¿Contratar o no a un asesor inmobiliario?

Sólo tienes que buscar en Google «coaching inmobiliario» y te aparecerán anuncios y cientos de páginas web que lo único que quieren es tu dinero. Ya lo puedes ver en la estructura de las llamadas páginas de aterrizaje. Se trata de sitios web que apenas ofrecen información, sino únicamente un «botón» para «registrarse», «comprar» u «obtener información gratuita»:

Aquí aprenderás:

1. Reconocer a los entrenadores reputados (dudosos)
2. Obtendrá 3 consejos concretos para ser un buen entrenador

Para:

• Inmobiliario principiantes
• Propietario:interior
• Empresarios:dentro
• Libertad financiera e ingresos pasivos
• Venta de inmuebles
• …

Coaching para empresarios – ejemplo

Un ejemplo en lugar de mil palabras – Si ya factura 1 millón de euros al año y paga sólo ~15% de impuestos en lugar de ~25%, mediante la forma jurídica y la estructura corporativa adecuadas, como una fundación familiar, el efecto es enorme.

• 1 millón de facturación, 100.000 de beneficio al 25% = 25.000 euros de carga fiscal
• 1 millón de facturación, 100.000 de beneficio al 15% = 15.000 euros de carga fiscal ( 10.000 euros más de beneficio / año )

Si los costes de coaching son ahora de 2.000 euros por 1 día en una clase magistral, ¡por qué no! Escalado a 5 millones de facturación, suponiendo un beneficio de 500.000 euros, 50.000 euros más a final de año.

Un simple ejemplo. Si nos quedamos aquí, hay más beneficios como subsidios, etc.

Seguro que ya empiezas a hacer cuentas.

No siempre tiene que ser la Masterclass, pero debes prestar atención a algunas cosas para encontrar buenos y reputados entrenadores inmobiliarios. O simplemente puedes echar un vistazo a mis recomendaciones.

Coaching para principiantes: aprender a empezar

La experiencia más flagrante la tuve yo mismo en Berlín, con una participante de 21 años. Antes había creado un fondo en Suiza, ahora quería entrar en el negocio inmobiliario. Una persona muy interesante. Empezó como «tipster», es decir, sin invertir ni intermediar ella misma. Ahora tiene 22 años y ha acumulado una gran cantidad de conocimientos y hace preguntas con puntos, vaya. Ya sea el cálculo del BGF, las listas de inquilinos y el escepticismo ante cálculos demasiado generosos. Es impresionante lo que se hace posible con la ambición y la formación adecuadas.

Coaching inmobiliario en Alemania

Una vez más, ésta es mi lista de recomendaciones en Alemania:

• Alex Fischer – mi consejo para todo
• Asesores inmobiliarios

Coaching inmobiliario serio: ¿qué hay que tener en cuenta?

Para mí sólo hay dos criterios de calidad

1. experiencia

2. éxito

¿Por qué el éxito es lo segundo? Cualquiera puede tener un «one trick pony» del que se hable durante años. Pero, ¿quién crea el éxito continuo? Aquí puede encontrar buenos entrenadores.

Lo que cuenta es la experiencia y el éxito.

¿Cómo encontrar buenos asesores inmobiliarios? Estos son mis 3 consejos

1. Consejo – Voces de los participantes en cantidad y calidad
2. Consejo – Comprobación en línea de North Data en 1 minuto
3. Consejo – Recomendaciones de mi entrenador

Opiniones de los participantes: Cantidad y calidad – Consejo 1

¿Confianza en qué? Los testimonios de los participantes son buenos, pero también pueden ser falsos, sobre todo si se basan exclusivamente en texto.

• Muchas voces participantes
• Idealmente en formato de vídeo con nombres claros
• In situ desde el entrenamiento o después, no sólo desde «casa».

Falsificación de las opiniones de los participantes: así funciona

Yo mismo soy SEO, así que (también) me ocupo del marketing online y de la optimización de motores de búsqueda. No hay nada más fácil de «falsificar» que las opiniones de los participantes. Sobre todo ahora con la IA (inteligencia artificial) y programas como ChatGPT.

