Valoración de inmuebles de todo tipo con método

¿Quiere vender de forma anónima? Lea nuestro perfil de compra de terrenos aquí. La venta privada de terrenos conlleva muchos peligros y riesgos, por lo que surgen errores en la venta de terrenos.

Conozca más sobre el tema de la valoración de la propiedad aquí. ¿Cómo se valora una propiedad? ¿Cómo se calcula el valor de mercado de un inmueble? ¿Quién puede valorar un inmueble? ¿Quién proporciona información sobre el valor estándar del suelo? Factores de valor, ubicación, comodidades, valor de mercado, precio realista: Así es como puede valorar su propiedad.

Evaluación: situación, opciones y desarrollo

Hay muchas preguntas que responder, la mejor respuesta es tener un experto a su lado para la valoración de la propiedad, o la valoración del terreno. ¿Qué precio es adecuado y realista para su propiedad, con o sin bienes inmuebles? Si la compra se realizó hace poco tiempo, el precio de compra en ese momento puede ser un primer punto de referencia. Las parcelas comparables de las ofertas en línea de las regiones también pueden proporcionar una estimación imprecisa.

A la hora de vender la propiedad, el «valor percibido» no es una base óptima.

Si el valor es demasiado alto, la propiedad puede «quemarse» porque permanece demasiado tiempo en el mercado y algo parece estar mal en la propiedad.

A menudo se baja el precio, lo que significa que se pierde el potencial de ingresos reales de la propiedad: se pierde un buen dinero. Así lo demuestra también un estudio realizado por las cajas de ahorros en colaboración con FlowFact AG y el Instituto IIB Dr. Hettenbach. Se encontró una correlación entre el tiempo de comercialización, el precio de venta y el precio de comercialización. El estudio confirmó que los ingresos son mayores y el periodo de comercialización más corto si se confía en una evaluación realista a la hora de valorar la propiedad.

Por lo tanto, la evaluación professional de los expertos sobre el valor de mercado de la propiedad es muy recomendable para una transacción de venta sin problemas.

• Valoración por parte de un tasador o experto (agente inmobiliario)
• Pérdida de ingresos por reducción de precios, si la publicidad es demasiado larga

Valor de mercado, valor del préstamo hipotecario y valor de los activos

Una valoración se basa en diferentes valores de la propiedad. Los más importantes son el valor de mercado, el valor del préstamo hipotecario y el valor del activo. En principio, el valor justo de mercado, también llamado valor de mercado, se determina en una valoración de la propiedad o tasación inmobiliaria.

Tenga en cuenta los métodos de valoración comúnmente utilizados:

• Valor real
• Valor del préstamo hipotecario
• Valor unitario
• Valor estándar del suelo
• Valor del terreno

¿Qué método de valoración para mi propiedad? Propiedad + bienes inmuebles

Los peritos y tasadores pueden emplear tres métodos normalizados para determinar el valor del inmueble: Método del valor comparativo, método del valor de los activos y método del valor de las ganancias capitalizadas. Qué método es el adecuado y cuándo depende de la propiedad. Si se trata de un terreno, se utilizan otros métodos de valoración que para un edificio. También se utilizan diferentes métodos de valoración para los inmuebles ocupados por el propietario y los alquilados. En el caso de las propiedades en subasta forzosa, las tasaciones de las propiedades pueden verse en los tribunales de distrito competentes, a menudo en línea. En este caso, no es necesario el consentimiento del propietario y cualquier interesado puede ver dicho peritaje de forma gratuita.

Ordenanza de valoración de bienes inmuebles (ImmoWertV)

Hasta 1988, la valoración de los inmuebles se basaba en la Ordenanza de Valoración (WertV). En 2010 se sustituyó por la Ordenanza de Valoración de Bienes Inmuebles (ImmoWertV). La nueva ley pretende normalizar aún más la valoración. Al adoptar la nueva ordenanza, el legislador también tenía en mente a los inversores extranjeros. La ImmoWertV regula las condiciones y procedimientos vinculantes para los tasadores privados y públicos. También es vinculante para los comités de expertos en valoración inmobiliaria.

La Ordenanza del Valor de los Bienes Inmuebles distingue entre el:

• La valoración de los bienes inmuebles y la
• Valoración de edificios

Suelo urbanizado y no urbanizado

Con el valor comparativo del IPV, se puede determinar con mayor precisión un precio de oferta. A diferencia del valor comparativo, que elabora el agente inmobiliario, el valor de mercado es el precio exacto que cabe esperar que alcance un inmueble en una fecha determinada. Lo que entra en el valor de mercado está regulado en el Código de la Construcción (BauGB). Para determinar el valor de mercado de un inmueble, se tienen en cuenta la ubicación, el estado, el equipamiento (en estado edificado), pero también las circunstancias legales. El término valor de mercado se utiliza como sinónimo.

