Alquilar un chalet: retorno de la inversión e incremento del valor

¿Vale la pena alquilar en España? ¡Sí! Como se verá más adelante en el ejemplo, algunos generan entre el 5% y el 10% del importe de la compra al año, sólo alquilando en la temporada alta y en torno a ella. Los 3 a 6 meses restantes los utilizas tú mismo.

¿Piensa alquilar por primera vez?

No sólo es rentable el alquiler, sino también el aumento del valor de la propiedad en lugares especiales como Mallorca o Ibiza. Más sobre esto después del cálculo del rendimiento.

Aprenda todo lo que necesita saber en esta guía.

Alquiler: Rendimiento de un chalet

En Alemania, las viviendas se utilizan raramente como casas de vacaciones y se alquilan en periodos valle. Si lo son, el cálculo funciona de manera un poco diferente que con la típica propiedad totalmente alquilada. En un contrato de alquiler a largo plazo, el inquilino X paga la suma Y cada mes. Alquilar en los centros de vacaciones también implica un poco de especulación, dependiendo de las temporadas altas y bajas. Sin embargo, en principio, el cálculo del rendimiento de la propiedad es el mismo.

Objetivo de rendimiento del alquiler: el inquilino paga su chalet

Resumamos el sencillo objetivo de una buena rentabilidad inmobiliaria:

El rendimiento debe ser tan alto que sus inquilinos paguen su villa.

El valor varía, actualmente un buen rendimiento es de al menos el 6% (en Alemania). Con unos tipos de interés más altos para la financiación en el extranjero, el valor aumenta en consecuencia. Un 1% más de interés requiere directamente un 1% más de rendimiento, por decirlo de forma sencilla.

Calcula el rendimiento: Ejemplo para empezar

El cálculo habitual de la rentabilidad funciona de manera que se calcula la renta fría anual (es decir, la renta mensual * 12). En el caso del alquiler parcial, el posible alquiler frío anual es igual de importante, pero centrado en algunas semanas o meses del año en los que no se utiliza el inmueble.

Simplemente calculado:

Rentabilidad = ingresos anuales (alquiler en frío) / inversión (precio de compra y gastos accesorios)

Un ejemplo rápido:

• 6,7 % = 80.000 / 1.200.000

¡Tip! Además de la villa (extras como la piscina) y la buena ubicación, el número de dormitorios / baños es siempre decisivo para los buenos precios de alquiler.

En principio, sin embargo, todo sigue igual. Cálculo del rendimiento.

Rendimiento de un chalet resumido

Dato 1) El cálculo de la rentabilidad de un inmueble es importante cuando se quiere alquilarlo. Hecho 2) Sencillamente, pone los ingresos del alquiler en relación con sus existencias (precio de compra y gastos accesorios), con el objetivo de que sus inquilinos, paguen su villa.

Dato 3) El resultado del rendimiento inmobiliario es un porcentaje. Si está (actualmente) por encima del 6%, todos los gastos de funcionamiento (financiación [reembolso, intereses] y mantenimiento) están cubiertos, por así decirlo. Si el rendimiento es (actualmente) inferior al 6%, se paga mensualmente.

También aquí, a título ilustrativo, el cálculo de la rentabilidad «habitual» (por el alquiler íntegro de una inversión) y ajustada, la rentabilidad de un inmueble alquilado en el extranjero (casa de vacaciones) que también utiliza.

Fórmula

La fórmula de cálculo:

Alquilado por completo:

Rentabilidad = alquiler anual en frío (alquiler en frío * 12) / inversión (precio de compra y gastos accesorios)

Alquiler parcial:

Rentabilidad = alquiler anual en frío / inversión (precio de compra y gastos accesorios)

Así que, en principio, el mismo cálculo.

Alquiler: ¿Cuánto cuesta el alquiler de qué chalet?

Consejo. ¿Se pregunta por cuánto puede alquilarse un inmueble que vale X? Compara ofertas en plataformas de pisos de vacaciones o en AirBnb. Utilice parámetros similares (ubicación, estado, espacio vital, habitaciones).

De este modo, también podrá beneficiarse de las experiencias de otros arrendadores de la localidad sin tener que experimentar usted mismo con los alquileres.

Ejemplo: Alquilar en temporada alta – ¡2,6% de rentabilidad!

Por ejemplo, un conocido alquila su propiedad de 2.100.000 euros por 54.000 euros sólo en el mes de julio.

Rendimiento para este mes:

2,57 % del precio de compra

En Alemania, los inversores se centran en el sector inmobiliario para su inversión de capital, con una rentabilidad anual del 6%, por lo que en lugares como Ibiza se puede ganar casi la mitad de la rentabilidad mínima necesaria en un mes. Por supuesto, el año no ofrece 12 veces el mes de julio (temperaturas cálidas, vacaciones de verano en muchos países). Pero sólo la temporada principal, de mayo a septiembre, genera una cantidad decente de ingresos.