¿Un ejemplo?

No son críticas reales, pero parecen convincentes. Sobre todo si no te las esperas.

«Me llamo Markus y contraté el coaching inmobiliario hace unos meses. Ya había comprado mi primer piso y quería aprender a ampliar mi cartera inmobiliaria. El coaching fue absolutamente increíble. El coach me ayudó a optimizar mis estrategias y me enseñó cómo invertir con éxito en más pisos. Gracias al coaching, pude ampliar mi cartera a 12 pisos y superar mis objetivos financieros. Estoy muy agradecida al equipo de Online Coachings for Real Estate y los recomiendo encarecidamente.»

Perdón por el ejemplo tan largo, pero es exactamente así.

¿Qué hacer?

North Data Check: ¿Qué puede hacer su entrenador? – Consejo 2

Consejo: Compruebe simplemente la persona con North Data. Aquí podrá ver si se trata de un empresario individual o de una persona con varias empresas, a ser posible también sociedades limitadas patrimoniales o inmobiliarias o fundaciones familiares.

Esto es lo que debe tener en cuenta al realizar la comprobación:

• Estructura global, no «sólo» una UG o GmbH
• «Immobilien GmbHs» (gestión de activos inmobiliarios)
• Gestión de activos
• Fundación familiar

Verificación de antecedentes en línea: 2 ejemplos

Cuanto más professional y completo sea el entorno, mejor.

Ejemplo: Pequeño empresario, «sólo» una UG.

Sólido inversor inmobiliario con una estructura empresarial y participaciones inteligentes:

Ventajas e inconvenientes

Resumamos honestamente las ventajas y los posibles inconvenientes (dependiendo del entrenador con el que trabajes), los pros y los contras:

Comprobar: Cómo encontrar buenos asesores inmobiliarios

Resumamos una vez más los 3 consejos:

1. Consejo – Voces de los participantes en cantidad y calidad
2. Consejo – Comprobación en línea de North Data en 1 minuto
3. Consejo – Recomendaciones de mi entrenador

Ejemplo: Miles de participantes, una comunidad enorme (más de 100.000) no pueden estar equivocados (Foto: Alex Fischer Event).

Coaching inmobiliario en Alemania

Una vez más, ésta es mi lista de recomendaciones en Alemania:

• Alex Fischer – mi consejo para todo
• Asesores inmobiliarios

Crowdinvesting: explicación, ventajas e inconvenientes

Muy poco capital, muy poco tiempo, ¡no hay problema! El crowdfunding inmobiliario permite invertir con las cantidades más pequeñas. Recomiendo proveedores como Exporo e InRento para pequeñas inversiones a partir de 500 euros.

Empecemos por lo básico:

¿Qué es el crowdinvesting?

En primer lugar, ¿qué es el crowdinvesting?

Una comparación muy sencilla sería «una sociedad anónima«. La empresa vende varias acciones a particulares e instituciones. De este modo, muchos «participan» en una empresa y le dan la financiación necesaria para su crecimiento. Lo mismo ocurre con el crowdinvesting en el sector inmobiliario.

En lugar de un gran inversor, las acciones se reparten entre muchos «pequeños» inversores. Esto permite invertir en bienes inmuebles a personas que no tienen la calificación crediticia necesaria, no tienen suficiente capital o ambas cosas. Hay varios proveedores para ello, como Bergfürst, Engel & Völkers, Exporo o también InRento, que también encontrará en una lista más adelante.

Cada vez son más los que quieren participar en el mercado inmobiliario. Haufe también informa este mes«El enjambre vuela sobre los inmuebles«, veamos las ventajas y desventajas.

Ventajas del crowdinvesting inmobiliario

Como ya hemos aprendido en la introducción, usted, como inversor, tiene algunas ventajas, como el bajo capital propio, los distintos inmuebles como opciones de inversión, la minimización del riesgo mediante la diversificación del capital, pero también una participación sustancial (tipo de interés fijo, reparto de beneficios y participación en la venta).