El valor del terreno se determina durante una valoración del mismo. La determinación del valor del terreno se basa en el método del valor comparativo y en la utilización de valores estándar del terreno adecuados. Según el Código de la Construcción (BauGB), deben formarse comités de expertos para calcular los valores del suelo. Estos comités de expertos están compuestos por expertos independientes y un empleado de la administración fiscal.

Los valores estándar indican cuánto cuesta por término medio un metro cuadrado de terreno en un lugar determinado. Sin embargo, las propiedades concretas del terreno no se incluyen en los valores estándar del terreno. Dado que sólo se utiliza una media de la localización regional para la valoración, los valores estándar del terreno pueden desviarse mucho del valor real del mismo.

Extracto del registro de la propiedad y de la parcela

Para determinar el valor de la parcela, es necesario inspeccionar el extracto del registro de la propiedad. Este extracto, que puede obtenerse en el registro de la propiedad, contiene todas las inscripciones registrales de la parcela y corresponde a un historial de la misma.

Sin embargo, sólo el vendedor tiene derecho a solicitar el extracto del registro de la propiedad.

El extracto del registro de la propiedad garantiza que el vendedor tiene los derechos correspondientes a la propiedad y puede venderlos realmente. Si se registran varios beneficiarios, sólo pueden vender sus respectivas acciones.

En el extracto del registro de la propiedad también se introducen las restricciones existentes sobre el uso de la misma (por ejemplo, la propiedad sólo puede construirse para fines residenciales). Para compradores y vendedores, el extracto del registro de la propiedad es indispensable para valorar, dividir o vender el terreno o la propiedad.

Otro punto importante en la valoración es la ubicación del terreno o la propiedad. Los criterios de valoración son:

• La macro localización, es decir, la región o el barrio
• La micro-ubicación, la vecindad inmediata de la propiedad

Por ejemplo, el entorno social del barrio y sus infraestructuras se incluyen en la valoración. Incluso si las buenas conexiones de transporte con las zonas comerciales, escolares e industriales sólo están previstas para el futuro, esto ya puede tener un impacto en la valoración de la propiedad.

La valoración inmobiliaria en el punto de mira de los inversores

Para los inversores, además de la valoración estándar, la rentabilidad de un terreno o propiedad es de especial interés.

La rentabilidad de un inmueble se refiere a su evolución en años futuros. Dado que los parámetros marginales de un inmueble, así como la valoración realizada en una fecha de referencia, pueden cambiar a corto plazo, sólo es posible realizar una estimación de la rentabilidad esperada. El factor «localización» también recibe una ponderación especial en esta estimación.

En un estudio, Welt consideró el desarrollo de las macrolocalizaciones de todos los distritos alemanes hasta 2030. Otro factor clave en la futura evolución del valor es la «cartera de reformas», en la medida en que cabe esperar medidas de mantenimiento superiores a la media. Si la comercialización de su propiedad va a estar dirigida a inversores en particular, se requieren otros criterios para evaluar la oferta de inversión.

Buenas razones para la evaluación de expertos

Si el valor de la propiedad es de interés, hay que determinar el valor de mercado. Si la propiedad se va a vender, si hay un divorcio pendiente o si hay asuntos de herencia, se utiliza como base el valor de mercado de la propiedad. El valor de mercado es también la base del valor a negociar en la concesión de préstamos y otras formas de división de la propiedad. En el caso de una división del patrimonio inmobiliario (divorcio, comunidad de herederos), no es conveniente establecer un rango de precios. Por lo tanto, en la valoración de la propiedad debe figurar una cantidad específica como parte de la evaluación del valor justo de mercado. Este valor de mercado se refiere al momento determinado en la tasación.

En una venta de terrenos, el valor exacto es menos decisivo y a menudo el valor determinado del terreno se cuantifica con una horquilla de precios. A la hora de vender terrenos y edificios, el mercado regional, así como la oferta y la demanda, desempeñan un papel importante.

Dependiendo de la estrategia de venta, se siguen diferentes procedimientos con el valor comparativo o de mercado determinado. Se hace una distinción básica entre la venta a precio fijo y la venta de la propiedad en un proceso de licitación. En ningún caso debe incluirse el «valor percibido» de la propiedad en la base de comercialización. Si el precio de venta es superior al valor de mercado, el comprador debe aportar mucho más capital del necesario.

Lee aquí antes:

• Valor estándar del suelo
• Mapa estándar del valor del suelo
• Valor de mercado

Venta de terrenos: Lista de control

Todo sobre el proceso, la ley de construcción, el agente inmobiliario, el notario, los costes y los impuestos:

• Vender terrenos

Venta parcial de terrenos

En primer lugar, empecemos por lo básico, para aquellos que sólo han oído hablar de la «venta parcial de una propiedad».

¿Qué significa la venta parcial? ¿Cómo funciona una compra parcial?