Lamentablemente, se paga un poco más de interés y también hay que organizar el alquiler.

Las tasas: Servicio de alquiler y de la casa + Ventaja

Los que alquilan en lugares de moda como Mallorca, Ibiza o Marbella, naturalmente, no se encargan de ello. Pero hay excelentes contactos locales que se encargan de todo directamente por un 20-25% de los ingresos del alquiler: Alquiler, limpieza de la casa, mantenimiento, mantenimiento del jardín y de la piscina. Por supuesto, podría contratar todo por separado, pero la compra única es la mejor manera de alquilar a inquilinos serios sin estrés.

Alquiler a través de agencia:

20% – 25% de los ingresos por alquiler

Una vez más, la gran ventaja:

• Alquilar la villa
• Comunicación con los inquilinos
• Entrega de la villa (entrada y salida)
• Mantenimiento
• Instalaciones exteriores como jardín, piscina, pista de tenis, etc.
• Todo sin estrés

Veamos ahora directamente un ejemplo práctico con cifras concretas.

Ventajas: Rendimiento del alquiler y aumento del valor (de la propiedad)

Los inmuebles en los puntos calientes españoles son, por supuesto, algo más caros que comprar «en casa». Esto conlleva la ventaja del rendimiento, no todos «se atreven a dar el paso». Además, se necesita más capital propio en el extranjero, hasta un 50-60% del precio de compra. Más sobre esto en un momento.

1. Buena rentabilidad, a menudo superior al 10%.
2. Además, el aumento del valor de la propiedad

Precio de compra incluido el cálculo de la renovación, por ejemplo

En el ejemplo, usted compra un inmueble, incluidos los gastos auxiliares, por 1,9 millones de euros e invierte otros 240.000 euros para la reforma hasta el final.

• Precio de compra: 1.90.000 euros
• Rehabilitación: 240.000 euros
• Inversión: 2.140.000 euros

En los meses punta como junio, julio y agosto se pueden conseguir entre 50.000 y 60.000 euros al mes, de forma realista y con reserva previa en enero, febrero y marzo. Calculamos 14.000 euros / semana en temporada alta +/- 1 mes antes y después de la temporada alta; también tenemos en cuenta las vacantes realistas y su propio uso, por ejemplo, durante los meses de invierno.

Cálculo: Ingresos por alquiler

A continuación, los meses difieren. Ejemplo:

• Enero – Marzo: Interés propio
• Abril: Vacío
• Mayo: 12.000 euros / semana
• Junio – agosto: 14.000 euros/semana
• Septiembre: 11.000 euros / semana
• Octubre – Noviembre: Vacío
• Diciembre: Interés propio

Su rendimiento se calcula a partir del precio de compra, el servicio de alquiler/casa y los ingresos:

• Alquiler anual en frío: 260.000 euros / año
• Servicio doméstico (20%): 26.000 euros / año
• Alquiler anual en frío (neto): 234.000 euros / año

En resumen:

• Inversión: 2.140.000 euros / año
• Rendimiento: 10,9 % Rendimiento

En Alemania, los inmuebles con rendimientos superiores al 10% son extremadamente raros o se encuentran en ubicaciones C, lo que conlleva riesgos. Aquí usted compra en la mejor ubicación, villas con piscina y vista al mar.

Aumento del valor de la propiedad

Además del rendimiento de la propiedad, está el aumento general del precio del suelo. ¿Sabes qué ventajas ofrecen lugares como Ibiza y Mallorca? El espacio no es infinito. Al igual que en Suiza, por ejemplo, el espacio edificable es limitado y, en consecuencia, los aumentos reales del precio del suelo son mayores en comparación con una inversión de capital que se hace «en casa» cerca.

He aquí un extracto del Frankfurter Rundschau, actual del año pasado:

«De media, los precios de las propiedades de la isla aumentaron un 27,2%, con la mayor tasa de aumento registrada por los investigadores del mercado en la ciudad de Palma, con un 42,1%, seguida del suroeste, donde las propiedades vacacionales cuestan ahora un 37,8% más que hace cinco años».

Calculemos «sólo» con la media del 27,2%.

• 27,2 % / 5 = 5,45 % anual.

¿Qué costes secundarios surgen al comprar un inmueble?

El bloque de costes auxiliares es relativamente amplio si realmente se tienen en cuenta todos los aspectos. Pero hay algunas diferencias.