• Poco capital social – a partir de 50 – 100 euros
• Una vez registrado, varias opciones de inversión
• Transparencia – contacto con las empresas de construcción posible (información)
• Minimización del riesgo: capital repartido en varios proyectos

Remuneración y desembolsos:

• Tipo de interés fijo
• Distribución en función de los beneficios
• Participación en el caso de salida (venta de la propiedad)

Desventajas y riesgos para los inversores

Como siempre, hay ventajas, pero también desventajas que debes considerar. Aquí también hay otro artículo en Capital«Risky Game«. A continuación, conocerás todos los inconvenientes y riesgos en detalle.

• No hay derecho de codeterminación (préstamo participativo)
• Compromiso de capital a largo plazo 5+ años
• Pérdida total cuando los proyectos fracasan
• Demasiada participación – pérdida de visión de conjunto

¿Cómo funciona el crowdinvesting en el sector inmobiliario?

En la gran mayoría de los casos, se trata de un inmueble que se va a urbanizar (renovar o reconstruir por completo).

Con la inversión inmobiliaria habitual, ahora se busca específicamente un socio para la financiación. Con la inversión colectiva, sin embargo, los propietarios hablan con las plataformas de inversión colectiva, que a su vez se encargan de la distribución de las acciones. A continuación, las plataformas online intermedian las acciones inmobiliarias entre los inversores.

Esta plataforma de crowdinvestment se encarga entonces de la presentación completa a los inversores individuales y los propietarios pueden ocuparse de su negocio principal, la construcción y el desarrollo. Así, con el crowdinvesting, no se da un préstamo «típico» al promotor correspondiente, sino que se participa en la propiedad con un préstamo participativo. Esto también significa que no tienes nada que decir al respecto.

La participación en la propiedad no significa, por supuesto, que pueda instalarse mañana y ocupar 0,5 metros cuadrados. El inmueble se gestiona después, usted es un mero proveedor de capital. Usted obtiene una rentabilidad en forma de un tipo de interés fijo y un reparto de beneficios.

Una vez más, la remuneración y el pago:

• Tipo de interés fijo
• Distribución en función de los beneficios
• Participación en el caso de salida (venta de la propiedad)

Así es como unos pocos euros se convierten en más y más.

Proveedor de crowdfunding

¿Qué plataforma de crowdfunding es la mejor? ¿Dónde se puede invertir? Hay varios proveedores de buena reputación para el crowdinvesting. He aquí una breve descripción del mercado. Las inversiones mínimas difieren en función de los proyectos de las plataformas.

Por regla general, los depósitos mínimos se sitúan entre 100 y 1.000 euros.

Lista de proveedores:

• Bergfürst
• Crowdinvest inmobiliario
• Scroogeinvest
• Engel & Völkers Digital Invest
• Exporo
• Immofunding
• InRento
• Linus
• Rendity
• Caja de Ahorros
• Módulo de interés

¿Qué hace que el sector inmobiliario sea tan atractivo como inversión?

¿Tiene sentido la inversión inmobiliaria?

El crowdfunding supone una segunda ventaja, para ti personalmente.

Con cada nuevo anuncio y oferta de propiedades, se conoce el mercado inmobiliario y se aprende a evaluar las propiedades en consecuencia. No deje de leer mi artículo sobre el cálculo de los rendimientos de los alquileres aquí, ya que le ayudará a calcular de antemano el atractivo de las inversiones inmobiliarias.

El sector inmobiliario es muy interesante como inversión de capital debido a muchos aspectos. Una razón muy importante para los bienes inmuebles como inversión de capital, especialmente en lo que respecta a la propia previsión para la vejez, es que los bienes inmuebles no están sujetos a la inflación. El valor material de una propiedad la protege de la devaluación monetaria. Un vistazo a la tabla de inflación y a la evolución en los próximos 25-30 años muestra que los bienes inmuebles tienen muchas ventajas, sobre todo en comparación con las inversiones financieras como las cuentas de ahorro o las pensiones Riester para la vejez.