Un poco de definición – El principio de la venta parcial se basa en la venta y en una cuota de usuario posterior que usted paga al nuevo propietario de la pieza. Por lo tanto, la «cuota de usuario» se explica de forma sencilla, con la comparación con el alquiler o el arrendamiento.

La venta parcial de un vistazo:

• Vendes una parte (normalmente entre el 10% y el 50%)
• La empresa financiera se convierte en copropietaria
• Usted conserva el pleno derecho de uso
• Se paga una cuota de usuario por ello

Sigue funcionando, ya sea en NRW o en otros lugares:

Diferencias en la tasa de uso

A la hora de comprar un terreno, hay un factor básico que importa: ¿cuál es la cuantía de la cuota de usuario? Si no tiene que vender muy rápido debido a la liquidez, debería considerar de todos modos la alternativa de un préstamo hipotecario. Esto se debe a que la tasa de uso (desventaja) suele ser de entre el 3 y el 5% cuando se vende una parte de la propiedad.

• Comisión de uso según el proveedor: 3-5% anual.

Ejemplo:

• Acción vendida: 100.000 euros
• Tasa de uso: 3-5% anual.
• Costes: 3.000 – 5.000 euros / año

Así, se paga una cuota anual de 3.000 a 5.000 euros por la acción vendida de 100.000 euros.

¿Cómo se determina el valor de su propiedad?

Si no conoce el valor actual de su terreno, es necesario determinarlo. Las cifras clave (como la superficie de la parcela), su uso (terreno no urbanizado o terreno agrícola utilizado, bosque, manantiales, etc.) son fundamentales. Es importante el valor estándar del terreno, que puede encontrar en el mapa de valores estándar del terreno, pero también la opinión de un experto. Esto es lo que finalmente determina la valoración concreta.

Lea más sobre el tema aquí:

• Tasa de propiedad

Por supuesto, las parcelas más solicitadas están en la zona urbana, pero muchos también venden terrenos agrícolas.

Comparación: Préstamo hipotecario sobre el terreno

En comparación con un préstamo hipotecario, en el que sólo se paga el 1%, ésta es una clara desventaja de la venta parcial. A cambio, no tienes que pasar por las comprobaciones de crédito de los bancos. Otra ventaja es que recibe el precio de compra casi inmediatamente.

Con un 1%, el ahorro anual es ya de 2.000 a 4.000 euros. En 10 años, una diferencia considerable.

• Ventaja: condiciones más favorables
• Desventaja: Comprobaciones de crédito

Por lo tanto, si tiene falta de liquidez, de modo que se ve obligado a vender una propiedad inmediatamente, entonces una compra parcial es una opción posible. Porque te ahorras muchos pasos en la venta de la propiedad.

Por otro lado, los costes de seguimiento son elevados. Por eso vale la pena comparar. ¿Venta? ¿Venta parcial? ¿Préstamo hipotecario sobre la propiedad? Mi recomendación es claramente el préstamo hipotecario, porque te ahorras 2/3 de los gastos (comparación: venta parcial). Si necesitas dinero rápido, realmente rápido, la venta parcial es definitivamente una opción.

Por lo tanto, considere siempre ambas opciones, la venta parcial y el préstamo inmobiliario.

Paso 2: Venta total de la propiedad

Todos los proveedores de venta parcial también le dan la opción directa de vender su propiedad en su totalidad en un futuro próximo. El comprador es entonces el anterior copropietario, que pasa a ser el único propietario del inmueble.

Aquí doy otros 2 valiosos consejos en la guía Venta parcial de inmuebles:

1. Ventas totales e inflación
2. Organizar el usufructo

Explicado rápidamente:

Ventas totales e inflación

Suponiendo que se venda en 15 años, la inflación (desmonetización) ha aumentado en ~ 32%, al 2% / año. Así que si te ofrecen menos del 32% de revalorización, ni siquiera se compensa la inflación. Por eso merece la pena echar un vistazo a la comparación de proveedores.

Organizar el usufructo

Si vende su propiedad por completo pero quiere seguir utilizándola «hasta el final de su vida», acuerde el usufructo. El usufructo le garantiza un derecho de uso hasta el final de su vida (intransferible).

Mantener el líquido.

¿Cómo funciona la venta de una parte de la propiedad?

Volvamos a resumir brevemente los resultados:

Venta diferencial y venta parcial

En una venta de terreno normal, usted vende toda la propiedad, es decir, el 100% de las acciones del terreno. En la venta parcial de un terreno, usted vende sólo una parte de la propiedad (terreno).

La mayoría de los vendedores de venta parcial compran entre el 10%, el 20%, el 25% o incluso el 50%, es decir, la mitad de su propiedad. A cambio, suele recibir el precio de compra de forma rápida y sencilla. ¡Esa es la gran ventaja de una venta parcial!

