jobbedingt in der Innenstadt gefangen. Dementsprechend sind sie beispielsweise bereit, für Immobilien mit Grünanteil, z.b. Dachterrassen, wesentlich tiefer in die Tasche zu greifen. Obwohl sie die Fläche in Ländern, wie Deutschland nur für ein paar Monate im Jahr wirklich effektiv nutzen können.

2% bis 5% = Persönliches Interesse

Fazit: Lage entscheidet ebenfalls!

Weniger als <0,1% haben ein extrem persönliches Interesse an einem Objekt. Denken Sie an eine Eigentumswohnung in bester Lage, inmitten von München oder Berlin. Más: inmuebles Berlín. Hier bieten sich die Käufer teilweise selbst nach oben. Das ist aber die Ausnahme.

Deshalb benötigen Sie einen soliden, berechneten Angebotspreis für Ihre Immobilie.

Verkäuferseite: So bewerten Sie Ihre Immobilie

Sie haben gelernt, dass Sie für die Bewertung einer Immobilie vor allem auch die harten Fakten setzen müssen.

Faktoren: Lage, Immobilie & Extras

Dabei geht es um die Lage, welche Infrastruktur befindet sich in der Nähe? Im nächsten Schritt geht es um die Immobilie selbst, welche Fläche (Grundstück, Wohnraum) steht zur Verfügung, wie ist die Raumaufteilung? Danach kommen die Extras und Ausstattung, vom Carport über Balkon, Wintergarten, Terrasse bis hin zum Swimmingpool.

3 Faktoren: Immobilienbewertung

1. Lage – Infrastruktur in der Nähe
2. Immobilie – Fläche und Substanz
3. Extras – Ausstattung

Dafür gibt es natürlich Methoden und Abläufe. Diese habe ich hier, in einem ersten kurzen Überblick für Sie zusammengefasst.

Immobilienbewertung: Verkehrswert ermitteln

Nun wissen wir zwar, welche Faktoren den Wert der Immobilie beeinflussen, doch um den genauen Angebotspreis zu ermitteln, braucht es eine Immobilienbewertung. Hier wird der Verkehrswert berechnet – auch genannt: Der Marktwert. Sie können sich zwischen drei Verfahren entscheiden.

1. Ertragswertverfahren
2. Sachwertverfahren
3. Vergleichswertverfahren

Hier eine kurze Erläuterung:

Ertragswertverfahren: Gebäudeertragswert und Verkehrswert

Das Ertragswertverfahren eignet sich besonders bei bereits vermieteten Immobilien. Hier wird der Bodenwertverzinsungsbetrag und der Gebäudeertragswert miteinander addiert. Miteinbezogen werden außerdem Mieteinnahmen, die Kosten für Bewirtschaftung der Liegschaft, so wie Instandhaltungskosten.

• Ertragswertverfahren

Sachwertverfahren: Bodenrichtwert und Sachwert

Entscheiden Sie sich für das Sachwertverfahren, addieren Sie stattdessen den Bodenwert und Gebäudesachwert zusammen. Hier werden potenziell anfallende Kosten im Falle eines Neubaus und Kosten für Modernisierungsmaßnahmen mit eingerechnet.

• Sachwertverfahren

Vergleichswertverfahren: Vergleich mit ähnlichen Objekten

Meistens gibt es bereits ähnliche Immobilien auf dem Markt, die Sie preislich mit Ihrem Objekt vergleichen können. Verkaufen Sie eine Eigentumswohnung oder ein Haus, empfehlen wir oft dieses Verfahren. Beim Vergleichswertverfahren sind Baujahr, Größe der Immobilie und Lage sind ausschlaggebende Faktoren.

• Vergleichswertverfahren

Weitere Kriterien der Bewertung: Lage, Größe & Co.

Neben Lage, Immobilienart und Ausstattung, gibt es weitere Faktoren, die den Wert Ihrer Immobilie beeinflussen. Mängel, ähnliche Immobilien auf dem Markt und deren Kaufpreise, sowie die finanzielle Situation der Zielgruppe beeinflussen den Wert Ihres Objektes ebenfalls.