Inflación y desmonetización: efectos

Ejemplo: Dentro de 30 años, la inflación habrá subido tanto que el poder adquisitivo de 1.000 euros se reducirá a sólo 600 euros. En otras palabras, si gastas 1.000 euros dentro de 30 años, sólo obtendrás bienes por valor de 600 euros en la actualidad. Es decir, un 40% menos, después de la inflación.

• 1.000 euros en la libreta de ahorros en 30 años = 600 euros de valor real

Ahora volvemos directamente a la ventaja de una propiedad como inversión. Esto se alquila. En consecuencia, el inquilino paga un valor equivalente (alquiler) por el uso mensual del bien tangible (inmueble). Si el dinero vale un 40% menos, el inquilino tiene que pagar un 40% más de alquiler. Por lo tanto, los ingresos por alquiler aumentan de 1.000 euros a 1.400 euros. Así que (aproximadamente) un 40% más, después de la inflación, o ninguna pérdida de valor real.

• 1.000 euros de alquiler en 30 años = sin pérdidas (1.400 euros)

Así que si hubieras invertido tu dinero en un producto financiero, tomemos la clásica libreta de ahorro, habrías tenido una pérdida real del 40%.

Cuando invierte su dinero en una propiedad, está protegido de los efectos de la inflación. Y lo que es mejor, se beneficia adicionalmente del aumento del valor de la propiedad. Alemania es un mercado inmobiliario en auge, no sólo en los últimos años, sino también si se mira a las últimas décadas.

La población crece, la vivienda escasea.

De este modo, también se beneficia de los aumentos de la renta.

No hay fluctuación como las acciones & Co.

Los bienes inmuebles también tienen la ventaja de que apenas están sujetos a fluctuaciones. Si negocia activamente con divisas, invierte en acciones o compra criptodivisas, por ejemplo, experimentará constantes fluctuaciones de precios. Dependiendo del tipo de inversión, moneda, acción o cripto, más o menos. Los contratos de alquiler son a largo plazo, la renta se transfiere mensualmente y el importe se mantiene igual, tiende incluso a aumentar debido a los ajustes de la renta.

• El valor de los inmuebles es estable
• Los bienes inmuebles ofrecen protección contra la inflación
• El valor de los inmuebles no fluctúa (como las acciones, las criptodivisas y otros productos financieros)

Una gran obra en Stuttgart, con beneficios, gracias al crowdinvesting.

Capital social: Entrada en la inversión inmobiliaria

El mayor escollo para la mayoría es la equidad.

Sobre todo cuando ya no se trata de condominios de 100.000 euros (15.000 euros de capital), sino de inversiones en grandes ciudades con precios de pisos de 400.000 euros, 500.000 euros y más. Para una propiedad con un precio de compra de 500.000 euros (incluidos los gastos auxiliares), tendría que tener 75.000 euros de fondos propios preparados.

Ratio de capital en la compra de inmuebles: garantía del banco

Hagamos primero la pregunta:

¿Cuánto capital necesita para una propiedad regular?

La respuesta difiere, especialmente según la ubicación de la propiedad. Un condominio en Múnich, inasequible para la mayoría, también en el más amplio Speckgürtel alrededor de Nuremberg, Friburgo.

No es diferente en las otras grandes ciudades, Berlín, Hamburgo, Düsseldorf o Frankfurt. Así, el precio de compra de una vivienda varía enormemente, entre 50.000 euros (en la ubicación C) y 400.000 (en la ubicación B). Por supuesto, más si se trata de microlocalizaciones muy buenas dentro de las localizaciones A. Por ejemplo, Múnich-Mitte, Berlín-Mitte, Hamburgo-Mitte, Düsseldorf-Mitte, etc.

Calcular el coeficiente de fondos propios: así se hace

Ya sean 50.000 euros o 100.000 euros, el banco suele exigir un 15% de capital propio para financiar un inmueble. Sobre todo si se trata de su primera propiedad.