Tasa de uso después de la venta parcial

Para un uso posterior y exclusivo, deberá pagar una cuota mensual de uso, la llamada cuota de uso. Dependiendo del proveedor que elija para la venta parcial de su propiedad, el importe varía entre el 3% y el 5% (del precio de compra por año). En comparación con el préstamo hipotecario sobre su terreno (sólo el 1%), esto ya es una diferencia considerable para la venta de terrenos.

Conclusión: ¿tiene sentido la venta parcial de terrenos? 3 opciones

Venta parcial: si necesita dinero rápidamente, muy rápidamente (en pocas semanas), debido a problemas de liquidez, la venta parcial de su propiedad es una opción.

Vender y alquilar – Si dispone de poco tiempo (más de unas semanas), debería pensar más bien en vender su propiedad y luego alquilarla. Porque especialmente en lo que respecta a la inflación (venta total en el segundo paso), tiene algunas desventajas con la venta parcial.

Préstamo hipotecario sobre su propiedad – Importante, hable con su banco. También puede obtener préstamos a una edad más avanzada. Mucha gente tiene miedo de esto y dice «no voy a conseguir un préstamo del banco de todos modos». ¡Encaminado! Por lo tanto, hable con su banco y con 2 o 3 alternativas. De este modo, sólo pagas el 1% en lugar del 3-5% (a los tipos de interés actuales).

¡Tip! También es una opción para las zonas forestales en caso de que se siga cultivando:

Venta parcial XL: impuesto de especulación, comunidad de herederos & Co.

Lea más sobre la venta parcial aquí – Un vistazo a los costes de uso, las ventajas, las desventajas, los impuestos, la venta de los herederos conjuntos, el divorcio y mucho más. Mis recomendaciones para los vendedores

• Venta parcial de bienes inmuebles
• Comparación de proveedores de venta parcial

Agrar verkaufen: Wiese, Feld, Acker & Co.

Puede que ya haya leído nuestra gran guía sobre la venta de terrenos, o puede que haya leído guías más específicas, por ejemplo, sobre la venta de terrenos forestales.

Para los que se enfrentan por primera vez al tema de la venta de terrenos, seguramente surge la pregunta:

• ¿Cómo puedo vender mi terreno agrícola?
• ¿Con qué paso empiezo?
• Que me asesora, prepara peritajes & Co.

He aquí algunos consejos para la venta de tierras de labranza, terrenos agrícolas y otros terrenos más especializados. También puede leer más sobre el proceso, los errores y los riesgos, así como los impuestos al vender terrenos.

¿Vender de forma privada o con un professional?

La pregunta se responde con relativa rapidez. Hay varios parámetros que influyen en el precio de venta. Entre ellas se encuentran, por ejemplo, la valoración del terreno, así como una red de compradores sólida y con capital, pero también la capacidad de negociación. Al fin y al cabo, no se trata «sólo» de un condominio, sino de un terreno más complejo, utilizable agrícolamente, con todos los añadidos sobre la experiencia del suelo, las previsiones y las posibilidades de desarrollo.

Minimizar el esfuerzo, maximizar el beneficio

Vender terrenos agrícolas de forma privada, por ejemplo a través de portales inmobiliarios, no es la mejor idea.

1. ¿Qué se hace con todas las peticiones?
2. ¿Qué documentos, papeles y peritajes necesita?
3. ¿Quién envía la información y hace las llamadas telefónicas para las preguntas?
4. ¿Quién tiene realmente la capacidad de crédito y la voluntad de comprar?
5. ¿Cuántas visitas quiere/necesita realizar?
6. ¿Quién prepara y dirige las negociaciones?
7. …

Desde la solvencia hasta las citas de visualización y las negociaciones: El tiempo es dinero. Por eso en este país el 70% + vende con la ayuda de professionales, como un agente inmobiliario.

¡¿Vender en privado?! Riesgo venta privada

El tiempo es un factor importante. Si no está presionado para vender, excelente. Entonces es posible que te permitas cometer uno o dos errores. ¿Pero quién quiere hacer eso? He aquí un ejemplo reciente de un cliente que quería vender su propiedad en Berlín. Privado.

Ejemplo de terreno agrícola en el interior de Berlín

He aquí un ejemplo de un cliente que se dirigió a nosotros, un caso típico. Era una zona en el área de Berlín que iba a ser vendida. El error en pocas palabras: venta privada sin verificación de crédito suficiente o confirmación de financiación por parte de un banco. El resultado: meses de retraso y abandono.

El vendedor se anunciaba de forma privada en un conocido portal. Pronto llegaron muchos mensajes, pero casi todas las conversaciones quedaron en nada. Las semanas pasaron.

Error: Insuficiente solvencia y verificación

Después de meses, por fin se encontró una persona que tenía la voluntad y la capacidad de crédito, supuestamente. Así que después de la visita in situ, hablamos de la comprobación de la financiación por parte del banco del comprador y esperamos. De nuevo, pasan algunas semanas.