Lesen Sie hier mehr: Immobilie bewerten

Kriterien der Immobilienbewertung:

• Wertermittlung durch Sachwert-, Ertragswert- und Vergleichswertberechnung
• Mängelliste des Objekts erstellen
• Bestehende Finanzierung einkalkulieren
• Finanzielle Situation der Zielgruppe
• Verhandlungsspielraum festlegen

Ein Makler ist gefunden, die Immobilie vorbereitet und der Angebotspreis steht fest? Dann fehlt jetzt nur noch das Erstellen des Exposés.

Weiter zu Schritt 6: Exposé erstellen

Das Immobilien Exposé ist einer der wichtigsten Schritte. Welche Unterlagen Sie brauchen und wie Sie professionelle Fotos machen, erfahren Sie hier.

• Exposé erstellen

Zurück zu Schritt 4: Immobilienwert steigern

Bevor Sie Ihre Immobilie inserieren, empfehlen wir immer über eine Wertsteigerung nachzudenken. Schließlich lassen sich durch Sanierung, Renovierung & Co. auf effiziente Weise den Kaufpreis erhöhen.

• Immobilienwert steigern

Gastos de servicio: definición y explicación

Tanto si se trata de una propiedad de rendimiento como de una inversión, al comprar una casa o un piso siempre hay costes de compra auxiliares. Lo que muchos subestiman: Los costes auxiliares continuos que conlleva la propiedad de un inmueble. Si va a comprar una vivienda alquilada o la alquila por primera vez, puede repercutir en el inquilino algunos de estos gastos accesorios.

Costes auxiliares no prorrateables: Reparación, mantenimiento & Co.

No puede repercutir en el inquilino los costes de los artesanos, el mantenimiento y la administración. Al fin y al cabo, es su responsabilidad como propietario asegurarse de que la propiedad cumple las normas de seguridad modernas y es alquilable.

Como arrendador, debe correr con estos gastos:

• Costes de reparación
• Costes de mantenimiento
• Gastos administrativos
• Gastos bancarios

Gastos de servicio prorrateables: El inquilino paga

Los gastos accesorios prorrateables son los que usted, como arrendador, puede imputar al metro. Para evitar malentendidos, deben acordarse en el contrato de alquiler. Este tipo de costes incidentales también se denominan costes de explotación. Veámoslos más de cerca.

Lista de gastos de funcionamiento: (BetrKV) § 2

Los costes de explotación son, por tanto, cargas públicas constantes sobre la propiedad. Estos están definidos y regulados por la ley. Por lo tanto, todos los costes de cuidado y mantenimiento de las zonas e instalaciones comunes entran en la categoría de gastos de servicio prorrateables. Los gastos de limpieza de las calles, eliminación de residuos y deshollinado también corren a cargo del inquilino.

He aquí un breve resumen:

1. Suministro de agua
2. Drenaje
3. Sistema de calefacción y combustibles
4. Sistema de agua caliente, suministro y apparatos
5. Sistemas de calefacción y suministro de agua caliente conectados
6. Ascensor de pasajeros o de mercancías
7. Limpieza de calles y eliminación de residuos
8. Limpieza de edificios y control de plagas
9. Mantenimiento de jardines
10. Iluminación
11. Limpieza de chimeneas
12. Seguro de propiedad y responsabilidad civil
13. Cuidador
14. Sistema de antenas comunitarias
15. Instalaciones para el cuidado de la ropa
16. Otros gastos de funcionamiento

Más información sobre la compra de una propiedad: Costes de explotación

¿Compra una propiedad que ya está alquilada o piensa alquilar la que acaba de adquirir? Si nunca ha alquilado un inmueble, debería examinar detenidamente los diferentes gastos de servicio. Lea más sobre el tema aquí, en mi nuevo sitio para compradores, Immobilien-Erfahrung.de:

• Reparto de los gastos de funcionamiento a los inquilinos (externo)