Además del precio de compra de la propiedad, también hay que tener en cuenta los costes de compra auxiliares. Dependiendo del estado federado, incluyendo el impuesto de transmisiones patrimoniales, los gastos notariales y la inscripción en el registro de la propiedad, el total es de aproximadamente un 7% a un 10% adicional.

Los gastos de servicio suelen oscilar entre el 7% y el 10%, según el estado federal, y el agente inmobiliario (si interviene).

La fluctuación procede, por un lado, del impuesto de transmisiones patrimoniales, que difiere en cada estado federado. Por otro lado, ¿se encargó un agente inmobiliario? También en este caso los costes de intermediación difieren en función del Estado federal. En el caso de una compra privada, el comprador y el vendedor deben compartir cada uno el 50% de los gastos de intermediación. En última instancia, esto se traduce en el precio total de compra de la propiedad, incluidos los costes de compra auxiliares.

Así es como se calcula el coeficiente de fondos propios:

• Solicitud de financiación: 100.000 euros
  (precio de compra más gastos accesorios)
• Capital social: 15.000 euros
• Préstamo del banco: 85.000 euros

Cálculo del precio de compra con costes adicionales:

• Precio de compra: 100.000 euros
• Ejemplo de impuesto sobre transmisiones patrimoniales NRW (6,5%): 6.500 euros
• Gastos de notaría (1,5%): 1.500 euros
• Inscripción en el registro de la propiedad (0,5%): 500 euros
• Comisión del corredor (3,57% [3.570 / 2]): 1.785 euros

Capacidad de crédito para la financiación: el crowdinvesting como alternativa

No todo el mundo tiene la solvencia necesaria para una financiación tan grande. Incluso si el capital propio estuviera disponible, por ejemplo, porque cuentan los ingresos regulares (autónomos). Sin embargo, son aún más los que ni siquiera disponen del capital propio necesario. Para los que no quieran esperar, hay una gran alternativa: invertir en bienes inmuebles como capital propio.

Hay muchas razones para elegir los bienes inmuebles como inversión y, si su patrimonio aún no es suficiente, para hacer crowdfunding en bienes inmuebles.

Barrio residencial con muchos condominios (de nueva construcción):

Encontrar inmuebles rentables

El crowdinvestment no te quita la decisión de en qué propiedad invertir. Por eso hemos vuelto a abrir la pregunta:

¿Cómo se encuentra un inmueble rentable?

Todavía tiene que decidir por sí mismo en qué propiedad quiere invertir su dinero. ¿Quizás ya conozca mi guía detallada sobre el tema de la compra de su primera propiedad? Aquí aprenderá sobre los diferentes tipos de bienes inmuebles, la diferencia entre bienes inmuebles de rendimiento y bienes inmuebles de inversión, pero también (muy importante) el rendimiento de los bienes inmuebles.

El rendimiento inmobiliario es un cálculo sencillo una vez que se conoce y se entiende. Tiene en cuenta el importe de la inversión (precio de compra y gastos accesorios de compra) y los ingresos mensuales (ingresos por alquiler). El resultado es un porcentaje.

Si está por encima del 6%, todos los costes suelen estar cubiertos por el reembolso de la financiación, los intereses y las reservas para el mantenimiento. Cualquier rendimiento superior al 6% significa una acumulación adicional de riqueza para usted. Por lo tanto, el rendimiento de la propiedad es un factor extremadamente importante para los inversores inmobiliarios. Porque con este único ratio se puede evaluar el atractivo de una inversión inmobiliaria, pero también comparar diferentes propiedades de inversión entre sí.

Veamos primero la sencilla fórmula del rendimiento de los alquileres:

Ingresos netos anuales / inversión * 100 = rendimiento del alquiler

El rendimiento del alquiler se subdivide de nuevo en rendimiento neto del alquiler y rendimiento bruto del alquiler. ¿Dónde está la diferencia?