Luego, al cabo de unas semanas más, recibes la información del comprador o interesado de que la financiación fue rechazada por el primer banco, por lo que ahora están pidiendo a un segundo banco de la casa. Espera.

Pasadas otras semanas, seguía sin tener confirmación de la financiación por parte de un banco, sin contrato de compraventa preliminar y sin cita con el notario.

Conclusión: presión y frustración:

De repente, hay cada vez más presión para vender y, al mismo tiempo, aumenta la frustración.

No te creerías la cantidad de vendedores particulares a los que les ocurre esta misma historia.

Por eso, más de 2/3 de las parcelas se venden con un professional al lado (agentes inmobiliarios y similares).

Comercio professional de terrenos agrícolas

La preparación es lo más importante, para no perder meses en la venta de los locales A y B, e incluso años en los locales C.

La preparación es la clave: incluso con terrenos agrícolas

Pero el trabajo comienza mucho antes, lo cual es otra razón por la que trabajar con un agente es ventajoso.

¡Propina sobre la comisión del corredor! En el ámbito privado, la ley prevé actualmente un reparto al 50% (comprador y vendedor). En el comercio también se puede poner el 100% en el comprador.

Así que, en principio, ni siquiera le cuesta dinero en el comercio. Para ello, se consigue la red cuando se trata de un agente inmobiliario de renombre.

• ¿Qué documentos y papeles necesita?
• ¿A qué grupos de compradores se dirige la propiedad especial?
• ¿Quiere que todo el mundo sepa que quiere vender su terreno agrícola?
• ¿Debe todo el mundo conocer el valor (el crecimiento de sus activos)?

Discreción: vecinos, envidia y competencia

Además del factor tiempo (= dinero), para muchos vendedores de terrenos agrícolas también es importante que su propiedad sea intermediada de forma discreta, es decir, anónima. Desde la competencia en la región hasta la familia, los vecinos o incluso la recepción de grandes sumas de dinero. Hay varias razones por las que una gran parte de los vendedores quieren vender de forma anónima y discreta.

Red personal: compradores e inversores

El comercio inmobiliario professional es muy diferente, por supuesto. Aquí no se trata de la comercialización en los portales inmobiliarios, se dirigen a los compradores personales, a los inversores, a los fondos, pero también a los grupos de inversores extranjeros.

Inversores extranjeros: negocio rentable

¿Inversores extranjeros para una zona agrícola? ¡Sí! Muchos buscan buenos rendimientos e inversiones de capital en este país. Debido a los atractivos rendimientos de este país, pero también a la buena calidad del suelo y del agua (aguas subterráneas y fuentes de agua) en general, un gran número de inversores de cerca y de lejos buscan también tierras.

La gran ventaja para usted como vendedor es que el dinero es un poco más flojo aquí que en su país, simplemente.

El centro de todo esto es, por supuesto, una vez más, una agencia inmobiliaria de renombre.

La exclusividad es rápida: oferta y demanda

Otra fuerte ventaja para usted en el lado del vendedor:

Las operaciones se cierran mucho más rápido.

¿Por qué? Los inmuebles se comercializan en exclusiva y las ofertas sólo se hacen a particulares. Esta exclusividad garantiza la escasez de oferta y, por tanto, aumenta la demanda por parte del cliente.

El tiempo es oro. Los clientes ricos, en particular, no quieren perder el tiempo

Perder el tiempo, por ejemplo, cuando hay varios interesados en la misma propiedad. Los negocios deben hacerse rápidamente.

Encuentre un agente inmobiliario: ¿Oficina de renombre o de la región?

Por lo tanto, considere la posibilidad de trabajar con un agente inmobiliario regional que haga lo mismo que todo el mundo: Anuncie su terreno agrícola ampliamente en todos los portales inmobiliarios. Después, cientos de personas escribirán, se mantendrán muchas conversaciones, se escribirán correos electrónicos y se harán llamadas telefónicas. Pasa mucho tiempo, pocos tienen realmente la solvencia, la voluntad, como se ha descrito antes.

El proceso de búsqueda de un terreno agrícola lleva meses, a veces incluso años.

El tiempo es oro. Dirigirse a los inversores

Este es otro aspecto psicológico que le da ventajas en el comercio fuera del mercado:

Cuando los inversores professionales o sus empleados ven propiedades que aparecen en los portales inmobiliarios, surge inmediatamente la pregunta: ¿Por qué? ¿Por qué la propiedad no ha encontrado comprador? Nadie se molestaría en seguir con esta propiedad. Al fin y al cabo, hay miles de anuncios. ¿Quién se supone que va a revisarlas todas?

Family offices, fondos inmobiliarios, etc.

Por ello, los family offices, los fondos inmobiliarios y otros interlocutores hablan directamente con oficinas inmobiliarias de renombre y sólo se les presentan propiedades exclusivas. Entonces todo pasa muy rápido.