Costes para el corredor

Costes de intermediación – En Alemania, los costes de intermediación (para compras privadas) se dividen al 50% entre el vendedor y el comprador (por ley). Si una propiedad se vende de empresa a empresa, la distribución de los costes de intermediación es libremente divisible entre el comprador y el vendedor. En España (es decir, también en Ibiza, Mallorca o Marbella) los costes de intermediación ya están incluidos en el precio de compra de la propiedad (5% para las propiedades estándar).

Impuesto sobre bienes inmuebles en la compra de un chalet

Impuesto sobre el patrimonio – Si compra una propiedad en España y pone más de 700.000 euros del precio de compra con fondos propios (no con financiación), tiene que pagar impuestos por todo lo que supere los 700.000 euros libres de impuestos. El impuesto sobre el patrimonio español oscila entre el 0,2 y el 2,5% del patrimonio neto que se ingresa.

Consejo. El importe exento de impuestos difiere en los municipios. En Cataluña y Valencia, la cantidad libre de impuestos es sólo de 500.000. En Madrid, la cantidad libre de impuestos es ilimitada.

Ejemplo:

• Precio total de compra de la villa: 1,8 millones de euros
• Participación en el capital social (60%): 1,08 millones de euros
• Asignación: 700.000 euros
• Activos imponibles: 308.000 euros
• Tipo impositivo: 0,3
• Importe del impuesto: 924,00 euros

Impuesto sobre el patrimonio: Tabla

Aquí están todos los tipos impositivos con límites de valoración:

Fuente: WF Salinas.

Renovación de propiedades existentes

Renovación y actualización – Seguramente querrá diseñar su villa de acuerdo con sus deseos e ideas. Para ello, debe contar al menos con los costes de actualización y, dependiendo del año de construcción de la casa o de la última reforma, también con los costes de renovación (del jardín, la piscina a los dormitorios, la cocina, los baños).

Resumen de los costes auxiliares típicos:

1. Gastos de viaje teóricos (visita al lugar)
2. Gastos de intermediación – pagados por el vendedor
3. Gastos de notario – contrato de compraventa
4. Costes del registro de la propiedad – cambio de titularidad
5. Rehabilitación/mejora (para edificios existentes)
6. Impuesto sobre el patrimonio (a partir de 700.000 euros)
7. Impuesto sobre la propiedad (después de la compra)

Conclusión: Comprar y alquilar un chalet

Ahora sí que has aprendido mucho. Sobre la rentabilidad del alquiler en periodos estacionales. Se ha enterado de los impuestos, pero también de los costes adicionales de la compra con una inmobiliaria al alquiler en el mantenimiento de su propiedad.

Con estos conocimientos puede encontrar una villa rentable para alquilar en España.

¡Aquí tengo 2 consejos extra para ti!

Agentes: Villa Portfolio Ibiza, Mallorca & Marbella

Como agente inmobiliario estoy en la búsqueda de clientes, proporcionamos exposiciones, programamos visitas y ayudamos con el proceso de compra en el lugar, desde el notario hasta la financiación si es necesario. Una pequeña selección de mis villas en Mallorca, Marbella e Ibiza se puede encontrar aquí:

• Lukinski: Villas

Financiación en el extranjero: fondos propios y tipo de interés

¿Quiere comprar un chalet en España? Ya sea en Mallorca, Marbella o Ibiza, las condiciones de financiación inmobili aria difieren considerablemente. Si no va a comprar su chalet para un uso 100% personal, sino que lo va a alquilar parcial o totalmente como inversión, debe conocer las condiciones especiales de España. Además, también les daré algunas ideas de los Estados Unidos, a modo de comparación. De este modo, podrá comprobar lo barata que es la financiación en su país y lo caros que resultan los préstamos como extranjero en otros países, en relación con su tipo de interés y su patrimonio. Al final, siempre se trata de la rentabilidad.

• Financiación en el extranjero

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Bienes inmuebles de uso propio: Ubicación

Si quiere comprar una propiedad y mudarse directamente, lo primero que debe hacer es que le guste. Por lo tanto, en comparación con los bienes inmuebles como inversión, el rendimiento del alquiler no es importante. En cambio, es importante pensar en lo que quiere del entorno de su propiedad. Al fin y al cabo, sus objetivos e ideas personales están en primer plano.

Sus objetivos personales son importantes para la elección del lugar

Mantener o aumentar el valor de reventa

Además, siempre hay que tener en cuenta el valor de reventa de la propiedad. Al fin y al cabo, puede que un día decida volver a vender la propiedad de sus sueños. Una reorientación professional, el crecimiento de la familia, la vejez o la enfermedad suelen ser motivos para una reventa. Nuestro consejo: Cuando compre una propiedad, opte siempre por una (muy) buena ubicación para evitar cualquier pérdida de valor en el futuro.

(muy) buena ubicación = mantenimiento o aumento del valor de reventa

Ubicación A, B y C: ¿Comprar la propiedad de sus sueños fuera de la ciudad?