• Rendimiento neto del alquiler = incluidos los costes de compra auxiliares
• Rendimiento bruto del alquiler = excluyendo los costes auxiliares de compra

Con estos conocimientos, podrá actuar mucho mejor como inversor y así encontrar propiedades realmente rentables para su inversión.

Una vez que te hayas registrado en una plataforma de crowdinvestment, navega por las distintas propiedades de inversión y compáralas en función del rendimiento. Por supuesto, no recibirás el 100% de los pagos de alquiler, pero verás el rendimiento en todas las plataformas. Ahora ya sabes de qué se trata.

Obtenga hoy mismo ingresos por alquiler con inversiones a partir de 500 euros. Mi recomendación:

• InRento

Gastos de servicio: definición y explicación

Tanto si se trata de una propiedad de rendimiento como de una inversión, al comprar una casa o un piso siempre hay costes de compra auxiliares. Lo que muchos subestiman: Los costes auxiliares continuos que conlleva la propiedad de un inmueble. Si va a comprar una vivienda alquilada o la alquila por primera vez, puede repercutir en el inquilino algunos de estos gastos accesorios.

Costes auxiliares no prorrateables: Reparación, mantenimiento & Co.

No puede repercutir en el inquilino los costes de los artesanos, el mantenimiento y la administración. Al fin y al cabo, es su responsabilidad como propietario asegurarse de que la propiedad cumple las normas de seguridad modernas y es alquilable.

Como arrendador, debe correr con estos gastos:

• Costes de reparación
• Costes de mantenimiento
• Gastos administrativos
• Gastos bancarios

Gastos de servicio prorrateables: El inquilino paga

Los gastos accesorios prorrateables son los que usted, como arrendador, puede imputar al metro. Para evitar malentendidos, deben acordarse en el contrato de alquiler. Este tipo de costes incidentales también se denominan costes de explotación. Veámoslos más de cerca.

Lista de gastos de funcionamiento: (BetrKV) § 2

Los costes de explotación son, por tanto, cargas públicas constantes sobre la propiedad. Estos están definidos y regulados por la ley. Por lo tanto, todos los costes de cuidado y mantenimiento de las zonas e instalaciones comunes entran en la categoría de gastos de servicio prorrateables. Los gastos de limpieza de las calles, eliminación de residuos y deshollinado también corren a cargo del inquilino.

He aquí un breve resumen:

1. Suministro de agua
2. Drenaje
3. Sistema de calefacción y combustibles
4. Sistema de agua caliente, suministro y apparatos
5. Sistemas de calefacción y suministro de agua caliente conectados
6. Ascensor de pasajeros o de mercancías
7. Limpieza de calles y eliminación de residuos
8. Limpieza de edificios y control de plagas
9. Mantenimiento de jardines
10. Iluminación
11. Limpieza de chimeneas
12. Seguro de propiedad y responsabilidad civil
13. Cuidador
14. Sistema de antenas comunitarias
15. Instalaciones para el cuidado de la ropa
16. Otros gastos de funcionamiento

Más información sobre la compra de una propiedad: Costes de explotación

¿Compra una propiedad que ya está alquilada o piensa alquilar la que acaba de adquirir? Si nunca ha alquilado un inmueble, debería examinar detenidamente los diferentes gastos de servicio. Lea más sobre el tema aquí, en mi nuevo sitio para compradores, Immobilien-Erfahrung.de:

• Reparto de los gastos de funcionamiento a los inquilinos (externo)

Impuesto sobre bienes inmuebles: definición y explicación

No hay que confundir el impuesto sobre bienes inmuebles con el impuesto sobre transmisiones patrimoniales. Mientras que el impuesto sobre transmisiones patrimoniales sólo se debe pagar una vez cuando se adquiere una propiedad o un terreno, el impuesto sobre bienes inmuebles se recauda cuatro veces al año. Existe una distinción entre el impuesto sobre la propiedad «A» y el impuesto sobre la propiedad «B». Mientras que el impuesto sobre la propiedad «A» se aplica a los inmuebles y terrenos de uso agrícola y forestal, el impuesto sobre la propiedad «B» se aplica a otros terrenos y edificios urbanizados. Así pues, los bienes de renta y los bienes de inversión entran en el grupo «B».