En el área fuera del mercado, se encuentran los grandes nombres de las familias, es decir, las oficinas familiares, los fondos inmobiliarios y otras instituciones, a los que se acude de forma individual y específica, en función del perfil de compra.

Todo esto se llama comercio fuera del mercado.

Venta de terrenos agrícolas: Procedimiento, impuestos y propinas

¿Quiere saber más sobre la venta de terrenos agrícolas? Entonces eche un vistazo a nuestra guía detallada sobre el tema de la venta de terrenos. Aquí hablamos del procedimiento concreto en todas las fases individuales del proceso de venta. Aprenderá más sobre los errores típicos que se cometen al vender y, por supuesto, todo lo relacionado con los impuestos al vender terrenos.

• Vender terrenos

Suelo agrícola / campo con manantial

Vender una fuente de agua: tasaciones, corredores, negociaciones, procedimiento e impuestos, también hay muchas preguntas cuando se vende una fuente de agua. ¿Es el momento adecuado para su venta? Y si es así, ¿cuál es la forma más eficaz de vender? El agua es un recurso escaso. Aunque más del 71% de la superficie de nuestro planeta es agua, cada vez hay menos fuentes de agua limpia y productiva. Poca oferta, mucha demanda: piense no sólo en los compradores regionales, sino también en los fondos de inversión y, sí, incluso en las empresas alimentarias. Para ello necesita un corredor con una red exclusiva. Tanto si es propietario único como si se trata de una cooperativa de aguas, conozca aquí el asunto de la venta.

• Venta de campo con resorte

Bosque caducifolio, bosque mixto, bosque de coníferas: Bosque de venta

Bosque caducifolio, bosque mixto o incluso bosque de coníferas, los bosques tienen una gran ventaja, ofrecen una materia prima regenerativa. Al mismo tiempo, no ofrecen beneficios a corto plazo para el operador, sino rendimientos a largo plazo. Por ello, muchos propietarios de terrenos forestales no piensan como los «típicos» propietarios de bienes inmuebles y propiedades, sino que suelen planificar por generaciones. ¿Sabía que incluso los abetos de crecimiento rápido pueden vivir hasta 600 años en la naturaleza? Después de 70-80 años se talan, su tronco tiene entonces unos 30 metros de altura. En definitiva, son muchos los parámetros que influyen en la venta de una parcela forestal. ¿Cómo puedo vender mi bosque?

• Vender el bosque

Venta de bosques y arboledas: Insight

Empecemos paso a paso, ¿qué es lo importante a la hora de vender su zona forestal?

Motivos del cierre de la explotación a la herencia

La edad, la presión de la financiación o la herencia espontánea – Independientemente de si se trata de una venta de terreno o de una venta parcial de terreno: Cuando se va a vender o se tiene que vender una parcela forestal, a menudo también es una cuestión emocional para la parte vendedora. Como ya he dicho, es muy diferente del típico terreno de construcción.

Sin embargo, sucede que una propiedad va a ser vendida o tiene que ser vendida. A veces es una razón financiera, por ejemplo debido a una financiación en curso que requiere liquidez, otras veces es una herencia espontánea o un regalo anticipado…

¿Qué hacer con una parcela forestal?

Ubicación del inmueble – Sobre todo si el inmueble no se encuentra en la propia región y está a 200 km, 300 km o incluso más lejos de su domicilio.

Cuando llega el momento, es la hora de la gran pregunta:

¿Cómo puedo vender una parcela forestal?

Cualquiera que no haya tenido todavía ninguna experiencia con la venta de bienes inmuebles o terrenos se enfrenta a un gran número de retos:

• ¿Cómo funciona la venta de terrenos?
• ¿Cuál es el primer paso?
• ¿Puede cualquier corredor vender terrenos forestales? En términos de red personal y experiencia
• ¿Cuáles son los errores típicos en la venta de inmuebles?
• ¿Qué impuestos hay que pagar por la venta?
• …

Muchos confían en un agente inmobiliario regional al que conocen por su círculo personal de amigos, por ejemplo, o que han recibido como recomendación.

Pero, ¿tiene este agente inmobiliario los contactos adecuados en su red? Al final, su parcela forestal sólo aparecerá en varios portales y, en consecuencia, todo el mundo sabrá que su parcela forestal está en venta.

¿Es eso lo que quieres?

Consejo: Intercambie su propiedad forestal fuera del mercado.

Valoración de los bosques: Valoración de los bosques

¿Cuánto vale todavía un bosque de abetos? Una pregunta típica, especialmente si usted mismo no ha estado activo en el comercio por un tiempo y / o no tienen el tiempo, por ejemplo, porque es una pequeña parte de su propia cartera de inversiones.