Sobre todo, evite las propiedades en ubicaciones C aquí. Este lugar se define sobre todo por un desarrollo negativo de la economía, una infraestructura débil y una baja demanda. Aunque una propiedad en medio del campo, lejos del bullicio de la gran ciudad, suene tentadora, hay que contar con una fuerte pérdida de valor en el futuro. En el peor de los casos, su propiedad sólo valdrá el precio del terreno dentro de unos años.

• Lea más aquí: A-, B- & C-Lage

Criterios importantes: Infraestructuras, ofertas culturales & Co.

¿Ciudad o campo? ¿Gran ciudad o pueblo pequeño? Una vez definida la ubicación aproximada, ahora hay que determinar el barrio exacto. ¿Qué calidad tienen las conexiones de transporte público? ¿Hay mucha oferta cultural? ¿Es el barrio seguro y tranquilo? ¿Dónde está el hospital más cercano? Estos criterios de la micro-ubicación de su propiedad también son importantes.

Estos son otros criterios importantes:

• Infraestructura
• Seguridad
• Ofertas culturales
• Proximidad a las instalaciones públicas
• Seguridad
• Limpieza

La propiedad inmobiliaria como inversión: Ubicación

¿Desea adquirir una propiedad de rendimiento o de inversión? En este caso, los criterios ya mencionados, como la infraestructura, la seguridad, etc., también son importantes, pero pasan a un segundo plano en función de su estrategia y su objetivo. Si bien es cierto que debería buscar propiedades de rendimiento en ubicaciones B y C con el fin de generar un flujo de caja directo a través de un alto rendimiento de alquiler, las propiedades en ubicaciones A son particularmente valiosas para las propiedades de inversión.

Conclusión: Objetivos individuales y estrategia personal

Por tanto, la ubicación de su propiedad depende tanto de sus objetivos como de su estrategia. Por tanto, según el tipo de propiedad, son importantes diferentes factores. Mientras que las preferencias personales y el aumento del valor de reventa son los factores más importantes para las propiedades ocupadas por el propietario, el rendimiento del alquiler es la principal consideración para las propiedades de renta. Y en el caso de una propiedad de inversión, vale la pena buscar especialmente en una ubicación A.

Si quiere saber aún más sobre las respectivas estrategias de inversión y las ubicaciones perfectas, eche un vistazo a nuestra guía:

• La ubicación perfecta de un inmueble (externo)

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Vídeo: Sylt – ¿Isla sólo para ricos?

La venta de una isla de lujo

Datos y cifras sobre Sylt

Hemos analizado los datos, y solo de 2013 a 2017 (últimas cifras disponibles), las pernoctaciones en la isla han aumentado un +2,08%. En cifras, son 690.461 pernoctaciones más. En total, Sylt tiene más de 7 millones de pernoctaciones al año.

Fuente: insel-sylt.de

Pernoctaciones 2013

• Schleswig-Holstein – total de pernoctaciones 24.806.220 (100,00%) con una superficie de 15.799 km²
• Sylt – total de pernoctaciones 6.403.075 (25,81%) con una superficie de 99 (0,63%)
• Municipio de Sylt – total de pernoctaciones 4.119.573 (16,61%) con una superficie de 51 (0,32%)

Pernoctaciones 2017 (aumento del 2,08%)

• Schleswig-Holstein – total de pernoctaciones 29.891.859
• Sylt – total de pernoctaciones 7.093.536 (23,73%) + 2,08%.
• Municipio de Sylt – total de pernoctaciones 4.606.429 (15,41%) – 1,20%

Pernoctaciones de hasta 3 noches de 2012 a 2018

• Westerland 84.115 a 107.506
• Tinnum 7.104 a 10.428
• Keitum 5.104 a 9.223
• Munkmarsch 2.401 reducido a 1.669
• Arco 414 en 677
• Morsum 1.695 a 4.010
• Rantum 18.335 se mantiene casi igual en 18.107

Fuente: insel-sylt.de

El total de 119.168 sube a 151.620

Aumento del porcentaje del 0,7% al 2,4%.

La vida en Sylt

Superficie de las mayores islas alemanas del Mar del Norte

¿Lo sabías? Sylt es la mayor isla alemana del Mar del Norte. Incluso antes de Föhr, Nordstrand y Pellworm.

Puede encontrar más estadísticas en Statista

Precio medio de las casas y pisos de vacaciones

Precio medio de las casas y pisos de vacaciones en las regiones vacacionales alemanas más populares en 2018

Puede encontrar más estadísticas en Statista

La casa «más barata» cuesta 6 millones de euros

El pueblo más caro de Alemania: aquí, una casa «barata» cuesta 6 millones de euros. Ver: Alemania inmobiliario.

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