• Impuesto sobre bienes inmuebles «A» para terrenos de uso agrícola y forestal
• Impuesto sobre bienes inmuebles «B» para otras propiedades desarrolladas y urbanizables

Cálculo del impuesto sobre bienes inmuebles: factores importantes

Hay varios factores que influyen en el importe del impuesto sobre bienes inmuebles. Entre ellos se encuentran el valor de tasación de la propiedad, el tipo de tasación individual, el estado federal y el tipo de propiedad.

Aquí, de un vistazo:

• Cobro en función del valor de la propiedad (valor de tasación), propiedad gravada
• Municipio (tasa de evaluación individual)
• Estado federal (antiguo o nuevo Länder)
• Tipo de propiedad (casa, casa adosada, piso, otros)

Veamos esto con más detalle.

Valor unitario: Valor del inmueble

El valor estándar es el valor de los bienes inmuebles o el valor de la propiedad. He aquí un breve ejemplo de cálculo:

• Valor de tasación determinado: 100.000
• X Tipo de impuesto sobre bienes inmuebles: 0,35%.
• X Tasa de evaluación municipal (B): 470%.
• = Tipo de impuesto sobre bienes inmuebles

Por lo tanto, necesita saber 1) el valor de su propiedad (valor de tasación), 2) el tipo impositivo de su propiedad y 3) el tipo de tasación municipal (B).

Tipo de gravamen y código del impuesto sobre la propiedad: ubicación y tipo de propiedad

La tasa de gravamen es una cifra determinada individualmente que fija la ciudad o el municipio. Esta cantidad se multiplica por el valor de tasación de su propiedad. Lo mismo ocurre con el código del impuesto sobre la propiedad. Esto depende del estado federal y del tipo de propiedad.

Puede encontrar las cifras exactas del impuesto sobre bienes inmuebles por estado federal aquí: Impuesto sobre bienes inmuebles

Por ejemplo, la cifra del impuesto sobre la propiedad en Hamburgo difiere de la de Berlín.

Ejemplo: Piso por 100.000 euros

Veamos un breve ejemplo para concluir:

• Valor de tasación determinado: 100.000
• Tipo de impuesto sobre bienes inmuebles: 0,35% = 350 euros
• Tasa de evaluación municipal (B): 470% = 1.645 euros
• = 1.645 euros o en el trimestre 411,25 euros (tipo de impuesto sobre la propiedad)

¿Quiere saber más sobre la compra de un piso o una casa? A continuación, podrá informarse de todo, de la A a la Z, sobre la propiedad o el alquiler, la financiación de una vivienda, la búsqueda de pisos, los portales inmobiliarios, los agentes de la propiedad, la tasación, los precios de compra, las negociaciones y los impuestos. El conocimiento y la experiencia de los expertos, en una sola guía.

✓ Una guía
✓ Todos los hechos
Consejos de los expertos
✓ Listas de comprobación de compras

Conozca paso a paso el proceso de compra de un piso y muchos consejos de expertos.

• Comprar piso

Documentos para el banco: fotos, certificado de energía y contrato de compra

Las solicitudes de financiación para la compra de inmuebles forman parte de la actividad diaria de su asesor bancario. Si quiere ganar puntos con su solicitud de financiación, debe aportar directamente todos los documentos importantes. Esto ahorra tiempo y energía a su banco, ya que no tiene que pedir nuevos documentos. En cambio, el plan de financiación puede elaborarse rápidamente y completar el proceso de financiación. Para que pueda esperar una rápida aprobación de la financiación, le recomendamos que prepare sus documentos en dos carpetas:

1. Carpeta: Calificación crediticia
2. Carpeta: Objeto

Veamos ahora con más detalle la carpeta de objetos:

Exposición de la casa y el piso: datos principales de la propiedad

En primer lugar, el banco necesita una ficha inmobiliaria con los datos básicos de la casa o el piso. Por último, el banco necesita conocer los datos maestros de la propiedad. Para ello, puede crear una exposición o una hoja informativa.