El estado del bosque es, por supuesto, el criterio para el precio de oferta, pero también para el precio final de venta de su bosque. ¿Se ha cuidado el bosque o está en barbecho? La ubicación, las conexiones de transporte y el estado del terreno son otros factores de valor.

bosque, entre otros, por:

• Estado del bosque
• Cuidado sostenible del bosque
• Calidad del suelo; experiencia en suelos forestales
• Ubicación y enlaces de transporte
• Naturaleza del terreno

Algunos factores aumentan el precio, otros lo disminuyen. La valoración siempre debe ser realizada por un experto, es decir, un perito. El experto geotécnico, un ingeniero civil o un geólogo, prepara el peritaje del suelo in situ.

Venta de terrenos forestales: Caducidad

Por supuesto, en este momento no podemos darle una guía personalizada sobre cómo procede la venta de terrenos en cada caso individual. Sobre todo cuando se trata del suelo de los bosques, hay que tener en cuenta factores especiales. No obstante, para que se haga una idea, le remitimos a nuestra guía sobre la venta de terrenos.

Lista de control: Venta rápida de bosques

Así es como funciona:

1. Debe dejar tiempo suficiente para la venta de su bosque
2. Valoración por un experto
3. Amplia comercialización en los portales o ventasespecíficas fuera del mercado
4. Evaluación del crédito y selección del comprador
5. Contrato de compraventa y nombramiento de notario

Aquí mostramos las diferentes fases, desde el primer paso hasta el contrato de compraventa y la liquidación.

• Vender terrenos

¿Vender la tierra y la fuente?

Cualquiera que ya sea propietario de un terreno está familiarizado con el tema, pero cualquiera que haya entrado en posesión de su propio terreno forestal de forma espontánea, por ejemplo por herencia, divorcio o donación, tiene muchas preguntas. Resulta especialmente interesante cuando la parcela forestal no sólo tiene un suelo de buena calidad, sino también su propia fuente de agua.

Venta de una fuente de agua: Caso especial

Con una capacidad suficiente (millones de litros al año), tiene un terreno muy interesante para muchos inversores. ¿Habría pensado en compradores de la industria alimentaria antes de la venta? Las grandes empresas alimentarias, en particular, están muy interesadas en las fuentes de agua de calidad, porque las fuentes de agua son una de las materias primas más codiciadas hoy en día. Basta con pensar en la escasez de agua que ya existe hoy en día, incluso en países como España o Sudáfrica, cuando no hay agua del suelo durante semanas en verano.

Si por casualidad ha entrado en posesión de una fuente de agua y se pregunta: ¿qué hago con ella? Lea más sobre el tema aquí:

• Vender la fuente de agua

Propiedad y fuente [año]: Grupos objetivo en venta

Las fuentes de agua son un bien codiciado, lo que supone una ventaja para usted como vendedor.

El agua de calidad como materia prima: la comercialización

El agua es la materia prima del futuro. En la actualidad, la escasez de recursos es tan extrema que ciudades como Ciudad del Cabo carecen de un suministro de agua estable durante semanas en verano. Países de Europa y partes de Estados Unidos también se ven afectados por la escasez de agua. Un buen momento para vender. Porque al mismo tiempo, el agua es el alimento por excelencia. Prácticamente todos los demás alimentos contienen este ingrediente básico. Hay agua en todos los supermercados, en todas las gasolineras y en todos los restaurantes.

Las fuentes no se agotan. A diferencia de otras fuentes de materias primas, ya sea el mineral de hierro, el carbón o el petróleo, las fuentes de agua se regeneran con relativa rapidez gracias a los mecanismos de la naturaleza. Esto también desempeña un papel en la valoración, o determinación del valor. Pero más adelante, en el ejemplo de cálculo, hablaremos de ello.

Venta directa con nosotros: Información sobre el caudal

Quiere vender su fuente, con discreción y experiencia:

• Agua potable a partir de 1 millón de litros / año – lista de espera disponible
• Preferido: Agua potable a partir de 1.000 millones de litros / año – lista de espera disponible
• Compra en toda Europa
• Compra en todo Estados Unidos
• Contacte con

Valoración: Determinar el valor

En primer lugar, no podemos describir el valor de una fuente de agua con una simple fórmula. Sin embargo, queremos darle una idea de cómo se valora la propiedad en sí, pero sobre todo, el potencial del manantial, para aquellos que han heredado un manantial de agua de este tipo y han entrado en posesión de forma bastante inesperada (dicha herencia, divorcio, donación y otras posibilidades de diseño).

También es importante: el dictamen pericial lo elabora un experto. Más sobre esto en un momento.

Y ahora la pregunta: ¿cómo se calcula el valor de una fuente de agua?

¿Cómo se calcula el valor de una fuente de agua?

Para una primera aproximación a la evaluación, suele utilizarse el rendimiento de la fuente junto con la calidad.