Tiene las siguientes opciones:

• Exposición inmobiliaria
• Hoja informativa

Fotos del edificio y de la propiedad

Además de los datos básicos más importantes, el banco también necesita algunas fotos del inmueble para poder hacerse una idea visual. Asegúrate de que las fotos se han tomado con buena luz. La luz del día es lo mejor para esto. También debe asegurarse de que las fotos sean de buena calidad para que se puedan ver los detalles de la propiedad. El banco no sólo necesita fotos de la propiedad en sí, sino también del entorno inmediato y, si es necesario, de los bienes comunes.

Debería adjuntar fotos de esto:

• Propiedad
• Bienes comunitarios
• Entorno inmediato

Mapa de la parcela, plano y seguro

Además, el banco necesita el mapa catastral de la propiedad y el plano del terreno. También deben adjuntarse los planos del inmueble y el cálculo de la superficie habitable. Otro documento importante es el extracto del registro de la propiedad. El registro de la propiedad es un registro oficial y público y contiene las relaciones jurídicas de la propiedad. Además de las cargas de la tierra, las hipotecas y los gravámenes sobre la propiedad, también contiene información adicional sobre las respectivas relaciones de propiedad y vivienda.

Los siguientes documentos también deben ser enviados al banco.

• Mapa de la parcela y plano del terreno
• Planos de planta
• Cálculo de la superficie habitable
• Extracto del registro de la propiedad
• Seguro del edificio
• Certificado energético

Para que el banco se haga una idea exacta de la propiedad, los planos de planta y del terreno son especialmente importantes:

Caso especial: Contrato de alquiler de una vivienda alquilada

Puede comprar una propiedad alquilada o no alquilada. Si compra una vivienda alquilada, también debe entregar los contratos de alquiler al banco. Si la propiedad no está alquilada, este paso no es necesario.

Caso especial: Comunidad de propietarios (WEG)

Si adquiere una casa o un condominio como parte de unacomunidad de propietarios (WEG), añada la declaración de división a su carpeta de propiedades, así como los acuerdos pertinentes, las tres últimas actas de las reuniones de propietarios, la colección de resoluciones y el contrato del administrador de la WEG. La declaración de las tasas y la valoración del impuesto sobre la propiedad también deben estar en su carpeta.

He aquí un breve resumen:

• Declaración de división – con certificado de reclusión
• Recogida de resoluciones – últimas 3 juntas de propietarios
• Contrato de gestión de WEG
• Declaración de gastos de servicio de la casa
• Aviso de impuesto sobre la propiedad

Al final: proyecto de contrato de compraventa

El último objeto de la carpeta es el borrador del contrato de compraventa, que completa la carpeta inmobiliaria.

Consejo de lectura: Redactar un contrato de venta

Carpeta de objetos para el banco: Lista de comprobación

He aquí un resumen de los documentos más importantes de un vistazo;

1. Exposición / ficha técnica de la propiedad
2. Fotos del edificio y de la propiedad
3. Mapa de la parcela, plano, seguro & Co.
4. Contrato de alquiler (si está disponible)
5. Documentos del WEG (si están disponibles)

Una vez que haya reunido todos estos documentos, nada se interpondrá en su camino hacia el éxito de la financiación.

¿Quiere saber más sobre la compra de un piso o una casa? A continuación, podrá informarse de todo, de la A a la Z, sobre la propiedad o el alquiler, la financiación de una vivienda, la búsqueda de pisos, los portales inmobiliarios, los agentes de la propiedad, la tasación, los precios de compra, las negociaciones y los impuestos. El conocimiento y la experiencia de los expertos, en una sola guía.

✓ Una guía
✓ Todos los hechos
Consejos de los expertos
✓ Listas de comprobación de compras

Conozca paso a paso el proceso de compra de un piso y muchos consejos de expertos.

• Comprar piso