Rendimiento de la fuente + calidad del suelo / agua + accesibilidad del transporte

Por supuesto, hay muchos más factores que influyen, como por ejemplo la famosa ubicación, ¡la ubicación! La ubicación siempre juega un papel importante en el sector inmobiliario, por supuesto también aquí cuando se trata de las conexiones de transporte, es decir, la infraestructura y la proximidad a los mercados de venta.

Debido a la gran demanda: Este es el valor ideal (desde el origen hasta la entrega [embotellado hasta el envío en el puerto]).

Cálculo: Determinar el potencial (precio de oferta)

Una fuente de alto rendimiento es, por supuesto, un buen argumento de venta. Por ello, la capacidad también se considera un factor de valor clave.

Si una fuente de agua en el ejemplo de cálculo rinde 1.200 millones de litros al año y éstos se calculan a 2 céntimos por litro, ya se está avanzando hacia una facturación previsible de 3,6 millones.

Potencial anual + desarrollo

El potencial anual como base:

• Rendimiento anual: 1.200 millones
• Precio por litro: 2,0 céntimos (máximo)
• Facturación: 3,6 millones

Un precio de oferta realista sería de 3,6 millones. Esto puede justificarse por la evidencia actual de las cantidades de producción, así como por la calidad del agua y la previsión de desarrollo de la zona.

Precio máximo de la oferta: 3,6 millones

Compradores de fuentes de agua: Solvencia, experiencia

Los Estados, los fondos de inversión y también los grandes gigantes de la alimentación buscan buenas fuentes de agua. Así que el momento es el adecuado. La experiencia en ventas y una red exclusiva de compradores internacionales son importantes. Por lo tanto, aquí está la pista una vez más:

¿A quién puede vender las fuentes de agua?

Como ya hemos dicho, el círculo de compradores de un objeto tan especial es extremadamente pequeño. Por un lado, hay que encontrar a la persona que aporte el capital necesario y que, al mismo tiempo, tenga interés en poder acceder él mismo al agua dulce.

Fuera del mercado: discreto, anónimo y directo

Por ello, la venta de estas fuentes suele realizarse a través de corredores especializados en zonas fuera del mercado. Aquí, sólo a título personal, se informa de estos contactos.

Ventajas: La confirmación de la financiación está disponible, la red personal, la discreción y el anonimato, el proceso rápido hasta el KV y el notario.

Esta tarea no la realizan los corredores tradicionales, sino unos muy especializados con acceso directo a las oficinas familiares, los fondos de inversión y otras instituciones.

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En este segmento de precios altos, incluso una fluctuación del 5% es una gran apuesta para usted, el vendedor. Si acude a la venta sin experiencia, es probable que le devoren en las negociaciones, sencillamente. Entonces ya no hablamos del 5%, sino del 10%, 15% o incluso 20%.

Procedimiento de venta: corredor, tasación, negociaciones

¿Cuál es el procedimiento en la venta? La mejor manera de comparar la fase de venta es con la venta de un terreno.

Cuando se vende un terreno, lo que importa no es el desarrollo, sino el posible desarrollo, es decir, el potencial, como se ha descrito anteriormente en la valoración. Al mismo tiempo, las investigaciones especiales tienen una importancia muy especial para los compradores de fuentes de agua, por ejemplo, los estudios de suelos.

Pero antes de llegar a temas como el estudio del suelo, hay que empezar por el paso 1.

A grandes rasgos, la venta de una fuente de agua implica 3 fases: Preparación, «marketing» y cierre de la venta ante notario.

El paso 1 es, por tanto, la preparación en las ventas. El segundo paso es la fase de comercialización de la fuente, aunque la palabra «comercialización» no debe malinterpretarse aquí. Al fin y al cabo, en el 99% de los casos se vende fuera de mercado. El tercer paso es la tramitación de las ventas.

Se pueden cometer errores en los tres campos. Cuanto antes se produzca un error en el proceso, mayor será el impacto. Probablemente conozca la famosa cita sobre el «batir de las alas de la mariposa».

Si desea saber más sobre el tema de la venta de terrenos, por ejemplo, porque nunca ha tenido que ocuparse del tema de la venta de terrenos o de terrenos con fuentes, aquí encontrará el procedimiento básico, explicado de forma sencilla y detallada:

• Venta de un terreno Procedimiento

Impuestos sobre la venta

Por regla general, también le informamos aquí sobre los impuestos que se generan al vender un inmueble. Por ejemplo, si quiere vender una vivienda típica en Berlín. Ya lo sabía: los beneficios están exentos de impuestos si se ha vivido en la ETW durante 2 años… ¡pero no es tan sencillo con una fuente de agua!

Los parámetros para la venta de una fuente de agua son claramente más individuales. Ya no se trata «sólo» de una parcela de 1.000 metros cuadrados en barbecho. Por ello, nos gustaría remitirle a nuestro artículo general sobre el tema.

• Venta de propiedades / terrenos: Impuestos

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